อสังหาฯ กำไร 100% จากค่าเช่าที่ดิน: เสนอเก็บภาษีพิเศษ

(CLO) ตามที่ประธานบริษัท GP.Invest กล่าว ถึงเวลาแล้วที่จะต้องพิจารณาอย่างจริงจังถึงกลไกทางภาษีสำหรับ "กำไรมหาศาล" จากการเช่าที่ดิน

เงินทุนสินเชื่อที่ไหลเข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์กำลังแตะระดับสูงสุดเป็นประวัติการณ์

ในการประชุมอสังหาริมทรัพย์ประจำปี 2025 ซึ่งจัดโดยวิทยุและโทรทัศน์ ฮานอย เมื่อเช้าวันที่ 4 ธันวาคม คุณเหงียน ก๊วก เฮียป ประธานบริษัท GP.Invest กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมามีความผิดปกติหลายประการ โดยราคาบ้านเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะตั้งแต่ปี 2024 เป็นต้นไป

หากเปรียบเทียบอัตราการเติบโตของรายได้ต่อหัวกับอัตราการเติบโตของราคาที่อยู่อาศัยเชิงกลไก เราจะเห็นความแตกต่างอย่างมาก ในช่วงปี พ.ศ. 2567-2568 รายได้ต่อหัวเพิ่มขึ้นจาก 4.11 ล้านดองต่อเดือน เป็น 8.3 ล้านดองต่อเดือน ซึ่งเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่า คิดเป็นอัตราการเพิ่มขึ้นเฉลี่ยประมาณ 6.4% ต่อปี

คุณเหงียน ก๊วก เฮียป ประธานบริษัท GP.Invest ภาพ: ST.

ในขณะเดียวกัน ราคาอพาร์ตเมนต์เฉลี่ยระหว่างปี 2557 ถึง 2568 เพิ่มขึ้นจากประมาณ 25 ล้านดอง/ตร.ม. เป็น 75.5 ล้านดอง/ตร.ม. หรือ 3 เท่า โดยมีอัตราการเติบโตเฉลี่ยมากกว่า 12% ต่อปี ที่น่าสังเกตคือ จนถึงขณะนี้ ราคาบ้านเฉลี่ยในฮานอยสูงกว่า 80 ล้านดอง/ตร.ม. เสียอีก

ตามสถิติ ดัชนี P/I (อัตราส่วนราคาบ้านต่อรายได้) ของเวียดนามจะสูงถึง 27.3 ภายในกลางปี ​​2568 ซึ่งหมายความว่าราคาอพาร์ตเมนต์โดยเฉลี่ยจะสูงกว่ารายได้เฉลี่ยของครอบครัวถึง 27.3 เท่า

“นั่นหมายความว่าหากคุณไม่ใช้จ่ายอะไรเลย คุณจะใช้เวลาถึง 27 ปีในการออมรายได้ทั้งหมดเพื่อซื้อบ้าน และถ้าคุณใช้รายได้เพียง 1/3 เพื่อชำระเงินจำนอง คุณจะใช้เวลาถึง 80 ปีในการซื้ออพาร์ตเมนต์โดยเฉลี่ย” นายเฮียปกล่าว

เขาย้ำว่าราคาบ้านที่พุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องได้สร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อการเก็งกำไรให้เติบโตอย่างแข็งแกร่งยิ่งขึ้น ในภาวะที่ค่าเงินอ่อนค่าลงอย่างรวดเร็ว ผู้มีศักยภาพทางการเงินจำนวนมากมองว่าอสังหาริมทรัพย์เป็นช่องทางที่ปลอดภัยที่สุดในการ "เก็บเงิน" การซื้อบ้านถือเป็นการรักษามูลค่าของทรัพย์สิน ซึ่งเป็นแนวคิดทั่วไปของคนรวยส่วนใหญ่ในปัจจุบัน

อย่างไรก็ตาม ราคาที่อยู่อาศัยที่พุ่งสูงขึ้นไม่เพียงแต่สร้างอุปสรรคที่เกินความสามารถของผู้ซื้อเท่านั้น แต่ยังก่อให้เกิดความเสี่ยงต่อ เศรษฐกิจ โดยรวมอีกด้วย ปัจจุบันนักลงทุนส่วนใหญ่ยังคงพึ่งพาเงินทุนสินเชื่อจากธนาคารเป็นหลักในการดำเนินโครงการ

ณ สิ้นเดือนกันยายน พ.ศ. 2568 กระแสสินเชื่อเข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นร้อยละ 19 เมื่อเทียบกับขีดจำกัด โดยมีหนี้คงค้างมากกว่า 4 ล้านล้านดอง คิดเป็นร้อยละ 24 ของหนี้คงค้างทั้งหมดของระบบ ซึ่งถือเป็นตัวเลขที่สูงเป็นประวัติการณ์

หากตลาดมีการพัฒนาที่ดี ราคามีเสถียรภาพ และสภาพคล่องที่ดี อสังหาริมทรัพย์จะเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญที่สนับสนุนการเติบโตทางเศรษฐกิจและสังคม ในทางกลับกัน เมื่อราคาที่อยู่อาศัยถูกกดดันสูงเกินไป และตลาดสูญเสียความสามารถในการดูดซับ ความเสี่ยงจะแพร่กระจายไปยังระบบธนาคารและเศรษฐกิจโดยรวม

“สิ่งที่น่ากังวลคือ ในไตรมาสที่ 3 ปี 2568 อัตราการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ลดลง 13% โดยกลุ่มอพาร์ตเมนต์เพียงอย่างเดียวลดลง 15% สะท้อนถึงสินค้าคงคลังที่เพิ่มขึ้น ซึ่งเป็นสัญญาณที่ต้องใช้ความระมัดระวังอย่างยิ่ง” นายเฮียปกล่าว

เสนอเก็บภาษีที่ดิน “กำไรมหาศาล” 100% หวังฉุดราคาที่อยู่อาศัย

ตอบคำถามเกี่ยวกับการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างปลอดภัยและยั่งยืนได้อย่างไร นายเฮียปกล่าวว่า จำเป็นต้องอาศัยการมีส่วนร่วมของทั้งหน่วยงานของรัฐและภาคธุรกิจในการพัฒนาโครงการ

ในส่วนของหน่วยงานภาครัฐ รัฐบาล ได้ดำเนินการออกกลไกและนโยบายเฉพาะชุดหนึ่งอย่างจริงจังเพื่อส่งเสริมการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคม โดยมีเป้าหมายที่จะสร้างบ้านสังคมให้ได้ 1 ล้านหลังภายในปี 2573

ภาพรวมของฟอรั่ม ภาพ: Viet Vu

นอกจากนั้น รัฐสภาและรัฐบาลยังได้ออกนโยบาย "เปิด" มากมายเพื่อเพิ่มอุปทาน เช่น มติที่ 171 เพื่อจัดการและขจัดอุปสรรคสำหรับโครงการต่างๆ ในท้องถิ่น หรือพระราชกฤษฎีกาที่ 98 เพื่อสนับสนุนการปรับปรุงอพาร์ตเมนต์เก่าในเมืองใหญ่ นโยบายเหล่านี้ล้วนเป็นนโยบายสำคัญที่ช่วยเพิ่มอุปทานในตลาด

อย่างไรก็ตาม นายเหียบเน้นย้ำว่าการดำเนินการจริงในระดับท้องถิ่นยังคงล่าช้า กระบวนการบริหารยังคงยืดเยื้อ ทำให้หลายโครงการหยุดชะงัก แม้ว่าจะมีการประกาศใช้พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 57 และมติที่ 68 แล้ว แต่ในช่วงที่กำลังปรับเปลี่ยนเป็นรูปแบบการบริหารราชการแบบสองระดับ การดำเนินการกลับยิ่งหยุดชะงักลง

ดังนั้น เขาจึงเห็นว่าจำเป็นต้องมีการตรวจสอบและกำกับดูแลอย่างเข้มงวดจากทุกระดับของภาครัฐ และในขณะเดียวกันก็ต้องลดขั้นตอนการบริหารให้สั้นลงอย่างมาก ขณะเดียวกัน รัฐจำเป็นต้องส่งเสริมกลไกทางกฎหมายแบบ “เปิด” อย่างต่อเนื่อง เพื่อให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีแรงผลักดันในการพัฒนามากขึ้น

ในด้านธุรกิจ คุณ Hiep กล่าวว่า จำเป็นต้องเข้าใจอย่างถ่องแท้ถึงจิตวิญญาณที่ว่าธุรกิจเป็นส่วนประกอบหนึ่งของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น จึงต้องมีความรับผิดชอบในการมีส่วนสนับสนุนการพัฒนาตลาดให้แข็งแรง

“ทุกธุรกิจต้องการทำกำไร และไม่มีใคร “ปฏิเสธ” กำไรสูงๆ แต่ความเป็นจริงก็คือ เมื่อตลาดยอมรับ ธุรกิจจำนวนมากก็เต็มใจที่จะขึ้นราคาอย่างต่อเนื่อง” คุณ Hiep เปิดเผย

ในมุมมองของเขา ถึงเวลาแล้วที่จะต้องพิจารณากลไกภาษีสำหรับ “กำไรมหาศาล” จากค่าเช่าที่ดินอย่างจริงจัง เรื่องนี้คงเป็นเรื่องที่ถกเถียงกันมาก แต่หากกำไรเกินกว่าเกณฑ์ที่กำหนด เช่น 100% ของราคาต้นทุน ก็ควรต้องเสียภาษี “พิเศษ”

“กลไกดังกล่าว หากได้รับการออกแบบอย่างเหมาะสม อาจช่วยควบคุมการเพิ่มขึ้นของราคาและช่วยให้ตลาดดำเนินการได้เสถียรยิ่งขึ้น” เขากล่าว

ที่มา: https://congluan.vn/bat-dong-san-lai-100-gia-thanh-tu-dia-to-de-xuat-ap-thue-dac-biet-10320333.html