ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หมดทางเลือกในการออกพันธบัตรจำนวนมาก?

ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม พ.ศ. 2566 เป็นต้นไป เนื้อหาสำคัญประการหนึ่งของกฎหมายฉบับนี้คือ กฎระเบียบเกี่ยวกับความสามารถของนักลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์

พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 96/2024 ซึ่งให้รายละเอียดและแนวทางการบังคับใช้มาตราต่างๆ ของกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่ง รัฐบาล เพิ่งประกาศใช้ ได้ชี้แจงเรื่องนี้เพิ่มเติม โดยเฉพาะอย่างยิ่ง มาตรา 5 และ 6 ของพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 96 ได้ให้รายละเอียดเกี่ยวกับการระดมทุนสำหรับการดำเนินโครงการและทุนจดทะเบียนของวิสาหกิจอสังหาริมทรัพย์

สินเชื่อคงค้างไม่เกิน 4-5.67 เท่าของทุน

พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 96 ระบุว่ายอดเครดิตและอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะต้องรับประกันสิ่งสามประการ

ประการแรก ให้เป็นไปตามอัตราส่วนความปลอดภัยทางการเงินขององค์กร ปฏิบัติตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยสินเชื่อและกฎหมายว่าด้วยพันธบัตรขององค์กร

ประการที่สอง ในกรณีที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กู้ยืมจากสถาบันสินเชื่อและออกหุ้นกู้ของบริษัทเพื่อดำเนินโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่เป็นผู้ลงทุน ธุรกิจจะต้องดำเนินการให้ยอดเงินกู้คงค้างทั้งหมดที่สถาบันสินเชื่อ ยอดพันธบัตรบริษัทคงค้าง และทุนจดทะเบียนที่ต้องใช้ตามระเบียบของแต่ละโครงการไม่เกินร้อยละ 100 ของทุนจดทะเบียนทั้งหมดของโครงการนั้น

ประการที่สาม อัตราส่วนรวมของสินเชื่อคงค้างที่สถาบันสินเชื่อและหุ้นกู้ภาคเอกชนคงค้างที่ใช้ในการดำเนินโครงการต้องไม่เกิน 4 เท่าของมูลค่าทุนของวิสาหกิจสำหรับแต่ละโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีขนาดการใช้ที่ดินน้อยกว่า 20 ไร่ และต้องไม่เกิน 5.67 เท่าของมูลค่าทุนสำหรับแต่ละโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีขนาดการใช้ที่ดิน 20 ไร่ขึ้นไป

ส่วนของผู้ถือหุ้นจะขึ้นอยู่กับงบการเงินหรือผลการรายงานส่วนของผู้ถือหุ้นที่ผ่านการตรวจสอบซึ่งดำเนินการในระหว่างปี

ในกรณีที่ในเวลาที่กำหนด วิสาหกิจไม่มีงบการเงินที่ผ่านการตรวจสอบหรือรายงานรายการส่วนของผู้ถือหุ้น ให้ใช้งบการเงินที่ผ่านการตรวจสอบหรือรายงานรายการส่วนของผู้ถือหุ้นของปีก่อนแทน

สำหรับวิสาหกิจที่ก่อตั้งและดำเนินการมาไม่ถึง 12 เดือน มูลค่าสุทธิจะถูกกำหนดตามทุนจดทะเบียนที่สมทบตามบทบัญญัติของกฎหมาย

พื้นที่อยู่อาศัยใน ฮานอย (ภาพ: Tran Khang)

การชำระหนี้พันธบัตรองค์กรล่าช้ายังคงเพิ่มขึ้น

ในรายงานการวิเคราะห์ล่าสุด บริษัทหลักทรัพย์ VnDirect Securities ประเมินว่าแม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะทะลุจุดต่ำสุดไปแล้ว แต่ตลาดยังคงซบเซา ท่ามกลางความยากลำบากหลายประการ ผู้ออกหลักทรัพย์หลายราย โดยเฉพาะอย่างยิ่งบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ยังคงประสบปัญหากระแสเงินสด ซึ่งนำไปสู่ความล่าช้าในการชำระหนี้พันธบัตรที่ครบกำหนด

ณ วันที่ 15 กรกฎาคม มีบริษัทประมาณ 80 กว่าแห่งที่อยู่ในรายชื่อหนี้ค้างชำระดอกเบี้ยหรือเงินต้นของพันธบัตรของบริษัทตามประกาศของ HNX

ยอดเงินต้นรวมที่ครบกำหนดชำระใน 6 เดือนแรกของปีที่ค้างชำระและมูลค่าพันธบัตรอายุ 6 เดือนที่ได้รับการขยายเวลาชำระคืนอยู่ที่ประมาณ 43,500 พันล้านดอง คิดเป็น 43.5% ของมูลค่าครบกำหนดชำระทั้งหมดในช่วงครึ่งปีแรก และคิดเป็น 62% ของมูลค่าครบกำหนดชำระทั้งหมดเมื่อไม่รวมกลุ่มธนาคาร

หน่วยงานนี้ประเมินว่ามูลค่ารวมของพันธบัตรรายบุคคลคงค้างของบริษัททั้ง 80 แห่งอยู่ที่ประมาณ 190,000 พันล้านดอง คิดเป็นประมาณ 18.7% ของมูลค่าพันธบัตรรายบุคคลคงค้างทั้งหมดในตลาด พันธบัตรที่ออกส่วนใหญ่มาจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/doanh-nghiep-bat-dong-san-het-cua-phat-hanh-trai-phieu-o-at-20240805133132629.htm