ธุรกิจจำนวนมากมีสิทธิการใช้ที่ดินแต่ไม่มีพื้นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย และกำลังประสบปัญหากับคำถามว่าพวกเขาสามารถดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ได้หรือไม่ และจะดำเนินการได้อย่างไรเมื่อกฎหมายที่ดินมีผลบังคับใช้
นาย Dang Van Khai รองกรรมการผู้จัดการบริษัท Constrexim Housing Development Investment Joint Stock Company กล่าวปิดการประชุมเชิงปฏิบัติการ เรื่อง "พลวัตใหม่ โอกาส ความท้าทายจากกฎหมายที่ดินปี 2024 และกฎหมายที่เกี่ยวข้อง" เมื่อเช้าวันที่ 15 สิงหาคม ด้วยความหวังสูง
 |
| นาย ดัง วัน ไค รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท คอนสเตร็กซิม เฮาส์ซิ่ง ดีเวลลอปเมนท์ อินเวสต์เมนท์ คอมพานี |
นายดาว จุง จินห์ ผู้อำนวยการกรมแผนงานและพัฒนาทรัพยากรที่ดิน ( กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ) กล่าวถึงมตินำร่องของสภานิติบัญญัติแห่งชาติเกี่ยวกับโครงการนำร่องการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ผ่านข้อตกลงในการรับสิทธิการใช้ที่ดินหรือมีสิทธิการใช้ที่ดินที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย ซึ่งจะมีการหารือกันในสมัยประชุมเดือนตุลาคมที่จะถึงนี้ เราจะมีคำแนะนำเพิ่มเติมสำหรับกรณีของเรา เพราะขณะนี้เรากำลังอาศัยทางเลือกนำร่องเท่านั้น” นายไคกล่าวระหว่างการประชุมเชิงปฏิบัติการที่จัดโดยนิตยสาร Business Magazine โดยได้รับการสนับสนุนจากสมาคมเพื่อการพัฒนาสินค้าอุปโภคบริโภคแห่งเวียดนาม (ACOD) และสมาคมธุรกิจฮานอย (HBA)
ก่อนหน้านี้คำถามที่นายไก่ถามในเวิร์คช็อปยังคงเป็นประเด็นร้อนที่ต้องมีการหารือกันหลังกฎหมายที่ดินมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567 เพราะเป็นกรณีทั่วไปที่บริษัทมีสิทธิใช้ที่ดินแต่ไม่มีพื้นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย จึงไม่สามารถยื่นขอแปลงเป็นโครงการที่มีที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ตามต้องการได้
โครงการของบริษัทใน Hai Duong ซึ่งได้รับการอนุมัติให้วางผังเมืองตั้งแต่ปี 2017 มีทั้งที่ดินสำหรับอยู่อาศัยและที่ดินเพื่อการพาณิชย์ ซึ่งที่ดินเพื่อการพาณิชย์นั้นอยู่ไกลจากพื้นที่อยู่อาศัยและพื้นที่สำหรับอยู่อาศัย บริษัทได้จ่ายค่าเช่าที่ดิน 50 ปีและได้รับหนังสือรับรอง แต่ไม่มีพื้นที่สำหรับอยู่อาศัยเลย
“เรากังวลมากเพราะว่าถ้าเราสร้างอาคารพาณิชย์และบริการที่ได้รับการอนุมัติให้สูง 9 ชั้นต่อไปเพื่อให้โครงการดำเนินไปตามที่ต้องการ เราอาจจะปล่อยให้ว่างเปล่าและไม่สามารถปล่อยเช่าได้เพราะไม่มีผู้อยู่อาศัย ดังนั้นใครจะเช่าเพื่อให้บริการ? นั่นคงเป็นการสิ้นเปลือง เราอยากถามว่าเป็นไปได้หรือไม่ที่จะปรับผังเมืองให้เป็นทั้งบริการเชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัย และหากเราต้องประมูลใหม่หรือประมูลใหม่เมื่อเรามีหนังสือปกแดงอยู่แล้ว? ” นายคานห์หารือหลังจากฟังนายฟาน ดึ๊ก เฮียว สมาชิกถาวรของคณะกรรมการ เศรษฐกิจ ของรัฐสภา และนายจินห์เสนอประเด็นใหม่ของกฎหมายที่ดิน
ปัญหาคือ กฎหมายที่ดินและกฎหมายที่อยู่อาศัยในปัจจุบันไม่มีกลไกให้บริษัทที่มีสิทธิใช้ที่ดินและไม่มีพื้นที่ดินสำหรับอยู่อาศัยสามารถสร้างที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ได้เอง
เกี่ยวกับประเด็นนี้ นาย Phan Duc Hieu ยอมรับว่าเป็นประเด็นที่นักลงทุนจำนวนมากกังวล แต่เขายังเน้นย้ำด้วยว่า เมื่อมีการผ่านกฎหมายที่ดิน ปัญหาเหล่านี้ก็ได้รับการหารือและถกเถียงอย่างรอบคอบเช่นกัน
 |
| นายฟาน ดึ๊ก เฮียว สมาชิกถาวรคณะกรรมการเศรษฐกิจรัฐสภา |
“เรื่องนี้ไม่ใช่ปัญหาที่เกิดขึ้นภายหลังกฎหมายผ่าน แต่เป็นเรื่องที่พิจารณาจากข้อดี ข้อเสีย ข้อดีข้อเสีย รัฐบาลกำลังร่างมตินำร่องเพื่อจัดการกรณีที่มีที่ดินแต่ไม่สามารถพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์เองเพื่อเสนอสภานิติบัญญัติแห่งชาติ”
ผมคิดว่าโครงการนำร่องมีความจำเป็นในการประเมินผลกระทบก่อนตัดสินใจว่าจะทำให้ถูกกฎหมายหรือไม่ เนื่องจากเป้าหมายของกฎหมายที่ดินไม่ได้มีไว้เพียงเพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์เท่านั้น แต่ยังรวมถึงการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ครอบคลุมและสมดุล โดยไม่เน้นที่กลุ่มหรือประเภทใดประเภทหนึ่ง" นายฮิวหารือกับธุรกิจต่างๆ เกี่ยวกับเนื้อหาของกฎหมายที่ดินที่จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2024
นายชินห์ กล่าวว่า ในกรณีนี้มีปัญหาบางประการที่ต้องชี้แจงให้ชัดเจน หนึ่งคือโครงการก่อน พ.ร.บ.ที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2558 (ซึ่งเริ่มบังคับใช้กฎหมายที่ดินอื่น) สองคือที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรมที่ต้องย้ายออกจากเขตเมืองชั้นในตามข้อกำหนด... แต่ไม่มีพื้นที่สำหรับอยู่อาศัย สามคือโครงการใหม่
 |
| นายดาว จุง จินห์ ผู้อำนวยการกรมวางแผนและพัฒนาทรัพยากรที่ดิน กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม |
“เรื่องนี้ยังต้องมีการศึกษากันต่อไป เรามองว่ากรณีที่เกิดขึ้นก่อนปี 2558 เช่น โครงการที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรมที่ถูกระงับเนื่องจากการย้ายถิ่นฐาน... จะต้องมีแนวทางแก้ไข ข้อจำกัดดังกล่าวน่าจะใช้ได้กับโครงการใหม่เท่านั้น” นายชินห์กล่าว พร้อมขอให้ภาคธุรกิจแสดงความคิดเห็นต่อไป เพื่อให้หน่วยงานต่างๆ สามารถสรุปและพิจารณาแนวทางแก้ไขที่เสนอต่อรัฐบาล
ขณะนี้รัฐบาลกำลังพิจารณาร่างมตินำร่องการดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์โดยข้อตกลงในการรับสิทธิการใช้ที่ดินหรือมีสิทธิการใช้ที่ดินที่ไม่ถือเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย
ร่างดังกล่าวให้ทางเลือก 2 ประการสำหรับเกณฑ์โครงการที่เลือกสำหรับโครงการนำร่อง
ทางเลือกที่ 1 นำร่องโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์โดยข้อตกลงในการรับสิทธิการใช้ที่ดินหรือมีสิทธิการใช้ที่ดินที่มิใช่ที่ดินสำหรับอยู่อาศัย ไม่เกินร้อยละ 30 ของจำนวนโครงการและร้อยละ 20 ของพื้นที่รวมความต้องการพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยที่ได้รับการอนุมัติจากโครงการและแผนพัฒนาที่อยู่อาศัยจนถึงปี 2573
โดยจะให้ความสำคัญเป็นพิเศษกับกรณีที่ดินในเขตเมือง พื้นที่ที่มีผังเมืองที่ได้รับอนุมัติแล้ว; กรณีประกอบกิจการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้ที่ดินที่รัฐจัดสรรให้โดยมีค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน หรือที่ดินที่รัฐเช่าโดยเรียกเก็บค่าเช่าที่ดินครั้งเดียวตลอดอายุการเช่า; กรณีจำเป็นต้องย้ายสถานที่เนื่องจากก่อให้เกิดมลภาวะต่อสิ่งแวดล้อม หรือต้องย้ายเนื่องจากไม่เป็นไปตามผังเมืองหรือผังเมือง
ตัวเลือกที่ 2 เป็นแบบนำร่องสำหรับกรณีที่นักลงทุนได้รับเอกสารจากคณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดอนุมัติการดำเนินการโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ผ่านข้อตกลงในการรับสิทธิการใช้ที่ดินก่อนวันที่พระราชบัญญัติที่ดินเลขที่ 31/2024/QH15 มีผลบังคับใช้ ในกรณีที่นักลงทุนถือสิทธิการใช้ที่ดินจากที่ดินที่รัฐจัดสรรโดยเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินหรือที่ดินที่เช่าโดยเก็บค่าเช่าที่ดินครั้งเดียวตลอดระยะเวลาการเช่า ในกรณีที่นักลงทุนถือสิทธิการใช้ที่ดินที่ไม่ใช่เพื่อการเกษตร ในกรณีที่จำเป็นต้องย้ายสิ่งอำนวยความสะดวกเนื่องจากมลพิษต่อสิ่งแวดล้อม จะต้องย้ายสิ่งอำนวยความสะดวกตามแผนการก่อสร้างและการวางผังเมือง
การแสดงความคิดเห็น (0)