ภาคธุรกิจกำลังรอผลสรุปจากโครงการนำร่องเกี่ยวกับประเภทที่ดินอื่นๆ อีกครั้ง

ธุรกิจจำนวนมากที่มีสิทธิ์ใช้ที่ดินแต่ไม่มีที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัย กำลังเผชิญกับคำถามว่าพวกเขาสามารถดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ได้หรือไม่และอย่างไรหลังจากที่กฎหมายที่ดินมีผลบังคับใช้

นายดัง วัน ไค รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท คอนสเตร็กซิม ฮาวซิ่ง ดีเวลลอปเมนท์ อินเวสต์เมนต์ จำกัด (มหาชน) ออกจากสัมมนาหัวข้อ "แรงผลักดันใหม่ โอกาส และความท้าทายจากกฎหมายที่ดินและกฎหมายที่เกี่ยวข้อง พ.ศ. 2567" ในเช้าวันที่ 15 สิงหาคม ด้วยความหวังอันสูงส่ง

นายดัง วัน ไค รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท คอนสเตร็กซิม ฮาวซิ่ง ดีเวลลอปเมนท์ อินเวสต์เมนต์ จำกัด (มหาชน)

“นายดาว จุง ชิง ผู้อำนวยการกรมวางแผนและพัฒนาที่ดิน ( กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ) กล่าวถึงมตินำร่องของสภาแห่งชาติเกี่ยวกับการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ผ่านข้อตกลงสิทธิการใช้ที่ดินหรือสิทธิการใช้ที่ดินที่มีอยู่แล้วในกรณีที่ที่ดินนั้นไม่ใช่ที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งจะมีการอภิปรายในการประชุมเดือนตุลาคมที่จะถึงนี้ เราจะมีข้อเสนอเพิ่มเติมเกี่ยวกับกรณีของเรา เนื่องจากปัจจุบันเราอาศัยเพียงทางเลือกนำร่องเท่านั้น” นายไคกล่าวในระหว่างการสัมมนาที่จัดโดยนิตยสารธุรกิจ ภายใต้การสนับสนุนของสมาคมพัฒนาสินค้าอุปโภคบริโภคแห่งเวียดนาม (ACOD) และสมาคมธุรกิจฮานอย (HBA)

ก่อนหน้านี้ คำถามของคุณไคในการสัมมนาได้จุดประกายประเด็นที่ต้องหารือกันหลังจากที่กฎหมายที่ดินมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 สิงหาคม 2567 มากยิ่งขึ้น เนื่องจากเป็นกรณีตัวอย่างที่ธุรกิจมีสิทธิใช้ที่ดินแต่ไม่มีที่ดินเพื่ออยู่อาศัย จึงไม่สามารถยื่นขอเปลี่ยนเป็นโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ได้ตามที่ต้องการ

โครงการของบริษัทใน ไฮดวง ซึ่งได้รับอนุมัติแผนในปี 2017 ประกอบด้วยที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยและเชิงพาณิชย์ ที่ดินเชิงพาณิชย์ซึ่งตั้งอยู่ห่างไกลจากพื้นที่อยู่อาศัยและชุมชนนั้น บริษัทได้เช่าเป็นระยะเวลา 50 ปีและได้รับใบอนุญาตใช้ที่ดินแล้ว แต่ยังขาดพื้นที่สำหรับที่อยู่อาศัย

“เรากังวลมาก เพราะหากเรายังคงสร้างอาคารพาณิชย์และอาคารบริการต่อไป ซึ่งได้รับอนุญาตให้สูง 9 ชั้น เพื่อให้โครงการดำเนินไปตามที่กำหนด อาคารเหล่านั้นอาจจะต้องถูกปล่อยทิ้งร้างและไม่สามารถให้เช่าได้ เนื่องจากไม่มีผู้อยู่อาศัยในบริเวณนั้น แล้วใครจะมาเช่าเพื่อให้บริการล่ะ? นี่จะเป็นการสิ้นเปลืองอย่างมาก เราอยากถามว่า เป็นไปได้หรือไม่ที่จะปรับแผนผังเมืองให้รวมทั้งอาคารพาณิชย์และที่อยู่อาศัย และเราจะต้องเปิดประมูลหรือประมูลใหม่หรือไม่ เนื่องจากเรามีโฉนดที่ดินอยู่แล้ว?” นายคานห์กล่าวหลังจากฟังนายฟาน ดึ๊ก เหียว สมาชิกสภานิติบัญญัติประจำคณะกรรมการ เศรษฐกิจ และนายชินห์ นำเสนอประเด็นใหม่ของกฎหมายที่ดิน

ปัญหาคือทั้งกฎหมายที่ดินและกฎหมายที่อยู่อาศัยในปัจจุบันไม่มีกลไกใด ๆ ที่อนุญาตให้ธุรกิจที่มีสิทธิ์ใช้ที่ดินที่ไม่ได้กำหนดเขตเป็นที่อยู่อาศัยสามารถสร้างอาคารพาณิชย์ได้ และดำเนินโครงการดังกล่าวได้ด้วยตนเอง

ในประเด็นนี้ นายฟาน ดึ๊ก ฮิ้ว ยอมรับว่านี่เป็นข้อกังวลของนักลงทุนหลายราย แต่เขาก็เน้นย้ำว่าประเด็นเหล่านี้ได้รับการอภิปรายและถกเถียงอย่างละเอียดถี่ถ้วนแล้วในตอนที่ออกกฎหมายที่ดิน

นายฟาน ดึ๊ก ฮิ้ว สมาชิกประจำคณะกรรมการเศรษฐกิจแห่งรัฐสภา

“นี่ไม่ใช่ปัญหาที่เกิดขึ้นหลังจากมีการออกกฎหมาย แต่ได้รับการพิจารณาโดยคำนึงถึงประโยชน์และต้นทุน จุดแข็งและจุดอ่อน รัฐบาลกำลังร่างมตินำร่องเพื่อแก้ไขกรณีที่ดินมีอยู่แต่ไม่สามารถนำไปใช้ในการพัฒนาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ได้ ซึ่งจะเสนอต่อสภาแห่งชาติ”

“ผมเชื่อว่าการทดลองใช้เป็นสิ่งจำเป็นเพื่อประเมินผลกระทบก่อนที่จะตัดสินใจว่าจะออกกฎหมายหรือไม่ เพราะเป้าหมายของกฎหมายที่ดินไม่ใช่เพียงแค่การพัฒนาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ แต่เป็นการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ครอบคลุมและสมดุล มากกว่าที่จะให้ความสำคัญกับกลุ่มหรือประเภทใดประเภทหนึ่งโดยเฉพาะ” นายฮิ้วกล่าวกับภาคธุรกิจเกี่ยวกับเนื้อหาของกฎหมายที่ดินซึ่งมีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 1 สิงหาคม 2567

ในส่วนนี้ นายชินห์กล่าวว่ามีหลายประเด็นที่ต้องชี้แจงให้ชัดเจน ประการแรก โครงการต่างๆ ก่อนกฎหมายว่าด้วยการเคหะปี 2558 (ซึ่งเริ่มควบคุมที่ดินประเภทอื่นๆ) ประการที่สอง ที่ดินที่ไม่ใช่ที่ดินเกษตรกรรมที่ต้องย้ายออกจากเขตเมืองชั้นในเนื่องจากข้อกำหนด แต่ไม่มีที่ดินสำหรับสร้างที่อยู่อาศัยว่าง ประการที่สาม โครงการใหม่ๆ

นายดาว จุง ชิง ผู้อำนวยการกรมวางแผนและพัฒนาที่ดิน (กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม)

“นี่เป็นเรื่องที่ต้องศึกษาเพิ่มเติม มุมมองของเราคือ สำหรับกรณีที่เกิดขึ้นก่อนปี 2015 โครงการที่ดินที่ไม่ใช่ที่ดินเกษตรกรรมอันเนื่องมาจากการย้ายถิ่นฐาน…ที่หยุดชะงักไปนั้น ต้องมีทางออก ข้อจำกัดน่าจะใช้เฉพาะกับโครงการใหม่เท่านั้น” นายชินห์กล่าว และขอให้ภาคธุรกิจต่างๆ ส่งข้อเสนอแนะอย่างต่อเนื่อง เพื่อให้หน่วยงานต่างๆ สามารถรวบรวมและพิจารณาแนวทางแก้ไขที่เสนอต่อรัฐบาลได้

ขณะนี้ รัฐบาลกำลังพิจารณาร่างมติเกี่ยวกับการนำร่องการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ผ่านข้อตกลงในการได้มาซึ่งสิทธิการใช้ที่ดินหรือสิทธิการใช้ที่ดินที่มีอยู่แล้วในกรณีที่ที่ดินนั้นไม่ใช่ที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย

ร่างเอกสารฉบับนี้เสนอทางเลือกสองทางสำหรับเกณฑ์ที่ใช้ในการคัดเลือกโครงการนำร่อง

ตัวเลือกที่ 1 เกี่ยวข้องกับการนำร่องโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ผ่านข้อตกลงเกี่ยวกับสิทธิการใช้ที่ดินหรือสิทธิการใช้ที่ดินที่มีอยู่แล้ว (ในกรณีที่ที่ดินไม่ใช่ที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย) โดยมีจำนวนโครงการไม่เกิน 30% และพื้นที่ทั้งหมดไม่เกิน 20% ของโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยทั้งหมดที่ได้รับการอนุมัติในแผนงานและโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยจนถึงปี 2030

กรณีที่จะได้รับการพิจารณาเป็นพิเศษ ได้แก่ ที่ดินตั้งอยู่ในเขตเมืองหรือพื้นที่ที่มีแผนพัฒนาเมืองที่ได้รับการอนุมัติ ธุรกิจที่มีหน้าที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ซึ่งใช้ที่ดินที่รัฐจัดสรรให้โดยมีค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน หรือที่ดินเช่าโดยชำระค่าเช่าครั้งเดียวตลอดระยะเวลาการเช่า และกรณีที่ต้องย้ายสถานที่เนื่องจากมลภาวะทางสิ่งแวดล้อมหรือไม่สอดคล้องกับแผนการก่อสร้างหรือการวางผังเมือง

ตัวเลือกที่ 2 เป็นโครงการนำร่องสำหรับกรณีที่นักลงทุนได้รับอนุมัติเป็นลายลักษณ์อักษรจากคณะกรรมการประชาชนจังหวัดสำหรับการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ผ่านข้อตกลงสิทธิการใช้ที่ดินก่อนวันที่กฎหมายที่ดินฉบับที่ 31/2024/QH15 มีผลบังคับใช้ กรณีที่นักลงทุนถือครองสิทธิการใช้ที่ดินที่มาจากการจัดสรรที่ดินโดยรัฐพร้อมค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน หรือที่ดินเช่าโดยชำระค่าเช่าครั้งเดียวตลอดระยะเวลาการเช่า และกรณีที่นักลงทุนถือครองสิทธิการใช้ที่ดินที่ไม่ใช่เพื่อการเกษตรสำหรับสิ่งปลูกสร้างที่ต้องย้ายเนื่องจากมลภาวะทางสิ่งแวดล้อม หรือสิ่งปลูกสร้างที่ต้องย้ายตามการก่อสร้างหรือการวางผังเมือง

แหล่งที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-lai-cho-nghi-quyet-thi-diem-ve-dat-khac-d222501.html