เงินไหลเข้าอสังหาฯ อย่างคึกคัก: โอกาสการลงทุนหรือความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น?

เงินไหลเข้าอสังหาริมทรัพย์ราคาถูกในปี 2568 ทำให้ตลาดนี้เป็นช่องทางการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่น่าสนใจในช่วงที่ราคาทองคำพุ่งสูงสุดและหุ้นผันผวนอย่างรุนแรง นักเก็งกำไรจึงฉวยโอกาสนี้เพื่อเพิ่มผลกำไรอย่างรวดเร็ว ราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วเกินกว่ารายได้ของประชาชน ก่อให้เกิดความเสี่ยงมากมาย

อสังหาฯ เผชิญ “ลมส่ง”?

ในช่วง 8 เดือนแรกของปี 2568 เศรษฐกิจ เวียดนามถูก "กระตุ้น" ด้วยเม็ดเงินราว 1.8 ล้านล้านดอง ส่งผลให้อัตราดอกเบี้ยต่ำยังคงอยู่ในระดับต่ำสุด กระแสเงินสดจำนวนมากถูกนำไปใช้อย่างรวดเร็ว เช่น หุ้น และโดยเฉพาะอย่างยิ่งอสังหาริมทรัพย์ ณ วันที่ 30 มิถุนายน สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์คงค้างอยู่ที่ 3.18 ล้านล้านดอง เพิ่มขึ้น 2.4 เท่าจากสิ้นปี 2567 และคิดเป็น 18.5% ของหนี้คงค้างทั้งหมดของระบบ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ธนาคารบางแห่งที่ให้สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์คิดเป็นสัดส่วนมากกว่า 64% ของหนี้คงค้างทั้งหมด

ดร. ตรัน ซวน เลือง รองผู้อำนวยการสถาบันวิจัยและประเมินผลตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS IRE) ให้ความเห็นว่า เงินทุนราคาถูกช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างชัดเจน ประกอบกับปัจจัยขับเคลื่อนระยะยาว เช่น โครงสร้างพื้นฐานทางหลวง การลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ในเวียดนาม การท่องเที่ยว และรายได้ที่เพิ่มขึ้น อันที่จริง ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา โครงการลงทุนภาครัฐแต่ละโครงการ เช่น ทางหลวง สนามบิน และสะพานข้ามแม่น้ำ ไม่เพียงแต่เปลี่ยนแปลงการเชื่อมโยงในภูมิภาคเท่านั้น แต่ยังกระตุ้นให้ราคาที่ดินโดยรอบปรับตัวสูงขึ้นในทันทีอีกด้วย

แม้ว่าความต้องการที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงที่แท้จริงจะไม่ได้รับการตอบสนอง แต่เงินทุนก็ไหลเข้าสู่โครงการระดับไฮเอนด์ รีสอร์ท หรือที่ดินเก็งกำไรที่ถูกทิ้งร้างในที่สุด

ในขณะเดียวกัน การลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ก็ไหลเข้าสู่เวียดนามอย่างแข็งแกร่ง เนื่องจากบริษัทข้ามชาติกำลังปรับโครงสร้างห่วงโซ่อุปทาน ส่งผลให้ความต้องการอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม โลจิสติกส์ สำนักงาน และแม้แต่ตลาดที่อยู่อาศัยสำหรับผู้เชี่ยวชาญเพิ่มขึ้น การฟื้นตัวของอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวยังช่วย "กระตุ้น" ให้กับอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ท ขณะที่รายได้ของประชาชนก็ค่อยๆ เพิ่มขึ้น ส่งผลให้กำลังซื้อที่อยู่อาศัยแข็งแกร่งขึ้น

“กล่าวได้ว่าภาคอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับ ‘ลมที่เอื้ออำนวย’ จากทั้งนโยบายการเงินและพลวัตเศรษฐกิจมหภาค ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568 กลายเป็นตัวเลือกสำคัญด้านกระแสเงินสดในช่วงเวลานี้” ดร.เลือง กล่าว

นายเหงียน กวาง ฮุย ผู้อำนวยการบริหารคณะการเงินการธนาคาร มหาวิทยาลัยเหงียน ไตร ได้วิเคราะห์ถึงสาเหตุของโมเมนตัมของตลาดว่า การลงทุนภาครัฐในโครงสร้างพื้นฐานสำคัญๆ เช่น ทางด่วนสายเหนือ-ใต้ สนามบินนานาชาติ สะพานข้ามแม่น้ำ หรือรถไฟความเร็วสูง ได้ขยายพื้นที่สำหรับการพัฒนาเมืองและนิคมอุตสาหกรรม ควบคู่ไปกับการเพิ่มมูลค่าที่ดินในพื้นที่เชื่อมต่อใหม่ๆ นอกจากนี้ กระแสการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) เข้าสู่เวียดนามยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากสถานะของเวียดนามในห่วงโซ่อุปทานโลกกำลังเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งไม่เพียงแต่ทำให้ความต้องการที่ดินอุตสาหกรรม คลังสินค้า และสำนักงานเพิ่มสูงขึ้นเท่านั้น แต่ยังนำไปสู่ตลาดที่อยู่อาศัยสำหรับผู้เชี่ยวชาญต่างชาติอีกด้วย

วิลล่าร้างจำนวนมากในตำบลอันข่านห์ เมือง ฮานอย

นอกจากนี้ นายฮุย ระบุว่า การฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งของภาคการท่องเที่ยวยังทำให้เวียดนามเป็นจุดหมายปลายทางที่น่าสนใจ ส่งเสริมการเติบโตของอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ท โรงแรม และธุรกิจการค้า โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เศรษฐกิจและรายได้ของประชาชนที่เพิ่มสูงขึ้นในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ก่อให้เกิดรากฐานที่แข็งแกร่งสำหรับกำลังซื้อที่อยู่อาศัย ดังนั้น ท่ามกลางกระแสเงินที่ไหลออกจากการออมและช่องทางการลงทุนด้านทองคำ การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์จึงกลายเป็นช่องทางที่ปลอดภัยและมีศักยภาพในการดึงดูดเงินทุน

เลเวอเรจทางการเงินและความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น

นอกจากเงินทุนราคาถูกแล้ว นักลงทุนหลายรายยังได้เปิดตัวแพ็คเกจสินเชื่อบ้านพร้อมการสนับสนุนทางการเงิน ระยะเวลาปลอดดอกเบี้ยสูงสุด 5 ปี โดยชำระเพียง 10-30% ของมูลค่าอพาร์ตเมนต์เริ่มต้น ถือเป็นข้อได้เปรียบสำหรับผู้ซื้อจริง แต่ยังเปิดทางให้นักเก็งกำไรใช้ประโยชน์จากเงินทุนอีกด้วย

ด้วยอพาร์ตเมนต์มูลค่า 3 พันล้านดอง แต่มีมูลค่าสุทธิเพียง 600-900 ล้านดอง นักเก็งกำไรสามารถคาดหวังกำไร 450-600 ล้านดองหลังจาก 1-2 ปี ซึ่งคิดเป็นอัตรา 50-70% ในช่วงเวลา "ที่คึกคัก" หลายคนถึงกับได้กำไรเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าก่อนที่จะได้บ้านหลังนั้น

แรงดึงดูดของกำไรได้ดึงดูดนักลงทุน F0 จำนวนมากเข้าสู่ตลาด พวกเขาถือครองสินค้าไว้ รอให้ราคาเพิ่มขึ้น ก่อให้เกิดวังวนของ "ความขาดแคลน - ราคาสูง - ธุรกรรมเสมือนจริง" สิ่งนี้ทำให้ตลาดคึกคักขึ้นอย่างไม่เป็นธรรมชาติ แต่กลับซ่อนความเสี่ยงของความไม่แน่นอนในระยะยาวเอาไว้

นอกจากนี้ บางบริษัทยัง “หลบเลี่ยงกฎหมาย” โดยการกู้ยืมเงินทุนในนามของการผลิตและธุรกิจ แต่ในความเป็นจริงกลับนำเงินทุนนั้นไปลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ ทำให้เกิดการบิดเบือนในการจัดสรรสินเชื่อ การกระทำเช่นนี้ไม่เพียงแต่ลดประสิทธิภาพของการไหลเวียนเงินทุนสำหรับการผลิตจริงเท่านั้น แต่ยังผลักดันให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์อยู่ในภาวะร้อนแรงเกินไป จนนำไปสู่ภาวะฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างง่ายดาย

ดร. ตรัน ซวน เลือง เตือนว่า “เงินทุนราคาถูกกำลังไหลเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ราคาขายของหลายโครงการสูงเกินกว่ามูลค่าที่แท้จริง ธุรกิจหลายแห่งยังใช้ประโยชน์จากชื่อเสียงของผู้ผลิตเพื่อกู้ยืมเงินทุน แล้วจึงหันไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ก่อให้เกิดการบิดเบือนตลาด”

ในความเป็นจริง โครงการจำนวนมากถูกขายในราคาที่สูงกว่ารายได้ของประชาชนถึง 5-7 เท่า ความแตกต่างนี้แสดงให้เห็นถึงความไม่สมดุลอย่างรุนแรงระหว่างอุปทานและอุปสงค์ แม้ว่าความต้องการที่อยู่อาศัยราคาประหยัดที่แท้จริงจะไม่ได้รับการตอบสนอง แต่เงินทุนกลับไหลเข้าสู่โครงการระดับไฮเอนด์ รีสอร์ท หรือที่ดินเก็งกำไรที่ถูกทิ้งร้าง

สิ่งที่อันตรายยิ่งกว่านั้นคือ ทัศนคติแบบ “เล่นเซิร์ฟ” กำลังกลับมาอีกครั้ง นักลงทุนรายย่อยกู้ยืมเงินทุนระยะสั้นเพื่อซื้อขาย ส่งผลให้สภาพคล่องเสมือนเพิ่มสูงขึ้น หากอัตราดอกเบี้ยปรับตัวสูงขึ้นอีกครั้งอย่างกะทันหัน หรือมีการเข้มงวดสินเชื่อ กลุ่มนี้จะต้องเผชิญกับแรงกดดันสูงสุดในการชำระหนี้ โดยมีความเสี่ยงที่จะ “ล่มสลาย” ขยายไปทั่วทั้งระบบ ประวัติศาสตร์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามได้เผชิญกับ “ภาวะคลั่งที่ดิน” หลายครั้ง ก่อนจะหยุดชะงักลง ส่งผลกระทบร้ายแรงต่อธุรกิจ ธนาคาร และประชาชน” คุณเลืองวิเคราะห์

นักเศรษฐศาสตร์เหงียน กวาง ฮุย มีมุมมองเดียวกัน เตือนว่าแม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะคึกคัก แต่ก็ยังมีความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นมากมาย ประการแรกคือความเสี่ยงที่ราคาที่ดินจะพุ่งสูงเกินกำลังซื้อ เมื่อมีเงินกระจุกตัวอยู่ในบางพื้นที่มากเกินไป ราคาที่ดินอาจถูกดันขึ้นเร็วกว่ารายได้ นำไปสู่ความไม่สมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทาน ประการต่อมาคือสภาพคล่องที่ไม่สมดุล สินค้าบางประเภทไม่สามารถขายต่อได้ง่าย โดยเฉพาะโครงการที่อยู่ห่างไกลจากโครงสร้างพื้นฐานหรือเอกสารทางกฎหมายที่ไม่สมบูรณ์ สุดท้ายคือความเสี่ยงจากจิตวิทยามวลชน หลายคนอาจทำตามกระแส แต่เมื่อตลาดปรับตัว พวกเขาอาจตกอยู่ภายใต้แรงกดดันทางการเงินได้ง่าย

นายเหงียน กวาง ฮุย ผู้อำนวยการบริหารคณะการเงินและการธนาคาร มหาวิทยาลัยเหงียน ไตร

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่า ตลาดจำเป็นต้องมีโซลูชั่นเพื่อจัดการและควบคุมกระแสเงินทุนที่ไหลเข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มเก็งกำไร เพื่อป้องกันภาวะฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ เศรษฐกิจจะสามารถรักษาสมดุลและการพัฒนาอย่างยั่งยืนได้ก็ต่อเมื่อเงินทุนกลับมาลงทุนในพื้นที่ที่สร้างมูลค่าที่แท้จริง

vov.vn

ที่มา: https://baolaocai.vn/dong-tien-re-chay-manh-vao-bat-dong-san-co-hoi-dau-tu-hay-tiem-an-rui-ro-post881882.html