ร่างพระราชกฤษฎีกาว่าด้วยราคาที่ดิน "มองข้าม" ต้นทุนทางธุรกิจหลายอย่างไปใช่หรือไม่?

หากไม่คำนึงถึงต้นทุนอย่างครบถ้วน การดึงดูดนักลงทุนก็เป็นเรื่องยาก

สมาคมประเมินราคาที่ดินแห่งเวียดนามระบุว่า ได้เข้าถึงพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 12/2024/ND-CP ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติม พระราชกฤษฎีกา ฉบับที่ 44/2014/ND-CP ว่าด้วยการควบคุมราคาที่ดิน และร่างพระราชกฤษฎีกาว่าด้วยการควบคุมราคาที่ดินเพื่อเป็นแนวทางในการบังคับใช้กฎหมายที่ดินฉบับที่ 31/2024/QH15 แล้ว

สมาคมประเมินราคาสินค้าแห่งเวียดนามตระหนักดีว่าทั้งพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 12/2024/ND-CP และร่างพระราชกฤษฎีกาฉบับใหม่มีบทบัญญัติที่เหมาะสมหลายประการซึ่งตอบสนองความต้องการในการแก้ไขปัญหาในทางปฏิบัติ

อย่างไรก็ตาม สมาคมประเมินราคาที่ดินของเวียดนามพบว่า เนื้อหาของวิธีการประเมินราคาที่ดินโดยใช้วิธีส่วนเกินตามที่ระบุไว้ในพระราชกฤษฎีกาและร่างพระราชกฤษฎีกายังคงมีข้อบกพร่อง เนื่องจากไม่ได้คำนวณต้นทุนทั้งหมดที่นักลงทุนต้องแบกรับในการดำเนินโครงการและกำไรที่พวกเขาจะได้รับเมื่อโครงการลงทุนเสร็จสมบูรณ์อย่างถูกต้องและครบถ้วน ดังนั้นจึงไม่เพียงแต่จะทำให้การดึงดูดการลงทุนเป็นไปได้ยาก แต่ยังอาจผลักดันราคาที่ดินให้สูงขึ้นอย่างไม่สมเหตุสมผลอีกด้วย

ประการแรก เกี่ยวกับต้นทุนการลงทุนโดยรวม

พระราชกฤษฎีกา 12/2024/ND-CP และร่างพระราชกฤษฎีกายังไม่ได้คำนึงถึงต้นทุนทุกประเภทอย่างครบถ้วน เพื่อคำนวณต้นทุนรวมที่นักลงทุนต้องรับผิดชอบในการดำเนินโครงการ ระเบียบดังกล่าวคำนวณเฉพาะต้นทุนการลงทุนในการพัฒนาที่ดินเท่านั้น และไม่ได้รวมต้นทุนเริ่มต้นที่นักลงทุนต้องรับผิดชอบในการซื้อที่ดินสำหรับโครงการ ซึ่งได้แก่ "ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน" (เว้นแต่ว่านักลงทุนจะได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินจากรัฐ) และดอกเบี้ยเงินกู้ สมาคมประเมินราคาที่ดินระบุว่า "นี่ไม่สมเหตุสมผล"

ประการที่สอง เกี่ยวกับผลกำไร

ในพระราชกฤษฎีกาและร่างพระราชกฤษฎีกาทั้งสองฉบับนั้น กำไรจะคำนวณจากต้นทุนการพัฒนาที่ดินเท่านั้น ไม่ใช่จากต้นทุนทั้งหมด (ดังที่กล่าวไว้ข้างต้น) ที่นักลงทุนเป็นผู้รับผิดชอบ (รวมถึงค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน + ต้นทุนการพัฒนาที่ดิน + ต้นทุนการดำเนินธุรกิจ) การคำนวณนี้ไม่สมบูรณ์และไม่สอดคล้องกับหลักการกำหนดราคา กล่าวคือ ราคาต้องครอบคลุมต้นทุนการผลิตและต้นทุนการดำเนินธุรกิจ และสร้างกำไร (ซึ่งไม่สอดคล้องกับวิธีการคำนวณกำไรแบบวิธีส่วนเกิน ซึ่งเป็นการคำนวณกำไรจากมูลค่าสินทรัพย์) นอกจากนี้ยังขัดกับหลักการ "มูลค่าในอนาคตของเงิน" หมายความว่า เมื่อนักลงทุนมีเงินที่จะลงทุนในสาขาใดก็ตาม พวกเขาต้องคาดหวังกำไร แม้ว่าพวกเขาจะฝากเงินในธนาคารเพื่อรับดอกเบี้ยก็ตาม

เกี่ยวกับตัวเลือกที่ 1: ร่างเอกสารฉบับนี้ได้ทำให้เกิดความสับสนระหว่างกำไรที่นักลงทุนมีสิทธิ์ได้รับกับต้นทุนที่นักลงทุนต้องรับผิดชอบในการดำเนินโครงการ (ร่างเอกสารระบุว่า: กำไรรวมถึงต้นทุนด้านเงินทุน) เนื่องจากกำไรคือจำนวนเงินที่นักลงทุนได้รับ ในขณะที่ต้นทุนด้านเงินทุนคือจำนวนเงินที่นักลงทุนต้องจ่ายให้กับ "ผู้ให้ทุน"

ต้นทุนของเงินทุนโดยพื้นฐานแล้วคืออัตราดอกเบี้ยที่นักลงทุนจ่ายให้กับผู้ให้กู้สำหรับเงินที่ยืมมา มันคือผลกำไรของผู้ให้กู้ แต่เป็นต้นทุนสำหรับผู้กู้ และโดยธรรมชาติแล้ว นักลงทุนไม่ได้รับประโยชน์จากต้นทุนทางการเงินนี้ แต่ต้องจ่ายมัน ซึ่งรวมอยู่ในโครงสร้างต้นทุนของการผลิตและการดำเนินธุรกิจ

สำหรับตัวเลือกที่ 2: กำไรของนักลงทุนคำนวณจากต้นทุนการพัฒนาเท่านั้น ไม่ใช่ต้นทุนรวม ซึ่งไม่ใช่การคำนวณที่ถูกต้องและครบถ้วนตามที่ได้วิเคราะห์ไว้ข้างต้น

จากข้อบกพร่องข้างต้น สมาคมประเมินมูลค่าของเวียดนามแนะนำว่าต้นทุนรวมในการคำนวณกำไรสำหรับนักลงทุนควรคำนวณอย่างถูกต้องและครบถ้วนดังนี้: ต้นทุนรวม (1) = ต้นทุนค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน + ต้นทุนการพัฒนาและต้นทุนธุรกิจ

สำหรับกำไรของนักลงทุน จะคำนวณโดยใช้สูตร: กำไรของนักลงทุน = เปอร์เซ็นต์ x ต้นทุนรวม (1)

เราขอเสนอให้เพิ่มองค์ประกอบของ "กำไรของผู้ลงทุน" เข้าไปด้วย

ก่อนหน้านี้ หอการค้าและอุตสาหกรรมเวียดนาม (VCCI) ก็ได้ให้ข้อเสนอแนะเกี่ยวกับร่างพระราชกฤษฎีกาควบคุมราคาที่ดินเช่นกัน

ตามข้อมูลของ VCCI มาตรา 6.3 ของร่างกฎหมายกำหนดสูตรในการคำนวณรายได้สุทธิเฉลี่ยต่อปี (= รายได้เฉลี่ยต่อปี – ค่าใช้จ่ายเฉลี่ยต่อปี) ภาคธุรกิจได้แสดงความคิดเห็นว่าข้อกำหนดนี้ไม่สมเหตุสมผล เนื่องจากไม่ได้คำนึงถึง "กำไรของผู้ลงทุน" (ไม่อนุญาตให้หักปัจจัยนี้) การที่ไม่สามารถกำหนดกำไรของผู้ลงทุนได้ จะไม่รับประกันความเป็นธรรมในวิธีการที่ใช้ เพราะเมื่อเปรียบเทียบกับสูตรแล้ว ผู้ลงทุนจะลงทุนและดำเนินงานโดยไม่มีกำไร ส่วนเกินทั้งหมดจากการใช้ประโยชน์จากโครงสร้างที่มีอยู่บนที่ดินตลอดระยะเวลาการเช่า (ชำระครั้งเดียว) จะต้องจ่ายให้แก่รัฐ ไม่รวมภาษีเงินได้นิติบุคคล

กฎระเบียบดังกล่าวไม่สอดคล้องกับทฤษฎีการกำหนดค่าเช่าที่ดินที่แตกต่างกัน เนื่องจากจะยิ่งเพิ่มความแตกต่างของราคาที่ดินเมื่อใช้วิธีการคำนวณจากรายได้เทียบกับวิธีการคำนวณจากส่วนเกิน (หากมีข้อมูลการวางแผนเดียวกัน) ดังนั้น เราจึงเสนอให้หน่วยงานที่ร่างกฎหมายเพิ่มองค์ประกอบของ "กำไรของนักลงทุน" เข้าไปในสูตรข้างต้น

มาตรา 7.3.ก ของร่างกฎหมายระบุว่า ต้นทุนการลงทุนสำหรับการกำหนดราคาที่ดินโดยใช้วิธีส่วนเกินนั้นรวมถึง: ต้นทุนการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค โครงสร้างพื้นฐานทางสังคม ที่อยู่อาศัย และงานก่อสร้างอื่นๆ; ต้นทุนอุปกรณ์; ต้นทุนการให้คำปรึกษาด้านการลงทุนก่อสร้าง; ต้นทุนการบริหารโครงการ; และรายการต้นทุนอื่นๆ อีกจำนวนหนึ่งตามที่ระบุไว้ในอัตราเงินทุนลงทุน

จากผลตอบรับจากภาคธุรกิจ พบว่าระเบียบนี้ค่อนข้างจำกัด ค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่ไม่ได้ระบุไว้จะใช้เฉพาะในกรณีที่ใช้โควตาเงินทุนลงทุนเท่านั้น เช่น ค่าใช้จ่ายฉุกเฉินสำหรับปริมาณงานที่ไม่คาดฝันและภาวะเงินเฟ้อระหว่างการดำเนินโครงการ ค่าใช้จ่ายดอกเบี้ย ค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างโครงสร้างชั่วคราว โครงสร้างที่ใช้ในการก่อสร้าง ค่าประกันภัย เป็นต้น ดังนั้น สภาหอการค้าและอุตสาหกรรมแห่งเวียดนาม (VCCI) จึงเสนอให้หน่วยงานที่ร่างระเบียบเพิ่มค่าใช้จ่ายเหล่านี้เข้าไปด้วย

ตามข้อมูลของ VCCI มาตรา 7.3.b ของร่างกฎหมายระบุว่า ค่าใช้จ่ายทางธุรกิจจะคำนวณเป็นเปอร์เซ็นต์ของรายได้ โดยสอดคล้องกับระดับทั่วไปในท้องถิ่น อย่างไรก็ตาม ภาคธุรกิจได้แสดงความคิดเห็นว่าระเบียบนี้ไม่ชัดเจนและไม่เหมาะสม

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ต้นทุนทางธุรกิจ เช่น ค่าโฆษณา ค่าใช้จ่ายในการขาย และค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานนั้นแตกต่างกันอย่างมากในแต่ละภาคส่วน ทำให้ยากที่จะกำหนดค่าเฉลี่ยทั่วไปในระดับท้องถิ่นได้

นอกจากนี้ การกำหนดพื้นที่โครงการโดยอิงจาก "สภาพแวดล้อมทั่วไปในท้องถิ่น" ก็ไม่เหมาะสมเช่นกัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรณีที่โครงการตั้งอยู่ในพื้นที่ด้อยพัฒนาที่มีโครงการขนาดใหญ่น้อย เนื่องจากสภาพแวดล้อมทั่วไปในท้องถิ่นอาจไม่เหมาะสมกับโครงการนั้นๆ

มาตรา 7.3.c ของร่างกฎหมายกำหนดวิธีการคำนวณกำไรของผู้ลงทุนไว้สองวิธี จากข้อเสนอแนะของภาคธุรกิจ พบว่าทั้งสองวิธีนั้นไม่เหมาะสม เนื่องจากไม่ได้คำนึงถึงกำไรของผู้ลงทุนจากโครงการทั้งหมดอย่างครบถ้วนโดยใช้วิธีการคำนวณส่วนเกิน

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กฎระเบียบกำหนดว่ากำไรจะคำนวณจากต้นทุนการลงทุนก่อสร้างเท่านั้น ซึ่งเป็นกำไรจากขั้นตอนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (การลงทุนพัฒนาที่ดิน) เท่านั้น ไม่ใช่กำไรของโครงการทั้งหมด

กฎระเบียบดังกล่าวไม่สอดคล้องกับหลักการกำหนดราคา เนื่องจากราคาต้องครอบคลุมต้นทุนการผลิตและต้นทุนทางธุรกิจ และต้องสร้างกำไร กฎระเบียบนี้ยังขัดแย้งกับหลักการ "มูลค่าของเงินตามเวลา" (เนื่องจากต้นทุนค่าเสียโอกาส เงินเฟ้อ และความเสี่ยง) และหลักการ "มูลค่าของเงินในอนาคต" (หมายความว่าเมื่อลงทุนในด้านใดก็ตาม ต้องคาดหวังผลตอบแทน แม้แต่การฝากเงินในธนาคาร)

ในความเป็นจริง ต้นทุนที่นักลงทุนต้องรับผิดชอบ (ต้นทุนรวม) นั้นรวมถึงค่าใช้จ่ายที่สมเหตุสมผลทั้งหมดที่นักลงทุนต้องเสียไปเพื่อให้โครงการเสร็จสมบูรณ์ (จนกว่าธุรกิจจะตั้งตัวได้) ต้นทุนรวมต้องรวมค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน (หรือมูลค่าของที่ดิน) ซึ่งเป็นต้นทุนการลงทุนเริ่มต้นที่นักลงทุนต้องรับผิดชอบเพื่อปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินที่มีต่อรัฐ

ดังนั้น หากไม่นำค่าใช้จ่ายประเภทนี้มาคำนวณ นักลงทุนอาจถูกพิจารณาว่าจ่ายค่าที่ดินสองครั้ง ครั้งแรกเมื่อไม่ได้รวมอยู่ในค่าใช้จ่ายที่หักลดหย่อนได้เมื่อกำหนดราคาที่ดิน (ตามระเบียบนี้) และครั้งที่สองเมื่อต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน (แต่ค่าธรรมเนียมเหล่านี้ไม่สามารถหักลดหย่อนเป็นค่าใช้จ่ายได้)

ดังนั้น เราจึงเสนอให้หน่วยงานร่างกฎระเบียบแก้ไขกฎระเบียบเพื่อคำนวณกำไรโดยอิงจากต้นทุนรวมที่นักลงทุนต้องรับผิดชอบในการดำเนินโครงการจนกระทั่งสินค้าถูกขายและสร้างรายได้ ต้นทุนรวมเหล่านี้ต้องรวมถึงต้นทุนการลงทุนก่อสร้าง ต้นทุนการดำเนินธุรกิจ และค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ซึ่งเป็นต้นทุนการลงทุนเริ่มต้นที่นักลงทุนต้องรับผิดชอบเพื่อปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินต่อรัฐ

มาตรา 4.2.d ของร่างระเบียบกำหนดให้การกำหนดราคาที่ดินสำหรับการจัดสรรที่ดินและการให้เช่าที่ดินเป็นไปตามความคืบหน้าของการชดเชย การสนับสนุน และการจัดสรรที่ดินใหม่ตามมาตรา 257.2.c ของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567

ในมุมมองของภาคธุรกิจ การประเมินมูลค่าที่ดินควรทำก็ต่อเมื่อการเคลียร์พื้นที่เสร็จสมบูรณ์และที่ดินพร้อมสำหรับการลงทุนแล้วเท่านั้น

ในความเป็นจริง มีหลายกรณีที่การจัดสรรที่ดินเป็นแปลงเล็กๆ กระจัดกระจาย ทำให้การลงทุนเป็นไปไม่ได้ ในกรณีเช่นนี้ ควรหลีกเลี่ยงการกำหนดระยะเวลาในการประเมินราคาที่ดิน เพราะกฎระเบียบดังกล่าวจะสร้างขั้นตอนที่ไม่จำเป็นและนำไปสู่วิธีการประเมินราคาที่ไม่สอดคล้องกันในพื้นที่ที่มีการจัดสรรที่ดินไม่เพียงพอสำหรับการลงทุน หรือพื้นที่ที่วางแผนไว้แล้วไม่ก่อให้เกิดรายได้

ดังนั้น จึงควรวางระเบียบวิธีการคำนวณส่วนเกินโดยอิงจากพื้นที่โครงการทั้งหมดตามแผนการก่อสร้างโดยละเอียดหรือแผนแม่บทจนถึงเวลาประเมินราคาที่ดิน โดยจัดสรรตามสัดส่วนของพื้นที่ที่ส่งมอบ

ท.

แหล่งที่มา: https://www.nguoiduatin.vn/du-thao-nghi-dinh-ve-gia-dat-bo-quen-nhieu-chi-phi-cua-doanh-nghiep-a662784.html