ร่างพ.ร.บ.ที่ดิน “ลืม” ต้นทุนธุรกิจหลายอย่าง?

คำนวณต้นทุนไม่มากพอ ดึงดูดนักลงทุนได้ยาก

สมาคมประเมินราคาที่ดินเวียดนามกล่าวว่าหน่วยงานนี้ได้เข้าถึงพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 12/2024/ND-CP ของ รัฐบาล ที่แก้ไขและเพิ่มเติมพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44/2014/ND-CP ของรัฐบาลที่ควบคุมราคาที่ดินและร่างพระราชกฤษฎีกาของรัฐบาลที่ควบคุมราคาที่ดินที่ให้คำแนะนำการบังคับใช้กฎหมายที่ดินฉบับที่ 31/2024/QH15

สมาคมประเมินค่าทรัพย์สินเวียดนามพบว่าทั้งพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 12/2024/ND-CP และร่างพระราชกฤษฎีกาฉบับใหม่มีเนื้อหาที่เหมาะสมหลายประการ ซึ่งตรงตามข้อกำหนดในการขจัดความยากลำบากในการปฏิบัติ

อย่างไรก็ตาม นอกจากนี้ สมาคมประเมินราคาที่ดินเวียดนามยังพบว่าเนื้อหาของวิธีการประเมินราคาที่ดินตามวิธีส่วนเกินที่กำหนดไว้ในพระราชกฤษฎีกาและร่างพระราชกฤษฎีกายังมีข้อบกพร่อง เนื่องจากไม่ได้คำนวณต้นทุนรวมที่นักลงทุนต้องจ่ายเพื่อดำเนินโครงการและผลกำไรที่ได้รับเมื่อดำเนินโครงการลงทุนได้อย่างถูกต้องและครบถ้วน จึงส่งผลไม่เพียงแต่ทำให้การดึงดูดการลงทุนเป็นเรื่องยากเท่านั้น แต่ยังทำให้ราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้นอย่างไม่สมเหตุสมผลอีกด้วย

ประการแรกเกี่ยวกับต้นทุนการลงทุนทั้งหมด

พระราชกฤษฎีกา 12/2024/ND-CP และร่างพระราชกฤษฎีกาไม่ได้รวมค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่เป็นต้นทุนรวมที่นักลงทุนต้องชำระในการดำเนินโครงการ ข้อบังคับนี้คำนวณเฉพาะต้นทุนการลงทุนในการพัฒนาที่ดินเท่านั้น โดยไม่รวมต้นทุนเริ่มต้นที่นักลงทุนต้องชำระเพื่อให้ได้มาซึ่งที่ดินในการดำเนินโครงการ ซึ่งได้แก่ "ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน" (เว้นแต่นักลงทุนที่ดำเนินโครงการจะได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินจากรัฐ จึงจะไม่นำมาคำนวณ) และดอกเบี้ยเงินกู้ สมาคมผู้ประเมินราคา (Valuation Association) ระบุว่า "สิ่งนี้ไม่สมเหตุสมผล"

ประการที่สองเรื่องผลกำไร

ในพระราชกฤษฎีกาและทั้งสองทางเลือกของร่างพระราชกฤษฎีกา: กำไรจะคำนวณจากต้นทุนการพัฒนาที่ดินเท่านั้น ไม่ได้คำนวณจากต้นทุนทั้งหมด (ดังที่กล่าวไว้ข้างต้น) ที่นักลงทุนใช้จ่าย (รวมค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน + ต้นทุนการพัฒนาที่ดิน + ต้นทุนทางธุรกิจ) เป็นการประเมินต่ำเกินไป ไม่เป็นไปตามหลักการกำหนดราคา: ราคาจะต้องหักล้างต้นทุนการผลิตและธุรกิจและมีกำไร (ไม่สอดคล้องกับวิธีการคำนวณกำไรของวิธีส่วนเกิน ซึ่งคือกำไรที่คำนวณจากมูลค่าสินทรัพย์) และปฏิเสธหลักการของ "มูลค่าเงินในอนาคต" นั่นคือ เมื่อนักลงทุนมีเงินลงทุนในสาขาใดก็ตาม เขาต้องคาดหวังว่าจะมีกำไรตามที่คาดไว้ รวมถึงการฝากเงินในธนาคารเพื่อรับดอกเบี้ย

สำหรับตัวเลือกที่ 1: ร่างกฎหมายฉบับนี้สับสนระหว่างกำไรที่นักลงทุนได้รับและต้นทุนที่นักลงทุนต้องจ่ายเพื่อดำเนินโครงการ (ร่างกฎหมายระบุว่า: กำไรรวมต้นทุนทุน) เนื่องจากกำไรคือจำนวนเงินที่นักลงทุนได้รับ ต้นทุนทุนคือจำนวนเงินที่นักลงทุนต้องจ่ายให้กับ "ผู้ให้ทุน"

ต้นทุนเงินทุนโดยพื้นฐานแล้วคืออัตราดอกเบี้ยที่นักลงทุนต้องจ่ายให้แก่ผู้ให้กู้ มันคือกำไรของผู้ให้กู้ แต่เป็นต้นทุนของผู้กู้ และแน่นอนว่านักลงทุนไม่ได้เป็นผู้รับผิดชอบต่อต้นทุนทางการเงินนี้ แต่ต้องจ่าย และรวมอยู่ในโครงสร้างต้นทุนการผลิตและธุรกิจ

สำหรับตัวเลือกที่ 2: กำไรของนักลงทุนจะคำนวณจากต้นทุนการพัฒนาเท่านั้น ไม่ได้คำนวณจากต้นทุนรวม ซึ่งไม่ได้คำนวณอย่างถูกต้องและครบถ้วนดังที่วิเคราะห์ไว้ข้างต้น

จากข้อบกพร่องข้างต้น สมาคมประเมินมูลค่าเวียดนามขอแนะนำให้คำนวณต้นทุนรวมในการคำนวณผลกำไรสำหรับนักลงทุนอย่างถูกต้องและครบถ้วน ซึ่งรวมถึงต้นทุนต่อไปนี้: ต้นทุนรวม (1) = ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน + ต้นทุนการพัฒนาและต้นทุนทางธุรกิจ

กำไรของนักลงทุนจะคำนวณโดยใช้สูตร: กำไรของนักลงทุน = % x ต้นทุนรวม (1)

ข้อเสนอให้เพิ่มองค์ประกอบ “กำไรของนักลงทุน”

ก่อนหน้านี้ สหพันธ์การค้าและอุตสาหกรรมเวียดนาม (VCCI) ยังได้ให้ความเห็นเกี่ยวกับร่างกฤษฎีกาควบคุมราคาที่ดินด้วย

ตามพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (VCCI) ข้อ 6.3 ของร่างพระราชบัญญัติฯ กำหนดสูตรคำนวณกำไรสุทธิเฉลี่ยต่อปี (= รายได้เฉลี่ยต่อปี - ต้นทุนเฉลี่ยต่อปี) ผู้ประกอบการเห็นว่าข้อบังคับนี้ไม่สมเหตุสมผล เนื่องจากไม่ได้คำนึงถึงปัจจัย "กำไรของนักลงทุน" (ไม่อนุญาตให้หักปัจจัยนี้ออก) การไม่คำนวณกำไรของนักลงทุนจะไม่ทำให้เกิดความเป็นธรรมในวิธีการที่ใช้ เพราะเมื่อเปรียบเทียบกับสูตรคำนวณแล้ว นักลงทุนจะลงทุนและแสวงหาผลประโยชน์โดยไม่ได้รับผลกำไร กำไรส่วนเกินทั้งหมดจากการแสวงหาผลประโยชน์จากการก่อสร้างบนที่ดินตลอดระยะเวลาเช่าที่ดิน (ชำระครั้งเดียว) ของที่ดินจะจ่ายให้แก่รัฐ โดยไม่รวมภาษีเงินได้นิติบุคคล

กฎเกณฑ์ดังกล่าวไม่สอดคล้องกับทฤษฎีการกำหนดความแตกต่างของค่าเช่าที่ดิน เมื่อใช้วิธีการคำนวณรายได้ร่วมกับวิธีการคำนวณส่วนเกิน (หากมีข้อมูลการวางแผนเดียวกัน) จะทำให้ส่วนต่างของราคาที่ดินในแปลงที่ดินเพิ่มขึ้น ดังนั้น จึงขอแนะนำให้หน่วยงานร่างกฎหมายเพิ่มปัจจัย "กำไรของนักลงทุน" ลงในสูตรข้างต้น

ข้อ 7.3.a ของร่างกฎหมายกำหนดว่าต้นทุนการลงทุนก่อสร้างเพื่อกำหนดราคาที่ดินโดยใช้วิธีส่วนเกิน ได้แก่ ต้นทุนการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค โครงสร้างพื้นฐานทางสังคม การก่อสร้างที่อยู่อาศัย งานก่อสร้างอื่น ๆ ค่าอุปกรณ์ ค่าที่ปรึกษาการลงทุนก่อสร้าง ค่าใช้จ่ายในการจัดการโครงการ และรายการต้นทุนอื่น ๆ ตามที่กำหนดไว้ในอัตราเงินทุนการลงทุน

ตามการสะท้อนขององค์กร กฎระเบียบนี้ปิดอยู่ ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่ไม่ได้ระบุไว้จะใช้ได้เฉพาะกรณีที่ใช้อัตราเงินทุนการลงทุน เช่น ค่าใช้จ่ายฉุกเฉินสำหรับปริมาณงานที่เกิดขึ้นและปัจจัยเงินเฟ้อราคาในระหว่างการดำเนินโครงการ ค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยเงินกู้ ต้นทุนการก่อสร้างงานชั่วคราว งานที่ให้บริการก่อสร้าง ประกันภัย ... ดังนั้น VCCI จึงขอแนะนำให้หน่วยงานร่างเพิ่มเติมค่าใช้จ่ายข้างต้น

นอกจากนี้ ตาม VCCI ข้อ 7.3.b ของร่างกฎหมายยังกำหนดให้ค่าใช้จ่ายทางธุรกิจคำนวณเป็นเปอร์เซ็นต์ของรายได้ตามระดับทั่วไปของท้องถิ่น จากความคิดเห็นของภาคธุรกิจ กฎระเบียบนี้ไม่ชัดเจนและไม่เหมาะสม

โดยเฉพาะอย่างยิ่งต้นทุนทางธุรกิจ เช่น ค่าโฆษณา การขาย และค่าดำเนินการ มีความแตกต่างอย่างมากในแต่ละสาขา จึงยากที่จะกำหนดระดับทั่วไปในระดับท้องถิ่น

นอกจากนี้ การแบ่งเขต "พื้นที่ส่วนกลางของท้องถิ่น" ก็ไม่เหมาะสมเช่นกัน โดยเฉพาะในกรณีของโครงการที่ตั้งอยู่ในท้องถิ่นที่ยังไม่มีการพัฒนาและไม่มีโครงการขนาดใหญ่จำนวนมาก พื้นที่ส่วนกลางของท้องถิ่นอาจไม่เหมาะสมสำหรับโครงการนั้นๆ

ข้อ 7.3.c ของร่างกฎหมายกำหนดวิธีการคำนวณกำไรของนักลงทุนตามสองวิธี จากการสะท้อนขององค์กรต่างๆ พบว่าวิธีการทั้งสองข้างต้นไม่สมเหตุสมผล เนื่องจากไม่ได้คำนวณกำไรของโครงการทั้งหมดตามวิธีส่วนเกินสำหรับนักลงทุนอย่างครบถ้วน

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กฎระเบียบกำหนดให้คำนวณกำไรจากต้นทุนการลงทุนก่อสร้างเท่านั้น ซึ่งคำนวณจากกำไรของขั้นตอนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (การลงทุนพัฒนาที่ดิน) เท่านั้น ไม่ใช่กำไรของโครงการทั้งหมด

กฎเกณฑ์ดังกล่าวไม่สอดคล้องกับหลักการกำหนดราคา เนื่องจากราคาต้องครอบคลุมต้นทุนการผลิตและต้นทุนทางธุรกิจ และก่อให้เกิดกำไร กฎเกณฑ์นี้ยังปฏิเสธหลักการ “มูลค่าเงินตามเวลา” (เนื่องจากต้นทุนค่าเสียโอกาส อัตราเงินเฟ้อ และความเสี่ยง) และหลักการ “มูลค่าเงินในอนาคต” (กล่าวคือ เมื่อลงทุนในธุรกิจใดๆ ก็ตาม เราต้องคาดหวังผลกำไรที่คาดหวัง รวมถึงเงินฝากธนาคาร)

ในความเป็นจริง ต้นทุนที่นักลงทุนต้องเสีย (ต้นทุนรวม) คือต้นทุนที่สมเหตุสมผลทั้งหมดที่นักลงทุนต้องจ่ายเพื่อให้โครงการเสร็จสมบูรณ์ (จนกว่าจะมีการจัดตั้งกิจการ) ต้นทุนรวมต้องรวมค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน (หรือมูลค่าที่ดิน) ซึ่งเป็นต้นทุนการลงทุนเริ่มต้นที่นักลงทุนต้องจ่ายเพื่อชำระภาระผูกพันทางการเงินต่อรัฐ

ดังนั้น หากไม่คำนวณต้นทุนประเภทนี้ ถือว่าผู้ลงทุนต้องชำระค่าที่ดินสองครั้ง คือ ครั้งแรกเมื่อไม่รวมอยู่ในต้นทุนที่ยกเว้นในการกำหนดราคาที่ดิน (ตามระเบียบนี้) และครั้งที่สองเมื่อต้องชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน (แต่ไม่หักเป็นต้นทุนประเภทหนึ่ง)

ดังนั้น จึงขอแนะนำให้หน่วยงานร่างแก้ไขข้อบังคับโดยให้คำนวณกำไรจากต้นทุนรวมที่นักลงทุนต้องจ่ายเพื่อให้โครงการดำเนินไปจนเสร็จสิ้นจนกว่าจะขายผลิตภัณฑ์เพื่อสร้างรายได้ ต้นทุนรวมดังกล่าวต้องรวมถึงต้นทุนการลงทุนก่อสร้าง ต้นทุนทางธุรกิจ และค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ซึ่งเป็นต้นทุนการลงทุนเริ่มต้นที่นักลงทุนต้องจ่ายเพื่อชำระภาระผูกพันทางการเงินที่มีต่อรัฐ

ข้อ 4.2.d ของร่างระเบียบว่าด้วยการกำหนดราคาที่ดินเพื่อการจัดสรรที่ดินและการเช่าที่ดินตามความคืบหน้าของการชดเชย การสนับสนุน และการย้ายถิ่นฐานตามข้อ 257.2.c ของพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567

ตามที่ภาคธุรกิจต่างๆ ระบุว่า เวลาในการกำหนดราคาที่ดินควรใช้เฉพาะในขณะที่ที่ดินสร้างเสร็จเพื่อการเคลียร์พื้นที่และส่งมอบเพื่อให้สามารถลงทุนได้

ในความเป็นจริง มีบางกรณีที่การจัดสรรที่ดินมีน้อยเกินไปจนไม่สามารถนำไปลงทุนได้ ดังนั้นจึงไม่ควรกำหนดเวลาในการประเมินมูลค่าที่ดิน หากนำกฎระเบียบดังกล่าวมาใช้ จะเกิดกระบวนการที่ไม่จำเป็นขึ้น และจำเป็นต้องเลือกวิธีการกำหนดราคาแบบไม่สอดคล้องกัน โดยพิจารณาจากพื้นที่จัดสรรที่ดินจำนวนมากที่ไม่เพียงพอต่อการลงทุน หรือพื้นที่ที่วางแผนไว้ไม่ก่อให้เกิดรายได้

จึงควรกำหนดให้วิธีส่วนเกินคำนวณจากพื้นที่โครงการรวมตามผังก่อสร้างรายละเอียดหรือผังแม่บทจนถึงเวลาประเมินราคาที่ดิน โดยจัดสรรตามอัตราส่วนพื้นที่ต่อพื้นที่ที่ส่งมอบ

ทีเอ็ม

ที่มา: https://www.nguoiduatin.vn/du-thao-nghi-dinh-ve-gia-dat-bo-quen-nhieu-chi-phi-cua-doanh-nghiep-a662784.html