ราคาขายที่สูงส่งผลกระทบเชิงลบต่อตลาดที่อยู่อาศัยชั้นต่ำ

ดัชนียังอยู่ในโซน “ล่าง”

ตามรายงานการวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ประจำไตรมาสที่ 3 ปี 2566 ที่เผยแพร่โดย Batdongsan.com.vn เมื่อไม่นานนี้ พบว่าระดับความสนใจในที่อยู่อาศัยประเภทชั้นต่ำในเมืองใหญ่ เช่น ฮานอย และโฮจิมินห์ซิตี้ ลดลงอย่างมาก

โดยเฉพาะการค้นหาทาวน์เฮาส์ลดลง 52% วิลล่าที่อยู่ติดกันลดลง 48% และบ้านส่วนตัวลดลง 42% เมื่อเทียบกับช่วงเดือนตุลาคม 2565 การค้นหาทาวน์เฮาส์ในนครโฮจิมินห์ก็ลดลงเกือบ 70% เช่นกัน ขณะที่ทาวน์เฮาส์ในฮานอยก็ลดลงเกือบ 80% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปี 2565

ในทำนองเดียวกัน ข้อมูลการวิจัยจากหน่วยวิจัยอื่นก็แสดงให้เห็นเช่นกันว่าสภาพคล่องประเภทนี้ยังคงอยู่ใน "จุดต่ำสุด" และไม่มีสัญญาณการฟื้นตัว

ตัวอย่างเช่น ข้อมูลจาก Savills Vietnam แสดงให้เห็นว่าในไตรมาสที่ 3 ของปี 2023 นครโฮจิมินห์มีบ้านชั้นต่ำประมาณ 766 หลังสำหรับขาย โดยมีการทำธุรกรรมสำเร็จเพียง 64 รายการ ซึ่งถือเป็นระดับต่ำสุดตั้งแต่ปี 2018 โดยลดลงร้อยละ 43 เมื่อเทียบรายไตรมาส และร้อยละ 82 เมื่อเทียบเป็นรายปี ดังนั้นอัตราการดูดซึมที่สอดคล้องกันคือ 8% เท่านั้น

ตามข้อมูลของ Cushman & Wakefield ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2023 ตลาดนครโฮจิมินห์มีทาวน์เฮาส์ใหม่ประมาณ 448 หลังที่เสนอขาย อย่างไรก็ตาม อัตราการบริโภคลดลง 74% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปี 2565

สภาพคล่องของที่อยู่อาศัยแนวราบที่ไม่ดีนัก ส่งผลให้ผู้ลงทุนที่มีแหล่งจัดหาและกองทุนที่ดินที่จะพัฒนาที่อยู่อาศัยประเภทนี้ยังคงระมัดระวัง โดยอาจระงับการขาย จำกัดการตลาด และเลื่อนการเปิดตัวโครงการใหม่ไปจนถึงปีหน้า

ราคาที่สูงส่งผลกระทบเชิงลบต่อตลาดที่อยู่อาศัยราคาประหยัด — อัตราการดูดซึมของบ้านพักอาศัยประเภทเตี้ยบางประเภทยังคงต่ำ

หลายโครงการที่ปิดการขายในไตรมาสที่ผ่านมาได้หยุดการขายชั่วคราวในไตรมาสนี้เพื่อดำเนินการตามขั้นตอนทางกฎหมาย รอให้ตลาดฟื้นตัว และรอให้โครงการโครงสร้างพื้นฐานโดยรอบเสร็จสมบูรณ์

ในขณะเดียวกันกับโครงการที่มีอยู่ นักลงทุนบางรายยังคงใช้นโยบายการขายและการให้สินเชื่อที่หลากหลาย รวมถึงนโยบายการผูกมัดการเช่าเพื่อดึงดูดผู้ซื้อ อย่างไรก็ตามความสามารถในการดูดซับของบ้านชั้นต่ำยังคงยากที่จะปรับปรุง

จากการสำรวจของ Batdongsan.com.vn ซึ่งสำรวจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์จำนวน 5,000 ราย พบว่านายหน้าที่เข้าร่วมโครงการถึง 57% ระบุว่าจำนวนการทำธุรกรรมที่ประสบความสำเร็จของผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยแนวราบลดลง 50% ในไตรมาสที่แล้ว 28% ยืนยันว่ามีปริมาณธุรกรรมลดลง 10-50%

นายหน้าหลายๆคนเชื่อว่าสาเหตุหลักที่สถานการณ์ "ซบเซา" ของบ้านชั้นต่ำคือราคาขายของผลิตภัณฑ์ประเภทนี้สูงเกินไป เนื่องจากเป็นผลิตภัณฑ์ที่มีมูลค่าสูง จึงมีต้นทุนการซื้อสูง และยากต่อการกู้ยืมเงินทุน

สาเหตุก็อยู่ที่ราคาขายเพียงเท่านั้น

ข้อมูลรายงานการวิจัยตลาดจาก Batdongsan.com.vn แสดงให้เห็นว่าราคาขายเฉลี่ยของบ้านติดถนนในฮานอยในไตรมาสที่ 3 ของปี 2023 อยู่ที่ 333 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร และในนครโฮจิมินห์อยู่ที่ 209 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร ในขณะเดียวกันราคาเฉลี่ยของบ้านส่วนตัวก็อยู่ที่ 124 ล้านดองต่อตารางเมตรเช่นกัน

นอกจากราคาขายที่ยึดอยู่ที่ระดับสูงแล้ว ในบางพื้นที่ ราคาขายเฉลี่ยยังแสดงสัญญาณการเพิ่มขึ้นเล็กน้อย แม้ว่าจะขาดสภาพคล่องก็ตาม การรักษาราคาขายให้สูงส่งผลกระทบต่อจิตวิทยาของนักลงทุน เมื่อปัจจัยหลายๆ ประการ เช่น ความสามารถในการกู้ยืม ต้นทุนทางการเงินที่สูง และความสามารถในการทำกำไรได้รับผลกระทบ โดยเฉพาะในช่วงที่ตลาดการเช่าที่อยู่อาศัยแนวราบกำลังเผชิญความยากลำบากมากมาย

ราคาที่สูงส่งผลกระทบเชิงลบต่อตลาดที่อยู่อาศัย — คลื่นการคืนที่ดินยังทำให้ผู้ลงทุนจำนวนมากลังเลใจที่จะลงทุนในประเภทที่อยู่อาศัยแบบชั้นต่ำเพื่อวัตถุประสงค์ทางธุรกิจอีกด้วย

ในส่วนของความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัย ปัจจุบันความต้องการที่อยู่อาศัยแนวราบไม่ได้มากนัก เน้นประเภทอพาร์ทเม้นท์เป็นหลัก เนื่องจากมีข้อดีหลายประการ เช่น ระบบรักษาความปลอดภัย, ค่าน้ำค่าไฟ, ความสามารถในการกู้ยืม และราคาขายที่เหมาะสมเป็นพิเศษ ดังนั้นบ้านแนวราบจึงค่อนข้าง “โดดเดี่ยว” ในตลาด เพราะไม่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริง

นาย Dinh Minh Tuan กรรมการบริหารของ Batdongsan.com.vn ในภูมิภาคใต้ ได้แสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับประเภทนี้ว่า ราคาขายที่สูงเป็นอุปสรรคสำคัญประการหนึ่งสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการซื้อบ้านชั้นต่ำในปัจจุบัน อสังหาริมทรัพย์ประเภทชั้นต่ำส่วนใหญ่จะมีราคาสูงกว่ารายได้เฉลี่ยของผู้คนมากและเป็นผลิตภัณฑ์ที่มีมูลค่าสูงซึ่งกู้ยืมเงินได้ยาก

ขณะเดียวกัน กิจกรรมการท่องเที่ยวและการค้าปลีกไม่ได้เติบโตอย่างแข็งแกร่งเนื่องจากผลกระทบจาก เศรษฐกิจ มหภาคและหลังการระบาดใหญ่ของโควิด-19 ดังนั้นบ้านประเภทติดถนนคงต้องใช้เวลาฟื้นตัวอีกนานเลย อาจจะถึงไตรมาสที่ 3 ปี 2567 เลยทีเดียว

แหล่งที่มา