ราคาอสังหาฯ ทรงตัว สภาพคล่องยังไม่ดีขึ้นมากนัก

รายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ประจำเดือนสิงหาคมที่ DKRA Group เผยแพร่เมื่อเร็วๆ นี้ ชี้ให้เห็นสัญญาณเชิงบวกหลายประการที่แสดงให้เห็นถึงศักยภาพการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ สังคม โดยรวม และโดยเฉพาะอย่างยิ่งตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตอันใกล้ นอกจากนโยบายส่งเสริมตลาดแล้ว การดำเนินโครงการโครงสร้างพื้นฐานหลายโครงการยังทำให้กระแสเงินทุนจากต่างประเทศ (FDI) ไหลเข้าสู่เวียดนามแข็งแกร่งยิ่งขึ้น

ในช่วง 8 เดือนแรกของปี 2566 มูลค่าเงินลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ทั่วประเทศอยู่ที่ 18,150 ล้านดอลลาร์สหรัฐ เพิ่มขึ้น 8.2% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมีโครงการลงทุนใหม่ 1,924 โครงการ มูลค่าเงินลงทุนจดทะเบียนรวม 8,870 ล้านดอลลาร์สหรัฐ เพิ่มขึ้น 69.5% และ 39.7% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่น่าสังเกตคือ ภาคอสังหาริมทรัพย์ยังคงกลับมาครองอันดับสองด้วยมูลค่าเงินลงทุนรวม 1,760 ล้านดอลลาร์สหรัฐ

สัญญาณข้างต้นแสดงให้เห็นว่าตลาดกำลังค่อยๆ ฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง อย่างไรก็ตาม นี่เป็นเพียงการคาดการณ์ในระยะกลางและระยะยาว เพราะผู้เชี่ยวชาญหลายคนคาดการณ์ว่าตลาดจะต้องรอจนถึงกลางปี 2567 จึงจะฟื้นตัวได้อย่างแท้จริง ในช่วงเวลาปัจจุบัน ตลาดจะยังคงเคลื่อนไหวในแนวราบเพื่อรอรับกระแสเงินสด

ตามข้อมูลรายงานของ DKRA Group เกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์และพื้นที่โดยรอบในเดือนสิงหาคม พ.ศ. 2566 สภาพคล่องไม่ได้ดีขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ และราคาหลักไม่ได้ผันผวนมากนักในประเภทส่วนใหญ่

ยกตัวอย่างเช่น ในกรณีของอพาร์ตเมนต์ประเภทใหม่ ปริมาณการบริโภคใหม่อยู่ที่ 84 ยูนิต ลดลง 87% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน นโยบายส่วนลดการชำระเงินด่วน การขยายระยะเวลาการชำระเงิน การมอบของขวัญเปิดบัญชี ฯลฯ ยังคงถูกนำไปใช้โดยนักลงทุนส่วนใหญ่เพื่อกระตุ้นความต้องการของตลาด

ราคาอสังหาริมทรัพย์กำลังเคลื่อนไหวในแนวข้าง ยังไม่มีบล็อกสีมากนัก — อพาร์ทเมนต์ในเขตชานเมืองของนครโฮจิมินห์ในกลุ่ม C ยังคงได้รับการต้อนรับจากผู้คนจำนวนมาก แม้ว่าจะมีอุปทานจำกัดก็ตาม

ขณะเดียวกัน อุปทานใหม่ลดลงเหลือ 253 ยูนิต เพียง 19% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน นครโฮจิมินห์และ ด่งนาย เป็นสองพื้นที่หลักที่มีอุปทานใหม่คิดเป็น 55% ของอุปทานใหม่ทั้งหมดในเดือนนั้น โดยกลุ่มอพาร์ตเมนต์คลาสเอมีสัดส่วน 25% ของอุปทานใหม่ทั้งหมด โดยกระจุกตัวอยู่ในพื้นที่ทางตะวันออกของนครโฮจิมินห์ ขณะที่กลุ่มอพาร์ตเมนต์คลาสบีและคลาสซีครองตำแหน่งผู้นำในจังหวัดใกล้เคียง

ความต้องการในตลาดรองมีสัญญาณปรับตัวดีขึ้นเมื่อเทียบกับเดือนที่แล้ว และการลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ทำให้ผู้ซื้อมีความมั่นใจมากขึ้นในการตัดสินใจกู้ยืมเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ ระดับราคาขายในตลาดแรกไม่ผันผวนมากนัก ขณะที่ในตลาดรอง ธุรกรรมบางส่วนยังคงลดลง 50-150 ล้านดองต่อยูนิต โดยส่วนใหญ่อยู่ในโครงการที่ล่าช้ากว่ากำหนดส่งมอบและหมดระยะเวลาปลอดดอกเบี้ย

ในส่วนของทาวน์เฮาส์-วิลล่า อุปทานใหม่ปรับตัวดีขึ้นเมื่อเทียบกับเดือนก่อนหน้า โดยมีจำนวนถึง 100 ยูนิต อย่างไรก็ตาม ตัวเลขนี้เป็นเพียงประมาณ 33% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2565 โดยด่งนายเป็นพื้นที่ที่มีอุปทานใหม่มากที่สุดในตลาดโดยรวมในประเภทนี้ คิดเป็น 68%

การบริโภคปรับตัวดีขึ้นเมื่อเทียบกับเดือนก่อนหน้า โดยอยู่ที่ 34 หน่วย แต่คิดเป็นสัดส่วนเพียง 59% ของช่วงเดียวกันของปีก่อน ธุรกรรมส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในโครงการในจังหวัดด่งนายที่เปิดขายในเดือนนี้ นักลงทุนยังคงใช้นโยบายส่วนลดและสิ่งจูงใจต่างๆ เพื่อกระตุ้นความต้องการของตลาดอย่างต่อเนื่อง

ราคาหลักและราคารองประเภทนี้ไม่ผันผวนมากนักเมื่อเทียบกับเดือนที่แล้ว สภาพคล่องในตลาดอยู่ในระดับปานกลาง และมุ่งเน้นไปที่ผลิตภัณฑ์ที่ผ่านขั้นตอนทางกฎหมายและกำลังดำเนินการอยู่เป็นหลัก

สำหรับประเภทที่ดิน อุปทานใหม่และการบริโภคของประเภทนี้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2565 โดยลดลง 58% และ 94% ตามลำดับ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเดือนที่ผ่านมา อุปทานใหม่ของกลุ่มที่ดินมีเพียง 95 แปลง แต่การบริโภคกลับมีเพียง 5 แปลงเท่านั้น โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ลองอาน เป็นพื้นที่หลักในแง่ของอุปทานใหม่เพื่อขายในเดือนนั้น โดยมีอัตราอยู่ที่ 89% ของอุปทานใหม่ทั้งหมดในตลาด

ราคาอสังหาริมทรัพย์กำลังเคลื่อนไหวในแนวข้าง ยังไม่มีบล็อกสีมากนัก รูปที่ 2 — ที่ดินเป็นประเภทของทรัพย์สินที่มีการบันทึกการลดลงอย่างมีนัยสำคัญมากที่สุดในช่วงเดือนที่ผ่านมา

ในแง่ของราคาหลักและราคารอง พบว่ามีความผันผวนไม่มากนักเมื่อเทียบกับเดือนก่อนหน้า และสภาพคล่องในตลาดก็ไม่ได้ปรับตัวดีขึ้นมากนักในเดือนที่ผ่านมา กองทุนที่ดินสะอาดที่มีอยู่อย่างจำกัด ความยากลำบากในการเข้าถึงแหล่งเงินทุนใหม่ ความเสี่ยงทางกฎหมาย ฯลฯ ล้วนส่งผลกระทบอย่างมากต่อสถานการณ์การขาดแคลนอุปทานใหม่ในช่วงที่ผ่านมา

ตามที่กลุ่ม DKRA ระบุ การปรับนโยบายที่เกี่ยวข้องกับสินเชื่อด้านอสังหาริมทรัพย์ การขจัดความยุ่งยากในขั้นตอนทางกฎหมายของโครงการ ฯลฯ คาดว่าจะส่งสัญญาณเชิงบวกต่อตลาดในอนาคตอันใกล้นี้

แหล่งที่มา