ราคาที่อยู่อาศัยสูงเกินรายได้: เสนอแนวทางแก้ไขเพื่อควบคุมตลาด

ราคาบ้านสูงเกินรายได้ประชาชนมาก

จากการสำรวจของสถาบันวิจัยอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VIRES) ในเดือนกันยายน พ.ศ. 2568 พบว่าราคาเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์หลักใน ฮานอย อยู่ที่ 92.9 ล้านดอง/ตร.ม. โดยเฉลี่ย ขณะที่ในนครโฮจิมินห์ ตัวเลขนี้สูงกว่ามาก โดยอยู่ที่ 135.3 ล้านดอง/ตร.ม. ซึ่งต่างจากรายได้เฉลี่ยของแรงงานชาวเวียดนามในปัจจุบันที่ผันผวนเพียง 8-10 ล้านดอง/เดือนเท่านั้น

ช่องว่างระหว่างราคาที่อยู่อาศัยและรายได้ที่กว้างใหญ่ทำให้ความฝันในการเป็นเจ้าของบ้านกลายเป็นเรื่องไกลตัวสำหรับคนส่วนใหญ่ โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง ในสถานการณ์เช่นนี้ ร่างมติของ รัฐบาล เกี่ยวกับกลไกการควบคุมราคาที่อยู่อาศัยจึงถือเป็นก้าวสำคัญทางนโยบายที่แสดงให้เห็นถึงความมุ่งมั่นในการปรับทิศทางตลาดและคุ้มครองสิทธิในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของประชาชน

จากการวิเคราะห์ของ กระทรวงก่อสร้าง พบว่าในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ราคาอสังหาริมทรัพย์ในเมืองใหญ่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างผิดปกติ ไม่สะท้อนถึงกฎเกณฑ์อุปสงค์และอุปทานที่แท้จริง สาเหตุส่วนหนึ่งมาจากการเก็งกำไร ภาวะเงินเฟ้อ และการขาดความโปร่งใสในข้อมูลผังเมือง ก่อให้เกิดภาวะ "ไข้เสมือนจริง" ในหลายพื้นที่ สถานการณ์นี้ไม่เพียงแต่บิดเบือนตลาดเท่านั้น แต่ยังส่งผลกระทบทางลบต่อจิตวิทยาสังคมอีกด้วย

โครงสร้างผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ก็ขาดความสมดุลอย่างมากเช่นกัน โดยอุปทานส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในกลุ่มระดับกลางและระดับสูง ขณะเดียวกัน กลุ่มที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ที่อยู่อาศัยราคาประหยัด และที่อยู่อาศัยให้เช่ายังคงประสบปัญหาการขาดแคลนอย่างรุนแรง ส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง ซึ่งคิดเป็นสัดส่วนใหญ่ของสังคม ไม่ได้รับการตอบสนองอย่างเหมาะสม

ปัจจุบัน เครื่องมือกำกับดูแลตลาด เช่น ภาษี สินเชื่อ การวางแผน หรือการกำหนดราคาที่ดิน ยังไม่สอดคล้องและไม่มีประสิทธิภาพ การขาดตัวชี้วัดมาตรฐานและระบบข้อมูลที่เชื่อถือได้ทำให้หน่วยงานบริหารจัดการไม่สามารถเข้าไปแทรกแซงได้อย่างทันท่วงที ขณะเดียวกัน ประชาชน โดยเฉพาะคนรุ่นใหม่และคนทำงานในเมือง ประสบปัญหาในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมเพิ่มมากขึ้น

นายบุ่ย วัน โดอันห์ ผู้อำนวยการสถาบันวิจัยอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า การที่รัฐบาลเริ่มนำกลไกและนโยบายเพื่อควบคุมราคาที่อยู่อาศัยมาใช้ตั้งแต่เนิ่นๆ เป็นเรื่องเร่งด่วนและจำเป็นต้องดำเนินการอย่างสอดประสานและรวดเร็ว เนื่องจากนี่เป็นประเด็นด้านความมั่นคงทางสังคม รัฐธรรมนูญเวียดนามยืนยันว่าที่อยู่อาศัยเป็นสิ่งจำเป็นขั้นพื้นฐานของประชาชน อย่างไรก็ตาม ด้วยระดับราคาในปัจจุบัน แม้แต่กลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางก็ยังประสบปัญหาในการเข้าถึงที่อยู่อาศัย ซึ่งส่งผลกระทบทางลบต่อคุณภาพชีวิต ผลิตภาพแรงงาน และแรงผลักดันการพัฒนาของสังคม

“คนหนุ่มสาวจำนวนมากในปัจจุบันไม่กล้าแต่งงานหรือมีลูก เพราะไม่มีที่อยู่อาศัยที่มั่นคง หากแนวโน้มนี้ยังคงดำเนินต่อไป จะส่งผลกระทบต่อโครงสร้างประชากรและทรัพยากรมนุษย์ของประเทศ” นายโดอันห์กล่าวเตือน

จากมุมมองของตลาด ราคาที่อยู่อาศัยในบางพื้นที่ถูกดันให้สูงเกินสมควร สูงกว่ามูลค่าที่แท้จริงมาก ส่งผลให้ตลาดเกิดการบิดเบือน ขาดความเชื่อมั่น และขาดสภาพคล่อง เมื่ออสังหาริมทรัพย์ขาดสภาพคล่อง กระแสเงินสดจะชะงักงัน ธุรกิจไม่สามารถชำระหนี้ได้ ก่อให้เกิดความเสี่ยงต่อระบบธนาคารและเศรษฐกิจโดยรวม เมื่อถึงเวลานั้น เศรษฐกิจมหภาคจะได้รับผลกระทบทางลบอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ หากตลาดตกอยู่ในภาวะ "แช่แข็ง"

ในโลกนี้ วิกฤตการณ์ทางการเงินส่วนใหญ่มักเกิดจากฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น เวียดนามจึงจำเป็นต้องดำเนินการอย่างรวดเร็ว ยับยั้งตลาดอย่างแข็งขัน และนำราคาที่อยู่อาศัยกลับสู่มูลค่าที่แท้จริง - คุณโดอันห์ กล่าวเน้นย้ำ

สามเสาหลักของการควบคุมตลาด

รองศาสตราจารย์ ดร. โง ตรี ลอง ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐกิจ กล่าวว่า ร่างมติของรัฐบาลได้เสนอเสาหลัก 3 ประการเพื่อควบคุมราคาที่อยู่อาศัยและปรับโครงสร้างตลาด ประการแรกคือการจัดตั้งศูนย์ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งรวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับการวางแผน สถานะทางกฎหมาย ภาระผูกพันทางการเงิน และประวัติการทำธุรกรรมของอสังหาริมทรัพย์แต่ละแห่ง

ศูนย์ฯ จะทำหน้าที่เป็น “ศูนย์กลางอย่างเป็นทางการ” สำหรับการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ ช่วยลดภาวะเงินเฟ้อด้านราคาและสร้างรากฐานที่โปร่งใสให้กับตลาด หากดำเนินการอย่างถูกต้อง ศูนย์ฯ จะทำให้การคาดการณ์ราคาใกล้เคียงกับมูลค่าที่แท้จริงมากขึ้น ในขณะเดียวกันก็ลดความเสี่ยงสำหรับทั้งผู้ซื้อและธุรกิจ

เสาหลักที่สองคือวงเงินสินเชื่อสำหรับผู้ซื้อบ้านหลายหลัง เพื่อจำกัดการเก็งกำไร ดังนั้น เจ้าของบ้านตั้งแต่สองหลังขึ้นไปจะต้องเข้มงวดอัตราส่วนสินเชื่อ และต้นทุนการกู้ยืมที่เพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม เพื่อหลีกเลี่ยงผลกระทบต่อกลุ่มผู้ให้บริการที่อยู่อาศัยให้เช่าระยะยาว ซึ่งเป็นองค์ประกอบสำคัญในเมืองใหญ่ นโยบายสินเชื่อจำเป็นต้องได้รับการจำแนกประเภทอย่างชัดเจนตามวัตถุประสงค์การใช้งาน แทนที่จะ "ปรับระดับ" นโยบายควร "กำหนดความเสี่ยงด้านพฤติกรรม" เช่น การสนับสนุนสินเชื่อที่ให้สิทธิพิเศษแก่ผู้ซื้อบ้านจริง การเข้มงวดการเก็งกำไรระยะสั้น และการสร้างเงื่อนไขให้นักลงทุนสามารถเช่าได้อย่างโปร่งใส - คุณลองแนะนำ

นอกจากนี้ เสาหลักที่สามคือการพัฒนาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัด โดยกำหนดนิยามของ "ราคาที่เอื้อมถึง" อย่างชัดเจน เชื่อมโยงกับรายได้เฉลี่ยของแต่ละพื้นที่ และมีอัตราการผ่อนชำระที่เหมาะสม (30-35% ของรายได้) นอกจากการจัดสรรกองทุนที่ดินแยกต่างหากและให้ความสำคัญกับการคัดเลือกนักลงทุนที่มีศักยภาพแล้ว ผลิตภัณฑ์นี้จำเป็นต้องมีระยะเวลาโอนกรรมสิทธิ์ที่ผูกพันเพื่อจำกัดการท่องเว็บ ควบคู่ไปกับกลไกสนับสนุนผู้ซื้อที่ประสบปัญหาผ่านกองทุนพัฒนาที่อยู่อาศัย

จากมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ ดร. เล่อ ซวน ซาง รองผู้อำนวยการสถาบันเศรษฐกิจเวียดนาม ยืนยันว่า เพื่อแก้ปัญหาราคาที่อยู่อาศัย จำเป็นต้อง "เปิดวาล์ว" อุปทาน โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ผู้เชี่ยวชาญท่านนี้ยังชี้ให้เห็นอีกว่า หนึ่งในเหตุผลที่ราคาที่อยู่อาศัยในฮานอยพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงที่ผ่านมา คือ มติที่ 61/2024/QD-UBND เกี่ยวกับการแบ่งที่ดิน ดังนั้น ตั้งแต่เดือนตุลาคม 2567 เป็นต้นไป กฎระเบียบเกี่ยวกับพื้นที่แบ่งที่ดินขั้นต่ำจะเพิ่มขึ้นจาก 30 ตารางเมตร เป็น 50 ตารางเมตร พร้อมกับข้อกำหนดเรื่องความกว้างและหน้ากว้าง 4 เมตรขึ้นไป

“นโยบายนี้ทำให้จำนวนบ้านขนาดเล็กซึ่งเหมาะสมกับผู้อยู่อาศัยในเมืองส่วนใหญ่ลดลงอย่างมาก เมื่อรวมกับกฎระเบียบด้านโครงสร้างพื้นฐานและมาตรฐานของเมือง กองทุนที่อยู่อาศัยในพื้นที่ขนาดเล็กที่มีราคาเหมาะสมจึงแทบไม่เหลืออยู่เลย” คุณซางวิเคราะห์

นอกจากนี้ การยกเลิกกรอบราคาที่ดินและการกำหนดราคาตาม “หลักการตลาด” ภายใต้กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ยังสร้างเงื่อนไขให้ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่ที่มีศักยภาพในการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน นโยบายการบริหารทั้งหมดเป็นเพียงมาตรการชั่วคราว ปัจจัยที่ทำให้ตลาดชะลอตัวลงยังคงมาจากการเพิ่มอุปทานที่แท้จริง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมกับความสามารถในการจ่ายของประชาชน

ร่างมติของรัฐบาลเกี่ยวกับการควบคุมราคาอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นก้าวสำคัญทางนโยบาย แสดงให้เห็นถึงบทบาทของรัฐในการกำกับดูแลเพื่อนำตลาดกลับมาสู่ทิศทางที่ถูกต้อง ปัญหาที่อยู่อาศัยไม่เพียงแต่เป็นปัญหาของตลาดเท่านั้น แต่ยังเป็นเรื่องของความมั่นคงทางสังคม การพัฒนาที่ยั่งยืน และความมั่นคงอีกด้วย

ดังนั้น การออกและดำเนินการตามมติฉบับนี้ให้มีประสิทธิภาพคาดว่าจะช่วยส่งเสริมการพัฒนาสายผลิตภัณฑ์ที่เหมาะสม จำกัดการเก็งกำไร เพิ่มความโปร่งใส และปกป้องสิทธิที่ถูกต้องตามกฎหมายของประชาชน

ที่มา: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/gia-nha-vuot-xa-thu-nhap-de-xuat-loat-giai-phap-dieu-tiet-thi-truong-20251017132032400.htm