ราคาเช่าที่ดินในเขตอุตสาหกรรมภาคเหนือเพิ่มขึ้น ทำให้ความได้เปรียบทางการแข่งขันลดลง

เสน่ห์อสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมภาคเหนือ

ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2566 จังหวัดและเมืองทางภาคเหนือดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศในภาคการผลิตสูงสุด โดยมีมูลค่า 3.4 พันล้านเหรียญสหรัฐ คิดเป็น 63% ของโครงการการผลิต FDI ที่จดทะเบียนใหม่ โดยมีโครงการใหม่ 238 โครงการ

โดย จังหวัดบั๊กซาง มีสัดส่วน 20% ของโครงการจดทะเบียนใหม่ทั้งหมด คิดเป็นมูลค่า 1.06 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ ซึ่งรวมถึงการลงทุนในโรงงาน Fulian Precision Technology ในสิงคโปร์ มูลค่า 621 ล้านดอลลาร์สหรัฐ และโครงการของบริษัท LONGi Green Energy Technoly Co. Ltd. มูลค่า 140 ล้านดอลลาร์สหรัฐ จังหวัดบั๊กนิญเป็นจังหวัดที่ดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ในภาคการผลิตเป็นอันดับสามของประเทศ โดยมีสัดส่วน 9% ของทุนจดทะเบียนทั้งหมด มูลค่า 486 ล้านดอลลาร์สหรัฐ

ในด้านภาคการลงทุน ในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 อุปกรณ์ไฟฟ้ามีสัดส่วนการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ใหม่สูงสุดในภาคการผลิต โดยคิดเป็น 21% คิดเป็นมูลค่า 1.14 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ รองลงมาคืออุตสาหกรรมคอมพิวเตอร์ อิเล็กทรอนิกส์ และผลิตภัณฑ์ไฟฟ้า โดยมีสัดส่วนการลงทุนรวม 20% และอุตสาหกรรมยางและพลาสติก 15%

ราคาเช่าที่ดินในเขตนิคมอุตสาหกรรมภาคเหนือเพิ่มขึ้น ทำให้ความได้เปรียบในการแข่งขันลดลง ภาพที่ 1 — ภาพประกอบ (ที่มา: DK)

หากพิจารณาตามภูมิภาค เศรษฐกิจ จะเห็นได้ว่าในภาคเศรษฐกิจภาคเหนือ ภาคหลักที่ได้รับเงินลงทุนใหม่ ได้แก่ คอมพิวเตอร์ อิเล็กทรอนิกส์ และผลิตภัณฑ์ไฟฟ้า คิดเป็น 19% ของเงินลงทุนทั้งหมดของภูมิภาค รองลงมาคืออุปกรณ์ไฟฟ้า (15%) ผลิตภัณฑ์ยางและพลาสติกเพียง 5% และยานยนต์ 4% ตามลำดับ ขณะเดียวกัน ในภาคเศรษฐกิจภาคใต้ ภาพรวมกลับตรงกันข้าม โดยผลิตภัณฑ์ยางและพลาสติกมีสัดส่วนการลงทุนสูงสุด คิดเป็น 10% ของเงินลงทุนทั้งหมดของภูมิภาค การผลิตโลหะคิดเป็น 4% และน้ำดื่มคิดเป็นประมาณ 3%

นอกจากนี้ ยังมีรายงานว่าผู้ผลิตและพลังงานแสงอาทิตย์กำลังย้ายฐานการผลิตไปยังภาคเหนือ โครงการผลิต 3 ใน 5 อันดับแรกในเขตเศรษฐกิจภาคเหนือภายในปี 2565 อยู่ในภาคส่วนที่เกี่ยวข้องกับพลังงานแสงอาทิตย์ ในบรรดาผู้ผลิตผลิตภัณฑ์พลังงานแสงอาทิตย์ 30 รายทั่วประเทศ 77% ตั้งอยู่ในเขตเศรษฐกิจภาคเหนือ และเพียง 23% ตั้งอยู่ในเขตเศรษฐกิจภาคใต้

ในบรรดานักลงทุนเหล่านั้น ทรินา โซลาร์ เป็นผู้ลงทุนรายใหญ่ที่สุด โดยมีโครงการมูลค่า 275 ล้านดอลลาร์สหรัฐ ในเขตอุตสาหกรรมเยนบิ่ญ จังหวัดไทเหงียน นักลงทุนส่วนใหญ่มาจากจีน ฮ่องกง และสิงคโปร์ ในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 บริษัท Thornava Solar ผู้ผลิตโมดูลพลังงานแสงอาทิตย์จากสหรัฐอเมริกา ได้เริ่มการผลิตที่โรงงานที่ทันสมัยซึ่งมีกำลังการผลิต 1 กิกะวัตต์ต่อปี ในเขตอุตสาหกรรมเกว่โว จังหวัด บั๊กนิญ

ในปี พ.ศ. 2566 บริษัท AD Green ซึ่งเป็นกลุ่มบริษัทเอกชนของเวียดนาม ได้เปิดโรงงานผลิตแผงโซลาร์เซลล์ขนาด 3 กิกะวัตต์ มูลค่า 45 ล้านดอลลาร์สหรัฐ เพื่อผลิตแผงโซลาร์เซลล์สำหรับตลาดทั้งในและต่างประเทศ โรงงานแห่งนี้ครอบคลุมพื้นที่เกือบ 8 เฮกตาร์ ในเขตอุตสาหกรรมอันนิญ อำเภอเตี่ยนไห่ จังหวัดไทบิ่ญ

จะเห็นได้ว่ากลุ่มผู้เช่าหลักในภาคเหนือเป็นผู้เช่าในกลุ่มอุตสาหกรรมที่มีมูลค่าเพิ่มสูง ได้แก่ อิเล็กทรอนิกส์และคอมพิวเตอร์ ยานยนต์ เครื่องจักรและอุปกรณ์ และการผลิตที่เกี่ยวข้องกับพลังงานแสงอาทิตย์ โดยผู้เช่าเป็นบริษัทขนาดใหญ่ เช่น Samsung, LG Electronics, Foxconn, Canon, Hyundai, Honda และ Vinfast

ขณะเดียวกัน ผู้เช่าหลักในภาคใต้คือ บริษัทที่แปรรูปผลิตภัณฑ์ยางและพลาสติก อาหารและเครื่องดื่ม วัสดุก่อสร้าง และเครื่องนุ่งห่ม ซึ่งเป็นอุตสาหกรรมที่ประเมินว่ามีมูลค่าเพิ่มต่ำ

นายโทมัส รูนีย์ ผู้จัดการอาวุโส ฝ่ายบริการที่ปรึกษาด้านอุตสาหกรรม Savills ฮานอย ให้ความเห็นว่า เขตเศรษฐกิจภาคเหนือมีทำเลที่ตั้งเชิงยุทธศาสตร์ โดยสามารถเข้าถึงตลาดในประเทศและต่างประเทศได้อย่างสะดวก

ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา โครงสร้างพื้นฐานในพื้นที่นี้ได้รับการพัฒนาอย่างมีนัยสำคัญ โดยมีโครงการทางด่วนเชื่อมต่อท่าเรือหลัก 3 แห่ง ได้แก่ ท่าเรือไฮฟอง ท่าเรือน้ำลึกลาชเฮวียน และท่าเรือไคหลาน นอกจากนี้ เขตเศรษฐกิจภาคเหนือยังมีกองทุนที่ดินขนาดใหญ่ ซึ่งตอบสนองความต้องการของผู้เช่าในพื้นที่ในภาคส่วนที่มีมูลค่าเพิ่มสูง ดึงดูดโครงการลงทุนขนาดใหญ่จำนวนมากในด้านการประกอบรถยนต์ ชิ้นส่วนอิเล็กทรอนิกส์ และผลิตภัณฑ์พลังงานแสงอาทิตย์

“จะเห็นได้ว่าเขตเศรษฐกิจภาคเหนือถือเป็นข้อได้เปรียบอย่างมากสำหรับนักลงทุน ไม่เพียงแต่ได้ใช้ประโยชน์จากเส้นทางนำเข้า-ส่งออกที่สำคัญเส้นทางหนึ่งของเวียดนามผ่านไฮฟองเท่านั้น แต่ยังสามารถขนส่งสินค้าไปยังตลาดใกล้เคียงได้อย่างสะดวกอีกด้วย” นายโทมัส รูนีย์ กล่าว

ค่าเช่าที่สูงอาจลดความได้เปรียบในการแข่งขัน

รายงานของ Savills Vietnam ระบุว่าในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 ภาคเหนือมีโครงการนิคมอุตสาหกรรม 68 โครงการ มีพื้นที่รวมสูงสุด 12,000 เฮกตาร์ อัตราการเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 83% เพิ่มขึ้นจาก 81% ในช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ส่วนราคาเช่าที่ดินเฉลี่ยอยู่ที่ 138 ดอลลาร์สหรัฐ/ตร.ม./รอบการเช่า เพิ่มขึ้นจาก 102 ดอลลาร์สหรัฐ/ตร.ม./รอบการเช่า

ราคาเช่าที่ดินในเขตนิคมอุตสาหกรรมภาคเหนือเพิ่มขึ้น ลดความได้เปรียบทางการแข่งขัน ภาพที่ 2 — อัตราภาษีที่ดินในเขตอุตสาหกรรมภาคเหนือกำลังเพิ่มขึ้น ทำให้ขีดความสามารถในการแข่งขันของเขตเศรษฐกิจภาคเหนือลดลงเมื่อเทียบกับเขตเศรษฐกิจภาคใต้ (ภาพ: DP)

โดยจังหวัดบั๊กนิญมีอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาค่าเช่าที่ดินสูงสุดที่ 48% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปี 2565 โดยอยู่ที่ 156 เหรียญสหรัฐต่อตารางเมตรต่อรอบการเช่า เนื่องมาจากบริษัทและซัพพลายเออร์ด้านอิเล็กทรอนิกส์มีความสนใจที่จะกระจายห่วงโซ่อุปทานนอกประเทศจีนมากขึ้น

ราคาฮึงเยนเพิ่มขึ้น 45% ในช่วงเวลาเดียวกัน แตะที่ 132 ดอลลาร์สหรัฐ/ตร.ม./รอบการเช่า เช่นเดียวกัน จังหวัดหลักๆ ก็มีราคาเพิ่มขึ้นเช่นกัน ได้แก่ ไห่เซือง (เพิ่มขึ้น 33% แตะที่ 101 ดอลลาร์สหรัฐ/ตร.ม./รอบการเช่า) และไฮฟอง (เพิ่มขึ้น 28% แตะที่ 129 ดอลลาร์สหรัฐ/ตร.ม./รอบการเช่า)

รายงานของ Savills ยังแสดงให้เห็นว่าอุปทานโรงงานสำเร็จรูปในเขตเศรษฐกิจภาคเหนือมีจำนวนถึง 3.5 ล้านตารางเมตรของพื้นที่ให้เช่าสุทธิ (NLA) โดยมีพื้นที่ให้เช่าสุทธิเหลืออยู่ประมาณ 618,000 ตารางเมตร ราคาเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 4.8 ดอลลาร์สหรัฐ/ตารางเมตร/เดือน (ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม) ในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 ขณะเดียวกัน อัตราการเช่าโรงงานสำเร็จรูปและคลังสินค้าในภาคเหนือลดลงเหลือ 83% เนื่องจากมีอุปทานใหม่เพิ่มขึ้นในเมืองไฮฟองและบั๊กนิญ

คุณจอห์น แคมป์เบลล์ รองผู้อำนวยการและหัวหน้าฝ่ายบริการอุตสาหกรรม บริษัท ซาวิลส์ เวียดนาม กล่าวว่า “ปัจจุบันราคาเช่าที่ดินในเขตเศรษฐกิจภาคเหนือพุ่งสูงเกินสองหลัก ส่งผลให้ขีดความสามารถในการแข่งขันของเขตเศรษฐกิจภาคเหนือลดลงเมื่อเทียบกับเขตเศรษฐกิจภาคใต้ ราคาที่ดินที่สูงขึ้นอาจเป็นอุปสรรคต่อการเข้ามาของผู้ประกอบการใหม่ๆ ในอุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์ ยานยนต์ และพลังงานแสงอาทิตย์ นักลงทุนกลุ่มนี้ต้องการเป็นเจ้าของที่ดินผืนใหญ่ในราคาที่สมเหตุสมผล”

แหล่งที่มา