ราคาค่าเช่าที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมทางภาคเหนือเพิ่มสูงขึ้น ส่งผลให้ความได้เปรียบในการแข่งขันลดลง

[โฆษณา_1]

เสน่ห์ของอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรมในภาคเหนือ

ในช่วงครึ่งแรกของปี 2023 จังหวัดทางภาคเหนือดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศในภาคการผลิตมากที่สุด รวมเป็นเงิน 3.4 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ คิดเป็น 63% ของโครงการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ในภาคการผลิตที่จดทะเบียนใหม่ โดยมีโครงการใหม่ 238 โครงการ

ในจำนวนนี้ จังหวัดบักเกียง มีสัดส่วน 20% ของโครงการจดทะเบียนใหม่ทั้งหมด คิดเป็นมูลค่า 1.06 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ ซึ่งรวมถึงการลงทุน 621 ล้านดอลลาร์สหรัฐในโรงงาน Fulian Precision Technology โดยสิงคโปร์ และโครงการมูลค่า 140 ล้านดอลลาร์สหรัฐโดย LONGi Green Energy Technology Co. Ltd. ส่วนจังหวัดบักนิญอยู่ในอันดับที่สามของประเทศในการดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศในภาคการผลิต โดยมีสัดส่วน 9% ของทุนจดทะเบียนทั้งหมด คิดเป็นมูลค่า 486 ล้านดอลลาร์สหรัฐ

ในแง่ของภาคส่วนการลงทุน ในช่วงครึ่งแรกของปี 2023 อุปกรณ์ไฟฟ้าครองส่วนแบ่งที่ใหญ่ที่สุดของการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ที่จดทะเบียนใหม่ในภาคการผลิต คิดเป็น 21% มูลค่า 1.14 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ รองลงมาคือภาคส่วนคอมพิวเตอร์ อิเล็กทรอนิกส์ และผลิตภัณฑ์ไฟฟ้า ด้วยการลงทุนรวม 20% และผลิตภัณฑ์ยางและพลาสติกที่ 15%

ราคาค่าเช่าที่ดินที่สูงขึ้นในเขตอุตสาหกรรมทางภาคเหนือลดความได้เปรียบในการแข่งขัน (รูปที่ 1) — ภาพประกอบ (ที่มา: DK)

เมื่อแบ่งตามเขต เศรษฐกิจ ในเขตเศรษฐกิจภาคเหนือ ภาคส่วนหลักที่ได้รับเงินลงทุนใหม่ ได้แก่ คอมพิวเตอร์ อิเล็กทรอนิกส์ และผลิตภัณฑ์ไฟฟ้า คิดเป็น 19% ของการลงทุนทั้งหมดในภูมิภาค รองลงมาคืออุปกรณ์ไฟฟ้า (15%) ผลิตภัณฑ์ยางและพลาสติกเพียง 5% และยานยนต์ 4% ในขณะเดียวกัน ในเขตเศรษฐกิจภาคใต้ ภาพรวมกลับตรงกันข้าม โดยผลิตภัณฑ์ยางและพลาสติกได้รับเงินลงทุนมากที่สุด คิดเป็น 10% ของการลงทุนด้านการผลิตทั้งหมดในภูมิภาค การผลิตโลหะคิดเป็น 4% และเครื่องดื่มคิดเป็นประมาณ 3%

นอกจากนี้ ผู้ผลิตและธุรกิจพลังงานแสงอาทิตย์ยังแสดงให้เห็นถึงแนวโน้มการย้ายฐานการผลิตไปทางเหนือ โดยโครงการผลิตขนาดใหญ่ 3 ใน 5 อันดับแรกในเขตเศรษฐกิจภาคเหนือในปี 2022 อยู่ในภาคพลังงานแสงอาทิตย์ และจากผู้ผลิตผลิตภัณฑ์พลังงานแสงอาทิตย์ 30 รายทั่วประเทศ 77% ตั้งอยู่ในเขตเศรษฐกิจภาคเหนือ และมีเพียง 23% เท่านั้นที่ตั้งอยู่ในเขตเศรษฐกิจภาคใต้

ในบรรดาผู้ลงทุนเหล่านั้น Trina Solar เป็นผู้ลงทุนรายใหญ่ที่สุด โดยมีโครงการมูลค่า 275 ล้านดอลลาร์สหรัฐในนิคมอุตสาหกรรมเยนบินห์ จังหวัดไทเหงียน ผู้ลงทุนส่วนใหญ่มาจากจีน ฮ่องกง และสิงคโปร์ ในช่วงครึ่งแรกของปี 2023 บริษัท Thornava Solar ผู้ผลิตแผงโซลาร์เซลล์จากสหรัฐอเมริกา ก็ได้เริ่มการผลิตที่โรงงานที่ทันสมัยของตน ซึ่งมีกำลังการผลิตปีละ 1 กิกะวัตต์ ในนิคมอุตสาหกรรมเกวโว จังหวัด บั๊กนิญ ด้วยเช่นกัน

ในปี 2023 บริษัทเอกชน AD Green ของเวียดนามได้เปิดโรงงานผลิตแผงโซลาร์เซลล์ขนาด 3 กิกะวัตต์ มูลค่า 45 ล้านดอลลาร์สหรัฐ เพื่อจำหน่ายทั้งในประเทศและต่างประเทศ โรงงานแห่งนี้ตั้งอยู่บนพื้นที่เกือบ 8 เฮกตาร์ ในเขตอุตสาหกรรมอันนิง อำเภอเทียนไฮ จังหวัดไทบินห์

จะเห็นได้ว่ากลุ่มผู้เช่าหลักในภาคเหนือประกอบด้วยภาคส่วนที่มีมูลค่าเพิ่มสูง ได้แก่ อิเล็กทรอนิกส์และคอมพิวเตอร์ รถยนต์ เครื่องจักรและอุปกรณ์ และการผลิตที่เกี่ยวข้องกับพลังงานแสงอาทิตย์ โดยมีผู้เช่าเป็นบริษัทขนาดใหญ่ เช่น Samsung, LG Electronics, Foxconn, Canon, Hyundai, Honda และ Vinfast

ในขณะเดียวกัน ผู้เช่าส่วนใหญ่ในภาคใต้เป็นธุรกิจแปรรูปผลิตภัณฑ์ยางและพลาสติก อาหารและเครื่องดื่ม วัสดุก่อสร้าง และเครื่องนุ่งห่ม ซึ่งเป็นอุตสาหกรรมที่ถือว่ามีมูลค่าเพิ่มต่ำ

โทมัส รูนีย์ ผู้จัดการอาวุโส ฝ่ายบริการให้คำปรึกษาด้านอุตสาหกรรม บริษัท ซาวิลส์ ฮานอย กล่าวว่า เขตเศรษฐกิจพิเศษภาคเหนือมีทำเลที่ตั้งเชิงยุทธศาสตร์ที่ดีเยี่ยม สามารถเข้าถึงตลาดภายในประเทศและต่างประเทศได้อย่างสะดวก

ในช่วงห้าปีที่ผ่านมา โครงสร้างพื้นฐานในพื้นที่นี้ได้รับการพัฒนาอย่างมาก โดยมีโครงการทางด่วนหลายโครงการเชื่อมต่อท่าเรือหลักทั้งสามแห่ง ได้แก่ ท่าเรือไฮฟอง ท่าเรือน้ำลึกลัคฮุย และท่าเรือไคหลาน นอกจากนี้ เขตเศรษฐกิจพิเศษภาคเหนือยังมีพื้นที่สำรองจำนวนมาก ซึ่งตอบสนองความต้องการพื้นที่ของผู้ประกอบการที่ดำเนินธุรกิจในภาคส่วนที่มีมูลค่าเพิ่มสูง ดึงดูดโครงการลงทุนขนาดใหญ่จำนวนมากในด้านการประกอบรถยนต์ ชิ้นส่วนอิเล็กทรอนิกส์ และผลิตภัณฑ์พลังงานแสงอาทิตย์

โทมัส รูนีย์ กล่าวว่า "เห็นได้ชัดว่าเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคเหนือถือเป็นข้อได้เปรียบอย่างมากสำหรับนักลงทุน ไม่เพียงแต่จะได้ประโยชน์จากเส้นทางนำเข้าและส่งออกที่สำคัญเส้นหนึ่งของเวียดนามผ่านเมืองไฮฟองเท่านั้น แต่ยังช่วยอำนวยความสะดวกในการเคลื่อนย้ายสินค้าเพื่อตอบสนองตลาดในประเทศเพื่อนบ้านอีกด้วย"

ค่าเช่าที่สูงอาจลดความได้เปรียบในการแข่งขันได้

จากรายงานของ Savills Vietnam ระบุว่า ในช่วงครึ่งแรกของปี 2023 ภาคเหนือของเวียดนามมีโครงการนิคมอุตสาหกรรม 68 โครงการ รวมพื้นที่กว่า 12,000 เฮกเตอร์ อัตราการเข้าใช้พื้นที่เฉลี่ยอยู่ที่ 83% เพิ่มขึ้นจาก 81% ในช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว และราคาเช่าที่ดินเฉลี่ยอยู่ที่ 138 ดอลลาร์สหรัฐต่อตารางเมตรต่อรอบการเช่า เพิ่มขึ้นจาก 102 ดอลลาร์สหรัฐต่อตารางเมตรต่อรอบการเช่า

ราคาค่าเช่าที่ดินในเขตอุตสาหกรรมทางเหนือกำลังเพิ่มสูงขึ้น ส่งผลให้ความได้เปรียบในการแข่งขันลดลง (รูปที่ 2) — อัตราภาษีที่ดินในเขตอุตสาหกรรมทางภาคเหนือกำลังเพิ่มสูงขึ้น ส่งผลให้ความสามารถในการแข่งขันของเขตเศรษฐกิจภาคเหนือลดลงเมื่อเทียบกับภาคใต้ (ภาพ: DP)

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง จังหวัดบั๊กนิญมีการเพิ่มขึ้นของราคาค่าเช่าที่ดินมากที่สุด โดยเพิ่มขึ้น 48% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2022 แตะระดับ 156 ดอลลาร์สหรัฐต่อตารางเมตรต่อรอบการเช่า เนื่องมาจากความสนใจที่เพิ่มขึ้นจากบริษัทอิเล็กทรอนิกส์และซัพพลายเออร์ที่ต้องการกระจายห่วงโซ่อุปทานของตนออกนอกประเทศจีน

จังหวัดฮุงเยนมีราคาเช่าเพิ่มขึ้น 45% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว โดยแตะระดับ 132 ดอลลาร์สหรัฐต่อตารางเมตรต่อรอบการเช่า ในทำนองเดียวกัน จังหวัดสำคัญอื่นๆ ก็มีราคาเช่าเพิ่มขึ้นเช่นกัน โดยจังหวัดไฮเดืองเพิ่มขึ้น 33% อยู่ที่ 101 ดอลลาร์สหรัฐต่อตารางเมตรต่อรอบการเช่า และจังหวัดไฮฟองเพิ่มขึ้น 28% อยู่ที่ 129 ดอลลาร์สหรัฐต่อตารางเมตรต่อรอบการเช่า

รายงานของ Savills ยังแสดงให้เห็นว่าอุปทานของพื้นที่โรงงานสำเร็จรูปในเขตเศรษฐกิจภาคเหนือมีพื้นที่ให้เช่าสุทธิ (NLA) ถึง 3.5 ล้านตารางเมตร โดยมีพื้นที่ว่างเหลืออยู่ประมาณ 618,000 ตารางเมตร ราคาเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 4.8 ดอลลาร์สหรัฐต่อตารางเมตรต่อเดือน (ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม) ในช่วงครึ่งแรกของปี 2023 ในขณะเดียวกัน อัตราการเข้าใช้พื้นที่ของโรงงานและคลังสินค้าสำเร็จรูปในภาคเหนือลดลงเหลือ 83% เนื่องจากการเปิดตัวอุปทานใหม่ในไฮฟองและบักนิญ

จอห์น แคมป์เบล รองผู้อำนวยการและหัวหน้าฝ่ายบริการอุตสาหกรรมของซาวิลส์ เวียดนาม กล่าวว่า “ราคาเช่าที่ดินในเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคเหนือในปัจจุบันสูงเกิน 10 เปอร์เซ็นต์ ซึ่งลดความสามารถในการแข่งขันของเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคเหนือเมื่อเทียบกับภาคใต้ ราคาที่ดินที่สูงขึ้นอาจเป็นอุปสรรคต่อการเข้ามาของธุรกิจผลิตอุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์ ยานยนต์ และพลังงานแสงอาทิตย์รายใหม่ๆ ซึ่งเป็นนักลงทุนที่ต้องการเป็นเจ้าของที่ดินแปลงใหญ่ในราคาที่เหมาะสม”

[โฆษณา_2]
แหล่งที่มา