การขจัดอุปสรรคและเปิดช่องทางการไหลของทรัพยากรที่ดิน

“ปัญหาทางเทคนิค” ในกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ถือเป็น “อุปสรรคเชิงสถาบัน” ที่ผู้เชี่ยวชาญมองว่าเป็น “อุปสรรคเชิงสถาบัน” ที่จำเป็นต้องได้รับการแก้ไขโดยเร็ว เพื่อให้มั่นใจว่ากฎหมายจะถูกนำไปปฏิบัติจริง เปิดโอกาสให้มีการใช้ทรัพยากรที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพ ซึ่งเป็นทรัพยากรที่สำคัญอย่างยิ่งของประเทศ

ภาพประกอบ: Tuan Anh/VNA

มีการนำนวัตกรรมต่างๆ มากมายมาผนวกเข้าในร่างมติ สภานิติบัญญัติแห่งชาติ ซึ่งกำหนดกลไกและนโยบายต่างๆ เพื่อขจัดความยากลำบากและอุปสรรคในการจัดการบังคับใช้กฎหมายที่ดิน เช่น การยกเลิกกรอบราคาที่ดิน เพิ่มความโปร่งใส ส่งเสริมการกระจายอำนาจสู่ท้องถิ่น สร้างความสมดุลแห่งผลประโยชน์ระหว่างรัฐ ประชาชน และภาคธุรกิจ

หนึ่งในห้าปัญหาคอขวดแรกที่ผู้เชี่ยวชาญระบุไว้คือการขาดความเข้ากันได้ระหว่างระบบการวางผังที่ดินและรูปแบบการปกครองส่วนท้องถิ่นสองระดับ (ระดับจังหวัด - ระดับรากหญ้า) เมื่อรูปแบบนี้เริ่มดำเนินการตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม พ.ศ. 2568 แม้ว่ากฎหมายที่ดินปี 2567 จะยังคงรักษาบทบัญญัติเกี่ยวกับ "การวางแผนและการวางแผนการใช้ที่ดินในระดับอำเภอ" ไว้ แต่รูปแบบการจัดองค์กรรัฐบาลปัจจุบันในเมืองที่บริหารงานโดยส่วนกลางหรือหน่วย เศรษฐกิจ การบริหารพิเศษได้ดำเนินการตามรัฐบาลเมืองสองระดับ

สิ่งนี้นำไปสู่ความไม่เพียงพอของอำนาจและความสอดคล้องกันในการอนุมัติผังเมือง ส่งผลให้กระบวนการดำเนินการหยุดชะงักหรือยืดเยื้อ ดร.เหงียน ดินห์ โธ รองผู้อำนวยการสถาบันยุทธศาสตร์และนโยบายการเกษตรและสิ่งแวดล้อม ( กระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อม ) กล่าวว่า จำเป็นต้องมีการปรับปรุงกฎหมายเพื่อให้สามารถบูรณาการการวางแผนการใช้ประโยชน์ที่ดินเข้ากับการวางแผนการพัฒนาเมืองโดยรวมและการวางแผนการใช้ทรัพยากรในระดับรากหญ้า มิฉะนั้น ท้องถิ่นจะเกิดความสับสนในการดำเนินการและการกำกับดูแล

ความล่าช้าในการปรับปรุงกฎระเบียบผังเมืองให้เหมาะสมกับรูปแบบการบริหารราชการแบบสองระดับ ไม่เพียงแต่ส่งผลกระทบต่อความเป็นไปได้ของกฎหมายเท่านั้น แต่ยังทำให้หลายพื้นที่ “รอคำสั่ง” ซึ่งเป็นอุปสรรคต่อการลงทุน ดังนั้น จึงจำเป็นต้องมีแนวทางแก้ไขที่เป็นเอกภาพโดยเร็ว เพื่อหลีกเลี่ยงไม่ให้การวางแผนกลายเป็น “อุปสรรคเชิงสถาบัน” ประการแรกในการบังคับใช้กฎหมายที่ดินฉบับใหม่

ปัญหาคอขวดประการที่สองที่พบคือกลไกการประมูลและประมูลที่ดินยังคงมีข้อบกพร่องหลายประการ ซึ่งไม่เอื้ออำนวยต่อนักลงทุน วัตถุประสงค์ของการจัดสรรที่ดินและการให้เช่าผ่านการประมูลและการประมูลราคาเป็นเครื่องมือสำคัญในการสร้างความมั่นใจในการเผยแพร่ ความโปร่งใส และการป้องกันผลประโยชน์ของกลุ่ม อย่างไรก็ตาม กระบวนการดำเนินการในปัจจุบันกำลังเผยให้เห็นข้อจำกัดหลายประการ

ยังไม่มีแนวทางที่ชัดเจนเกี่ยวกับรูปแบบการเช่าที่ดินพร้อมการชำระเงินรายปีสำหรับกองทุนที่ดินที่รัฐบริหารจัดการ บางพื้นที่สะท้อนถึงสถานการณ์ที่ "ไม่รู้ว่าจะเลือกใช้วิธีการใด" เมื่อต้องรับประกันรายได้งบประมาณและสนับสนุนธุรกิจที่ลงทุนในพื้นที่สังคมสงเคราะห์

ในขณะเดียวกัน ข้อกำหนดที่ต้องมีแผนผังรายละเอียด 1/500 ก่อนการประมูลที่ดินกำลังสร้างความยากลำบากในการดำเนินการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่ดินแบบผสมผสานหรือที่ดินสาธารณะที่แทรกอยู่ในเขตที่อยู่อาศัย ขณะเดียวกัน รูปแบบการเช่าที่ดินแบบชำระค่าเช่ารายปีทำให้นักลงทุนประสบความยากลำบากในการคำนวณต้นทุน จำนอง และระดมทุนระยะกลางและระยะยาว

ดร. คาน แวน ลุค สมาชิกสภาที่ปรึกษานโยบายการเงินและการเงินแห่งชาติ ให้ความเห็นว่ากลไกการประมูลที่ดินจำเป็นต้องมีความยืดหยุ่นมากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงเริ่มต้นของโครงการโครงสร้างพื้นฐานทางสังคม หากกลไกนี้เข้มงวดเกินไป แรงจูงใจของภาคเอกชนจะลดลงโดยไม่ได้ตั้งใจ ซึ่งเป็นประเด็นที่กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 มุ่งเป้าไปที่การระดมกำลังมากที่สุด เนื่องจากการขาดความสอดคล้องกันในกฎระเบียบการประมูลและการประมูลราคา รวมถึงกลไกการเช่าที่ดิน ไม่เพียงแต่ลดความน่าดึงดูดใจในการลงทุนเท่านั้น แต่ยังเสี่ยงต่อการขาดทุนงบประมาณอีกด้วย

ดังนั้น การที่รัฐบาลออกมติที่ 339/NQ-CP เกี่ยวกับร่างมติของสภานิติบัญญัติแห่งชาติ กำหนดกลไกและนโยบายต่างๆ เพื่อขจัดปัญหาและอุปสรรคในการจัดการบังคับใช้กฎหมายที่ดิน โดยอนุญาตให้สืบทอดผลการวิจัยในคำร้องที่ 136/TTr-BNNMT ของกระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อม เกี่ยวกับร่างกฎหมายแก้ไขและเพิ่มเติมมาตราต่างๆ ของกฎหมายที่ดิน ถือเป็นก้าวที่ถูกต้อง แต่จำเป็นต้องทำให้เป็นรูปธรรมอย่างรวดเร็วเป็นพระราชกฤษฎีกาที่ชี้นำการบังคับใช้ เพื่อให้ธุรกิจมีฐานทางกฎหมายที่ชัดเจน - นายลุคกล่าว

นอกจากนี้ กฎระเบียบการฟื้นฟูที่ดินที่ไม่ครอบคลุมแนวทางปฏิบัติในการพัฒนาและขาดความยืดหยุ่น ถือเป็นปัญหาคอขวดประการที่สามที่ผู้เชี่ยวชาญกล่าวถึง แม้ว่ามาตรา 79 ของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 จะถือว่าได้ขยายขอบเขตการฟื้นฟูที่ดินออกไปมากกว่ากฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556 แต่ก็ยังไม่ครอบคลุมโครงการที่มีความสำคัญเชิงกลยุทธ์และเร่งด่วนทั้งหมด

โดยเฉพาะอย่างยิ่งกฎหมายไม่ได้กำหนดกลไกการฟื้นฟูที่ดินเพื่อจัดตั้งกองทุนที่ดินเพื่อชำระค่าโครงการ BT (สร้าง-โอน) หรือเพื่อจัดวางที่ดินใหม่ให้กับสถานประกอบการที่ต้องย้ายถิ่นฐานเนื่องจากมลภาวะสิ่งแวดล้อมไว้อย่างชัดเจน... นอกจากนี้ กฎเกณฑ์ที่กำหนดให้การฟื้นฟูที่ดินสามารถทำได้หลังจากได้รับการอนุมัติแผนการชดเชย การสนับสนุน และการย้ายถิ่นฐานแล้วเท่านั้น ทำให้เกิดความล่าช้าและขาดความยืดหยุ่นสำหรับโครงการเร่งด่วน

เกี่ยวกับปัญหาคอขวดนี้ รองศาสตราจารย์ ดร.เหงียน กวาง เตวียน รองประธานสภามหาวิทยาลัยนิติศาสตร์ฮานอย กล่าวว่า กฎหมายจำเป็นต้องมีกลไกที่เฉพาะเจาะจงสำหรับโครงการสำคัญๆ เพราะหากเรารอขั้นตอนการบริหารมากเกินไป ความก้าวหน้าของโครงสร้างพื้นฐานเชิงยุทธศาสตร์ระดับชาติ เช่น ทางหลวง สนามบิน และนิคมอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ จะล่าช้า ส่งผลให้เกิดความเสียหายมากกว่าความเสี่ยงทางกฎหมายที่หน่วยงานบริหารจัดการกังวลมาก

ปัญหาคอขวดนี้ยังแสดงให้เห็นว่าการขาดความยืดหยุ่นในการออกแบบกฎระเบียบการเวนคืนที่ดินกำลังเป็นอุปสรรคต่อการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน ซึ่งเป็นประเด็นที่เวียดนามกำลังมุ่งเร่งพัฒนา ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า ทางออกเร่งด่วนคือการศึกษากลไกการอนุญาตพิเศษสำหรับโครงการสำคัญๆ คล้ายกับกลไกในกฎหมายว่าด้วยการลงทุนสาธารณะหรือกฎหมายว่าด้วยการประมูล เพื่อหลีกเลี่ยง "ปัญหาคอขวด" ในเรื่องค่าตอบแทนและการอนุมัติพื้นที่

ปัญหาคอขวดประการที่สี่ที่ต้องแก้ไขคือกลไกการกำหนดราคาที่ดินที่ไม่เพียงพอและไม่มั่นคง ซึ่งสร้างความกังวลให้กับผู้บังคับใช้กฎหมาย กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ได้ยกเลิก “กรอบราคาที่ดิน” และเปลี่ยนมาใช้กลไกตารางราคาที่ดินที่มีการปรับปรุงทุกปี ซึ่งสะท้อนราคาตลาดได้ใกล้เคียงมากขึ้น นับเป็นก้าวสำคัญ แต่กลไกการกำหนดราคาในปัจจุบันยังคงมีจุดติดขัดหลายประการในทางปฏิบัติ

ประการแรก การกำหนดราคาที่ดินเฉพาะส่วนนั้นขึ้นอยู่กับองค์กรที่ปรึกษาและข้อมูลตลาดมากเกินไป ขณะที่ระบบสารสนเทศและฐานข้อมูลราคาที่ดินระดับชาติยังไม่สมบูรณ์ ทำให้ผลการประเมินมูลค่าที่ดินระหว่างพื้นที่ต่างๆ ยังไม่สอดคล้องกัน วิธีการประเมินราคาที่ดินส่วนเกิน ซึ่งเป็นเครื่องมือหลักในการกำหนดราคาที่ดินโครงการ ยังไม่ได้มาตรฐาน ทำให้ต้นทุนการลงทุนเพิ่มสูงขึ้น ส่งผลกระทบทางลบต่อความสามารถในการแข่งขันขององค์กร

ดร. ตรัน คิม ชุง อดีตรองผู้อำนวยการสถาบันการจัดการเศรษฐกิจกลาง กล่าวว่า หากไม่สร้างฐานข้อมูลการประเมินมูลค่าที่โปร่งใส ผู้ดำเนินการย่อมกลัวความผิดพลาดอยู่เสมอ ส่งผลให้หลายพื้นที่ “หลีกเลี่ยงการลงนาม” ส่งผลให้ทั้งความก้าวหน้าในการลงทุนภาครัฐและการพัฒนาเขตเมืองและเขตอุตสาหกรรมล่าช้า ปัญหาคอขวดนี้ไม่เพียงแต่เป็นปัญหาทางเทคนิคเท่านั้น แต่ยังเป็นความรับผิดชอบทางจิตวิทยาในการปฏิบัติหน้าที่สาธารณะอีกด้วย เมื่อราคาที่ดินเชื่อมโยงกับภาระผูกพันทางการเงิน ความคลาดเคลื่อนใดๆ อาจนำไปสู่การตรวจสอบ การตรวจสอบ หรือความรับผิดทางอาญา

ดังนั้น รัฐบาลจำเป็นต้องออกกลไกในเร็วๆ นี้เพื่อคุ้มครองผู้ที่ปฏิบัติตามกระบวนการอย่างถูกต้อง พร้อมทั้งส่งเสริมการแปลงข้อมูลราคาที่ดินเป็นดิจิทัล สร้างช่องทางทางกฎหมายที่ปลอดภัยเพื่อให้ท้องถิ่นกล้าที่จะดำเนินการและกล้าที่จะรับผิดชอบ - นายชุงเสนอ

นอกจากนี้ การขาดความสอดคล้องกันระหว่างกฎหมายที่ดินและกฎหมายที่เกี่ยวข้องในช่วงเปลี่ยนผ่าน ถือเป็นปัญหาคอขวดข้อที่ 5 ที่ต้องแก้ไข ซึ่งถือเป็นปัญหาคอขวดเชิงระบบเช่นกัน เมื่อมีการประกาศใช้กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 จะมีการแก้ไข ปรับปรุง หรือบังคับใช้กฎหมายอื่นๆ ควบคู่ไปด้วย เช่น กฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2567 กฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายว่าด้วยการประมูล กฎหมายว่าด้วยการลงทุน เป็นต้น

อย่างไรก็ตาม ความสอดคล้องกันของกฎหมายเหล่านี้ยังไม่สอดคล้องกัน ก่อให้เกิดความสับสนในหลายพื้นที่ในช่วงเปลี่ยนผ่าน ยกตัวอย่างเช่น กฎระเบียบเกี่ยวกับการรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ได้รับการปรับปรุงในมติรัฐสภาและพระราชกฤษฎีกาของรัฐบาล แต่ยังไม่ได้รับ "การสนับสนุน" ไว้ในเอกสารแนวทางของกฎหมายที่ดินอย่างทันท่วงที บางพื้นที่ เช่น ฮานอย โฮจิมินห์... ได้สะท้อนถึงสถานการณ์ของโครงการที่ "รอ" พระราชกฤษฎีกา ซึ่งก่อให้เกิดการสูญเสียทรัพยากร

จากมุมมองทางกฎหมาย ทนายความ Truong Thanh Duc ให้ความเห็นว่า “เรามีความคืบหน้าอย่างมากในการแก้ไขกฎหมายที่ดิน แต่หากไม่มีการแก้ไขกฎหมายที่เกี่ยวข้องพร้อมกัน ก็จะยังคงมี “กฎหมายที่รอการบังคับใช้” อยู่ ทำให้ธุรกิจต่างๆ ยากที่จะทราบว่าควรใช้ขั้นตอนการลงทุนของตนเป็นพื้นฐานอย่างไร”

เพื่อแก้ไขปัญหาคอขวดนี้ รัฐบาลได้ดำเนินการเชิงรุกออกมติที่ 339/NQ-CP โดยเสนอต่อรัฐสภาเพื่อประกาศใช้มติแยกต่างหากเกี่ยวกับกลไกและนโยบายเพื่อขจัดอุปสรรคในการจัดระเบียบการบังคับใช้กฎหมายที่ดิน อย่างไรก็ตาม เพื่อให้มตินี้มีผลบังคับใช้อย่างแท้จริง ยังคงจำเป็นต้องมีแนวทางโดยละเอียดเกี่ยวกับการเปลี่ยนผ่านระหว่างกฎระเบียบเดิมและใหม่ เพื่อหลีกเลี่ยงการสร้าง "ช่องว่างทางกฎหมาย" ในการดำเนินโครงการลงทุน ตามที่ทนายความแนะนำ

เนื่องจากมีปัญหาคอขวด 5 ประการที่ใหญ่ที่สุดในการบังคับใช้กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ในการประชุมสมัยที่ 10 คาดว่ารัฐสภาแห่งชาติชุดที่ 15 จะพิจารณาและออกมติเฉพาะทางในเร็วๆ นี้เกี่ยวกับกลไกและนโยบายเพื่อขจัดความยากลำบากในการจัดระเบียบการบังคับใช้กฎหมายที่ดิน โดยอิงตามข้อเสนอของรัฐบาลและกระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อม

นอกจากนี้ ผู้เชี่ยวชาญยังได้เสนอให้มีการทบทวนและปรับปรุงกฎหมายที่เกี่ยวข้อง (กฎหมายการลงทุน กฎหมายที่อยู่อาศัย กฎหมายการประมูล และกฎหมายการก่อสร้าง) ร่วมกัน เพื่อเชื่อมโยงความเข้าใจและกระบวนการปฏิบัติให้เป็นหนึ่งเดียวกัน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง จำเป็นต้องเสริมสร้างความเข้มแข็งของข้อมูลที่ดินในรูปแบบดิจิทัล เผยแพร่รายการราคาที่ดินประจำปี สร้างรากฐานที่โปร่งใส และลดความเสี่ยงทางกฎหมายสำหรับหน่วยงานบริหารจัดการ ควบคู่ไปกับการฝึกอบรมและคุ้มครองผู้ที่ปฏิบัติตามกฎระเบียบ ส่งเสริมความกล้าลงมือทำและความรับผิดชอบ จำเป็นต้องส่งเสริมกลไกเฉพาะสำหรับโครงการสำคัญๆ เพื่อให้เกิดความก้าวหน้าของโครงสร้างพื้นฐาน อุตสาหกรรม และการขยายตัวของเมือง

กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 จะมีบทบาทอย่างเต็มที่ หากสามารถระบุและแก้ไขปัญหาคอขวดข้างต้นได้อย่างรวดเร็วและพร้อมเพรียงกัน เมื่อนั้น ที่ดินจึงจะกลายเป็นพลังขับเคลื่อนการพัฒนาที่ยั่งยืนอย่างแท้จริง ไม่ใช่ “คอขวด” ในกระบวนการบูรณาการและการพัฒนาอุตสาหกรรมในปัจจุบัน

ที่มา: https://baotintuc.vn/kinh-te/go-diem-nghen-khoi-dong-chay-nguon-luc-dat-dai-20251117181834749.htm