เงินนับแสนล้านถูก ‘อายัด’ พร้อมสินค้าคงคลังอสังหาฯ

โครงการปิดตะกร้าหลายใบ

โดยจากสถิติการรับแจ้งข้อมูลไม่ครบถ้วนจากท้องถิ่น (17/63 จังหวัด) สินค้าคงคลังอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 2 ปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 16,688 ยูนิต โดยเป็นสินค้าประเภทห้องชุด บ้านเดี่ยว และที่ดิน

โดยมีห้องพักจำนวนประมาณ 1,714 ยูนิต บ้านเดี่ยวจำนวน 7,473 ยูนิต และที่ดินจำนวน 7,501 รายการ อัตราส่วนสต๊อกสินค้ายังคงกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยรายบุคคลและที่ดินเปล่าของโครงการเป็นหลัก

เกี่ยวกับเรื่องนี้ กระทรวงก่อสร้าง กล่าวว่า ในไตรมาส 2 ปี 2566 แม้จะมีสัญญาณบวกหลายประการที่สนับสนุนการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ เช่น กลไกนโยบาย อัตราดอกเบี้ยธนาคาร ฯลฯ แต่หลายโครงการยังคงประสบปัญหาทางกฎหมายและประเด็นที่เกี่ยวข้องกับทุนสินเชื่อและพันธบัตร

จากการวิจัย พบว่าการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงไม่ชัดเจน แม้ว่านักลงทุนจำนวนมากจะเสนอแผนส่วนลดที่น่าดึงดูดใจพร้อมความคาดหวังถึงการฟื้นฟูสภาพคล่องก็ตาม อย่างไรก็ตามปริมาณธุรกรรมในเดือนกรกฎาคมก็ยังไม่สูงนักโดยเฉพาะในผลิตภัณฑ์รีสอร์ทบางประเภท

ตามรายงานล่าสุดเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยหน่วยวิจัยหลายแห่ง พบว่าในเมืองหลวง ท่องเที่ยว ชายฝั่งทะเลของประเทศ มีตึกแถว ทาวน์เฮาส์ และวิลล่ารีสอร์ทที่ขายไม่ออกเกือบ 30,000 แห่ง มีราคาหลังละหลายหมื่นล้านดอง

เงินนับแสนล้านถูกนำไปลงทุนในอสังหาฯ ภาพที่ 1 — อสังหารีสอร์ทมีสินค้าคงเหลือจำนวนมาก

ในส่วนของวิลล่า ยอดคงคลังสะสม ณ สิ้นไตรมาสที่ 2 อยู่ที่ 15,000 ยูนิต ทั้งในภาคเหนือและภาคใต้ โดยเปิดขายไปแล้ว 2,400 ยูนิต แต่มีสภาพคล่องต่ำ ส่วนอีกประมาณ 12,600 ยูนิตในโครงการระยะต่อไปที่ยังคงมีอยู่ในสต๊อก ติดอยู่ในช่วงภาวะหยุดชะงักของภาคอสังหาริมทรัพย์จึงยังไม่ได้ปล่อยออกสู่ตลาด

ในกลุ่มทาวน์เฮาส์และอาคารพาณิชย์ริมชายหาด สินค้าคงคลัง ณ สิ้นเดือนมิถุนายนอยู่ที่ประมาณ 15,000 หน่วยเช่นกัน มีอพาร์ทเมนต์ที่เปิดขายแต่ไม่มีการซื้อขายประมาณ 2,500 ยูนิต และอพาร์ทเมนต์ในโครงการอีกประมาณ 12,400 ยูนิตที่ประกาศเข้าสู่ตลาดแต่กำลังรออยู่ ไม่สามารถเปิดขายได้เมื่อตลาดอสังหาฯ เข้าสู่ภาวะวิกฤต

ข้อมูลการขายแสดงให้เห็นว่าในไตรมาสที่ 2 ปี 2566 มีการขายตึกแถวเพียง 33 หลัง ลดลง 97% เมื่อเทียบกับปีก่อน และมีการขายวิลล่า 50 หลัง ลดลง 50% เมื่อเทียบกับปีก่อน ที่น่าสังเกตคือปริมาณธุรกรรมนี้จะกระจุกตัวอยู่ในโครงการที่โดดเด่นเพียงไม่กี่โครงการที่มีทำเลที่ตั้งที่ดีเท่านั้น

ปริมาณธุรกรรมดังกล่าวข้างต้นทำให้หลายคนผิดหวัง เพราะก่อนหน้านี้นักลงทุนจำนวนมากเสนอแรงจูงใจที่น่าดึงดูดใจเป็นอย่างมาก เช่น การผูกมัดในการเช่ากลับ ซื้อกลับ หรือแม้กระทั่งเพิ่มอัตราส่วนลดสูงสุดถึง 40-50 เปอร์เซ็นต์ เพื่อการชำระเงินที่รวดเร็วเพื่อคืนทุนอย่างรวดเร็ว ตลอดจนเพิ่มสภาพคล่องอีกด้วย

สภาพคล่องที่ต่ำทำให้สินค้าคงเหลือในบางโครงการมีมากกว่า 90% ถือเป็นภาระหนักสำหรับนักลงทุนเพราะต้องกู้ยืมเงินทุนเพื่อพัฒนาโครงการ โครงการต่างๆ จำนวนมากต้องปิดรายการของตนเพื่อประหยัดต้นทุน ปรับนโยบายและราคา และรอให้ตลาดฟื้นตัว

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังดิ้นรนเพื่อยึดครอง

ตามข้อมูลล่าสุดจากสำนักงานสถิติแห่งชาติ ในช่วง 7 เดือนที่ผ่านมา มีวิสาหกิจอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนใหม่ 2,622 แห่ง ลดลง 56.2% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2565 ส่วนจำนวนวิสาหกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกยุบในช่วง 7 เดือนที่ผ่านมา อยู่ที่ 756 แห่ง เพิ่มขึ้น 17% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว

เมื่อปลายไตรมาสที่ 2 ปี 2566 ผู้อำนวยการกรมการเคหะและการจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์ (กระทรวงก่อสร้าง) นายฮวงไห่ ยังกล่าวอีกว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งรายงานว่าเผชิญกับความยากลำบากและความท้าทายในการดำเนินธุรกิจ ธุรกิจต่างๆ จะต้องเปลี่ยนแผนธุรกิจและการจัดการของตน ซึ่งส่วนใหญ่องค์กรจะต้องปรับโครงสร้างหนี้ ปรับโครงสร้างการดำเนินธุรกิจ ลดขนาดการลงทุนด้านการผลิตและการดำเนินธุรกิจ ปรับปรุงเครื่องจักร ลดจำนวนพนักงาน...

เงินนับแสนล้านถูกนำไปลงทุนในอสังหาฯ ภาพที่ 2 — ธุรกิจจำนวนมากเสี่ยงต่อการล้มละลายหากตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นเช่นนี้อยู่

ข้อมูลการสำรวจของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนามซึ่งมีสมาชิกเป็นธุรกิจบริการอสังหาริมทรัพย์ยังแสดงให้เห็นอีกว่าหากสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงพัฒนาไปอย่างไม่สามารถคาดเดาได้ในอนาคต ธุรกิจต่างๆ มากถึง 23% อาจจะสามารถรักษาการดำเนินงานไว้ได้ถึงสิ้นไตรมาสที่ 3 ของปี 2566 และมีเพียงประมาณ 43% เท่านั้นที่จะอยู่รอดได้ถึงสิ้นปี 2566

ตัวเลขข้างต้นยังสะท้อนถึงสถานการณ์ตลาดปัจจุบันอีกด้วย หลังจากผ่านช่วงพีคของจำนวนธุรกิจที่ "ร้อนแรงเกินควร" ตลาดกำลังกวาดล้างธุรกิจที่อ่อนแอทั้งในด้านการเงินและการดำเนินงาน

แม้ว่าในช่วงที่ผ่านมา รัฐบาล ได้ขจัดอุปสรรคและสร้างช่องทางกฎหมายเพื่อช่วยให้ตลาดฟื้นตัวอย่างต่อเนื่อง เช่น การออกพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 10 เพื่อแก้ไขและเพิ่มเติมมาตราต่างๆ ของพระราชกฤษฎีกาที่แนะนำให้บังคับใช้กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556 เพื่อหาทางออกให้กับคอนโดเทลซึ่งเป็นประเภทของทรัพย์สินที่ปัจจุบันมีอยู่เป็นจำนวนมาก แต่ดูเหมือนว่า “เส้นทางหลบหนี” เหล่านั้นจะไม่ได้มีประสิทธิภาพเท่าที่คาดไว้

แหล่งที่มา