ไม่ใช่ฮานอย แต่นี่คือสถานที่ที่มีอัตราการเช่าอพาร์ทเมนท์สูงที่สุดในประเทศ ตลาดโฮจิมินห์กำลังเติบโตในเชิงบวกอีกครั้ง

เซอร์ไพรส์กับทำเลที่มีอัตราการเช่าอพาร์ตเมนท์สูงที่สุดในประเทศ ตลาดนครโฮจิมินห์บันทึกสัญญาณบวก ทำเลที่มีราคาที่ดินสูงที่สุดใน วิญฟุก ... เป็นข่าวอสังหาฯ ล่าสุด

อัตราผลตอบแทนจากการเช่าอพาร์ตเมนต์โดยเฉลี่ยใน บิ่ญเซือง ในปัจจุบันอยู่ที่ 4.7% สูงกว่าอัตราผลตอบแทนจากค่าเช่าเฉลี่ยของฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ที่ 3.7% และ 3.6% ตามลำดับ (ที่มา: คริสตัลเบย์)

ตลาดนคร โฮจิมินห์ ค่อยๆ ฟื้นตัว

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ (HCMC) ค่อยๆ ฟื้นตัว จากระดับติดลบในปี 2566 กลับมาเติบโตเป็นบวกอีกครั้งตั้งแต่ต้นปี 2567 อัตราการเติบโตยังคงช้า แต่ก็มีสัญญาณเชิงบวก

ตามรายงานของกรมก่อสร้างนครโฮจิมินห์ ในช่วง 11 เดือนแรกของปี 2567 นครโฮจิมินห์ได้สร้างพื้นที่ใช้สอยที่อยู่อาศัยใหม่ 7.8 ล้านตารางเมตร (คิดเป็น 97.5% ของเป้าหมายที่ตั้งไว้สำหรับปี 2567 ซึ่งอยู่ที่ 8 ล้านตารางเมตร) โดยบ้านเดี่ยวมีพื้นที่ใช้สอย 3.830 ล้านตารางเมตร บ้านพาณิชย์มีพื้นที่ใช้สอยประมาณ 3.826 ล้านตารางเมตร และบ้านพักอาศัยสังคมมีพื้นที่ใช้สอย 0.144 ล้านตารางเมตร นครโฮจิมินห์ได้ดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยสังคมแล้ว 2 โครงการ โดยมีขนาด 610 ยูนิตและพื้นที่ใช้สอย 50,831 ตารางเมตร

ปัจจุบัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ค่อยๆ ฟื้นตัว จากระดับติดลบในปี 2566 สู่การเติบโตเชิงบวกตั้งแต่ต้นปี 2567 อัตราการเติบโตยังคงช้า แต่ก็มีสัญญาณเชิงบวก โครงการใหม่บางโครงการได้รับการอนุมัติให้ลงทุน และโครงการเก่าบางโครงการก็ได้รับการฟื้นฟู เนื่องจากปัญหาต่างๆ ได้รับการแก้ไข

ทั้งนี้ ในช่วง 11 เดือนแรกของปี 2567 เมืองมีโครงการบ้านจัดสรรเพื่อการพาณิชย์ที่ได้รับอนุมัติการลงทุน 12 โครงการ (รวมโครงการบ้านจัดสรรสังคม 1 โครงการ) โครงการได้รับใบอนุญาตก่อสร้าง 2 โครงการ มีอพาร์ตเมนต์เพื่อการพาณิชย์อยู่ระหว่างการก่อสร้างมากกว่า 31,000 ยูนิต มีอพาร์ตเมนต์ในอนาคต 1,611 ยูนิตที่มีสิทธิ์ระดมทุน และมีโครงการบ้านจัดสรรสังคม 3 โครงการที่สร้างเสร็จ ซึ่งประกอบด้วยอพาร์ตเมนต์ 2,122 ยูนิต

ในส่วนของการดำเนินการแก้ไขปัญหาโครงการอสังหาริมทรัพย์นั้น กรมโยธาธิการและผังเมืองได้กำชับคณะกรรมการประชาชนกรุงเทพมหานครให้ดำเนินการต่อไป และมอบหมายให้หน่วยงานต่างๆ ของกรุงเทพมหานคร ดำเนินการทบทวนโครงการลงทุนที่ดำเนินการล่าช้าเนื่องจากปัญหาที่เกิดขึ้นในกระบวนการปฏิบัติตามกฎหมาย ให้มีแนวทางในการดำเนินการให้ถูกต้องตามกฎหมาย หลีกเลี่ยงการสูญเสียทรัพยากรที่ดิน การสูญเสียความสวยงามของเมือง และความปลอดภัยในการก่อสร้าง...

โครงการอพาร์ทเมนท์บางแห่งในบิ่ญเซืองมีผลตอบแทนจากการเช่าเกิน 7% ต่อปี

จากข้อมูลภาพรวมตลาดอพาร์ตเมนต์บิ่ญเซือง ปี 2024 ของ Batdongsan.com.vn พบว่าผลตอบแทนจากการเช่าอพาร์ตเมนต์โดยเฉลี่ยในบิ่ญเซืองอยู่ที่ 4.7% ในปัจจุบัน ซึ่งสูงกว่าฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ที่ 3.7% และ 3.6% ตามลำดับ นอกจากนี้ 3.6% ยังเป็นผลตอบแทนจากการเช่าอพาร์ตเมนต์โดยเฉลี่ยทั่วประเทศในปี 2024 อีกด้วย

ที่น่าสังเกตคือ บางโครงการในจังหวัดบิ่ญเซืองมีอัตราผลตอบแทนจากการเช่าอพาร์ตเมนต์อยู่ที่ 6% - 7.5% ต่อปี ซึ่งถือเป็นสถิติสูงสุดในเวียดนาม เกือบสองเท่าของอัตราผลตอบแทนจากการเช่าอพาร์ตเมนต์ในฮานอยและโฮจิมินห์

ผลตอบแทนจากการเช่าที่ดีในบิ่ญเซืองส่วนใหญ่มาจากราคาซื้ออพาร์ตเมนต์ระดับไฮเอนด์ที่อยู่ในระดับปานกลาง ขณะที่ค่าเช่าสูงและอัตราการเข้าอยู่อาศัยคงที่ ผลิตภัณฑ์ประเภทนี้ที่มีมาตรฐานการส่งต่อจึงดึงดูดลูกค้าจากกลุ่มลูกค้าระดับไฮเอนด์ที่ยินดีจ่ายค่าเช่าที่สูงขึ้น โดยเฉลี่ยแล้ว อพาร์ตเมนต์ระดับไฮเอนด์แต่ละแห่งในบิ่ญเซือง (ราคาซื้อประมาณ 45-50 ล้านดอง/ตร.ม.) สามารถเช่าได้ในราคา 12 ล้านดองต่อเดือนสำหรับอพาร์ตเมนต์ 1 ห้องนอน 15-16 ล้านดอง (อพาร์ตเมนต์ 2 ห้องนอน) และ 18-20 ล้านดองสำหรับอพาร์ตเมนต์ 3 ห้องนอน อย่างไรก็ตาม หากอยู่ในนครโฮจิมินห์หรือฮานอย อพาร์ตเมนต์ราคา 45-50 ล้านดอง/ตร.ม. สามารถเช่าได้เพียงประมาณ 7-12 ล้านดองต่ออพาร์ตเมนต์ ขึ้นอยู่กับจำนวนห้องนอน

คุณ Dinh Minh Tuan ผู้อำนวยการประจำภูมิภาคใต้ของ Batdongsan.com.vn กล่าวว่า “อัตราการเข้าพักของอพาร์ทเมนท์หรูในบิ่ญเซืองอยู่ที่ประมาณ 80-90% และบางโครงการก็เกือบจะเต็มอยู่เสมอ ซึ่งเป็นผลมาจากความต้องการเช่าที่สูงเนื่องมาจากการพัฒนาที่แข็งแกร่งของนิคมอุตสาหกรรม ซึ่งดึงดูดคนงานและผู้เชี่ยวชาญให้เข้ามาทำงาน”

ปัจจุบันจังหวัดบิ่ญเซืองเป็นจังหวัดที่มีอัตราการดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) สูงที่สุดของประเทศ และอัตราการอพยพเข้าเมืองเป็นอันดับสอง นอกจากนี้ จังหวัดยังมีนโยบายมากมายเพื่อสนับสนุนธุรกิจในการดึงดูดและรักษาแรงงานไว้ ด้วยรายได้เฉลี่ยต่อหัวที่สูงที่สุดในประเทศ จังหวัดบิ่ญเซืองจึงกลายเป็นจุดหมายปลายทางที่น่าดึงดูดสำหรับผู้อพยพ

บิ่ญเซืองเป็นหนึ่งใน 5 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าที่ใหญ่ที่สุดของประเทศ รองจากฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ บิ่ญเซืองเป็นพื้นที่ที่มีผู้สนใจมากที่สุดทั้งในด้านจำนวนและอัตราการเติบโตของความสนใจ แซงหน้าจังหวัดและเมืองอื่นๆ เช่น ดานัง ไฮฟอง และคั้ญฮวา ในไตรมาสที่ 3 ของปี 2567 จำนวนการค้นหาอพาร์ตเมนต์ให้เช่าในบิ่ญเซืองเพิ่มขึ้น 58% เมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปี 2564

ในส่วนของโครงสร้างลูกค้า ความสนใจในอพาร์ตเมนต์ในบิ่ญเซืองส่วนใหญ่มาจากความต้องการซื้อเพื่อการลงทุนและที่อยู่อาศัยจริงของผู้อยู่อาศัยในนครโฮจิมินห์ ประกอบกับความต้องการที่อยู่อาศัยจริงของผู้อยู่อาศัยในท้องถิ่น โดยลูกค้าจากนครโฮจิมินห์คิดเป็น 49% และลูกค้าจากบิ่ญเซืองและจังหวัดใกล้เคียงคิดเป็น 33% ตามข้อมูลภาพรวมตลาดอพาร์ตเมนต์บิ่ญเซือง ปี 2567 ของ Batdongsan.com.vn

กลุ่มอพาร์ตเมนต์ระดับไฮเอนด์ในจังหวัดบิ่ญเซืองถือเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยเพิ่มผลตอบแทนจากการเช่าในจังหวัดนี้ อย่างไรก็ตาม ราคาอพาร์ตเมนต์ระดับไฮเอนด์ในพื้นที่ราบลุ่มต่ำกว่าในฮานอย โฮจิมินห์ซิตี้ และเมืองใหญ่อื่นๆ ประมาณ 30-200% ช่วยให้นักลงทุนเข้าถึงตลาดได้ง่าย ในขณะเดียวกันก็ยังคงมีศักยภาพในการทำกำไรสูง

ในจังหวัดบิ่ญเซือง อพาร์ตเมนต์ราคา 45-50 ล้านดอง/ตร.ม. มีมาตรฐานการเช่าที่สูง และมีอัตราการเช่าอยู่ที่ 80-90% โดยมีราคาเช่าประมาณ 15 ล้านดอง/อพาร์ตเมนต์ 2 ห้องนอนต่อเดือน อย่างไรก็ตาม ในฮานอยหรือโฮจิมินห์ อพาร์ตเมนต์ราคา 80-90 ล้านดอง/ตร.ม. สามารถเช่าได้ในราคาเดียวกัน

วิญฟุกประกาศราคาที่ดินใหม่

คณะกรรมการประชาชนจังหวัดหวิญฟุกได้ออกรายการราคาที่ดินใหม่ตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 โดยพบว่ามี 54 พื้นที่ที่มีความผันผวนของราคาเพิ่มขึ้น 5-8 เท่า

ด้วยเหตุนี้ รายการราคาที่ดินที่แก้ไขและเพิ่มเติมจึงครอบคลุมทำเล เส้นทาง และพื้นที่อยู่อาศัยในจังหวัดวิญฟุกอย่างครบถ้วนตามกฎหมายที่ดินฉบับใหม่ พ.ศ. 2567

โดยรายการราคาที่ดินฉบับใหม่จำนวน 318 หน้า ได้เพิ่มสถานที่และเส้นทางจำนวน 715 แห่ง และลบเส้นทางออกไป 132 เส้นทาง

โดยมีจำนวนตำแหน่งที่มีอัตราผันผวนเพิ่มขึ้น 3-5 เท่า จำนวน 159 ตำแหน่ง คิดเป็น 2.99% และจำนวนตำแหน่งที่มีอัตราผันผวนเพิ่มขึ้น 5-8 เท่า จำนวน 54 ตำแหน่ง คิดเป็น 1.02%

ราคาที่ดินสูงที่สุดอยู่ในเมืองวิญเยน ช่วงตั้งแต่ถนนโงเกวียนไปจนถึงสี่แยกถนนเหงียนเวียดซวนที่ทำเลที่ 1 มีราคาที่ดินสูงถึง 52 ล้านดองต่อตารางเมตร

โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่ท่องเที่ยวตามเดา ราคาที่ดินในหลายพื้นที่ก็ปรับตัวสูงขึ้นเช่นกัน โดยเฉพาะช่วงตั้งแต่สี่แยกโรงแรมวีนัส ซึ่งทอดยาวรอบสวนสาธารณะกลางไปจนถึงสี่แยกโรงเรียน ที่ดินแปลงที่ 1 มีราคาที่ดินสำหรับอยู่อาศัยสูงถึง 49 ล้านดองต่อตารางเมตร ส่วนที่ดินเชิงพาณิชย์และบริการมีราคา 18.2 ล้านดองต่อตารางเมตร

บัญชีราคาที่ดินปัจจุบันจะออกตามผลการสืบสวนและสำรวจพื้นที่และการเปรียบเทียบปัจจัยที่คล้ายคลึงกันของพื้นที่เพื่อประเมินและเสนอราคาที่ดิน

บัญชีราคาที่ดินใหม่จังหวัดวิญฟุก มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 20 มกราคม ถึงสิ้นปี 2568

กฎใหม่ขายบ้านพักอาศัยสังคมหลังใช้ 5 ปี ประชาชนได้ประโยชน์หลายร้อยล้าน

เมื่อโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยสังคม ประชาชนจะต้องชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน 50% ซึ่งคิดเป็นเงินประมาณ 120-200 ล้านดอง ตามกฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับใหม่ พ.ศ. 2566 ประชาชนไม่ต้องชำระค่าธรรมเนียมนี้

กรมสรรพากร (กระทรวงการคลัง) เพิ่งออกเอกสารตอบกลับกรมสรรพากรฮานอยเกี่ยวกับการเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเมื่อโอนอพาร์ตเมนต์บ้านพักอาศัยสังคม

ตามกรมสรรพากร ข้อ e วรรค 1 มาตรา 89 กฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 กำหนดไว้ว่า “...หลังจาก 5 ปีนับจากวันที่ชำระเงินค่าซื้อบ้านครบถ้วนแล้ว ผู้ซื้อบ้านพักอาศัยสังคมจะได้รับอนุญาตให้ขายบ้านหลังนี้ต่อให้กับผู้ที่ต้องการได้ตามกลไกตลาด หากได้รับใบรับรอง ผู้ขายไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและต้องเสียภาษีเงินได้ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยภาษี ยกเว้นในกรณีที่ขายบ้านพักอาศัยสังคมเป็นบ้านเดี่ยว ผู้ขายต้องเสียค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินตามบทบัญญัติของรัฐบาลและต้องเสียภาษีเงินได้ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยภาษี”

มาตรา 42 แห่งพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 100/2024 กำหนดให้ชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเมื่อขายบ้านพักอาศัยสังคมต่อหลังจากระยะเวลา 5 ปี

ดังนั้น นอกจากจำนวนเงินที่ต้องชำระตามที่กำหนดแล้ว ผู้ขายจะต้องชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน 50% เวลาในการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินคือเวลาที่ยื่นเอกสารที่ถูกต้องตามกฎหมายเพื่อรับรองสิทธิการใช้ที่ดินตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยที่ดิน

นอกจากนี้ ในข้อ d วรรค 5 มาตรา 198 แห่งพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 กำหนดว่า ในกรณีที่มีการขายบ้านพักอาศัยสังคมและต้องชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินก่อนวันที่พระราชบัญญัตินี้มีผลบังคับใช้ แต่ก่อนวันที่พระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 มีผลบังคับใช้ ยังไม่ได้ชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ก็ให้ชำระเงินต่อไปตามระเบียบ

จากบทบัญญัติข้างต้น กรมสรรพากรได้กำหนดว่า ในกรณีที่ผู้ซื้อบ้านพักอาศัยสังคมได้รับอนุญาตให้ขายต่อบ้านตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัยและโอนกรรมสิทธิ์หลังวันที่ 1 สิงหาคม 2567 (วันที่กฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัยมีผลบังคับใช้) ผู้ซื้อไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและต้องเสียภาษีเงินได้

กรณีขายบ้านพักสังคมเป็นบ้านพักรายบุคคล ผู้ขายจะต้องชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและภาษีเงินได้ร้อยละ 50

กรณีขายบ้านพักอาศัยสังคมต้องชำระค่าใช้ที่ดินตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัยก่อนวันที่กฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัยใช้บังคับ แต่ยังไม่ได้ชำระค่าใช้ที่ดินก็ให้ชำระเงินต่อไปตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัยก่อนวันที่กฎหมายนี้ใช้บังคับ

ในฮานอย ตามข้อมูลของตลาด โครงการอพาร์ทเมนต์บ้านพักอาศัยสังคมหลายแห่งถูกใช้งานมาเป็นเวลา 5 ปีแล้ว และมีสิทธิ์ในการโอน เช่น อาคารไดคิม ไรซ์ซิตี้ ลินห์ดัม 43 ตรันฟู; 987 ทามตรินห์...

จากการสำรวจโครงการบ้านจัดสรรหลายแห่งพบว่า แม้ว่าอพาร์ตเมนต์เหล่านี้จะใช้งานมานานหลายปี แต่ราคากลับเพิ่มขึ้นหลายเท่าตัว เทียบเท่ากับอพาร์ตเมนต์ในโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ ราคาขายในบางพื้นที่สูงถึง 50 ล้านดองต่อตารางเมตร

ก่อนหน้านี้ เมื่อโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยสังคม ประชาชนจะต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน 50% ซึ่งคิดเป็นเงินประมาณ 120-200 ล้านดอง แต่ด้วยกฎระเบียบใหม่ ประชาชนไม่จำเป็นต้องจ่ายค่าธรรมเนียมนี้อีกต่อไป

ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-khong-phai-ha-noi-day-moi-la-noi-co-hieu-suat-cho-thue-chung-cu-cao-nhat-nuoc-thi-truong-tphcm-tang-truong-duong-tro-lai-301695.html