ไม่ใช่ฮานอย แต่เป็นโฮจิมินห์ซิตี้ที่เป็นเมืองที่มีผลตอบแทนจากการให้เช่าอพาร์ตเมนต์สูงที่สุดในประเทศ โดยตลาดกำลังเติบโตในเชิงบวกอีกครั้ง

ข่าวที่น่าประหลาดใจเกี่ยวกับทำเลที่มีผลตอบแทนจากการให้เช่าอพาร์ตเมนต์สูงที่สุดในประเทศ สัญญาณเชิงบวกจากตลาดในนครโฮจิมินห์ และราคาที่ดินที่สูงที่สุดในจังหวัด วิญฟุก ...นี่คือข่าวอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด

ผลตอบแทนจากการให้เช่าอพาร์ตเมนต์ในจังหวัด บิ่ญเดือง โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 4.7% ซึ่งสูงกว่าฮานอยที่ 3.7% และโฮจิมินห์ซิตี้ที่ 3.6% อย่างเห็นได้ชัด (ที่มา: คริสตัล เบย์)

ตลาดในนคร โฮจิมิน ห์กำลังฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ (HCMC) ฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป จากระดับติดลบในปี 2023 มาสู่การเติบโตในเชิงบวกตั้งแต่ต้นปี 2024 อัตราการเติบโตยังคงช้า แต่ก็แสดงให้เห็นสัญญาณที่ดี

จากรายงานของกรมก่อสร้างนครโฮจิมินห์ ในช่วง 11 เดือนแรกของปี 2024 นครโฮจิมินห์ได้ก่อสร้างพื้นที่อยู่อาศัยใหม่ 7.8 ล้านตารางเมตร (คิดเป็น 97.5% ของเป้าหมายปี 2024 ที่ 8 ล้านตารางเมตร) ซึ่งประกอบด้วยบ้านเดี่ยว 3.83 ล้านตารางเมตร อาคารพาณิชย์ประมาณ 3.826 ล้านตารางเมตร และที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม 0.144 ล้านตารางเมตร นอกจากนี้ นครโฮจิมินห์ยังได้สร้างโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมแล้วเสร็จ 2 โครงการ รวม 610 ยูนิต พื้นที่ใช้สอย 50,831 ตารางเมตร

ปัจจุบัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ค่อยๆ ฟื้นตัว จากระดับติดลบในปี 2023 มาสู่การเติบโตในเชิงบวกตั้งแต่ต้นปี 2024 อัตราการเติบโตยังคงช้า แต่ก็มีสัญญาณที่ดี โครงการใหม่หลายโครงการได้รับการอนุมัติการลงทุน และโครงการเก่าบางโครงการได้เริ่มต้นใหม่อีกครั้งเนื่องจากการขจัดอุปสรรคต่างๆ

ดังนั้น ในช่วง 11 เดือนแรกของปี 2024 เมืองนี้มีโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่ได้รับการอนุมัติให้ลงทุนจำนวน 12 โครงการ (รวมถึงโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม 1 โครงการ); โครงการที่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้าง 2 โครงการ; อพาร์ตเมนต์เชิงพาณิชย์มากกว่า 31,000 ยูนิตอยู่ระหว่างการก่อสร้าง; อพาร์ตเมนต์ในอนาคต 1,611 ยูนิตที่มีสิทธิ์ระดมทุน; และโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมที่สร้างเสร็จแล้ว 3 โครงการ โดยมีอพาร์ตเมนต์ 2,122 ยูนิต

ในส่วนของการแก้ไขปัญหาอุปสรรคสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ กรมการก่อสร้างได้แนะนำคณะกรรมการประชาชนเมืองให้ดำเนินการเป็นผู้นำและมอบหมายให้หน่วยงานและองค์กรต่างๆ ของเมืองตรวจสอบโครงการลงทุนที่ล่าช้าเนื่องจากอุปสรรคที่เกิดขึ้นในระหว่างกระบวนการปฏิบัติตามกฎหมาย เพื่อหาแนวทางแก้ไขที่สอดคล้องกับกฎหมาย หลีกเลี่ยงการสิ้นเปลืองทรัพยากรที่ดิน การทำลายทัศนียภาพของเมือง และความปลอดภัยในการก่อสร้าง...

โครงการอพาร์ตเมนต์บางแห่งในจังหวัดบิ่ญเดืองมีผลตอบแทนจากการให้เช่าสูงกว่า 7% ต่อปี

จากข้อมูลภาพรวมตลาดอพาร์ตเมนต์จังหวัดบิ่ญเดือง ปี 2024 ของ Batdongsan.com.vn พบว่า ผลตอบแทนจากการให้เช่าอพาร์ตเมนต์โดยเฉลี่ยในจังหวัดบิ่ญเดืองอยู่ที่ 4.7% ซึ่งสูงกว่าฮานอยที่ 3.7% และโฮจิมินห์ซิตี้ที่ 3.6% อย่างมีนัยสำคัญ โดย 3.6% ยังเป็นผลตอบแทนจากการให้เช่าอพาร์ตเมนต์โดยเฉลี่ยทั่วประเทศในปี 2024 อีกด้วย

ที่น่าสนใจคือ โครงการบางแห่งในจังหวัดบิ่ญเดืองมีผลตอบแทนจากการให้เช่าอพาร์ตเมนต์สูงถึง 6%–7.5% ต่อปี ซึ่งถือเป็นอัตราสูงสุดเป็นประวัติการณ์ในเวียดนาม เกือบสองเท่าของผลตอบแทนจากการให้เช่าอพาร์ตเมนต์ในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้

ผลตอบแทนจากการให้เช่าที่สูงในจังหวัดบิ่ญเดืองนั้น ส่วนใหญ่เป็นเพราะอพาร์ตเมนต์ระดับไฮเอนด์ในจังหวัดนี้มีราคาซื้อที่ปานกลาง แต่มีอัตราค่าเช่าสูงและอัตราการเข้าพักที่คงที่ อสังหาริมทรัพย์คุณภาพสูงเหล่านี้ดึงดูดลูกค้าชั้นสูงที่ยินดีจ่ายค่าเช่าที่สูงขึ้น โดยเฉลี่ยแล้ว อพาร์ตเมนต์ระดับไฮเอนด์ในบิ่ญเดือง (ซื้อในราคาประมาณ 45-50 ล้านดง/ตารางเมตร) สามารถให้เช่าได้ประมาณ 12 ล้านดงต่อเดือนสำหรับห้องนอน 1 ห้อง 15-16 ล้านดงสำหรับห้องนอน 2 ห้อง และ 18-20 ล้านดงสำหรับห้องนอน 3 ห้อง อย่างไรก็ตาม ในโฮจิมินห์ซิตี้หรือฮานอย อพาร์ตเมนต์ที่มีราคา 45-50 ล้านดง/ตารางเมตร สามารถให้เช่าได้เพียงประมาณ 7-12 ล้านดงต่อยูนิตเท่านั้น ขึ้นอยู่กับจำนวนห้องนอน

นายดิงห์ มินห์ ตวน ผู้อำนวยการภาคใต้ของ Batdongsan.com.vn กล่าวว่า “อัตราการเข้าพักของอพาร์ทเมนต์ระดับไฮเอนด์ในจังหวัดบิ่ญเดืองอยู่ที่ประมาณ 80-90% และบางโครงการก็เต็มเกือบตลอดเวลา นี่เป็นผลมาจากความต้องการเช่าที่สูงมาก เนื่องจากการพัฒนาอย่างแข็งแกร่งของเขตอุตสาหกรรม ซึ่งดึงดูดแรงงานและผู้เชี่ยวชาญจำนวนมากเข้ามา”

ปัจจุบันจังหวัดบิ่ญเดืองติดอันดับต้นๆ ของประเทศในด้านการดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศ และเป็นอันดับสองในด้านอัตราการย้ายถิ่นฐาน จังหวัดยังได้ดำเนินนโยบายหลายอย่างเพื่อสนับสนุนธุรกิจในการดึงดูดและรักษาแรงงาน นอกจากนี้ ด้วยรายได้ต่อหัวที่สูงที่สุดในประเทศ บิ่ญเดืองจึงกลายเป็นจุดหมายปลายทางที่น่าดึงดูดสำหรับผู้อพยพ”

ในบรรดาตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าที่ใหญ่ที่สุด 5 แห่งทั่วประเทศ (ไม่รวมฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้) จังหวัดบิ่ญเดืองเป็นผู้นำทั้งในด้านปริมาณความสนใจและอัตราการเติบโตของความสนใจ แซงหน้าจังหวัดและเมืองอื่นๆ เช่น ดานัง ไฮฟอง และคั้ญฮวา โดยในไตรมาสที่สามของปี 2024 จำนวนการค้นหาอพาร์ตเมนต์ให้เช่าในบิ่ญเดืองเพิ่มขึ้น 58% เมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปี 2021

ในแง่ของโครงสร้างลูกค้า ความสนใจในอพาร์ตเมนต์ในจังหวัดบิ่ญเดืองส่วนใหญ่มาจากผู้ซื้อเพื่อการลงทุนและผู้อยู่อาศัยบางส่วนในนครโฮจิมินห์ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย รวมถึงความต้องการที่อยู่อาศัยจากผู้อยู่อาศัยในท้องถิ่น โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ลูกค้าจากนครโฮจิมินห์คิดเป็น 49% ในขณะที่ลูกค้าจากบิ่ญเดืองและจังหวัดใกล้เคียงคิดเป็น 33% ตามข้อมูลภาพรวมตลาดอพาร์ตเมนต์บิ่ญเดืองปี 2024 จาก Batdongsan.com.vn

ตลาดอพาร์ตเมนต์หรูในจังหวัดบิ่ญเดืองถือเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญสำหรับผลตอบแทนจากการให้เช่าในจังหวัด อย่างไรก็ตาม ราคาอพาร์ตเมนต์หรูในจังหวัดนี้ในปัจจุบันค่อนข้างต่ำ โดยต่ำกว่าในฮานอย โฮจิมินห์ซิตี้ และเมืองใหญ่อื่นๆ ถึง 30-200% ทำให้ตลาดนี้เข้าถึงได้ง่ายสำหรับนักลงทุน ในขณะเดียวกันก็ยังคงมีศักยภาพในการทำกำไรสูง

ในจังหวัดบิ่ญเดือง อพาร์ตเมนต์ที่มีราคา 45-50 ล้านดง/ตารางเมตร ถือว่าได้มาตรฐานการส่งมอบระดับสูงแล้ว และมีอัตราการเข้าพักอยู่ที่ 80-90% โดยมีราคาค่าเช่ารายเดือนประมาณ 15 ล้านดงสำหรับอพาร์ตเมนต์ 2 ห้องนอน อย่างไรก็ตาม ในฮานอยหรือโฮจิมินห์ซิตี้ อพาร์ตเมนต์ที่มีราคา 80-90 ล้านดง/ตารางเมตรเท่านั้นที่จะสามารถปล่อยเช่าได้ในราคาเดียวกัน

จังหวัดวินห์ฟุกประกาศรายการราคาที่ดินใหม่

คณะกรรมการประชาชนจังหวัดวิญฟุกได้ประกาศรายการราคาที่ดินฉบับใหม่ตามกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 โดยพบว่าที่ดิน 54 แห่งมีราคาเพิ่มขึ้นตั้งแต่ 5 ถึง 8 เท่า

ดังนั้น บัญชีราคาที่ดินฉบับแก้ไขเพิ่มเติมจึงครอบคลุมทุกพื้นที่ เส้นทาง และเขตที่อยู่อาศัยในจังหวัดวิญฟุกอย่างครบถ้วนตามระเบียบใหม่ของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง รายชื่อราคาที่ดินฉบับใหม่ซึ่งมีจำนวน 318 หน้า ได้เพิ่มสถานที่และเส้นทางใหม่ 715 แห่ง ในขณะที่ตัดเส้นทางเก่าออกไป 132 แห่ง

ในจำนวนนี้ 159 ตำแหน่ง (2.99%) ประสบกับความผันผวนของราคาที่เพิ่มขึ้น 3-5 เท่า และ 54 ตำแหน่ง (1.02%) ประสบกับความผันผวนของราคาที่เพิ่มขึ้น 5-8 เท่า

ราคาที่ดินที่สูงที่สุดอยู่ในเมืองวิญเยน โดยเฉพาะในบริเวณตั้งแต่ถนนโงกวี๋นไปจนถึงทางแยกกับถนนเหงียนเวียดซวน ซึ่งราคาที่ดินสูงถึง 52 ล้านดงต่อตารางเมตร

โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่ท่องเที่ยวตามดาว ราคาที่ดินในหลายทำเลก็ปรับตัวสูงขึ้นอย่างมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งตามแนวถนนจากทางแยกโรงแรมวีนัส ไปจนถึงทางแยกถนนวงแหวนรอบสวนสาธารณะ และทางแยกที่มุ่งหน้าไปยังโรงเรียน ราคาที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยในทำเลที่ 1 พุ่งสูงถึง 49 ล้านดง/ตารางเมตร ขณะที่ราคาที่ดินเพื่อการพาณิชย์และบริการอยู่ที่ 18.2 ล้านดง/ตารางเมตร

รายการราคาที่ดินปัจจุบันจัดทำขึ้นโดยอิงจากผลการตรวจสอบและสำรวจที่ดำเนินการโดยหน่วยงานท้องถิ่น และรวมถึงการเปรียบเทียบปัจจัยที่คล้ายคลึงกันในพื้นที่ต่างๆ เพื่อประเมินและเสนอราคาที่ดิน

ตารางราคาที่ดินฉบับใหม่ของจังหวัดวิญฟุกมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 20 มกราคม และจะใช้ไปจนถึงสิ้นปี 2568

กฎระเบียบใหม่เกี่ยวกับการขายบ้านพักอาศัยเพื่อสังคมหลังจากใช้งานครบ 5 ปี จะเป็นประโยชน์ต่อผู้อยู่อาศัยเป็นจำนวนเงินหลายร้อยล้านดอง

ในการโอนกรรมสิทธิ์หน่วยที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม จะต้องชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน 50% ซึ่งประมาณ 120-200 ล้านดองเวียดนาม แต่ด้วยระเบียบใหม่ในกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัยปี 2023 ผู้อยู่อาศัยไม่ต้องชำระค่าธรรมเนียมนี้อีกต่อไป

กรมสรรพากร (กระทรวงการคลัง) ได้ออกเอกสารตอบข้อซักถามของกรมสรรพากรนครฮานอยเกี่ยวกับการเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินในการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดในโครงการบ้านจัดสรรเมื่อเร็วๆ นี้

ตามที่กรมสรรพากรระบุไว้ ข้อ e วรรค 1 มาตรา 89 ของกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 กำหนดไว้ว่า "...หลังจากครบกำหนด 5 ปีนับจากวันที่ชำระเงินค่าที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมครบถ้วนแล้ว ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมสามารถขายต่อที่อยู่อาศัยนั้นในราคาตลาดให้กับผู้ที่ต้องการได้ หากมีการออกใบอนุญาตแล้ว ผู้ขายไม่จำเป็นต้องชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและต้องชำระภาษีเงินได้ตามบทบัญญัติของกฎหมายภาษี ยกเว้นในกรณีที่ขายที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมเป็นบ้านเดี่ยว ซึ่งในกรณีนี้ผู้ขายจะต้องชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินตามระเบียบของรัฐบาลและต้องชำระภาษีเงินได้ตามบทบัญญัติของกฎหมายภาษี"

มาตรา 42 แห่งพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 100 ปี 2024 กำหนดว่า ต้องชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเมื่อขายบ้านพักอาศัยเพื่อสังคมต่อหลังจากผ่านไป 5 ปี

ดังนั้น นอกเหนือจากค่าธรรมเนียมที่กำหนดไว้ในระเบียบแล้ว ผู้ขายจะต้องชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินอีก 50% โดยค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินจะคำนวณ ณ เวลาที่ยื่นคำขอรับรองสิทธิการใช้ที่ดินที่ถูกต้องตามกฎหมายที่ดิน

นอกจากนี้ ข้อ d วรรค 5 มาตรา 198 ของกฎหมายว่าด้วยการเคหะ พ.ศ. 2566 กำหนดไว้ว่า ในกรณีที่การขายที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมต้องชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินก่อนวันที่กฎหมายฉบับนี้มีผลบังคับใช้ และค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินยังไม่ได้รับการชำระภายในวันที่กฎหมายว่าด้วยการเคหะ พ.ศ. 2566 มีผลบังคับใช้ การชำระค่าธรรมเนียมจะยังคงดำเนินต่อไปตามที่กำหนดไว้

จากระเบียบข้างต้น กรมสรรพากรได้ระบุว่า ในกรณีที่ผู้ซื้อบ้านพักอาศัยเพื่อสังคมขายต่อทรัพย์สินตามกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย และการโอนกรรมสิทธิ์เกิดขึ้นหลังวันที่ 1 สิงหาคม 2567 (วันที่กฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัยมีผลบังคับใช้) พวกเขาไม่จำเป็นต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน แต่ต้องเสียภาษีเงินได้

ในกรณีการขายบ้านพักอาศัยเพื่อสังคมที่เป็นบ้านเดี่ยว ผู้ขายจะต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน 50% และต้องเสียภาษีเงินได้ด้วย

ในกรณีที่การขายที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมต้องมีการชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินตามกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัยก่อนวันที่กฎหมายฉบับนี้มีผลบังคับใช้ แต่ยังไม่ได้ชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน การชำระเงินจะยังคงดำเนินต่อไปตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัยก่อนวันที่กฎหมายฉบับนี้มีผลบังคับใช้

จากการสำรวจตลาดในฮานอย พบว่าโครงการอพาร์ตเมนต์สำหรับผู้มีรายได้น้อยหลายแห่งมีการใช้งานมานานกว่า 5 ปีแล้ว และมีสิทธิ์ในการโอนกรรมสิทธิ์ เช่น อาคารไดคิม อาคารไรซ์ซิตี้ ลินห์ดัม เลขที่ 43 ถนนตรันฟู เลขที่ 987 ถนนตามตรินห์ เป็นต้น

จากการสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมหลายแห่ง พบว่าแม้ว่าอพาร์ตเมนต์เหล่านั้นจะมีผู้พักอาศัยมานานหลายปีแล้ว แต่ราคากลับเพิ่มสูงขึ้นหลายเท่าตัว จนเทียบเท่ากับอพาร์ตเมนต์ในโครงการเชิงพาณิชย์ ในบางกรณี ราคาเสนอขายสูงถึง 50 ล้านดงต่อตารางเมตร

ก่อนหน้านี้ เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์หน่วยที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ผู้พักอาศัยต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน 50% ซึ่งคิดเป็นเงินประมาณ 120-200 ล้านดองเวียดนาม แต่ด้วยระเบียบใหม่ ผู้พักอาศัยไม่ต้องจ่ายค่าธรรมเนียมนี้อีกต่อไป

ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-khong-phai-ha-noi-day-moi-la-noi-co-hieu-suat-cho-thue-chung-cu-cao-nhat-nuoc-thi-truong-tphcm-tang-truong-duong-tro-lai-301695.html