อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่สูงขึ้น: บททดสอบใหม่สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์

อัตราดอกเบี้ยลอยตัวสำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์ได้เพิ่มขึ้นเป็น 12-15% ต่อปี ผู้เชี่ยวชาญเตือนว่าผู้ซื้อบ้านควรเข้มงวดการบริหารความเสี่ยงมากขึ้น เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยเงินกู้มีแนวโน้มลดลง

เป็นที่เข้าใจได้ว่าธนาคารต่างๆ มักปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อตอบสนองต่อความต้องการสินเชื่อที่เพิ่มขึ้นในช่วงปลายปีและอัตราดอกเบี้ยเงินฝากที่ค่อยๆ เพิ่มขึ้น

อัตราดอกเบี้ยลอยตัว : ปรับ 3 ครั้งทุก 2 เดือน

คุณดัง คัก เจือง ลูกค้าธนาคารวี. แบงก์ กล่าวว่า ในเดือนที่ผ่านมา อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านของเขาเพิ่มขึ้นถึงสามเท่า ส่งผลให้อัตราดอกเบี้ยลอยตัวของสินเชื่อนี้อยู่ที่ 14.8% ต่อปี เพิ่มขึ้น 2.4% เมื่อเทียบกับอัตราดอกเบี้ยที่ใช้ในเดือนกันยายน 2568 (12.4% ต่อปี)

“ต้นปีที่แล้ว เมื่อเห็นอัตราดอกเบี้ยต่ำ เราจึงซื้ออพาร์ตเมนต์และกู้เงินจากธนาคารไป 3 พันล้านดอง ในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยพิเศษยังพอรับไหว แต่หลังจากช่วงอัตราดอกเบี้ยพิเศษสิ้นสุดลง ครอบครัวผมเดือดร้อนหนักมาก อัตราดอกเบี้ยปัจจุบันนี้ ดอกเบี้ยที่ครอบครัวผมต้องจ่ายก็เกือบ 40 ล้านดองต่อเดือน บวกกับเงินต้นแล้ว ครอบครัวต้องจ่ายเงินกู้นี้มากกว่า 60 ล้านดองต่อเดือน” คุณเจืองกล่าว

ปีนี้ สินเชื่อทั้งระบบเพิ่มขึ้นประมาณ 20% ขณะที่การระดมเงินทุนเพิ่มขึ้นอย่างช้าๆ รายงานทางการเงินประจำไตรมาสที่ 3 ปี 2568 แสดงให้เห็นว่ามีธนาคารพาณิชย์ถึง 8 แห่งที่มียอดการระดมเงินฝากลดลง ได้แก่ ธนาคารเอบีแบงก์ ธนาคารบาคาแบงก์ ธนาคารเอ็กซิมแบงก์ ธนาคารเกียนหลง ธนาคารนามธนาคาร ธนาคารพีจีแบงก์ ธนาคารเวียดแบงก์ และธนาคาร วีพีแบงก์ ช่องว่างที่สูงระหว่างสินเชื่อและการระดมเงินทุนทำให้ธนาคารพาณิชย์ต้องปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินฝากออมทรัพย์ในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมาเพื่อดึงดูดเงินทุน อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน และกลุ่มแรกที่ได้รับผลกระทบคือผู้ซื้อบ้าน

คุณฟาน เล แถ่ง ลอง ผู้เชี่ยวชาญ ด้านเศรษฐกิจ และประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่ม AFA กล่าวว่า เป็นเรื่องที่เข้าใจได้ที่ธนาคารต่างๆ จะปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ในภาวะที่ความต้องการสินเชื่อเพิ่มขึ้นในช่วงปลายปี และอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อการระดมทุนที่ค่อยๆ เพิ่มขึ้น ผู้ซื้อบ้านควรคำนวณความสามารถในการชำระหนี้อย่างรอบคอบเพื่อหลีกเลี่ยงภาวะขาดดุลทางการเงิน สำหรับผู้กู้ที่มีสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านวงเงิน 2-3 พันล้านดอง ผู้กู้ต้องมีรายได้รวมอย่างน้อย 80 ล้านดองต่อเดือน เพื่อความมั่นคงทางการเงิน

เมื่อเร็วๆ นี้ สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ได้เตือนผู้ซื้อบ้านให้ระมัดระวังในการวางแผนทางการเงินเมื่ออัตราดอกเบี้ยเงินกู้ปรับตัวสูงขึ้น เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่สูงขึ้นจะลดสภาพคล่องในตลาด ในช่วงปี 2566-2567 นักลงทุนและธนาคารหลายแห่งได้ออกแพ็คเกจสินเชื่อที่มีอัตราดอกเบี้ย 5.5% ต่อปี หรือแม้กระทั่งปลอดดอกเบี้ย ระยะเวลาปลอดดอกเบี้ยสูงสุด 5 ปี อย่างไรก็ตาม เมื่อระยะเวลาผ่อนผันสิ้นสุดลงและระยะเวลาผ่อนผันอัตราดอกเบี้ยลอยตัว (10-14% ต่อปี) เริ่มต้นขึ้น แรงกดดันในการชำระหนี้จะเพิ่มขึ้นอย่างมาก

เมื่อสภาพคล่องในตลาดอยู่ในระดับต่ำ การขายต่อผลิตภัณฑ์เพื่อลดการขาดทุนเป็นเรื่องยาก ส่งผลให้ความเสี่ยงที่หนี้เสียจะกลับเข้าสู่ระบบสินเชื่อเพิ่มสูงขึ้น ในกรณีนี้ VARS แนะนำว่าประชาชนไม่ควรกู้ยืมเกิน 50% ของมูลค่าสินทรัพย์ เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงเมื่ออัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น และในขณะเดียวกันก็ควรเลือกโครงการที่มีสถานะทางกฎหมายที่โปร่งใส

แบบทดสอบสำหรับธนาคาร ผู้ซื้อบ้าน และตลาดอสังหาริมทรัพย์

ดร. แคน แวน ลุค หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ ของ BIDV ชี้ให้เห็นข้อเท็จจริงที่ว่าผู้ซื้อมากกว่า 80% ถือครองอสังหาริมทรัพย์น้อยกว่า 1 ปี โดยส่วนใหญ่ซื้อและขายในช่วงเวลาสั้นๆ เพื่อทำกำไร ซึ่งหมายความว่าอัตราการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์นั้นสูงมาก

ผู้เชี่ยวชาญระบุว่าอัตราการซื้อบ้านโดยใช้สินเชื่อจำนองในเวียดนามนั้นสูงมาก ผู้ซื้อต้องจ่ายเพียง 20-30% ของมูลค่าบ้าน ส่วนที่เหลืออีก 70-80% กู้ยืมจากธนาคาร โดยปกติแล้ว หากสินเชื่อมีอายุต่ำกว่า 1 ปี ผู้ซื้อจะได้รับอัตราดอกเบี้ยพิเศษ หรือผู้ลงทุนเป็นผู้จ่ายดอกเบี้ยแทน เมื่อระยะเวลาผ่อนปรนสิ้นสุดลงและสภาพคล่องชะลอตัว ขณะที่อัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น ผู้ลงทุนจะต้องเผชิญกับแรงกดดันอย่างฉับพลันในการชำระหนี้ ซึ่งอาจมีความเสี่ยงที่แผนการเงินจะล้มเหลวและต้องขายทอดตลาด

อาจกล่าวได้ว่าการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านจะทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับความท้าทายใหม่ๆ ดังนั้น อสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับภาระหนี้ทางการเงินจึงมีความเสี่ยงสูง การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านยังเป็นโอกาสให้ตลาดสามารถแยกแยะระหว่างกลุ่มอสังหาริมทรัพย์และกลุ่มตลาดฟองสบู่ได้อีกด้วย

ผู้เชี่ยวชาญคาดการณ์ว่าเมื่ออัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านปรับตัวสูงขึ้น การเก็งกำไรจะค่อยๆ คลายลง ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ทรงตัวเป็นโอกาสสำหรับผู้ที่มีความต้องการที่แท้จริงและมีฐานะทางการเงินที่มั่นคงในการเลือกสรรผลิตภัณฑ์ที่เหมาะสม โดยเฉพาะอย่างยิ่งในอนาคต อุปทานของที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมจะเพิ่มขึ้น ส่งผลให้โครงสร้างตลาดโดยรวมแข็งแกร่งขึ้น

รองศาสตราจารย์ ดร. ฟาม ธี อันห์ (มหาวิทยาลัยเศรษฐศาสตร์แห่งชาติ) ประเมินว่าสภาพคล่องของตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังลดลง โดยเฉพาะในกลุ่มไฮเอนด์ซึ่งซื้อง่ายแต่ขายยาก

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญกล่าวไว้ ในบริบทของสภาพคล่องในตลาดที่ลดลงและอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่เพิ่มขึ้น หากไม่มีการปฏิรูปสินเชื่อและภาษี การปรับโครงสร้างการไหลของเงินทุน และนวัตกรรมรูปแบบการพัฒนา ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะต้องเผชิญกับความเสี่ยงที่ใหญ่หลวงมาก

ระวังอัตราดอกเบี้ยพิเศษเมื่อซื้อบ้าน

สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) เพิ่งแนะนำให้ผู้ซื้อบ้านระมัดระวังในการซื้อบ้านที่มีอัตราดอกเบี้ยพิเศษ

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา เพื่อกระตุ้นตลาด นักลงทุนและธนาคารพาณิชย์หลายแห่งจึงได้ออกแพ็คเกจสินเชื่อบ้านอัตราดอกเบี้ยต่ำมาก อย่างไรก็ตาม ช่วงเวลาพิเศษนี้เป็นเพียงชั่วคราว เมื่อเข้าสู่ช่วงอัตราดอกเบี้ยลอยตัว หากอัตราดอกเบี้ยทั่วไปเพิ่มขึ้น แรงกดดันในการชำระหนี้จะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ลูกค้าจำนวนมากตกอยู่ในสถานการณ์ที่ไม่ได้ชำระเงินต้น แต่ดอกเบี้ยกลับเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่า เมื่อสภาพคล่องในตลาดต่ำ การขายต่อเพื่อลดการขาดทุนจึงเป็นเรื่องยาก

จากการวิเคราะห์ของ VARS พบว่าอสังหาริมทรัพย์เป็นช่องทางการลงทุนที่ได้รับผลกระทบโดยตรงและรุนแรงที่สุดจากความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย ด้วยลักษณะการใช้เงินกู้จำนวนมาก ในอดีต ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีวัฏจักรขาลงอย่างรวดเร็วระหว่างปี 2554 ถึง 2556 โดยอัตราดอกเบี้ยเงินกู้พุ่งสูงเกิน 18-20% ต่อปี ทำให้ธุรกิจและนักลงทุนจำนวนมากต้องขายสินทรัพย์เพื่อลดการขาดทุน ส่งผลให้ตลาด "หยุดชะงัก" เป็นเวลานาน ราคาอสังหาริมทรัพย์ในหลายพื้นที่ รวมถึงใจกลางเมือง ลดลง 30-40%

ที่มา: https://baodautu.vn/lai-vay-mua-nha-tang-phep-thu-moi-cho-thi-truong-bat-dong-san-d436886.html