ที่ดินที่เพิ่งชนะการประมูลราคา 103 ล้านดองต่อตรม. ในหว่ายดึ๊ก คือแปลงไหน ?

ที่ดินแปลงนี้มีสัญลักษณ์ LK102 เนื้อที่กว้างที่สุดในแถวกว่า 145 ตรว. และเป็นแปลงมุม 2 หน้ากว้าง ที่ดินดังกล่าวตั้งอยู่ในบริเวณประมูล โดยทิศตะวันออกเฉียงเหนือ ติดกับเส้นทางคมนาคมหลักหมู่บ้านเตียนเล ตำบลเตียนเยน และโรงเรียนอนุบาลเตียนเยน ทิศใต้และทิศตะวันออกติดกับพื้นที่ เกษตรกรรม ฝั่งตะวันตก ติดกับที่ดินทำการเกษตรและทะเลสาบ ที่ดินตั้งอยู่ห่างจากถนนเตียนเล่อประมาณ 8 เมตร และห่างจากถนนวงแหวน 4 ประมาณ 400 เมตร

ที่ดินประมูลมีโครงสร้างพื้นฐาน (ภาพ : มินห์ ดึ๊ก)

ชาวบ้านเล่าว่าที่ดินที่ประมูลครั้งนี้เดิมเป็นทุ่งลองคุกในหมู่บ้านเตียนเล กลางปี 2565 ท้องถิ่นจะเริ่มดำเนินการเรียกคืนที่ดินเพื่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานที่อยู่อาศัยและเตรียมการประมูล

จากการสังเกตของผู้รายงานพบว่าระบบไฟฟ้า ถนน โรงเรียน และสถานีรอบๆ พื้นที่นั้นค่อนข้างสมบูรณ์ เทศบาลได้จัดเตรียมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคขั้นพื้นฐาน เช่น ระบบระบายน้ำ ประปา ไฟฟ้า แสงสว่าง ต้นไม้ ทางเดินเท้า ฯลฯ ไว้เรียบร้อยแล้ว ถนนโดยรอบที่ดินกว้างพอให้แปลงที่ดินสองแปลงผ่านกันได้สะดวก

ที่ดินที่ประมูลอยู่ห่างจากโรงเรียนประถมเตียนเยนและโรงเรียนมัธยมเตียนเยนประมาณ 300 เมตร ในทำนองเดียวกันระยะทางจากที่ดินถึงตลาด สถานี พยาบาล และคณะกรรมการประชาชนตำบลเตียนเยนมีเพียงประมาณ 500 ม. เท่านั้น ติดกับที่ดินประมูลคือหมู่บ้านเตียนเล บ้านเรือนผุดขึ้นใกล้ ๆ กันที่นี่

ที่ดินอยู่ใกล้ถนนวงแหวน 4 แต่ยังมีทุ่งนาอยู่รอบ ๆ มากมาย (ภาพ : มินห์ ดึ๊ก)

ในพื้นที่กว้างกว่านั้น ที่ดินที่ประมูลนั้นจะอยู่ห่างจากใจกลาง เมืองฮานอย ประมาณ 20 กม. และห่างจากทางหลวง Lang-Hoa Lac ประมาณ 4 กม. ในรัศมีประมาณ 5 กม. โดยรอบที่ดินมีโครงการที่โดดเด่น 2 โครงการ คือ Hado Charm Villas พื้นที่เมือง และ Splendora An Khanh Mailand

อย่างไรก็ตามจากการให้ข้อมูลของนักลงทุน พบว่าบริการและสาธารณูปโภคบนแปลงที่ดินนี้ยังไม่มาก ประชากรไม่หนาแน่น และพื้นที่โดยรอบยังคงเป็นทุ่งนาเป็นหลัก

นอกจากนี้ ที่ดิน LK102 แม้ว่าจะเป็นแปลงมุม แต่ก็มีข้อเสียบางประการเช่นกัน ประการแรก แปลงที่ดินมีรูปร่างเป็นสี่เหลี่ยมจัตุรัส ไม่สมดุล จะทำให้เกิดความยุ่งยากในการออกแบบบ้านในภายหลัง ประการที่สอง ที่ดินแปลงนี้ตั้งอยู่ใกล้ถนนวงแหวนรอบที่ 4 หากตัดสินใจซื้อไว้เพื่ออยู่อาศัยก็อาจเกิดปัญหาเรื่องฝุ่นและเสียงได้

ที่ดินราคา 103.3 ล้านดอง/ตรม. เป็นแปลงมุม

แพงเมื่อเทียบกับมูลค่าที่แท้จริง?

เมื่อแสดงความคิดเห็นถึงราคาที่มากกว่า 103 ล้านดองต่อตรม. นักลงทุนหลายรายบอกว่าเป็นราคาที่ค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับราคาที่ดินในบริเวณโดยรอบ หลายแปลงที่ตั้งอยู่ริมถนนใหญ่หมู่บ้านเตียนเลในปัจจุบันมีราคาเพียง 80-90 ล้านดองเท่านั้น

นายเหงียน ไห อันห์ นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในฮหว่ายดึ๊ก กล่าวว่า ราคาที่ชนะการประมูลคือ 103.3 ล้านดองต่อตารางเมตร แต่ราคาขายในตลาดยังมีส่วนต่างอยู่ ทำให้ราคาต่อตารางเมตรสามารถขึ้นไปถึงประมาณ 110 ล้านดองต่อตารางเมตรได้ “ ราคานี้ถือว่าค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับตลาด เพราะที่ดินแปลงนี้ปัจจุบันถูกล้อมรอบไปด้วยทุ่งนาและไม่มีสิ่งอำนวยความสะดวกมากมาย ดังนั้นพื้นที่นี้จึงซื้อไว้อยู่อาศัย ซื้อขาย หรือทำธุรกิจได้ยากมาก เพราะไม่ค่อยคึกคัก ” นายไห อันห์ กล่าว

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์กล่าวว่า เหตุผลที่ราคาที่ดินในพื้นที่ประมูลใหม่ในฮ่วยดึ๊กปรับสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว เนื่องมาจากเขตรอบนอกบางแห่งกำลังจะได้รับการยกระดับให้เป็นเขตต่างๆ และมีการกระตุ้นการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานทางสังคม ถนนระหว่างเขตและระหว่างเทศบาลหลายสายได้รับการขยายและปูผิวทาง ทำให้พื้นที่ชนบทดูกว้างขวางขึ้น

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ถนนวงแหวนหมายเลข 4 ที่อยู่รอบใจกลางเมืองฮานอยเริ่มปรากฏให้เห็นชัดเจนมากขึ้นเรื่อยๆ ซึ่งถือเป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงศักยภาพในการพัฒนาเศรษฐกิจที่ยิ่งใหญ่

นายเหงียน เดอะ ดิเอป รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์ฮานอย อธิบายถึงบรรยากาศการประมูลที่ดินในเขตชานเมืองฮานอยว่า ในบริบทที่ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น ที่ดินที่แบ่งย่อยออกไปเป็นแปลงๆ จึงเป็นที่ต้องการของหลายๆ คน เนื่องจากเป็นที่ดินที่ใครๆ ก็สามารถเอื้อมถึงได้ อย่างไรก็ตาม กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 ที่มีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 1 สิงหาคม ได้ห้ามการแบ่งย่อยและการขายที่ดินใน 105 เมืองและเทศบาล ความขาดแคลนของอุปทานทำให้ผู้คนสนใจการประมูลที่ดินในเขตชานเมืองเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว

นอกจากนี้ ข้อมูลเกี่ยวกับการวางแผน โครงสร้างพื้นฐาน และกฎระเบียบใหม่ๆ ที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังทำให้ราคาที่ดินในเขตชานเมืองบางแห่งของฮานอยกลับมาคึกคักมากขึ้นอีกครั้ง

นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม แสดงความเห็นว่า ถึงแม้ราคาที่ชนะการประมูลเมื่อวันที่ 4 พฤศจิกายนจะต่ำกว่าการประมูลครั้งก่อนในเดือนสิงหาคม แต่ก็ยังคงสูงอยู่ กลุ่มคนที่ได้รับผลกระทบจากการประมูลที่ดินในอำเภอหว่ายดึ๊ก ได้แก่ ตลาด ภาครัฐ และโดยเฉพาะประชาชนที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริงในพื้นที่นี้

“ ประชาชนเป็นกลุ่มคนที่ได้รับผลกระทบมากที่สุดเมื่อต้องเผชิญกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาที่สูงเกินจริง ซึ่งไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง ส่วนบริษัทการลงทุนก็ไม่กล้าที่จะเข้าไปในพื้นที่นั้นเช่นกัน เพราะเมื่อมีการกำหนดระดับราคาใหม่ การชดเชยก็จะสูงขึ้นเช่นกัน ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่สูงขึ้นจะทำให้ต้นทุนการลงทุนสูงขึ้น ” นายดิงห์ กล่าว

เจา อันห์

แหล่งที่มา