ที่ดินที่เพิ่งชนะการประมูลราคา 103 ล้านดองต่อตรม. ในหว่ายดึ๊ก คือแปลงไหน?

ที่ดินแปลงนี้มีสัญลักษณ์ LK102 ซึ่งเป็นพื้นที่ขนาดใหญ่ที่สุดในแถว มีพื้นที่มากกว่า 145 ตารางเมตร เป็นแปลงมุม 2 ด้าน ที่ดินตั้งอยู่ในพื้นที่ประมูล ทิศตะวันออกเฉียงเหนือติดกับถนนสายหลักของหมู่บ้านเตียนเล ตำบลเตียนเยน และโรงเรียนอนุบาลเตียนเยน ทิศใต้และทิศตะวันออกติดกับพื้นที่ เกษตรกรรม ทิศตะวันตกติดกับพื้นที่เกษตรกรรมและทะเลสาบ ที่ดินอยู่ห่างจากถนนเตียนเลประมาณ 8 เมตร และห่างจากถนนวงแหวนหมายเลข 4 ประมาณ 400 เมตร

ที่ดินที่ประมูลมีโครงสร้างพื้นฐาน (ภาพ: มินห์ ดึ๊ก)

ชาวบ้านเล่าว่าที่ดินที่นำมาประมูลนี้เดิมเป็นที่ดินลองคุ้กในหมู่บ้านเตียนเล กลางปี พ.ศ. 2565 ชาวบ้านเริ่มทวงคืนที่ดินเพื่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานที่อยู่อาศัย และเตรียมการประมูล

จากการสังเกตของผู้สื่อข่าว พบว่าระบบ "ไฟฟ้า ถนน โรงเรียน และสถานี" รอบพื้นที่ค่อนข้างสมบูรณ์ เทศบาลได้ติดตั้งโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคขั้นพื้นฐาน เช่น ระบบระบายน้ำ น้ำประปา ไฟฟ้า แสงสว่าง ต้นไม้ ทางเท้า ฯลฯ ถนนรอบพื้นที่กว้างพอที่จะให้สองแปลงสามารถเลี่ยงกันได้โดยสะดวก

ที่ดินที่ประมูลอยู่ห่างจากโรงเรียนประถมเตี่ยนเยนและโรงเรียนมัธยมเตี่ยนเยนประมาณ 300 เมตร เช่นเดียวกัน ระยะทางจากที่ดินถึงตลาด สถานี พยาบาล และคณะกรรมการประชาชนตำบลเตี่ยนเยนก็ห่างเพียงประมาณ 500 เมตรเท่านั้น ถัดจากที่ดินที่ประมูลคือหมู่บ้านเตี่ยนเล ณ ที่แห่งนี้ บ้านเรือนผุดขึ้นเรียงรายอยู่ติดกัน

ที่ดินดังกล่าวตั้งอยู่ใกล้ถนนวงแหวนรอบที่ 4 แต่ยังคงมีทุ่งนาอยู่มาก (ภาพ: มินห์ ดึ๊ก)

ในภาพรวม ที่ดินที่ประมูลนี้อยู่ห่างจากใจกลาง เมืองฮานอย ประมาณ 20 กิโลเมตร และห่างจากทางหลวงสายลาง-ฮวาลักประมาณ 4 กิโลเมตร ภายในรัศมีประมาณ 5 กิโลเมตรโดยรอบที่ดิน มีโครงการที่โดดเด่น 2 โครงการ ได้แก่ Hado Charm Villas ในเขตเมือง และ Splendora An Khanh Mailand

อย่างไรก็ตาม จากข้อมูลของนักลงทุน พบว่าบริการและสาธารณูปโภคต่างๆ บนที่ดินแปลงนี้ยังไม่มากนัก ประชากรยังไม่หนาแน่น และพื้นที่โดยรอบยังคงเป็นทุ่งนาเป็นหลัก

นอกจากนี้ ที่ดิน LK102 ถึงแม้จะเป็นแปลงมุม แต่ก็มีข้อเสียอยู่บ้าง ประการแรก ที่ดินมีรูปทรงสี่เหลี่ยมจัตุรัส ซึ่งไม่สมดุลกัน ซึ่งจะทำให้การออกแบบบ้านในภายหลังเป็นเรื่องยาก ประการที่สอง ที่ดินแปลงนี้ตั้งอยู่ใกล้ถนนวงแหวนหมายเลข 4 หากซื้อเพื่ออยู่อาศัย อาจเกิดปัญหาฝุ่นละอองและมลภาวะทางเสียง

ที่ดินราคา 103.3 ล้านดอง/ตรม. เป็นแปลงมุม

แพงเมื่อเทียบกับมูลค่าที่แท้จริง?

นักลงทุนหลายรายแสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับราคาที่ดินที่สูงกว่า 103 ล้านดองต่อตารางเมตรว่า ถือเป็นราคาที่ค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับราคาที่ดินในพื้นที่โดยรอบ ปัจจุบันที่ดินหลายแปลงที่ตั้งอยู่ริมถนนสายหลักของหมู่บ้านเตียนเลมีราคาผันผวนเพียง 80-90 ล้านดองเท่านั้น

คุณเหงียน ไห่ อันห์ นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในฮว่ายดึ๊ก กล่าวว่า ราคาที่ชนะการประมูลอยู่ที่ 103.3 ล้านดองต่อตารางเมตร แต่ราคาขายในตลาดยังมีส่วนต่างอยู่ ทำให้ราคาต่อตารางเมตรสามารถขยับขึ้นไปอยู่ที่ประมาณ 110 ล้านดองต่อตารางเมตรได้ “ ราคานี้ถือว่าค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับราคาตลาด เพราะที่ดินเหล่านี้ยังถูกล้อมรอบด้วยทุ่งนา และไม่มีสิ่งอำนวยความสะดวกมากนัก ดังนั้นการซื้อที่ดินบริเวณนี้จึงทำได้เพียงเพื่ออยู่อาศัย ค้าขาย และทำธุรกิจ ซึ่งค่อนข้างลำบากเพราะพื้นที่ไม่คึกคัก ” คุณไห่ อันห์ กล่าว

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์เชื่อว่าสาเหตุที่ราคาที่ดินในพื้นที่ประมูลใหม่ในฮว่ายดึ๊กพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วนั้น เป็นเพราะเขตชานเมืองบางแห่งกำลังจะถูกยกระดับเป็นเขตต่างๆ และกำลังเร่งลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานทางสังคม ถนนหลายสายระหว่างเขตและระหว่างชุมชนได้รับการขยายและปูผิวทาง ทำให้พื้นที่ชนบทดูกว้างขวางขึ้น

โดยเฉพาะอย่างยิ่งถนนวงแหวนหมายเลข 4 รอบใจกลางเมืองฮานอยเริ่มปรากฏให้เห็นชัดเจนมากขึ้นเรื่อยๆ ซึ่งบ่งบอกถึงศักยภาพในการพัฒนาเศรษฐกิจที่ยิ่งใหญ่

นายเหงียน เดอะ เดียป รองประธานชมรมอสังหาริมทรัพย์ฮานอย อธิบายถึงบรรยากาศการประมูลที่ดินในเขตชานเมืองฮานอยว่า ในภาวะที่ราคาที่อยู่อาศัยพุ่งสูงขึ้น ที่ดินที่ถูกแบ่งย่อยเป็นที่ต้องการของผู้คนจำนวนมาก เนื่องจากเป็นที่ดินที่ผู้คนส่วนใหญ่สามารถซื้อได้ อย่างไรก็ตาม กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 ซึ่งมีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 1 สิงหาคม ได้สั่งห้ามการแบ่งย่อยและการขายที่ดินใน 105 เมืองและตำบล ภาวะขาดแคลนที่ดินส่งผลให้ผู้คนสนใจการประมูลที่ดินในเขตชานเมืองเพิ่มขึ้นอย่างมาก

นอกจากนี้ ข้อมูลเกี่ยวกับการวางแผน โครงสร้างพื้นฐาน และกฎระเบียบใหม่ๆ ที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังส่งผลให้ราคาที่ดินในเขตชานเมืองบางแห่งของฮานอยกลับมาคึกคักอีกครั้ง

นายเหงียน วัน ดิ่ง ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ให้ความเห็นว่า แม้ว่าราคาที่ชนะการประมูลในวันที่ 4 พฤศจิกายนจะต่ำกว่าการประมูลครั้งก่อนในเดือนสิงหาคม แต่ก็ยังถือว่าสูงอยู่ดี ผลกระทบจากการประมูลที่ดินในเขตฮว่ายดึ๊ก ได้แก่ ตลาด รัฐบาล และโดยเฉพาะอย่างยิ่งประชาชนที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริงในพื้นที่นี้

“ ประชาชนคือผู้ที่ได้รับผลกระทบมากที่สุดเมื่อต้องเผชิญกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาที่สูงเกินจริง ซึ่งไม่ตรงกับความเป็นจริง ส่วนผู้ประกอบการลงทุนก็ไม่กล้าที่จะเข้าไปในพื้นที่นั้นเช่นกัน เพราะเมื่อมีการกำหนดระดับราคาใหม่ ค่าตอบแทนก็จะสูงขึ้น ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่สูงขึ้นจะทำให้ต้นทุนการลงทุนสูงขึ้น ” นายดิงห์กล่าว

เฉา อันห์

แหล่งที่มา