กังวลราคาที่อยู่อาศัยจะยิ่งเพิ่มขึ้น ธุรกิจต่างๆ สงสัยว่าจะตั้งราคาที่ดินอย่างไร

ในงานสัมมนา “การประเมินราคาที่ดิน : ถูกต้องและเพียงพอ” จัดโดยหนังสือพิมพ์ ธนเนียน เมื่อเช้านี้ (14 มิ.ย.) ผู้นำธุรกิจและผู้เชี่ยวชาญจำนวนมากแสดงความกังวลและชี้ให้เห็นถึงข้อบกพร่องในวิธีการประเมินราคาที่ดิน

นายเล ฮวง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ประเมินว่านครโฮจิมินห์ยังคงมีอพาร์ตเมนต์อีกกว่า 58,000 ห้องที่ยังไม่ได้รับการอนุมัติเป็นหนังสือสีชมพู สาเหตุหนึ่งที่นำไปสู่สถานการณ์นี้คือ "การปิดกั้น" การประเมินราคาที่ดิน

นายเชา กล่าวว่า พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44/2014 ของ รัฐบาล ที่ควบคุมราคาที่ดินได้กำหนดวิธีการประเมินราคาที่ดินไว้ อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริง หลักเกณฑ์ในการประเมินราคาที่ดินยังคงติดขัด โดยเฉพาะวิธีการประเมินราคาที่ดินส่วนเกิน ส่งผลให้เจ้าหน้าที่และลูกจ้างที่เกี่ยวข้องบางส่วนประสบปัญหาทางกฎหมาย และภาคธุรกิจก็ประสบปัญหาเช่นกัน ผู้ประกอบการทุกรายต่างต้องการให้กฎระเบียบต่างๆ เข้าใจง่ายและนำไปปฏิบัติได้ง่าย

นายเจิ่น ก๊วก ดุง รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท หุ่ง ถิญ คอร์ปอเรชั่น กล่าวว่า หนึ่งในปัญหาปัจจุบันคือ ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเป็นองค์ประกอบสำคัญอย่างยิ่งในรายการราคาปัจจัยการผลิตสำหรับราคาอสังหาริมทรัพย์ก่อสร้าง เมื่อราคาที่ดินถูกคำนวณสูงเกินไป ประกอบกับค่าใช้จ่ายทางธุรกิจอื่นๆ ที่ไม่ได้คำนวณอย่างครบถ้วน ต้นทุนการพัฒนาโครงการก็จะสูงลิ่ว ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยมีแต่จะเพิ่มขึ้นเท่านั้น ไม่ใช่ลดลง แม้ว่าทุกฝ่ายจะพยายามอย่างเต็มที่แล้วก็ตาม

นายดุงเสนอว่าจำเป็นต้องประสานผลประโยชน์ของรัฐ ประชาชน และภาคธุรกิจในการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินจำเป็นต้องคำนวณอย่างสมเหตุสมผลเพื่อแก้ไขปัญหาราคาที่ดินให้สอดคล้องกับราคาตลาด

Lo ngại giá nhà chỉ tăng, doanh nghiệp băn khoăn về cách định giá đất - 1 — การประเมินราคาที่ดินเป็นเรื่องที่น่ากังวลสำหรับชุมชนธุรกิจ (ภาพประกอบ: Trinh Nguyen)

นายเล ฮูเหงีย กรรมการผู้จัดการบริษัท เล แถ่ง กล่าวว่า ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและต้นทุนจริงเมื่อบริษัทพัฒนาที่ดินสำหรับโครงการต่างๆ ถูกลืมไปในร่างพระราชกฤษฎีกาควบคุมราคาที่ดินและแนวทางการบังคับใช้กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ซึ่งคาดว่าจะมีผลบังคับใช้ในต้นเดือนสิงหาคม

คุณเหงียกล่าวว่า ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินคำนวณโดยการหักต้นทุนรวมและกำไรมาตรฐานออกจากรายได้รวม อย่างไรก็ตาม หน่วยงานของรัฐมักต้องการรายได้สูงสุดและต้นทุนต่ำสุดเพื่อให้ได้ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสูงสุด ในทางตรงกันข้าม หน่วยงานของรัฐกลับพิสูจน์ได้ว่าต้นทุนถูกต้องและรายได้เหมาะสม ซึ่งนำไปสู่ความขัดแย้ง

นอกจากนี้ คุณเหงียยังกล่าวอีกว่า ในกรณีของโครงการบ้านจัดสรรเพื่อสังคม ธุรกิจต่างๆ จะหาที่ดินและจ่ายค่าชดเชยเอง ซึ่งที่ดินดังกล่าวไม่ได้รวมอยู่ในต้นทุนโครงการ เนื่องจากโครงการบ้านจัดสรรเพื่อสังคมเป็นโครงการที่รัฐเป็นผู้จัดหาให้ เมื่อธุรกิจจ่ายค่าชดเชยแล้ว รัฐจะคืนเงินให้ธุรกิจ อย่างไรก็ตาม การจ่ายค่าชดเชยถูกเลื่อนมาเป็นเวลานานโดยไม่ได้รับการจ่ายเงิน ยืดเยื้อมาหลายปี ส่งผลให้ผู้ลงทุนขาดทุน

นายเหงียน ดั๊ก นัน รองอธิบดีกรมที่ดิน กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม รับฟังความเห็นจากผู้เชี่ยวชาญและภาคธุรกิจ ยอมรับว่าในกระบวนการแก้ไขพระราชกฤษฎีกา แม้จะพยายามอย่างเต็มที่แล้ว ก็ยังมีกฎระเบียบที่ไม่เหมาะสมอยู่มาก

ยกตัวอย่างเช่น กระบวนการประเมินราคาที่ดินยังคงมีความสับสนในการเลือกวิธีการประเมินราคา ประกอบกับข้อจำกัดทั้งในด้านปริมาณและคุณภาพ หน่วยงานที่ปรึกษาจึงไม่กล้าดำเนินการ เนื่องจากฐานข้อมูลที่อ่อนแอ ทรัพยากรบุคคลที่มีอยู่อย่างจำกัด... ทำให้ผลลัพธ์สุดท้ายไม่เที่ยงตรงและโปร่งใส

นายนัน กล่าวว่า ในกระบวนการร่างพระราชกฤษฎีกาควบคุมราคาที่ดินและแนวทางการบังคับใช้กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมได้ร่วมมือกับกระทรวงและหน่วยงานต่างๆ เช่น กระทรวงการคลัง กระทรวงก่อสร้าง ... โดยทั่วไปแล้ว จะพยายามรับฟังความคิดเห็นจากภาคธุรกิจ ผู้เชี่ยวชาญ ท้องถิ่น ... เพื่อจัดการกับปัญหาที่มีอยู่

กฎหมายได้กำหนดวิธีการประเมินราคาที่ดินไว้อย่างชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรณีที่ใช้วิธีการใด เงื่อนไขใด... เพื่อช่วยให้หน่วยต่างๆ ไม่สับสนอีกต่อไป ข้อมูลนำเข้า คุณภาพ ความซื่อสัตย์ และความครบถ้วน... ก็มีคำแนะนำครบถ้วนเช่นกัน

ผู้แทนกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมยังย้ำว่าท่านมีความกังวลอย่างยิ่งต่อประเด็นการประเมินราคาที่ดิน เพราะหากการประเมินราคาที่ดินไม่ถูกต้องหรือไม่เพียงพอ จะก่อให้เกิดผลกระทบร้ายแรงต่อภาคธุรกิจ รัฐ และสังคม ดังนั้น หน่วยงานนี้จะยังคงรับฟังความคิดเห็นและข้อเสนอแนะเพื่อสร้างระบบนโยบายที่โปร่งใสและสอดคล้องกันต่อไป

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/lo-ngai-gia-nha-chi-tang-doanh-nghiep-ban-khoan-ve-cach-dinh-gia-dat-20240614134046375.htm