กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566: ความโปร่งใส ส่งเสริมการพัฒนาตลาดอย่างยั่งยืน

วันที่ 1 สิงหาคม 2567 ถือเป็นการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนาม เมื่อกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับแก้ไขมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการ จังหวัด กว่างนิญ ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีอัตราการขยายตัวของเมืองสูงเป็นอันดับ 5 ของประเทศ กำลังดำเนินการบังคับใช้กฎระเบียบเฉพาะเพื่อบังคับใช้กรอบกฎหมายนี้อย่างมีประสิทธิภาพ

ด้วยการมุ่งเน้นและให้ความสำคัญกับการลงทุนในการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานแบบซิงโครนัส ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา จังหวัดกว๋างนิญเป็นหนึ่งในพื้นที่ที่มีดัชนีโครงสร้างพื้นฐานที่ดีที่สุดในเวียดนาม โดยมีเมือง 4 เมืองที่อยู่ภายใต้จังหวัดโดยตรง และมีเขตเมืองที่พัฒนาแล้วตั้งอยู่ในเขตและเมืองต่างๆ การพัฒนาและการเติบโตทาง เศรษฐกิจที่แข็งแกร่ง ด้วยอัตราการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจ (GRDP) ในระดับสองหลักติดต่อกันเป็นเวลา 9 ปี ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดกว๋างนิญเป็นตลาดที่คึกคักที่สุดในภาคเหนือ โดยมีการพัฒนาค่อนข้างกว้างขวางในหลายพื้นที่...

ด้วยเป้าหมายที่จะนำกฎหมายมาบังคับใช้ในเร็วๆ นี้ พัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้มีสุขภาพดีและบริหารจัดการตลาดนี้อย่างเคร่งครัด... โดยปฏิบัติตามคำสั่งอย่างเป็นทางการของ รัฐบาล หมายเลข 63/CD-TTg ลงวันที่ 26 มิถุนายน 2567 เรื่องการเร่งรัดความคืบหน้าในการก่อสร้างและการประกาศใช้เอกสารรายละเอียดการบังคับใช้กฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คณะกรรมการประชาชนจังหวัดกวางนิญได้สั่งให้กรมก่อสร้างเป็นประธาน รวบรวมความคิดเห็น และประกาศใช้กฎหมายและเนื้อหาเฉพาะบางประการของกฎหมายเพื่อเป็นแนวทาง บังคับใช้ เผยแพร่ และปรับใช้ในจังหวัดทันที

สหายเหงียน มานห์ ตวน อธิบดีกรมก่อสร้าง กล่าวว่า “ตามบทบัญญัติของกฎหมาย พระราชกฤษฎีกา และคำสั่งของคณะกรรมการประชาชนจังหวัด กรมฯ ได้แนะนำให้คณะกรรมการประชาชนจังหวัดส่งความคิดเห็นต่อกระทรวงก่อสร้างเกี่ยวกับเนื้อหาของพระราชกฤษฎีกา และดำเนินการร่างกฎระเบียบเฉพาะเพื่อรวบรวมความคิดเห็นจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้องอย่างจริงจัง จากผลตอบรับเบื้องต้น พบว่ากฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับแก้ไขมีเนื้อหาใหม่ๆ เกี่ยวกับความก้าวหน้าสำคัญๆ มากมาย ซึ่งจะช่วยให้บรรลุเป้าหมายในการพัฒนาสถาบันและนโยบายให้สมบูรณ์แบบ เพิ่มประสิทธิภาพการบริหารจัดการของรัฐ สิ่งนี้จะส่งเสริมความโปร่งใสและความเป็นมืออาชีพของธุรกิจนายหน้าและธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ สร้างหลักประกันว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีการพัฒนาที่มั่นคงและแข็งแกร่ง...

เมื่อเทียบกับกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2557 กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 ได้สืบทอดและเสริมแนวทางในการแก้ไขปัญหา ลดขั้นตอน การเปิดเผยข้อมูล ความโปร่งใส และเสรีภาพในการตกลงกัน โดยยึดหลักเคารพสิทธิและผลประโยชน์อันชอบธรรมของคู่สัญญาผ่านสัญญา โดยไม่ละเมิดข้อห้ามของกฎหมาย กฎหมายใหม่นี้ นอกจากจะสอดคล้องกับกฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 และกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 แล้ว ยังกำหนดให้หน่วยงานของรัฐมีหน้าที่สร้างระบบกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นหนึ่งเดียว สอดคล้อง และเฉพาะเจาะจง เพื่อสร้างเส้นทางกฎหมายที่แข็งแรงสำหรับกิจกรรมทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

มุมมองวิสัยทัศน์การวางแผนเมืองฮาลองปี 2040

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ประเด็นใหม่บางประการ ได้แก่ การไม่อนุญาตให้องค์กรหรือบุคคลอื่นลงนามในสัญญาวางเงินมัดจำ นักลงทุนได้รับอนุญาตให้เรียกเก็บเงินมัดจำได้ไม่เกิน 5% ของราคาขาย ราคาเช่าซื้อบ้านและงานก่อสร้างที่ตรงตามเงื่อนไขการประกอบธุรกิจทุกประการ การลดจำนวนเงินที่ชำระในการเช่าซื้อบ้านที่จะก่อตั้งในอนาคต บุคคลที่ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็กไม่จำเป็นต้องจัดตั้งธุรกิจ นักลงทุนโครงการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ธุรกิจบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับเงินตามสัญญาจะต้องดำเนินการผ่านบัญชีธนาคาร การเพิ่มพื้นที่ในการโอนสิทธิการใช้ที่ดินในรูปแบบของการแบ่งแปลง การขายที่ดิน... นอกจากนี้ยังมีการเปลี่ยนแปลงใหม่ๆ บางประการในเงื่อนไขของธุรกิจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ เช่น องค์กรและบุคคลที่ประกอบธุรกิจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์จะต้องจัดตั้งธุรกิจบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ ก่อนดำเนินการจะต้องส่งข้อมูลธุรกิจไปยังหน่วยงานบริหารจัดการของรัฐเกี่ยวกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเผยแพร่ในระบบข้อมูลตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ ชั้นซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต้องได้รับใบอนุญาตประกอบกิจการชั้นก่อนดำเนินการ บุคคลที่ประกอบอาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ต้องฝึกฝนในองค์กรธุรกิจบริการด้านอสังหาริมทรัพย์...

กฎหมายฉบับใหม่ยังได้เพิ่มการกระทำที่ต้องห้ามเพื่อให้สอดคล้องกับกฎหมายแพ่ง กฎหมายการลงทุน กฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย และความเหมาะสมกับการปฏิบัติ เช่น ห้ามปลอมแปลงเอกสารโดยเด็ดขาด ห้ามจงใจบิดเบือนข้อมูลเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ห้ามดำเนินโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ประกอบธุรกิจ การทำธุรกรรมเกี่ยวกับสิทธิการใช้ที่ดิน บ้าน งานก่อสร้างที่ไม่ตรงตามเงื่อนไขทางธุรกิจ ยังคงแพร่หลายในตลาด ทำให้ยากต่อการควบคุม...

ที่ผ่านมา นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์หลายรายกระทำผิดกฎหมายที่ก่อให้เกิดความเสียหายต่อผลประโยชน์ของรัฐและลูกค้าทั้งองค์กรและบุคคล อาทิ การหลีกเลี่ยงภาษี การลงนามในสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตที่ผิดกฎหมาย สัญญาที่ไม่สมดุลกันในด้านสิทธิและผลประโยชน์ระหว่างคู่สัญญา การละเมิดข้อผูกพันตามสัญญา เช่น การส่งมอบอสังหาริมทรัพย์ตรงเวลา การไม่รับประกันคุณภาพการก่อสร้าง การจัดสรรเงินทุนของลูกค้า... ก่อให้เกิดข้อพิพาท การละเมิดกฎหมาย การปั่นราคาตลาด การฟ้องร้องดำเนินคดีที่ยืดเยื้อ... การไม่ปฏิบัติตามหลักการความเสมอภาคต่อหน้ากฎหมาย ความเสมอภาคและความเท่าเทียมกันในด้านสิทธิและหน้าที่ของคู่สัญญาในการทำธุรกรรม สิ่งเหล่านี้ก่อให้เกิดความสับสนและส่งผลกระทบต่อบุคคลและองค์กรจำนวนมาก ดังนั้น ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567 เป็นต้นไป การบังคับใช้กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับใหม่จะช่วยป้องกันและลดข้อบกพร่องต่างๆ ที่เกิดขึ้น

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นเสาหลักทางเศรษฐกิจที่สำคัญ ช่วยกระจายทรัพยากรและสร้างสินทรัพย์ถาวรให้กับประเทศ การพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ช่วยสร้างแรงผลักดันการเติบโตให้กับอุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้อง (ตลาดการเงิน การก่อสร้าง การผลิตวัสดุก่อสร้าง การตกแต่งภายใน แรงงาน ฯลฯ) ตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยและการพัฒนาเมือง การท่องเที่ยว บริการ และโครงสร้างพื้นฐานทางสังคม ฯลฯ ดังนั้น การบังคับใช้กฎหมายใหม่ๆ เกี่ยวกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จึงเป็นทางออกที่เป็นรูปธรรมและมีประสิทธิภาพ ช่วยรักษาเสถียรภาพของเศรษฐกิจมหภาคและสร้างแรงผลักดันการเติบโตที่ดี โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่ที่มีเขตเมืองที่พัฒนาแล้วและอสังหาริมทรัพย์ที่คึกคัก เช่น จังหวัดกว๋างนิญ

แหล่งที่มา