กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566: ความโปร่งใสและการส่งเสริมการพัฒนาตลาดอย่างยั่งยืน

วันที่ 1 สิงหาคม 2567 ถือเป็นวันเปลี่ยนผ่านครั้งสำคัญในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนาม เนื่องจากกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับแก้ไขจะมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการ จังหวัดกวางนิง ซึ่งเป็นจังหวัดที่มีอัตราการขยายตัวของเมืองสูงเป็นอันดับ 5 ของประเทศ ก็ได้ดำเนินการตามระเบียบข้อบังคับเฉพาะเพื่อบังคับใช้กรอบกฎหมายนี้อย่างมีประสิทธิภาพเช่นกัน

ด้วยความมุ่งมั่นและให้ความสำคัญกับการลงทุนในการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานอย่างเป็นระบบ ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา จังหวัดกวางนิงจึงเป็นหนึ่งในพื้นที่ที่มีดัชนีโครงสร้างพื้นฐานที่ดีที่สุดในเวียดนาม โดยมี 4 เมืองที่อยู่ภายใต้การปกครองของจังหวัดโดยตรง และมีพื้นที่เมืองที่พัฒนาแล้วกระจายอยู่ในอำเภอและเมืองต่างๆ การพัฒนาและการเติบโตทาง เศรษฐกิจ อย่างแข็งแกร่ง โดยมีผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GRDP) เติบโตเป็นเลขสองหลักติดต่อกันถึง 9 ปี ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของกวางนิงเป็นตลาดที่มีชีวิตชีวาที่สุดในภาคเหนือ และมีการพัฒนาอย่างกว้างขวางในหลายพื้นที่...

ด้วยเป้าหมายที่จะนำระเบียบข้อบังคับทางกฎหมายมาใช้โดยเร็ว พัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้มีสุขภาพดี และบริหารจัดการตลาดนี้อย่างเข้มงวด... โดยปฏิบัติตามหนังสือเวียนของ รัฐบาล ฉบับที่ 63/CD-TTg ลงวันที่ 26 มิถุนายน 2567 เรื่องการเร่งรัดความคืบหน้าในการก่อสร้างและการประกาศใช้เอกสารรายละเอียดการบังคับใช้กฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คณะกรรมการประชาชนจังหวัดกวางนิงจึงได้สั่งการให้กรมการก่อสร้างดำเนินการอย่างเร่งด่วน รวบรวมความคิดเห็น และประกาศใช้ระเบียบข้อบังคับและเนื้อหาเฉพาะต่างๆ ของกฎหมาย เพื่อเป็นแนวทาง บังคับใช้ เผยแพร่ และนำไปใช้ในจังหวัด

สหายเหงียน มานห์ ตวน ผู้อำนวยการกรมก่อสร้าง กล่าวว่า: โดยอิงตามบทบัญญัติของกฎหมาย คำสั่ง และคำแนะนำของคณะกรรมการประชาชนจังหวัด กรมฯ ได้แนะนำคณะกรรมการประชาชนจังหวัดให้ส่งความเห็นไปยังกระทรวงก่อสร้างเกี่ยวกับเนื้อหาของกฎหมาย และร่างระเบียบเฉพาะเพื่อรวบรวมความเห็นจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง จากผลตอบรับเบื้องต้น พบว่ากฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับแก้ไข มีเนื้อหาใหม่ที่สำคัญหลายประการ ซึ่งมีส่วนช่วยในการพัฒนาสถาบันและนโยบายให้ดียิ่งขึ้น เพิ่มประสิทธิภาพในการบริหารจัดการของรัฐ สิ่งนี้จะส่งเสริมความโปร่งใสและความเป็นมืออาชีพในการเป็นนายหน้าและซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ และสร้างความยั่งยืนและการพัฒนาที่ดีของตลาดอสังหาริมทรัพย์...

เมื่อเปรียบเทียบกับกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2557 กฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 ได้รับการปรับปรุงและเพิ่มเติมในทิศทางของการแก้ไขปัญหาอุปสรรค ลดขั้นตอน เพิ่มการเปิดเผยข้อมูล ความโปร่งใส และเสรีภาพในการทำสัญญาบนพื้นฐานของการเคารพสิทธิและผลประโยชน์ที่ชอบด้วยกฎหมายของคู่สัญญา โดยไม่ละเมิดข้อห้ามของกฎหมาย ระเบียบใหม่นี้ นอกจากจะสอดคล้องกับกฎหมายว่าด้วยการเคหะ พ.ศ. 2566 และกฎหมายว่าด้วยที่ดิน พ.ศ. 2567 แล้ว ยังกำหนดความรับผิดชอบให้หน่วยงานของรัฐในการสร้างระบบกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นเอกภาพ สอดคล้องกัน และเฉพาะเจาะจง เพื่อสร้างกรอบกฎหมายที่แข็งแกร่งสำหรับการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

มุมมองเกี่ยวกับวิสัยทัศน์การวางผังเมืองฮาลอง ปี 2040

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง มีประเด็นใหม่บางประการ ได้แก่: ไม่อนุญาตให้องค์กรหรือบุคคลอื่นลงนามในสัญญาวางเงินมัดจำ นักลงทุนได้รับอนุญาตให้เก็บเงินมัดจำได้ไม่เกิน 5% ของราคาขาย ราคาเช่าซื้อบ้านและงานก่อสร้างที่ตรงตามเงื่อนไขทั้งหมดสำหรับการดำเนินการทางธุรกิจเท่านั้น; ลดจำนวนเงินที่ต้องชำระในสัญญาเช่าซื้อบ้านที่จะสร้างในอนาคต; บุคคลที่ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็กไม่จำเป็นต้องจัดตั้งธุรกิจ; นักลงทุนโครงการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และธุรกิจบริการอสังหาริมทรัพย์ที่รับชำระเงินตามสัญญาจะต้องดำเนินการผ่านบัญชีธนาคาร; เข้มงวดมากขึ้นในพื้นที่ที่มีการโอนสิทธิ์การใช้ที่ดินในรูปแบบของการแบ่งแปลง การขายที่ดิน... นอกจากนี้ ยังมีการเปลี่ยนแปลงใหม่ในเงื่อนไขธุรกิจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ เช่น: องค์กรและบุคคลที่ให้บริการนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ต้องจัดตั้งธุรกิจบริการอสังหาริมทรัพย์ ก่อนดำเนินการ ต้องส่งข้อมูลธุรกิจไปยังหน่วยงานบริหารจัดการด้านอสังหาริมทรัพย์ของรัฐเพื่อเผยแพร่ในระบบข้อมูลตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์; สถานที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต้องได้รับใบอนุญาตประกอบกิจการก่อนดำเนินการ; บุคคลที่ประกอบอาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ต้องประกอบอาชีพในองค์กรธุรกิจบริการอสังหาริมทรัพย์...

กฎหมายฉบับใหม่ยังเพิ่มข้อห้ามต่างๆ เพื่อให้สอดคล้องกับกฎหมายแพ่ง กฎหมายการลงทุน กฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย และเหมาะสมกับการปฏิบัติ เช่น การห้ามปลอมแปลงเอกสารอย่างเด็ดขาด การจงใจปลอมแปลงข้อมูลเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เริ่มดำเนินการ การทำธุรกรรมเกี่ยวกับสิทธิการใช้ที่ดิน บ้าน และงานก่อสร้างที่ไม่เป็นไปตามเงื่อนไขทางธุรกิจ ซึ่งยังคงแพร่หลายในตลาด ทำให้ยากต่อการควบคุม...

ที่จริงแล้ว ในช่วงที่ผ่านมา นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากได้กระทำการผิดกฎหมายซึ่งสร้างความเสียหายต่อผลประโยชน์ของรัฐ และสร้างความเสียหายแก่ลูกค้าทั้งที่เป็นองค์กรและบุคคล เช่น การหลีกเลี่ยงภาษี การลงนามในสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ล่วงหน้าที่ผิดกฎหมาย สัญญาที่ไม่เป็นธรรมในแง่ของสิทธิและผลประโยชน์ระหว่างคู่สัญญา การละเมิดข้อผูกพันตามสัญญา เช่น การไม่ส่งมอบอสังหาริมทรัพย์ตรงเวลา การไม่รับประกันคุณภาพการก่อสร้าง การยักยอกเงินทุนของลูกค้า... การก่อให้เกิดข้อพิพาท การละเมิดกฎหมาย การปั่นตลาด การฟ้องร้องดำเนินคดีเป็นเวลานาน... การไม่ปฏิบัติตามหลักการความเสมอภาคทางกฎหมาย ความเท่าเทียมและความเป็นธรรมในแง่ของสิทธิและหน้าที่ของคู่สัญญาในการทำธุรกรรม สิ่งเหล่านี้ก่อให้เกิดความสับสนและส่งผลกระทบอย่างมากต่อบุคคลและองค์กรจำนวนมาก ดังนั้น ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567 การบังคับใช้กฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับใหม่ จะช่วยป้องกันและลดข้อบกพร่องต่างๆ ที่เกิดขึ้นก่อนหน้านี้

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นหนึ่งในเสาหลักของเศรษฐกิจ ช่วยในการรวบรวมทรัพยากรและสร้างสินทรัพย์ถาวรให้กับประเทศ การพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์สร้างแรงผลักดันการเติบโตให้กับอุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้อง (ตลาดการเงิน การก่อสร้าง การผลิตวัสดุก่อสร้าง การตกแต่งภายใน แรงงาน ฯลฯ) ตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยและการพัฒนาเมือง การท่องเที่ยว บริการ ตลอดจนโครงสร้างพื้นฐานทางสังคม ฯลฯ ดังนั้น การบังคับใช้กฎระเบียบทางกฎหมายใหม่เกี่ยวกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จึงเป็นแนวทางปฏิบัติที่มีประสิทธิภาพ ช่วยสร้างเสถียรภาพทางเศรษฐกิจมหภาค สร้างแรงผลักดันการเติบโตที่ดี โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีเขตเมืองพัฒนาแล้วและตลาดอสังหาริมทรัพย์คึกคัก เช่น จังหวัดกวางนิง

แหล่งที่มา