ทำไมอพาร์ทเม้นท์เก่าๆ ถึงยังคงเป็นที่ต้องการของใครหลายๆ คน

อพาร์ทเม้นท์ เก่า ที่ไม่มีสมุดสีชมพูยังคง “ขายดีเป็นเทน้ำเทท่า”

ตามข้อมูลของ ลาวด่ง ความต้องการที่อยู่อาศัยของผู้คนในเมืองใหญ่ เช่น โฮจิมินห์ซิตี้ และ ฮานอย กำลังเพิ่มขึ้น ในทางตรงกันข้าม จำนวนโครงการอพาร์ตเมนต์ใหม่ที่เปิดขายกลับมีน้อยลง ทำให้ราคาขายของอสังหาริมทรัพย์กลุ่มนี้เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องทั้งในตลาดแรกและตลาดรอง แม้แต่อพาร์ตเมนต์เก่าที่ใช้งานมานานหลายปีและไม่มีหนังสือรับรองคุณภาพก็ยังคงเป็นที่ต้องการของผู้ซื้อบ้านจำนวนมาก

ตามการสำรวจของหนังสือพิมพ์ ลาวดง ยังคงมีอพาร์ทเมนท์สำหรับขายในฮานอยอีกหลายแห่งในราคาประมาณ 1.5 พันล้านดอง อย่างไรก็ตาม ส่วนใหญ่เป็นอพาร์ทเมนท์ที่ใช้งานมานานหลายปีหรือไม่มีใบรับรอง ตัวอย่างเช่น อพาร์ทเมนท์ใน Sico (มีดิ่งห์ ฮานอย) มีขนาดกว้าง 80 ตารางเมตร รวม 2 ห้องนอนและ 2 ห้องน้ำ ตามข้อมูลของนายหน้า อพาร์ทเมนท์นี้สามารถแปลงเป็น 3 ห้องนอนได้ มีอากาศถ่ายเทสะดวก ข้อเสียอย่างเดียวคือไม่มีใบรับรอง อพาร์ทเมนท์นี้ขายในราคาสูงกว่า 1.6 พันล้านดอง ซึ่งเทียบเท่ากับ 20 ล้านดอง/ตร.ม.

หรืออพาร์ทเมนต์ขนาด 68 ตร.ม. ที่ Thanh Ha Cienco 5 (Thanh Oai, ฮานอย) กำลังขายในราคา 1.4 พันล้านดอง หรือเทียบเท่ากับกว่า 20.5 ล้านดอง/ตร.ม.

อพาร์ทเมนต์อีกแห่งใน Linh Dam (Hoang Mai, Hanoi) ขนาด 46 ตารางเมตรกำลังเสนอขายในราคา 1.4 พันล้านดอง ตามข้อมูลของนายหน้า อพาร์ทเมนต์นี้ตกแต่งครบชุดและไม่มีใบรับรอง แต่เมื่อทำธุรกรรมแล้วจะมีสัญญาซื้อขายที่ชัดเจน

ทำไม

ตามการวิจัยของผู้สื่อข่าวเตียน ฟอง พบว่าผู้ซื้อบ้านส่วนใหญ่ที่มีความต้องการที่พักอาศัยจริงต้องเผชิญกับความยากลำบากเนื่องมาจากอุปทานที่มีจำกัดและราคาบ้านที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงเกินกว่าที่คนส่วนใหญ่จะสามารถซื้อได้ ส่งผลให้สภาพคล่องในตลาดอพาร์ตเมนต์ลดลงอย่างต่อเนื่อง

ตามรายงานของ กระทรวงก่อสร้าง ในไตรมาสที่ 4 ของปี 2023 อพาร์ตเมนต์ราคาตั้งแต่ 51-70 ล้านดอง/ตร.ม. คิดเป็น 63% ของอุปทานใหม่ เพิ่มขึ้น 24% เมื่อเทียบเป็นรายปี อุปทานส่วนใหญ่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันอยู่ในกลุ่มอพาร์ตเมนต์ราคาตั้งแต่ 3.5 พันล้านดองไปจนถึงกว่า 4 พันล้านดอง

ตามรายงานล่าสุดของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ราคาหลัก (ราคาขายจากนักลงทุน) ของอพาร์ตเมนต์นั้นสูง ส่วนหนึ่งเป็นเพราะนักลงทุนที่มีโครงการอยู่มีน้อยมาก นักลงทุนที่มีอุปทานเพียงพอในระยะนี้ส่วนใหญ่เป็นนักลงทุนรายใหญ่ที่ไม่ประสบปัญหาทางการเงิน ดังนั้นราคาขายจึงถูกยึดไว้ที่ระดับสูงเพื่อเพิ่มผลกำไรให้สูงสุด

ที่น่าสังเกตคือ ตลาดแทบไม่มีโครงการใหม่ราคา 40-50 ล้านดอง/ตรม. ในฮานอยและโฮจิมินห์เลย โครงการอพาร์ตเมนต์ในจังหวัดและเมืองใกล้เคียงก็มีราคาอยู่ที่ประมาณ 40 ล้านดอง/ตรม. เช่นกัน ปัจจุบันราคาเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์หลักในฮานอยอยู่ที่ 51.7 ล้านดอง/ตรม. และในโฮจิมินห์อยู่ที่ 71 ล้านดอง/ตรม.

ราคาอพาร์ตเมนท์หลักลดลงได้ยากเนื่องจากต้นทุนปัจจัยการผลิต (ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยและราคาวัสดุก่อสร้างเพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 6 ทุกปี) เงินเฟ้อ และอัตราดอกเบี้ยที่สูง แม้ว่าโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่เพิ่งได้รับการอนุมัติจะมีจำนวนน้อยลงเรื่อยๆ แต่พื้นที่ในใจกลางเมืองกลับเหลือที่ดินไม่มากนัก

การที่ราคาขายอพาร์ทเมนต์ใหม่ที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องจากนักลงทุนทำให้ผู้คนจำนวนมากที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริงๆ ไม่มีทางเลือก

นางสาวโด ทู ฮัง ผู้อำนวยการอาวุโสฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา Savills Hanoi กล่าวว่าในบริบทของอุปทานที่มีจำกัดและราคาหลักที่สูง โอกาสสำหรับผู้ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริงอาจอยู่ในตลาดรอง (ราคาซื้อและขายระหว่างบุคคล) ตลาดรองมีข้อได้เปรียบคือสามารถซื้อได้หลายทางเลือก เหมาะสมกับราคาและถูกกฎหมายที่ปลอดภัยกว่า

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญหลายคนกล่าวไว้ ตลาดบ้านรองในฮานอยน่าจะยังคงรักษาปริมาณการซื้อขายที่มีเสถียรภาพต่อไป เนื่องจากราคาที่น่าดึงดูด โดยเฉพาะในเขตนอกพื้นที่ใจกลางเมืองซึ่งมีราคาต่ำกว่าพื้นที่ใจกลางเมือง และมีโครงสร้างพื้นฐานด้านการจราจรที่สมบูรณ์เพิ่มมากขึ้น

ในปี 2567 แนวโน้มนี้จะดำเนินต่อไป เนื่องจากอุปทานอสังหาริมทรัพย์ยังไม่มีสัญญาณที่ชัดเจนว่าจะดีขึ้น และราคาก็ยังคงเพิ่มขึ้น แม้จะมีสัญญาณเชิงบวกมากมาย แต่ เศรษฐกิจ โดยรวมและตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะต้องใช้เวลาอีกนานในการฟื้นตัวทั้งในแง่ของอุปทานและสภาพคล่อง

เต้าหวู่ (ท/ชม)

แหล่งที่มา