ตลาดอสังหาริมทรัพย์หลายกลุ่มยังคงซบเซา แต่ราคาอพาร์ตเมนต์ใน ฮานอย กลับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเพิ่มขึ้นปีละ 13% ราคาค่าเช่าเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์ในฮานอยเพิ่มขึ้น 4.5% ในช่วงปีที่ผ่านมา
นายทราน กวาง ตรัง ผู้อำนวยการฝ่ายพัฒนาธุรกิจ บริษัท วันฮอสซิ่ง กล่าวว่า การลงทุนในอพาร์ทเมนท์ให้เช่าในฮานอยยังคงเป็นช่องทางการลงทุนที่น่าสนใจในเวลานี้
คุณทราน กวาง จุง ผู้อำนวยการฝ่ายพัฒนาธุรกิจ บริษัท วันเฮาส์ซิ่ง (ภาพ: ML)
เมื่ออัตราดอกเบี้ยธนาคารลดลงและนโยบายต่างๆ หลายอย่างส่งเสริมการฟื้นตัว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็เริ่มเปิดรับกระแสเงินทุนอีกครั้ง นักลงทุนส่วนใหญ่กำลังนำเงินทุนที่ไหลเข้าไปยังช่องทางอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า คุณคิดว่าอะไรคือเหตุผลที่ทำให้เชื่อว่าช่องทางการลงทุนนี้จะนำมาซึ่งผลกำไรในระยะยาว
จากการสำรวจสำมะโนประชากรปี 2562 คาดว่าประชากรของกรุงฮานอยจะเพิ่มขึ้นประมาณ 200,000 คนต่อปี ซึ่งเทียบเท่ากับจำนวนประชากรในเขตเมืองใหญ่ ประชากรส่วนใหญ่เช่าบ้าน ส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยเช่าในฮานอยมีสูง นอกจากนี้ ในปี 2562 เวียดนามมีแรงงานต่างชาติทำงานประมาณ 120,000 คน และจำนวนนี้เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 17% ต่อปี
ราคาเช่าอพาร์ตเมนต์เฉลี่ยในฮานอยอยู่ที่ประมาณ 10 ล้านดอง/เดือน เพิ่มขึ้น 4.5% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ดังนั้นจึงเห็นได้ชัดว่าผลผลิตของตลาดอพาร์ตเมนต์มีโอกาสสดใสอยู่เสมอ เพราะอุปทานมีน้อยกว่าอุปสงค์
อพาร์ตเมนต์มีความต้องการเช่าสูง แต่ยังคงมีมุมมองว่าการซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทอพาร์ตเมนต์เป็นสินทรัพย์เชิงลบและจะค่อยๆ สูญเสียมูลค่าในอนาคต คุณเห็นด้วยกับมุมมองนี้หรือไม่
นัก ลงทุนในอพาร์ตเมนต์ให้เช่ามีความกังวลสองประเด็น ประเด็นแรกคือต้นทุนการลงทุนจะเพิ่มขึ้นในอนาคตหรือไม่ และประเด็นที่สองคือกระแสเงินสดจากการเช่าเป็นอย่างไร เมื่อพิจารณาถึงราคาและอัตรากำไรที่เพิ่มขึ้นของอพาร์ตเมนต์ให้เช่า อพาร์ตเมนต์ในฮานอยมีอัตรากำไรจากการเช่าสูงที่สุดในบรรดาอสังหาริมทรัพย์ประเภทเดียวกัน
ในฮานอย กำไรจากการเช่าอพาร์ตเมนต์ในปี 2565 อยู่ที่ 4.4% ซึ่งสูงกว่าอัตราค่าเช่าบ้านติดถนนถึง 1.7 เท่า เฉพาะทางตะวันตกของฮานอย กำไรจากการเช่าอยู่ที่ 5% ถึง 6%
ด้วยอัตราผลตอบแทนนี้ เจ้าของอพาร์ตเมนต์สามารถหลีกเลี่ยงภาวะเงินเฟ้อได้ประมาณ 4-4.5% ต่อปี หากเก็บเงินสดไว้ และยังได้กำไรจากการเพิ่มขึ้นของมูลค่าสินทรัพย์ในอนาคตอีกด้วย ยกตัวอย่างเช่น ในกรุงฮานอย ตั้งแต่ปี 2561-2565 ราคาอพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 13% ต่อปี
จากการสังเกตของคุณ ในฮานอย พื้นที่ไหนมีศักยภาพในการให้เช่าที่ดี? เพราะเหตุใด?
- พื้นที่ฝั่งตะวันตกกำลังดึงดูดผู้เช่าจำนวนมาก โดยเฉพาะอาคารในโครงการ Vinhomes Smart City ที่มีอัตราผลตอบแทนจากการเช่าอยู่ที่ประมาณ 5.5% ซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยของตลาดโดยรวม (ประมาณ 4.4%) แสดงให้เห็นว่ากระแสเงินสดจากการเช่าของมหานครแห่งนี้สูงกว่าโครงการอื่นๆ ในพื้นที่
เหตุผลที่ภูมิภาคตะวันตกมีการเติบโตที่ดีนั้น เกี่ยวข้องกับปัจจัยดังต่อไปนี้ ประการแรก รัฐบาลอนุมัติให้หน่วยงาน กระทรวง และภาคส่วนต่างๆ เข้ามาตั้งถิ่นฐานในภูมิภาคตะวันตก พื้นที่สถานทูตสหรัฐฯ ด้วยเงินลงทุน 1.2 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ บนถนน Pham Van Bach ก็เริ่มต้นขึ้นในเดือนเมษายน พ.ศ. 2566 เช่นกัน ในอนาคตจะมีการจัดตั้งสำนักงานตัวแทนของหน่วยงานที่เกี่ยวข้องกับสหรัฐอเมริกา โดยมุ่งเน้นที่พื้นที่นี้เป็นหลัก
ในภาคตะวันตก โครงการเช่าที่ได้รับความนิยมมากที่สุดอยู่ในพื้นที่นี้ ผู้เช่าชาวต่างชาติจำนวนมากยินดีจ่ายเงิน 1,000 - 2,000 ดอลลาร์สหรัฐฯ เพื่อซื้อที่พัก ซึ่งไม่ใช่เรื่องใหญ่
โดยทั่วไปแล้ว ย่านที่ชาวต่างชาติเช่ามักจะมีราคาเช่าที่ดี ซึ่งหมายความว่าราคาในย่านนั้นจะเพิ่มขึ้น และเมื่อราคาเช่าเพิ่มขึ้น หมายความว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ในบริเวณนั้นก็จะเพิ่มขึ้นเช่นกัน นั่นคือหลักการของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย
หากจะลงทุนอพาร์ตเมนท์ให้เช่า ลูกค้าควรมีทุนจดทะเบียนขั้นต่ำ 1.5 พันล้านบาทขึ้นไป (ภาพ: CP)
ความสามารถทางการเงินของนักลงทุนแตกต่างกัน คุณคิดว่าอพาร์ตเมนต์ประเภทไหนให้เช่าง่ายที่สุด นักลงทุนต้องใช้เงินทุนเท่าไหร่ในการลงทุนอพาร์ตเมนต์ให้เช่า
อพาร์ตเมนต์สตูดิโอและอพาร์ตเมนต์ 1 ห้องนอนสำหรับคนโสดวัยหนุ่มสาว และอพาร์ตเมนต์ 1 ห้องนอน + 2 ห้องนอน จะเหมาะสำหรับผู้เช่าจำนวนมาก ซึ่งเป็นครอบครัวที่มีคู่สมรสและบุตร ส่วนชนชั้นสูง เช่น ผู้เชี่ยวชาญอาวุโส ที่ปรึกษา หรือซีอีโอของบริษัทที่พาภรรยาและบุตรมาทำงาน มักเลือกเช่าวิลล่า เพนท์เฮาส์... การลงทุนในอพาร์ตเมนต์ให้เช่า ลูกค้าควรมีสินทรัพย์สุทธิขั้นต่ำ 1.5 พันล้านบาทขึ้นไป มูลค่าสินทรัพย์สุทธิจะแตกต่างกันไปตามมูลค่าของอพาร์ตเมนต์และการลงทุนด้านเฟอร์นิเจอร์ให้เช่าที่แตกต่างกัน
ในบรรดารูปแบบการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เช่น เล่นเซิร์ฟ หรือ ถือครองระยะยาว ทำไมการลงทุนเพื่อเช่าจึงเหมาะสมที่สุดในเวลานี้ครับท่าน?
- ผมคิดว่าเรื่องนี้ยังคงเป็นเรื่องของความคาดหวังของลูกค้าในแต่ละช่วงเวลา นักลงทุนที่ชาญฉลาดจะรู้ว่าแทนที่จะใส่ไข่ไว้ในตะกร้าใบเดียว พวกเขาใส่ไข่ไว้ในตะกร้าหลายใบ พวกเขาจะต้องลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ระยะยาว เพื่อที่ในอนาคตพวกเขาจะทำกำไรได้จากการเพิ่มขึ้นของราคาทุนเท่านั้น แต่สำหรับนักลงทุนประเภทนี้ นักลงทุนจะต้องซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาที่ดีและมีสถานะทางกฎหมายที่ชัดเจน
ส่วนคนที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าหลายแห่งซึ่งมีกระแสเงินสดเข้าทุกเดือนนั้น มีวัตถุประสงค์ที่ชัดเจนมาก เช่น เพื่อหาเงินมาจ่ายค่าเล่าเรียนให้ลูก หรือใช้จ่ายรายเดือนหลังเกษียณ ท่องเที่ยว ... นอกจากนี้ยังมีคนที่คิดลงทุนแบบเป็นระบบมาก คือ สร้างเครือข่ายอพาร์ตเมนต์ในหลายโครงการ โดยแต่ละโครงการจะมีอพาร์ตเมนต์ประมาณ 3-5 ยูนิต เพื่อสร้างกระแสเงินสดเข้าระบบรายเดือนได้มากถึง 300-500 ล้านบาทเลยทีเดียว
ในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ สิ่งสำคัญที่สุดคือมูลค่าสินทรัพย์ อสังหาริมทรัพย์ใดๆ ที่สร้างกระแสเงินสดก็คืออสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น ไม่สำคัญว่าคุณจะมีเงินเท่าไหร่ สิ่งสำคัญคือทรัพย์สินของคุณสร้างกระแสเงินสดให้คุณได้มากแค่ไหน
ขอบคุณสำหรับการสนทนา!
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)