อยากลงทุนต้องมีเงินอย่างน้อย 1.5 พันล้านดองใช่ไหม?

ตลาดอสังหาริมทรัพย์หลายกลุ่มยังคงซบเซา แต่ราคาอพาร์ตเมนต์ใน ฮานอย กลับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเพิ่มขึ้นปีละ 13% ราคาค่าเช่าอพาร์ตเมนต์เฉลี่ยในฮานอยเพิ่มขึ้น 4.5% ในช่วงปีที่ผ่านมา

นายทราน กวาง ตรัง ผู้อำนวยการฝ่ายพัฒนาธุรกิจ บริษัท วันฮอสซิ่ง กล่าวว่า การลงทุนในอพาร์ทเมนท์ให้เช่าในฮานอยยังคงเป็นช่องทางการลงทุนที่น่าสนใจในเวลานี้

ให้เช่าอพาร์ทเม้นท์ กำไรสูง ลงทุนขั้นต่ำ 15,000 ล้านบาท รูปที่ 1 — คุณทราน กวาง จุง ผู้อำนวยการฝ่ายพัฒนาธุรกิจ บริษัท วันเฮาส์ซิ่ง (ภาพ: ML)

เมื่ออัตราดอกเบี้ยธนาคารลดลงและนโยบายต่างๆ หลายอย่างส่งเสริมการฟื้นตัว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็เริ่มเปิดรับกระแสเงินทุนไหลกลับ นักลงทุนส่วนใหญ่กำลังนำเงินทุนไหลเข้าช่องทางการเช่าอสังหาริมทรัพย์ คุณคิดว่าอะไรคือเหตุผลที่ทำให้เชื่อว่าช่องทางการลงทุนนี้จะนำมาซึ่งผลกำไรในระยะยาว

จากการสำรวจสำมะโนประชากรปี 2562 คาดว่าประชากรของกรุงฮานอยจะเพิ่มขึ้นประมาณ 200,000 คนต่อปี ซึ่งเทียบเท่ากับจำนวนประชากรในเขตเมืองใหญ่ ประชากรส่วนใหญ่เช่าบ้าน ส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยเช่าในฮานอยมีสูง นอกจากนี้ ในปี 2562 เวียดนามมีแรงงานต่างชาติทำงานประมาณ 120,000 คน และจำนวนนี้เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 17% ต่อปี

ราคาเช่าอพาร์ตเมนต์เฉลี่ยในฮานอยอยู่ที่ประมาณ 10 ล้านดอง/เดือน เพิ่มขึ้น 4.5% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน เห็นได้ชัดว่าผลผลิตของตลาดอพาร์ตเมนต์มีโอกาสเติบโตสูงเสมอ เพราะอุปทานมีน้อยกว่าอุปสงค์

อพาร์ตเมนต์มีความต้องการเช่าสูง แต่ยังคงมีมุมมองว่าการซื้ออพาร์ตเมนต์อสังหาริมทรัพย์เป็นภาระและมูลค่าจะค่อยๆ ลดลงในอนาคต คุณเห็นด้วยกับมุมมองนี้หรือไม่

นัก ลงทุนในอพาร์ตเมนต์ให้เช่ามีความกังวลสองประเด็น ประเด็นแรกคือต้นทุนการลงทุนจะเพิ่มขึ้นในอนาคตหรือไม่ และประเด็นที่สองคือกระแสเงินสดจากการเช่าเป็นอย่างไร เมื่อพิจารณาถึงราคาและอัตรากำไรที่เพิ่มขึ้นของอพาร์ตเมนต์ให้เช่า อพาร์ตเมนต์ในฮานอยมีอัตรากำไรจากการเช่าสูงที่สุดในบรรดาอสังหาริมทรัพย์ประเภทเดียวกัน

ในฮานอย กำไรจากการเช่าอพาร์ตเมนต์ในปี 2565 อยู่ที่ 4.4% ซึ่งสูงกว่าอัตราค่าเช่าบ้านติดถนนถึง 1.7 เท่า โดยเฉพาะอย่างยิ่งทางตะวันตกของฮานอย กำไรจากการเช่าจะอยู่ระหว่าง 5% ถึง 6%

ด้วยอัตราผลตอบแทนนี้ เจ้าของอพาร์ตเมนต์สามารถหลีกเลี่ยงภาวะเงินเฟ้อได้ประมาณ 4-4.5% ต่อปี หากถือเงินสด และยังได้กำไรจากการเพิ่มขึ้นของมูลค่าสินทรัพย์ในอนาคตอีกด้วย ยกตัวอย่างเช่น ในกรุงฮานอย ตั้งแต่ปี 2561-2565 ราคาอพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 13% ต่อปี

จากการสังเกตของคุณ ในฮานอย พื้นที่ไหนมีศักยภาพในการให้เช่าที่ดี? เพราะเหตุใด?

- พื้นที่ฝั่งตะวันตกกำลังดึงดูดผู้เช่าจำนวนมาก โดยเฉพาะอาคารในโครงการ Vinhomes Smart City ที่มีอัตราผลตอบแทนจากการเช่าอยู่ที่ประมาณ 5.5% ซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยของตลาดโดยรวม (ประมาณ 4.4%) แสดงให้เห็นว่ากระแสเงินสดจากการเช่าของมหานครแห่งนี้สูงกว่าโครงการอื่นๆ ในพื้นที่

เหตุผลที่ภูมิภาคตะวันตกมีการเติบโตที่ดีนั้น เกี่ยวข้องกับปัจจัยหลายประการ ประการแรก รัฐบาลกำลังอนุมัติหน่วยงาน กระทรวง และสาขาทั้งหมดในภูมิภาคตะวันตก พื้นที่สถานทูตสหรัฐฯ ด้วยเงินลงทุน 1.2 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ บนถนน Pham Van Bach ก็เริ่มต้นขึ้นในเดือนเมษายน พ.ศ. 2566 เช่นกัน ในอนาคตจะมีการจัดตั้งสำนักงานตัวแทนของหน่วยงานที่เกี่ยวข้องกับสหรัฐอเมริกา และจะให้ความสำคัญกับพื้นที่นี้เป็นอย่างมาก

ในภาคตะวันตก โครงการบางโครงการในพื้นที่นี้เป็นที่ต้องการมากที่สุดในกลุ่มผู้เช่า ผู้เช่าชาวต่างชาติจำนวนมากยินดีจ่ายเงิน 1,000 - 2,000 ดอลลาร์สหรัฐสำหรับที่พัก ซึ่งไม่เป็นปัญหาใหญ่

โดยทั่วไปแล้ว พื้นที่ที่ชาวต่างชาติเช่ามักจะมีราคาเช่าที่ดี ซึ่งหมายความว่าระดับราคาในพื้นที่นั้นจะเพิ่มขึ้น และเมื่อราคาเช่าเพิ่มขึ้น หมายความว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่นั้นก็จะเพิ่มขึ้นเช่นกัน นั่นคือหลักการของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย

ให้เช่าอพาร์ทเม้นท์ กำไรสูง ลงทุนขั้นต่ำ 15,000 ล้านบาท รูปที่ 2 — หากจะลงทุนอพาร์ตเมนท์ให้เช่า ลูกค้าควรมีทุนจดทะเบียนขั้นต่ำ 1.5 พันล้านบาทขึ้นไป (ภาพ: CP)

ความสามารถทางการเงินของนักลงทุนแตกต่างกัน คุณคิดว่าอพาร์ตเมนต์ประเภทไหนให้เช่าง่ายที่สุด? การลงทุนในอพาร์ตเมนต์ให้เช่า นักลงทุนต้องใช้เงินทุนเท่าไหร่?

- อพาร์ตเมนต์สตูดิโอ, 1 ห้องนอนสำหรับคนโสดอายุน้อย และ 1 ห้องนอน+, 2 ห้องนอน จะเหมาะสำหรับผู้เช่าจำนวนมาก ซึ่งเป็นครอบครัวที่มีคู่สมรสและลูกเล็ก ส่วนชนชั้นสูง เช่น ผู้เชี่ยวชาญอาวุโส ที่ปรึกษา หรือซีอีโอของบริษัทที่พาภรรยาและลูกมาทำงาน ก็มักจะเลือกเช่าวิลล่า เพนท์เฮาส์... การลงทุนในอพาร์ตเมนต์ให้เช่า ลูกค้าควรมีเงินทุนขั้นต่ำ 1.5 พันล้านบาทขึ้นไป เงินทุนจะแตกต่างกันไปตามมูลค่าของอพาร์ตเมนต์และการลงทุนที่แตกต่างกันในเฟอร์นิเจอร์ให้เช่า

ในบรรดารูปแบบการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เช่น เล่นเซิร์ฟ หรือ ถือครองระยะยาว ทำไมการลงทุนเพื่อเช่าจึงเหมาะสมที่สุดในเวลานี้ครับท่าน?

- ผมคิดว่าเรื่องนี้ยังคงเป็นเรื่องของความคาดหวังของลูกค้าในแต่ละช่วงเวลา นักลงทุนที่ชาญฉลาดจะรู้ว่าแทนที่จะใส่ไข่ทั้งหมดไว้ในตะกร้าใบเดียว พวกเขาจะใส่ไข่ทั้งหมดไว้ในตะกร้าหลายใบ พวกเขาจะต้องมีการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว เพื่อที่ในอนาคตพวกเขาจะได้กำไรจากการเพิ่มขึ้นของมูลค่าเงินลงทุนเท่านั้น แต่การลงทุนประเภทนี้ นักลงทุนจะต้องซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาที่ดีและมีสถานะทางกฎหมายที่ชัดเจน

ส่วนคนที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าหลายแห่งซึ่งมีกระแสเงินสดเข้าทุกเดือนนั้น มีวัตถุประสงค์ที่ชัดเจนมาก เช่น เพื่อหาเงินมาจ่ายค่าเล่าเรียนให้ลูก หรือใช้จ่ายรายเดือนหลังเกษียณ ท่องเที่ยว ... นอกจากนี้ยังมีคนที่คิดลงทุนแบบเป็นระบบมาก คือ สร้างเครือข่ายอพาร์ตเมนต์ในหลายโครงการ โดยแต่ละโครงการจะมีอพาร์ตเมนต์ประมาณ 3-5 ยูนิต เพื่อสร้างกระแสเงินสดเข้าระบบรายเดือนได้มากถึง 300-500 ล้านบาทเลยทีเดียว

ในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ สิ่งสำคัญที่สุดคือมูลค่าสินทรัพย์ อสังหาริมทรัพย์ใดๆ ที่สร้างกระแสเงินสดก็คืออสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น ไม่สำคัญว่าคุณจะมีเงินเท่าไหร่ สิ่งสำคัญคือทรัพย์สินของคุณสร้างกระแสเงินสดให้คุณได้มากแค่ไหน

ขอบคุณสำหรับการสนทนา!

แหล่งที่มา