ผู้ซื้อบ้านกังวลเกี่ยวกับความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย

ธนาคารพาณิชย์หลายแห่งเริ่มปรับอัตราดอกเบี้ยเงินฝากขึ้นเมื่อเร็ว ๆ นี้ ส่งผลให้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพิ่มขึ้นตามไปด้วย ความผันผวนนี้ทำให้หลายคนที่กู้เงินหรือวางแผนจะกู้เงินเพื่อซื้อบ้านต้องทบทวนแผนการเงินของตนใหม่ แรงกดดันที่เพิ่มขึ้นจากการชำระหนี้รายเดือนไม่เพียงแต่ทำให้การซื้อบ้านยากลำบากขึ้นเท่านั้น แต่ยังทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความเสี่ยงที่จะขาดสภาพคล่องมากขึ้นอีกด้วย

คนหนุ่มสาวที่ซื้อบ้านและอพาร์ตเมนต์เป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบมากที่สุดจากการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ (เขตเคหะสังคมมินห์ฟอง แขวงนงตรัง จังหวัด ฟู้โถว )

แรงกดดันในการ “ลอย”

ตลาดการเงินบันทึกความผันผวนที่ชัดเจนของอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยในเดือนพฤศจิกายน พ.ศ. 2568 การเพิ่มขึ้นพร้อมกันของอัตราดอกเบี้ยเงินฝากของธนาคารพาณิชย์หลายแห่งส่งผลให้มีการปรับอัตราดอกเบี้ยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ตามมา

ความผันผวนนี้เห็นได้ชัดจากแพ็คเกจสินเชื่อที่ธนาคารหลายแห่งนำเสนอ ยกตัวอย่างเช่น BVBank เสนอแพ็คเกจสินเชื่อบ้านอัตราดอกเบี้ยพิเศษ 8.49% ต่อปี ตลอด 12 เดือนแรก อย่างไรก็ตาม ตั้งแต่เดือนที่ 13 เป็นต้นไป อัตราดอกเบี้ยจะอยู่ที่ 14.8% ต่อปี ซึ่งเป็นตัวเลขที่สร้างแรงกดดันอย่างมากต่อผู้กู้ แม้ว่าระยะเวลาสินเชื่อจะสูงสุด 25 ปี และวงเงินกู้สูงสุดอยู่ที่ 85% ของมูลค่าหลักประกัน (สูงสุด 10,000 ล้านดอง) ก็ตาม สำหรับสินเชื่อก่อสร้างและปรับปรุงบ้าน อัตราดอกเบี้ยพิเศษจะใกล้เคียงกัน (8.49% ต่อปี ตลอด 12 เดือนแรก) แต่หลังจากนั้นอัตราดอกเบี้ยจะคงที่ที่ 14.8% ต่อปีเช่นกัน

ในทำนองเดียวกัน VIB มอบตัวเลือกที่ยืดหยุ่นยิ่งขึ้นให้ลูกค้าเลือก ได้แก่ อัตราดอกเบี้ยคงที่ 5.9% ต่อปี นาน 6 เดือน, 6.9% ต่อปี นาน 12 เดือน, 7.9% ต่อปี นาน 24 เดือน หรือ 8.9% ต่อปี 36 เดือนแรก ที่น่าสนใจเป็นพิเศษคืออัตราดอกเบี้ยจริงหลังจากช่วงโปรโมชั่น ด้วยอัตราดอกเบี้ยคงที่ 6.9% นาน 12 เดือน ตั้งแต่เดือนที่ 13 เป็นต้นไป อัตราดอกเบี้ยจะคำนวณจากอัตราดอกเบี้ยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์พื้นฐาน (ปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 8.5% ต่อปี) บวกส่วนต่างประมาณ 2.8% ต่อปี ซึ่งเทียบเท่ากับอัตราดอกเบี้ยลอยตัวจริงที่ประมาณ 11.3% ต่อปี

แม้ว่าธนาคารพาณิชย์บางแห่งยังคงเสนอแพ็กเกจสินเชื่อพิเศษสำหรับคนรุ่นใหม่ (อายุต่ำกว่า 35 ปี) ด้วยอัตราดอกเบี้ยที่น่าสนใจเพียง 4-6% ต่อปีในช่วง 6-12 เดือนแรก แต่ในความเป็นจริง อัตราดอกเบี้ยลอยตัวสำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยหลังจากช่วงสิทธิพิเศษมีแนวโน้มสูงขึ้น โดยทั่วไปอยู่ระหว่าง 12-15% ต่อปี

ธนาคารพาณิชย์หลายแห่งได้ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก ส่งผลให้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้เริ่มปรับขึ้นตามไปด้วย

การขึ้นราคานี้สร้างความวิตกกังวลให้กับผู้ที่กู้ยืมเงิน คุณห่า ถิ ฮอง ไท (ตำบลเซินเลือง จังหวัดฟู้โถ) ปัจจุบันทำงานเป็นพนักงานของบริษัทจัดหาไม้ส่งออก มีเงินกู้ 1.5 พันล้านดองเพื่อซื้ออพาร์ตเมนต์ โดยมีอัตราดอกเบี้ยพิเศษเริ่มต้นที่ 5.5% ต่อปี อย่างไรก็ตาม เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยลอยตัวที่จะเริ่มใช้ประมาณเดือนพฤษภาคม 2569 เจ้าหน้าที่ธนาคารจึงแจ้งเธอว่าอัตราดอกเบี้ยอาจเพิ่มขึ้นเป็น 9%-10% ต่อปี

คุณไทยกล่าวว่า “ดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นทำให้ฉันต้องคำนวณค่าใช้จ่ายทั้งหมดใหม่ แรงกดดันนี้คงไม่น้อย โดยเฉพาะเมื่อสัญญาเงินกู้ของฉันมีการเบิกจ่ายตามความคืบหน้า และอัตราดอกเบี้ยก็คำนวณตามตลาด ณ เวลาที่เบิกจ่าย”

“การฟอก” ตลาดอสังหาฯ

การเคลื่อนไหวของธนาคารพาณิชย์ในการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ส่งผลกระทบโดยตรง ทำให้ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ในตลาดมีแนวโน้มชะลอตัวลง อัตราดอกเบี้ยเป็นตัวแปรเศรษฐกิจมหภาคที่มีความอ่อนไหวและส่งผลกระทบต่อตลาดทันที เมื่ออัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น ต้นทุนเงินทุนสำหรับทั้งธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และผู้ซื้อบ้านก็จะสูงขึ้น ส่งผลให้อุปสงค์อ่อนตัวลง กระแสเงินสดตึงตัว และสภาพคล่องในตลาดลดลงอย่างมาก

คุณหลิว กง เซิน ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดฟู้เถาะ ให้ความเห็นว่า “อัตราดอกเบี้ยถือเป็น ‘วาล์วควบคุม’ ที่มีความอ่อนไหวที่สุดสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ เมื่อต้นทุนการกู้ยืมเพิ่มขึ้น ราคาบ้านก็ไม่น่าจะปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็วเหมือนในช่วงก่อนหน้า นักลงทุนที่มีภาระหนี้สูงจะถูกบังคับให้ปรับโครงสร้างพอร์ตการลงทุนหรือขายสินทรัพย์เพื่อลดภาระหนี้ ขณะที่ผู้ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริงก็จะต้องคำนวณแผนการเงินใหม่ เนื่องจากแรงกดดันจากการชำระหนี้รายเดือนที่เพิ่มขึ้น”

ผู้เชี่ยวชาญด้านการเงินระบุว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบรุนแรงที่สุด เนื่องจากการพึ่งพาเงินกู้จำนวนมาก โดยโครงการส่วนใหญ่ดำเนินการโดยใช้เงินกู้จากธนาคารและการออกพันธบัตร อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นกำลังกัดกร่อนผลกำไรจากต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้น ทำให้ธุรกิจต้องลดค่าใช้จ่าย เลื่อนโครงการออกไป หรือปรับโครงสร้างพอร์ตการลงทุน

ผู้ที่ต้องการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์โดยอาศัยการกู้ยืมทางการเงิน ควรพิจารณาตัวเลือกต่างๆ อย่างรอบคอบในเวลานี้

ผู้เชี่ยวชาญยังแนะนำผู้ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริงว่า “อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นไม่น่าจะเป็นปัญหาใหญ่ แต่จำเป็นต้องพิจารณาอย่างรอบคอบถึงความสามารถในการชำระหนี้ระยะยาวเพื่อหลีกเลี่ยงความคิดที่ว่า ‘ซื้อโดยไม่คำนึงถึงต้นทุน’ ในช่วงที่ตลาดผันผวนเช่นนี้ ผู้ซื้อควรให้ความสำคัญกับโครงการที่มีเอกสารทางกฎหมายที่ชัดเจน มีโครงสร้างพื้นฐานที่ครบครัน และโดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการที่ให้การสนับสนุนอัตราดอกเบี้ยคงที่ในช่วง 2-3 ปีแรก เพื่อลดความเสี่ยงทางการเงิน”

การเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยเงินฝากส่งผลให้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อบ้านเพิ่มขึ้น ส่งผลให้ผู้ซื้อบ้านต้องเผชิญกับความยากลำบากในเรื่องต้นทุนการชำระหนี้ และทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความเสี่ยงต่อการลดลงของสภาพคล่อง

นี่เป็นกลไกการชำระหนี้ที่บังคับให้หน่วยงานต่างๆ ต้องปรับโครงสร้างทางการเงิน ผู้เชี่ยวชาญแนะนำให้ผู้ซื้อจริงคำนวณความสามารถในการชำระหนี้ระยะยาวอย่างรอบคอบ และจัดลำดับความสำคัญของโครงการที่มีนโยบายสนับสนุนอัตราดอกเบี้ยคงที่ เพื่อเพิ่มความมั่นคงทางการเงินสูงสุด

ตรังทุย

ที่มา: https://baophutho.vn/nguoi-mua-nha-thap-thom-truc-bien-dong-lai-suat-243931.htm