นักลงทุนอสังหาฯ ยัง “เห็นเยอะ ซื้อน้อย”

แม้ว่าตลาดอสังหาฯ จะมีแนวโน้มฟื้นตัว โดยมีการขายและเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนมากเกิดขึ้นอีกครั้ง แต่สภาพคล่องยังคงช้าอยู่

รายงานการวิจัยตลาดล่าสุดจาก Batdongsan.com.vn แสดงให้เห็นว่าในเดือนพฤษภาคม 2024 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์มีการเปลี่ยนแปลงมากมายในราคาขายในบางกลุ่ม แต่ความต้องการในการซื้อลดลงและความต้องการในการเช่าเพิ่มขึ้น

โดยเฉพาะอย่างยิ่งราคาขายเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์อยู่ที่ประมาณ 50 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 1 ล้านดอง/ตร.ม. เมื่อเทียบกับราคาขายในเดือนเมษายนที่ผ่านมา โดยเฉพาะอย่างยิ่งราคาขายของบ้านติดถนนในนครโฮจิมินห์เพิ่มขึ้นอย่างมากจากราคาเฉลี่ย 214 ล้านดอง/ตร.ม. ในเดือนเมษายน 2024 เป็น 217 ล้านดอง/ตร.ม.

ความต้องการในการค้นหาและจำนวนรายการอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์เพิ่มขึ้นเล็กน้อยเมื่อเทียบกับเดือนก่อนหน้า ดังนั้น ความต้องการในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์จึงเพิ่มขึ้น 3% จำนวนรายการอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น 9% เมื่อเทียบกับเดือนก่อนหน้า รายการที่เพิ่มขึ้นมากที่สุดคือกลุ่มบ้านส่วนตัว (เพิ่มขึ้น 10%) อพาร์ตเมนต์ และที่ดิน (เพิ่มขึ้น 6%)

วิลล่าเป็นประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายการประกาศขายลดลง 2% ในเดือนที่แล้ว นอกจากนี้ กลุ่มนี้ยังไม่มีรายการประกาศขายใหม่ด้วย ประเภทอื่นๆ เช่น ที่ดินเปล่าและทาวน์เฮาส์ยังคงมีแนวโน้มคงที่ ขณะที่จำนวนการค้นหาบ้านส่วนตัวและทาวน์เฮาส์ที่ขายลดลง 4% เมื่อเทียบกับเดือนก่อนหน้า

เมื่อเทียบกับความต้องการซื้อและขาย จำนวนการค้นหาเพื่อเช่ายังคงเติบโตอย่างรวดเร็วในเดือนที่แล้ว ดังนั้น จำนวนรายการอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าจึงเพิ่มขึ้นในเกือบทุกประเภท (อพาร์ทเมนท์เพิ่มขึ้น 12% ทาวน์เฮาส์และหอพักเพิ่มขึ้น 8% และสำนักงานให้เช่าเพิ่มขึ้น 10% เมื่อเทียบกับเดือนเมษายน)

นายเหงียน ไท บิ่ญ กรรมการผู้จัดการบริษัท ดองเตย์แลนด์ จอยท์สต็อค อธิบายถึงปรากฏการณ์นี้ว่า ในปัจจุบันเนื่องจากความต้องการที่อยู่อาศัยจริงมีสูง ในขณะที่ตลาดกำลังขาดแคลนสินค้า ทำให้หลายคนจำเป็นต้องเช่าบ้าน

คุณบิ่งห์ กล่าวว่าในช่วงที่ตลาดดี เช่น ปี 2561 - 2564 ลูกค้าจะไม่สนใจราคาขาย (ว่าราคาต่อตารางเมตรอยู่ที่เท่าไหร่) แต่จะสนใจว่าต้องจ่ายเงินเท่าไหร่เพื่อซื้ออสังหาฯ ก่อน เนื่องจากเมื่อซื้ออสังหาฯ ลูกค้าจะชำระเงินล่วงหน้า 30% ส่วนที่เหลืออีก 70% เป็นการกู้ยืม

จากนั้นเพื่อดึงดูดนักลงทุนมากขึ้น นักลงทุนจึงได้นำนโยบายที่ลูกค้าต้องชำระเงินล่วงหน้าเพียง 25% และกู้ยืม 75% มาปรับใช้ จากนั้นอัตราส่วนดังกล่าวก็ถูกปรับลดลงเหลือ 20 - 80%, 15 - 85%, 10 - 90% แม้กระทั่งในช่วงที่เกิดการระบาดของโควิด-19 ตลาดก็เกิดแนวคิดการซื้อบ้านในราคา 0 บาท ซึ่งหมายความว่าลูกค้าไม่จำเป็นต้องชำระเงินล่วงหน้า มีโครงการอย่างน้อย 3 โครงการที่ใช้นโยบายนี้

อย่างไรก็ตาม เมื่อตลาดซบเซา ลูกค้าก็เริ่มพิจารณาราคาขายอย่างรอบคอบมากขึ้น เช่น คอนโดมิเนียมในโฮจิมินห์ที่มีราคายูนิตละกว่า 50 ล้านดองต่อตรม. มี 2 ห้องนอน และราคาเกิน 3,000 ล้านดอง ถือว่าขายยากแน่นอนในเวลานี้ จะต้องมีราคาต่ำกว่า 2,500 ล้านดองต่อยูนิตจึงจะขายได้ง่ายขึ้น

“ในระยะนี้ ลูกค้าลังเลมากในการเลือกราคารวมที่ต่ำที่สุด และเมื่อคำนวณราคาต่อหน่วยก็ต้องสมเหตุสมผลด้วย นี่เป็นปัญหาที่ยากสำหรับนักลงทุน” CEO ของบริษัท Dong Tay Land Joint Stock Company กล่าว

จากการสำรวจของสถาบัน เศรษฐศาสตร์ การเงิน อสังหาริมทรัพย์ (DXS-FERI) ของ Dat Xanh Services Institute of Economics - Finance - Real Estate (DXS-FERI) จากอุปทานใหม่ในตลาดฮานอย โฮจิมินห์ บินห์เซือง ดานัง นาตรัง พบว่าจำนวนอพาร์ตเมนต์ราคา 2.5-3.5 พันล้านดองคิดเป็น 27% อพาร์ตเมนต์ราคา 3.5-5 พันล้านดองคิดเป็น 26% อพาร์ตเมนต์ราคาสูงกว่า 5 พันล้านดองคิดเป็น 24% และมีเพียง 16% เท่านั้นที่มีราคาขายต่ำกว่า 2.5 พันล้านดอง ในขณะเดียวกัน ลูกค้าที่ตอบแบบสำรวจมากกว่า 1,000 คน สูงถึง 67% สนใจอพาร์ตเมนต์ราคาต่ำกว่า 2.5 พันล้านดอง

ในความเป็นจริงนักลงทุนไม่สามารถลดราคาขายโครงการใหม่ได้ เนื่องจากต้นทุนการลงทุนเพิ่มขึ้นมากเกินไป รวมถึงต้นทุนที่ดิน ต้นทุนการก่อสร้าง ต้นทุนการลงทุน ต้นทุนการดำเนินธุรกิจ ต้นทุนทางการเงิน ฯลฯ

ผู้เชี่ยวชาญคาดการณ์ทิศทางการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ว่า อสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยจริงจะฟื้นตัวได้ดีกว่าประเภทเก็งกำไร

นายโง กวาง ฟุก กรรมการผู้จัดการใหญ่กลุ่มฟู่ ดอง กล่าวว่าตั้งแต่นี้จนถึงสิ้นปี 2567 อำนาจซื้อจะยังคงมุ่งเน้นเฉพาะกลุ่มที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริงเท่านั้น อาจมีกลุ่มนักลงทุนรายย่อยที่กลับเข้าสู่ตลาด แต่ยังไม่เพียงพอที่จะสร้างความก้าวหน้าในด้านสภาพคล่อง การฟื้นตัวในครั้งนี้จะแข็งแกร่งในกลุ่มอพาร์ตเมนต์ที่มีราคาที่คนส่วนใหญ่เอื้อมถึง เช่น อพาร์ตเมนต์ที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม อพาร์ตเมนต์ระดับกลางและราคาไม่แพงเป็นที่ต้องการโดยธรรมชาติและราคาไม่แพงสำหรับผู้ซื้อบ้านส่วนใหญ่ ส่วนประเภทอื่นๆ จะถูกควบคุมโดยศักยภาพการเติบโตของเศรษฐกิจ

นายเหงียน ก๊วก อันห์ รองผู้อำนวยการทั่วไปของ Batdongsan.com.vn กล่าวอีกว่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ผู้คนอาศัยอยู่จริง เช่น อพาร์ทเมนท์และบ้านส่วนตัว มีบทบาทสำคัญต่อตลาด อย่างไรก็ตาม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงประสบปัญหาเรื่องกระแสเงินสด และต้องการเวลาเพิ่มเติมในการแก้ไขปัญหา

“ปัจจุบันมีกระแสเงินสดจำนวนมากอยู่ในพันธบัตรและโครงการต่างๆ ที่ยังไม่ได้รับการแก้ไขทางกฎหมาย ปัจจุบันจำเป็นต้องมีนโยบายเพื่อกระตุ้นกระแสเงินสดเข้าสู่ตลาด ปริมาณเงินฝากออมทรัพย์ของประชาชนยังคงมีจำนวนมาก และหากปัญหาไม่ได้รับการแก้ไข ตลาดก็ไม่สามารถฟื้นตัวได้อย่างสมบูรณ์ เมื่อปัญหาคลี่คลายลง ตลาดจะเข้าสู่ช่วงแห่งความเจริญรุ่งเรืองและเสถียรภาพอย่างแท้จริง” นาย Quoc Anh กล่าว

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/nha-dau-tu-bat-dong-san-van-xem-nhieu-mua-it-d218270.html