บ้านพักอาศัยสังคม สร้างยาก ขายยาก

การสร้างบ้านพักอาศัยสังคมไม่ทำกำไร ขั้นตอนซับซ้อนมาก และไม่มีแรงจูงใจ จึงไม่ดึงดูดธุรกิจมาเป็นเวลานาน อย่างไรก็ตาม เมื่อ "มุ่งมั่น" ที่จะสร้างบ้านพักอาศัยสังคม เมื่อถึงเวลาเปิดตัวผลิตภัณฑ์ ไม่ใช่เรื่องง่าย เพราะต้องมีการพิจารณารายละเอียด และมีเพียงผู้ที่ตรงตามเงื่อนไขเท่านั้นที่สามารถซื้อได้

ไม่น่าดึงดูดใจต่อธุรกิจ

นายเล ฮู เหงีย กรรมการผู้จัดการบริษัท เล ทาน โพรดักชั่น แอนด์ เทรดดิ้ง จำกัด ซึ่งมีส่วนร่วมในโครงการบ้านพักอาศัยสังคมมาหลายปี ได้เน้นย้ำว่าการทำบ้านพักอาศัยสังคมเพื่อขายนั้นเป็นเรื่องยาก การทำบ้านพักอาศัยสังคมเพื่อให้เช่านั้นยากยิ่งกว่า ความยากลำบากประการแรกคือเงินทุนและผลกำไร โดยเฉพาะอย่างยิ่ง หากไม่สามารถกู้ยืมด้วยอัตราดอกเบี้ยพิเศษได้ บริษัทที่ทำโครงการบ้านพักอาศัยสังคมเพื่อให้เช่าจำนวน 1,000 ยูนิตด้วยเงินลงทุน 500,000 ล้านดอง จะสูญเสียเงินอย่างน้อย 10-15% ทุกปี ดังนั้น หากไม่มีกลไกสนับสนุน บริษัทจะไม่สามารถดำเนินการได้ “เป็นเวลานานแล้วที่เล ทาน สามารถทำบ้านพักอาศัยสังคมเพื่อให้เช่าได้ เนื่องจากต้องแก้ปัญหาเรื่องวิธีการชำระเงินสำหรับผู้ซื้อ และบริษัทต้องรับผิดชอบดอกเบี้ยเงินกู้แทนลูกค้า” นายเหงียกล่าว

Một dự án nhà ở xã hội tại TP HCM Ảnh: TẤN THẠNH — โครงการบ้านพักอาศัยสังคมในนครโฮจิมินห์ ภาพโดย: TAN THANH

นายเหงียกล่าวว่าปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยสาธารณะเป็นปัญหาที่ยากต่อการแก้ไข เนื่องจากอัตรากำไรของที่อยู่อาศัยสาธารณะนั้นต่ำอยู่แล้ว และในไม่ช้าก็จะแคบลงเหลือเพียง 10% เท่านั้น จึงไม่ส่งเสริมให้ธุรกิจเข้าร่วมลงทุน โดยเฉพาะอย่างยิ่งกระบวนการตามขั้นตอนถือเป็นฝันร้ายสำหรับธุรกิจ ดังนั้น รัฐบาลจึงจำเป็นต้องมีความยืดหยุ่น ต้องรวมกระบวนการให้ทำงานควบคู่กันไป เพื่อให้ธุรกิจเร่งความคืบหน้าของโครงการได้ จึงจะช่วยเพิ่มอุปทานเข้าสู่ตลาดได้ นอกจากนี้ ยังจำเป็นต้องยอมรับตลาดที่อยู่อาศัยสาธารณะ นั่นคือ ปล่อยให้ผู้ซื้อขายเป็นบ้านปกติได้หลังจากผ่านไประยะหนึ่ง เมื่อนั้นเท่านั้นจึงจะดึงดูดนักลงทุนและผู้ซื้อที่อยู่อาศัยสาธารณะได้ “ในประเทศอื่นๆ เราจำเป็นต้องพิจารณาเฉพาะผู้ที่ไม่มีบ้านเท่านั้นที่จะซื้อที่อยู่อาศัยสาธารณะเพียงครั้งเดียว และไม่สนใจประเด็นอื่นๆ ในขณะที่เรายังมีรายละเอียดมากเกินไปและไม่เปิดกว้างสำหรับธุรกิจ” นายเหงียเน้นย้ำ

นอกจากนี้ บริษัท Nam Long ADC Apartment Development Joint Stock Company ซึ่งเป็นบริษัทที่ดำเนินธุรกิจด้านที่อยู่อาศัยโดยตรงมาเป็นเวลานานหลายปี เปิดเผยว่า กระบวนการดำเนินการโครงการที่อยู่อาศัยของบริษัทประสบปัญหาต่างๆ มากมาย ต้นทุนวัตถุดิบและค่าแรงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยของบริษัทสูงขึ้น ส่งผลให้บริษัทต้องเผชิญแรงกดดันอย่างหนัก โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ขั้นตอนทางกฎหมายและระเบียบนโยบายยังคงมีความซับซ้อนมาก กระบวนการตั้งถิ่นฐานที่ยาวนานใช้เวลานาน และยังเพิ่มต้นทุนอีกด้วย นอกจากนี้ การขาดแคลนที่ดินสะอาดสำหรับที่อยู่อาศัยของบริษัทยังเป็นปัญหาที่ยากต่อการจัดการในเขตเมืองมาอย่างยาวนาน

นอกจากนี้ ปัญหาที่ผู้ประกอบการด้านอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่มักประสบเมื่อดำเนินโครงการคือ การเข้าถึงแหล่งสินเชื่อที่มีเงื่อนไขพิเศษ ซึ่งประชาชนไม่สามารถกู้ยืมเงินเพื่อเช่าหรือซื้อที่อยู่อาศัยของรัฐได้ ในขณะเดียวกัน ประชาชนบางส่วนก็ลังเลที่จะซื้อที่อยู่อาศัยของรัฐเนื่องจากกังวลเรื่องคุณภาพ สภาพแวดล้อมในการอยู่อาศัย และบริการที่เกี่ยวข้อง

จำเป็นต้องมีความเข้มงวดมากขึ้นด้วยกลไกใหม่

นายเล ฮวง โจว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) กล่าวว่าขั้นตอนการสร้างบ้านพักอาศัยสังคมมีความซับซ้อนและยากลำบากกว่าการสร้างบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์มาช้านาน ดังนั้นในช่วงปี 2559-2563 นครโฮจิมินห์จึงสร้างบ้านพักอาศัยสังคมได้เพียง 15,000-16,000 หลังเท่านั้น ซึ่งบรรลุเป้าหมายระดับชาติได้ 41% หรือเฉลี่ย 3,000 หลังต่อปี ซึ่งไม่เพียงพอต่อความต้องการมหาศาลของสังคม ในระดับประเทศ ในช่วงปี 2564-2566 มีโครงการบ้านพักอาศัยสังคมเพียง 72 โครงการที่มีอพาร์ตเมนต์ 38,128 ยูนิตที่แล้วเสร็จ ซึ่งทำได้ไม่ถึง 9% ของแผน 5 ปี 2564-2568 ซึ่งกำหนดไว้ 446,000 ยูนิต นครโฮจิมินห์สร้างและใช้งานโครงการบ้านพักอาศัยสังคมได้เพียง 2 โครงการที่มี 623 ยูนิต และได้เริ่มโครงการบ้านพักอาศัยสังคม 7 โครงการที่มี 4,996 ยูนิต แต่เนื่องจาก "ปัญหาทางกฎหมาย" ทำให้การก่อสร้างแทบจะดำเนินการไม่ได้ "เราได้เสนอวิธีแก้ปัญหามากมายเพื่อขจัดปัญหาและส่งเสริมการดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยสังคมสำหรับนครโฮจิมินห์ โดยหนึ่งในนั้น มีวิธีแก้ปัญหาเกี่ยวกับขั้นตอนการอนุมัตินโยบายการลงทุน กระทรวงก่อสร้าง สั่งให้กรมก่อสร้างของท้องถิ่นประเมินและอนุมัติการวางแผนโดยละเอียดในระดับ 1/500 ของโครงการบ้านพักอาศัยสังคม รวมถึงโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ที่ได้รับการอนุมัตินโยบายการลงทุน พร้อมกันนั้นก็อนุมัตินักลงทุนตามบทบัญญัติของข้อ b วรรค 3 มาตรา 6 ของมติ 98/2023/QH15 ของรัฐสภา" นายโจวกล่าว

นอกจากนี้ ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา HoREA ได้ส่งเอกสารจำนวนมากถึงรัฐบาล กระทรวง และสาขาต่าง ๆ เพื่อขจัดปัญหาในการเคหะสงเคราะห์สังคม รวมทั้งเนื้อหา "ที่ร้องขอให้ นายกรัฐมนตรี พิจารณาสั่งให้ธนาคารแห่งรัฐอนุญาตให้สถาบันสินเชื่อที่รัฐแต่งตั้งให้สินเชื่อพิเศษเพื่อซื้อหรือเช่าซื้อเคหะสงเคราะห์"

ขณะเดียวกัน นายบุ้ย วัน ซอน รองผู้อำนวยการธนาคารนโยบายสังคม สาขาโฮจิมินห์ กล่าวว่า จากปัญหาขาดแคลนบ้านพักอาศัยสังคมตั้งแต่ปี 2563 ถึงปัจจุบัน สาเหตุหนึ่งที่สามารถกล่าวถึงได้ก็คือ ไม่มีนโยบายให้ผู้ลงทุนกู้เงินพิเศษเพื่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคม ดังนั้น ในอดีตหน่วยงานจึงเน้นปล่อยกู้เฉพาะการซื้อและเช่าซื้อบ้านพักอาศัยสังคมเท่านั้น โดยนายซอน กล่าวว่า ธนาคารยินดีปล่อยกู้สูงสุด 80% ของมูลค่าบ้าน พร้อมอัตราดอกเบี้ยพิเศษหากเป็นโครงการที่เหมาะสม

รัฐบาล กระทรวง หน่วยงาน และท้องถิ่น ต้องมุ่งเน้นการปรับปรุงกระบวนการก่อสร้างและขั้นตอนทางกฎหมาย ให้ความร่วมมืออย่างใกล้ชิดกับบริษัทต่างๆ เพื่อลดภาระของขั้นตอนทางกฎหมาย ตลอดจนสนับสนุนในการแสวงหาและพัฒนากองทุนที่ดินเพื่อโครงการที่อยู่อาศัยของรัฐ

พร้อมกันนี้ ให้กำหนดนโยบายและมาตรการสนับสนุนทางการเงิน เช่น การให้สินเชื่อพิเศษ การลดหย่อนภาษี หรือการสร้างกองทุนสนับสนุนพิเศษสำหรับวิสาหกิจ "ส่งเสริมให้วิสาหกิจคิดค้นเทคโนโลยี ค้นคว้าและพัฒนาเทคโนโลยี ลดต้นทุน และเพิ่มประสิทธิภาพในกระบวนการสร้างและจัดการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม" นายซอนเน้นย้ำ

ดำเนินการขจัดอุปสรรคต่อไป

นายไม ทันห์ ตุง รองหัวหน้ากรมพัฒนาที่อยู่อาศัยและตลาดอสังหาริมทรัพย์ กรมการก่อสร้างนครโฮจิมินห์ กล่าวว่า ในอดีต กรมได้พยายามอย่างเต็มที่ในการขจัดอุปสรรคและความยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการที่ดำเนินการด้านที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม แต่ผลลัพธ์ยังคงมีจำกัด เนื่องจากมีปัญหาที่ซับซ้อนมากมาย การแก้ไขปัญหาหนึ่งนำไปสู่ปัญหาอื่นๆ

นายตุง กล่าวว่าในอนาคตอันใกล้นี้ นครโฮจิมินห์จะยังคงขจัดอุปสรรคด้านที่อยู่อาศัยในสังคมต่อไป เพื่อเพิ่มอุปทานเข้าสู่ตลาด เพื่อตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยจำนวนมากสำหรับประชาชนและสังคม โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นครโฮจิมินห์จะเน้นการวางแผนที่ดิน พื้นที่ใกล้นิคมอุตสาหกรรมและเขตอุตสาหกรรมส่งออก และเน้นไปที่กองทุนที่ดินที่ไม่ได้ใช้ 4 แห่งขนาดใหญ่ของเมือง

ในส่วนของเงินทุน สภาประชาชนนครโฮจิมินห์ได้ออกมติ 09/2023 โดยระบุว่าบริษัทการลงทุนทางการเงินของรัฐ (HFIC) จะสนับสนุนอัตราดอกเบี้ยสำหรับที่อยู่อาศัยทางสังคมและที่อยู่อาศัยสำหรับคนงานอย่างเต็มที่ กรมการวางแผนและการลงทุนและแผนกและสาขาอื่นๆ กำลังดำเนินการในประเด็นนี้

ที่มา: https://nld.com.vn/nha-o-xa-hoi-kho-lam-kho-ban-196240520203056604.htm