การประชุมเชิงปฏิบัติการนี้จัดขึ้นโดยสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VNREA) ร่วมกับกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมและ กระทรวงก่อสร้าง ในช่วงบ่ายของวันที่ 15 ตุลาคม ณ กรุงฮานอย
ดร.เหงียน วัน ดิงห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VNREA) ให้ความเห็นว่ากฎหมายที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 3 ฉบับ (กฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์) ในครั้งนี้ มีกฎระเบียบที่ละเอียดและชัดเจนมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งในด้านการกระจายอำนาจและการมอบอำนาจ อย่างไรก็ตาม จากการรับฟังความคิดเห็นจากภาคธุรกิจจำนวนมาก VNREA ยังคงคาดหวังว่ากฎหมายเหล่านี้จะมีผลบังคับใช้อย่างรวดเร็ว เนื่องจากปัญหาต่างๆ ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังรอการแก้ไขและคลี่คลายอยู่
ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคมจนถึงปัจจุบัน กฎหมายมีผลบังคับใช้มาเพียง 2 เดือนเศษเท่านั้น ยังไม่เพียงพอที่จะนำบทบัญญัติใหม่ของกฎหมายมาบังคับใช้ได้อย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อบทบัญญัติของกฎหมายมีความซับซ้อนมาก อย่างไรก็ตาม แม้จะมีความซับซ้อนและความท้าทายมากมาย กฎหมายก็ยังต้องได้รับการบังคับใช้และบังคับใช้อย่างจริงจัง” นายดิงห์ กล่าว
คุณดิงห์ กล่าวว่า ปัจจุบัน เมื่อติดต่อหน่วยงาน VNREA พบว่าหลายพื้นที่ยังคงสับสนเกี่ยวกับการบังคับใช้กฎหมาย ทำให้อัตราการดำเนินงานค่อนข้างต่ำ ยกตัวอย่างเช่น ในโครงการชดเชยการเวนคืนที่ดิน ผู้ประกอบการต่าง ๆ ระบุว่าต้องจ่ายค่าชดเชย 100% ก่อนที่จะสามารถเวนคืนที่ดินได้ แต่เป็นเรื่องยากมาก ทำให้หลายโครงการประสบปัญหา
นอกจากนี้ยังมีประเด็นอื่นๆ เช่น การประมูล การเสนอราคา ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ฯลฯ ดังนั้น VNREA จึงหวังว่าในอนาคตอันใกล้นี้ บทบัญญัติใหม่ของกฎหมายจะได้รับการเผยแพร่และมีแนวทางปฏิบัติที่ชัดเจนสำหรับการบังคับใช้อย่างรวดเร็ว ซึ่งจำเป็นต้องได้รับความใส่ใจและความร่วมมือจากกระทรวงที่เกี่ยวข้อง
หนึ่งในประเด็นที่หลายธุรกิจให้ความสนใจและจำเป็นต้องได้รับคำตอบคือ ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การโอนกรรมสิทธิ์บางส่วนของโครงการต้องได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานที่รับผิดชอบนโยบายการลงทุนจึงจะโอนกรรมสิทธิ์ได้ หากการโอนกรรมสิทธิ์บางส่วนของโครงการทำให้ขนาดโครงการเดิมของผู้โอนเปลี่ยนแปลง (ลดลง) มากกว่า 10% หรือตั้งแต่ 30 เฮกตาร์ขึ้นไป จะต้องปรับเปลี่ยนนโยบายการลงทุนตามบทบัญญัติในมาตรา 41 วรรค 3 แห่งกฎหมายว่าด้วยที่ดินส่วนบุคคล
อย่างไรก็ตาม บริษัทได้ตั้งคำถามว่า หลังจากที่ได้รับอนุญาตจากหน่วยงานผู้ตัดสินใจนโยบายการลงทุนให้โอนส่วนหนึ่งของโครงการตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แล้ว ผู้โอนจะต้องดำเนินการปรับนโยบายการลงทุนตามบทบัญญัติของกฎหมายการลงทุนหรือไม่
เกี่ยวกับเนื้อหานี้ นายหวู่ง ดุย ซุง รองอธิบดีกรมบริหารจัดการตลาดการเคหะและอสังหาริมทรัพย์ (กระทรวงก่อสร้าง) ยืนยันว่าในการโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดหรือบางส่วนนั้น มีโครงการ 2 ประเภทที่ต้องมีการปรับปรุง
ประการแรก ประเภทโครงการที่ได้รับอนุมัตินโยบายการลงทุนและได้รับการคัดเลือกให้ลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการลงทุน จะต้องดำเนินการตามขั้นตอนการลงทุน เงื่อนไขยังคงเป็นไปตามมาตรา 40 แห่งพระราชบัญญัติธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กล่าวคือ การโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทต้องเป็นไปตามมาตรา 40 ไม่ว่าจะเป็นการโอนตามกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หรือกฎหมายว่าด้วยการลงทุน หรือการโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นสินทรัพย์ของสถาบันการเงิน ก็ต้องเป็นไปตามมาตรา 40 เช่นกัน
ต่อมา เมื่อโอนโครงการบางส่วนหรือทั้งหมดตามกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ผู้รับโอนจะได้รับโอนกรรมสิทธิ์ตามระเบียบข้อบังคับของผู้ลงทุนเดิมทั้งหมด หากโครงการไม่มีการเปลี่ยนแปลงใดๆ เมื่อเทียบกับเดิม ก็ไม่จำเป็นต้องทำขั้นตอนการลงทุนใหม่ ในกรณีอื่นๆ ที่ต้องมีการปรับเปลี่ยนการลงทุนตามกฎหมาย จะต้องปฏิบัติตามกฎหมายการลงทุน และดำเนินการตามขั้นตอนที่เกี่ยวข้องต่อไป
“เรื่องนี้มีการจัดการโดยระบบและหน่วยงานที่แตกต่างกันสองแห่ง แต่ควรเน้นย้ำว่าเมื่อโอนตามกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ผู้ลงทุนจะได้รับเอกสารทางกฎหมายทั้งหมด (ตามมาตรา 39 แห่งกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์) และจะไม่จำเป็นต้องดำเนินการลงทุนใหม่หากไม่มีการเปลี่ยนแปลงนโยบายการลงทุน” คุณดุงวิเคราะห์
ดังนั้น โครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ปฏิบัติตามนโยบายของกฎหมายการลงทุน ซึ่งขณะนี้มีการโอนโครงการประเภทดังกล่าว จะต้องปฏิบัติตามกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ส่วนโครงการที่ดำเนินการตามกระบวนการอนุมัติตามกฎหมายการลงทุน ซึ่งขณะนี้มีการโอนโครงการและมีการเปลี่ยนแปลงนโยบายการลงทุน จะต้องปฏิบัติตามกฎหมายการลงทุน
นายฟาน ดึ๊ก เฮียว สมาชิกสภานิติบัญญัติแห่งชาติ ประจำคณะกรรมาธิการ เศรษฐกิจ กล่าวว่า การบังคับใช้กฎหมาย 4 ฉบับ ได้แก่ กฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และกฎหมายการลงทุน มีความสำคัญอย่างยิ่ง จำเป็นต้องมีทีมเพื่อบังคับใช้กฎหมายทั้ง 4 ฉบับนี้ เนื่องจากหากไม่มีแนวทางปฏิบัติที่ชัดเจน กฎหมายเหล่านี้จะประสบกับความยากลำบากมากมายในกระบวนการบังคับใช้ในทางปฏิบัติ การนั่งเฉย ๆ พูดคุยและหยิบยกปัญหาขึ้นมาหารือกันเพียงอย่างเดียวจะไม่เกิดผล เพราะปัญหาแต่ละข้ออยู่ภายใต้อำนาจของหน่วยงานที่แตกต่างกัน ดังนั้น จึงจำเป็นต้องมีการประสานงานอย่างใกล้ชิดระหว่างหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เพื่อร่วมกันแก้ไขปัญหาให้กับภาคธุรกิจและประชาชน
ที่มา: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/nhieu-kho-khan-cua-thi-truong-bat-dong-san-van-cho-go-bang-luat/20241016071031584
การแสดงความคิดเห็น (0)