ปัญหาต่างๆ ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงรอการ 'แก้ไข' ด้วยกฎหมาย

การประชุมเชิงปฏิบัติการนี้จัดขึ้นโดยสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VNREA) ร่วมกับกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมและ กระทรวงก่อสร้าง ในช่วงบ่ายของวันที่ 15 ตุลาคม ณ กรุงฮานอย

ดร.เหงียน วัน ดิงห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VNREA) ให้ความเห็นว่ากฎหมายที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 3 ฉบับ (กฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์) ในครั้งนี้ มีกฎระเบียบที่ละเอียดและชัดเจนมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเรื่องการกระจายอำนาจและการมอบอำนาจ อย่างไรก็ตาม จากการรับฟังความคิดเห็นจากภาคธุรกิจจำนวนมาก VNREA ยังคงคาดหวังว่ากฎหมายเหล่านี้จะได้รับการบังคับใช้โดยเร็ว เนื่องจากปัญหาต่างๆ ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังรอการแก้ไขและคลี่คลายอยู่

“นับตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคมจนถึงปัจจุบัน กฎหมายมีผลบังคับใช้มาเพียง 2 เดือนเศษเท่านั้น นี่ไม่ใช่ระยะเวลานานนักที่บทบัญญัติใหม่ของกฎหมายจะมีผลบังคับใช้อย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อบทบัญญัติของกฎหมายมีความซับซ้อนมาก อย่างไรก็ตาม แม้จะมีความซับซ้อนและความท้าทายมากมาย กฎหมายก็ยังต้องได้รับการส่งเสริมและบังคับใช้” นายดิงห์ กล่าว

คุณดิงห์ กล่าวว่า ขณะนี้ เมื่อติดต่อหน่วยงานท้องถิ่น VNREA ตระหนักดีว่าหลายพื้นที่ยังคงสับสนเกี่ยวกับการบังคับใช้กฎหมาย ทำให้อัตราการทำงานที่ดำเนินการอยู่ต่ำมาก ยกตัวอย่างเช่น ในโครงการชดเชยและเคลียร์พื้นที่ ธุรกิจต่างๆ ระบุว่าต้องจ่ายค่าชดเชย 100% ก่อนที่จะเคลียร์พื้นที่ได้ แต่เป็นเรื่องยากมาก ทำให้หลายโครงการประสบปัญหา

นอกจากนี้ยังมีประเด็นอื่นๆ เช่น การประมูล การเสนอราคา ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ฯลฯ ดังนั้น VNREA จึงหวังว่าในอนาคตอันใกล้นี้ บทบัญญัติใหม่ของกฎหมายจะได้รับการเผยแพร่และมีแนวทางปฏิบัติที่ชัดเจนสำหรับการบังคับใช้อย่างรวดเร็ว ซึ่งจำเป็นต้องได้รับความใส่ใจและความร่วมมือจากกระทรวงที่เกี่ยวข้อง

หนึ่งในประเด็นที่หลายธุรกิจให้ความสนใจและจำเป็นต้องได้รับคำตอบคือ ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การโอนกรรมสิทธิ์บางส่วนของโครงการต้องได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานที่รับผิดชอบนโยบายการลงทุนจึงจะโอนกรรมสิทธิ์ได้ หากการโอนกรรมสิทธิ์บางส่วนของโครงการทำให้ขนาดโครงการเดิมของผู้โอนเปลี่ยนแปลง (ลดลง) มากกว่า 10% หรือตั้งแต่ 30 เฮกตาร์ขึ้นไป จะต้องปรับเปลี่ยนนโยบายการลงทุนตามบทบัญญัติในมาตรา 41 วรรค 3 แห่งกฎหมายว่าด้วยที่ดินส่วนบุคคล

อย่างไรก็ตาม บริษัทได้ตั้งคำถามว่า หลังจากที่หน่วยงานตัดสินใจนโยบายการลงทุนอนุญาตให้โอนส่วนหนึ่งของโครงการตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แล้ว ผู้โอนจะต้องดำเนินการเพื่อปรับนโยบายการลงทุนตามบทบัญญัติของกฎหมายการลงทุนหรือไม่

เกี่ยวกับเนื้อหานี้ นายหวู่ง ดุย ซุง รองอธิบดีกรมบริหารจัดการตลาดการเคหะและอสังหาริมทรัพย์ (กระทรวงก่อสร้าง) ยืนยันว่าในการโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดหรือบางส่วนนั้น มีโครงการ 2 ประเภทที่ต้องมีการปรับปรุง

ประการแรก ประเภทโครงการที่ได้รับอนุมัตินโยบายการลงทุนและได้รับการคัดเลือกให้ลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการลงทุน จะต้องดำเนินการตามขั้นตอนการลงทุน เงื่อนไขยังคงเป็นไปตามมาตรา 40 แห่งพระราชบัญญัติธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กล่าวคือ การโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทต้องเป็นไปตามมาตรา 40 ไม่ว่าจะเป็นการโอนตามกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายว่าด้วยการลงทุน หรือการโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นสินทรัพย์ของสถาบันการเงิน ก็ต้องเป็นไปตามมาตรา 40 เช่นกัน

ต่อมา เมื่อโอนโครงการบางส่วนหรือทั้งหมดตามกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ผู้รับโอนจะได้รับโอนกรรมสิทธิ์ตามระเบียบข้อบังคับของผู้ลงทุนเดิมทั้งหมด หากโครงการไม่มีการเปลี่ยนแปลงใดๆ เมื่อเทียบกับโครงการเดิม ก็ไม่จำเป็นต้องดำเนินการลงทุนใหม่ ในกรณีอื่นๆ ที่ต้องปรับเปลี่ยนการลงทุนตามที่กฎหมายกำหนด จะต้องปฏิบัติตามกฎหมายการลงทุน และดำเนินการตามขั้นตอนที่เกี่ยวข้องต่อไป

“เรื่องนี้จัดการโดยสองระบบที่มีหน่วยงานที่แตกต่างกันสองแห่ง แต่ควรเน้นย้ำว่าเมื่อโอนตามกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ผู้ลงทุนจะได้รับเอกสารทางกฎหมายทั้งหมด (ตามมาตรา 39 แห่งกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์) และจะไม่จำเป็นต้องทำขั้นตอนการลงทุนใหม่หากไม่มีการเปลี่ยนแปลงนโยบายการลงทุน” - คุณดุงวิเคราะห์

ดังนั้น โครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ปฏิบัติตามนโยบายของกฎหมายการลงทุน ซึ่งขณะนี้กำลังโอนโครงการประเภทนั้น จะต้องปฏิบัติตามกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ส่วนโครงการที่ดำเนินการตามกระบวนการอนุมัติตามกฎหมายการลงทุน ซึ่งขณะนี้กำลังโอนโครงการและเปลี่ยนแปลงนโยบายการลงทุน จะต้องปฏิบัติตามกฎหมายการลงทุน

นายฟาน ดึ๊ก เฮียว สมาชิกสภานิติบัญญัติแห่งชาติ ประจำคณะกรรมาธิการ เศรษฐกิจ กล่าวว่า การบังคับใช้กฎหมาย 4 ฉบับ ได้แก่ กฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และกฎหมายการลงทุน มีความสำคัญอย่างยิ่ง จำเป็นต้องมีทีมเพื่อบังคับใช้กฎหมายทั้ง 4 ฉบับนี้ เนื่องจากหากไม่มีแนวทางปฏิบัติที่ชัดเจน กฎหมายเหล่านี้จะประสบความยากลำบากมากมายในกระบวนการนำไปปฏิบัติจริง การนั่งเฉย ๆ พูดคุยและหยิบยกปัญหาขึ้นมาหารือกันเพียงอย่างเดียวจะไม่เกิดผล เพราะปัญหาแต่ละเรื่องอยู่ภายใต้อำนาจของหน่วยงานที่แตกต่างกัน ดังนั้น จึงจำเป็นต้องมีการประสานงานอย่างใกล้ชิดระหว่างหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เพื่อร่วมกันแก้ไขปัญหาให้กับภาคธุรกิจและประชาชน

ที่มา: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/nhieu-kho-khan-cua-thi-truong-bat-dong-san-van-cho-go-bang-luat/20241016071031584