การเปลี่ยนแปลงที่สำคัญหลายประการเกี่ยวกับนโยบายที่ดินจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2569

ตามมติที่ประชุม สมัชชาแห่งชาติ เห็นชอบให้เพิ่มกรณีที่รัฐสามารถยึดคืนที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์ด้านการป้องกันและความมั่นคงของชาติ เพื่อสร้างสถานบำบัดผู้ติดยาเสพติดที่บริหารจัดการโดยกองกำลังติดอาวุธของประชาชน

ในขณะเดียวกัน มีการเพิ่มอีกสามกรณีที่รัฐสามารถเรียกคืนที่ดินเพื่อการพัฒนา ทางเศรษฐกิจและสังคม เพื่อประโยชน์ของชาติและสาธารณะ:

ดำเนินโครงการในเขตการค้าเสรี และโครงการในศูนย์กลางทางการเงินระหว่างประเทศ

ในกรณีที่ใช้ที่ดินสำหรับโครงการโดยอาศัยข้อตกลงสิทธิการใช้ที่ดินที่หมดอายุแล้ว แต่ข้อตกลงดังกล่าวครอบคลุมพื้นที่มากกว่า 75% และผู้ใช้ที่ดินมากกว่า 75% สภาประชาชนจังหวัดจะต้องพิจารณาและอนุมัติการเพิกถอนสิทธิ์การใช้ที่ดินในส่วนที่เหลือ เพื่อจัดสรรหรือให้เช่าที่ดินแก่นักลงทุน

จัดตั้งกองทุนที่ดินเพื่อใช้ในการจ่ายค่าโครงการภายใต้สัญญาแบบสร้างและโอน (Build-Transfer: BT) และเพื่อเช่าที่ดินสำหรับการผลิตและกิจกรรมทางธุรกิจอย่างต่อเนื่องในกรณีที่องค์กรต่างๆ ใช้ที่ดินที่รัฐกำลังดำเนินการเวนคืน

รัฐมนตรี ว่าการกระทรวงเกษตร และสิ่งแวดล้อม ตรัน ดึ๊ก ถัง รายงานเกี่ยวกับข้อเสนอแนะ คำอธิบาย และการแก้ไขร่างมติ ก่อนที่สภาแห่งชาติจะลงมติอนุมัติ (ภาพ: ดุย หลิน)

ตามมติของสภาแห่งชาติ เงื่อนไขสำหรับการเวนคืนที่ดินเพื่อการป้องกันประเทศ ความมั่นคง และการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมที่เป็นประโยชน์ต่อชาติและสาธารณะ กำหนดให้ต้องดำเนินการอนุมัติแผนการชดเชย การสนับสนุน และการจัดสรรที่ดินใหม่ให้แล้วเสร็จ รวมถึงการจัดเตรียมการจัดสรรที่ดินใหม่ให้เป็นไปตามกฎหมายที่ดิน ยกเว้นในกรณีต่อไปนี้:

การเวนคืนที่ดินในกรณีที่แผนการชดเชย การสนับสนุน และการย้ายถิ่นฐาน ซึ่งไม่รวมถึงข้อตกลงการย้ายถิ่นฐาน ได้ถูกประกาศต่อสาธารณะแล้วแต่ยังไม่ได้รับการอนุมัติ สำหรับโครงการสำคัญระดับชาติ โครงการลงทุนสาธารณะเร่งด่วนตามที่กฎหมายว่าด้วยการลงทุนสาธารณะกำหนด และสำหรับโครงการอื่นๆ หากผู้ใช้ที่ดินมากกว่า 75% เห็นด้วยกับการเวนคืนที่ดินก่อนที่แผนการชดเชย การสนับสนุน และการย้ายถิ่นฐานจะได้รับการอนุมัติ

การเวนคืนที่ดินก่อนการดำเนินการตามแผนการย้ายถิ่นฐานเสร็จสมบูรณ์นั้น ใช้กับโครงการลงทุนสาธารณะเร่งด่วนตามที่กฎหมายว่าด้วยการลงทุนสาธารณะกำหนด โครงการที่ดำเนินการย้ายถิ่นฐานในพื้นที่ และโครงการที่แผนการย้ายถิ่นฐานอยู่ตามเส้นทางก่อสร้างหลัก

รัฐบาลมีหน้าที่ระบุรายละเอียดการเวนคืนที่ดินก่อนอนุมัติแผนการชดเชย การสนับสนุน และการย้ายถิ่นฐาน และมีหน้าที่เวนคืนที่ดินก่อนที่จะดำเนินการจัดเตรียมการย้ายถิ่นฐานให้เสร็จสมบูรณ์

สภาแห่งชาติมอบอำนาจให้คณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดในการกำกับดูแลการจัดหาที่อยู่อาศัยชั่วคราว ระยะเวลา และค่าใช้จ่ายของที่อยู่อาศัยชั่วคราวในกรณีที่มีการถมที่ดินก่อนที่การจัดสรรที่อยู่อาศัยใหม่จะแล้วเสร็จ

หน่วยงานผู้มีอำนาจจะตัดสินใจเกี่ยวกับการเวนคืนที่ดินโดยพิจารณาจากความคืบหน้าของโครงการลงทุน หรือความคืบหน้าของการชดเชย การสนับสนุน และการจัดสรรที่ดินใหม่

ที่สำคัญคือ ราคาที่ดินที่ใช้ในการคำนวณค่าชดเชยที่ดินและค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินในพื้นที่จัดสรรใหม่ "คำนวณตามราคาที่ดินในตารางราคาที่ดินและค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินที่กำหนดไว้ในมติฉบับนี้"

ในกรณีที่การชดเชยเป็นการมอบที่ดินเพื่ออยู่อาศัยในพื้นที่ และราคาที่ดินในพื้นที่ที่ได้รับการชดเชยไม่ได้ระบุไว้ในรายการราคาที่ดิน หน่วยงานที่เกี่ยวข้องจะต้องใช้ราคาที่ดินในรายการราคาที่ดินสำหรับพื้นที่ที่มีลักษณะคล้ายคลึงกันเป็นเกณฑ์ในการกำหนดราคาที่ดินเพื่อคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินในพื้นที่จัดสรรใหม่ในแผนการชดเชย การสนับสนุน และการจัดสรรที่อยู่อาศัยใหม่

คณะกรรมการประชาชนระดับตำบลมีหน้าที่รายงานต่อคณะกรรมการประชาชนระดับจังหวัด เพื่อนำเสนอต่อสภาประชาชนจังหวัดเพื่อพิจารณาบรรจุไว้ในบัญชีราคาที่ดินในการประชุมครั้งต่อไป

รัฐสภากำหนดว่า ก่อนที่จะออกคำสั่งเพิกถอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน หน่วยงานผู้มีอำนาจจะต้องส่งหนังสือแจ้งการเพิกถอนกรรมสิทธิ์ที่ดินไปยังเจ้าของที่ดิน เจ้าของทรัพย์สินที่ผูกติดกับที่ดิน และสิทธิและภาระผูกพันที่เกี่ยวข้อง (ถ้ามี) ล่วงหน้าอย่างน้อย 60 วันสำหรับที่ดินเกษตรกรรม และ 120 วันสำหรับที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรม

ในส่วนของค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน มติดังกล่าวระบุไว้อย่างชัดเจนว่า คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะเป็นผู้ตัดสินใจออกค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคมของทุกปี หากจำเป็น คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะตัดสินใจแก้ไขหรือเพิ่มเติมค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินภายในปีนั้น หรือสำหรับแต่ละพื้นที่หรือสถานที่ที่จะนำไปใช้

ผู้แทนที่เข้าร่วมการประชุมช่วงเช้าในวันที่ 11 ธันวาคม (ภาพ: DUY LINH)

ในส่วนของตารางราคาที่ดิน ในกรณีของการจัดสรรที่ดินหรือการให้เช่าที่ดินสำหรับโครงการลงทุนถมทะเลหรือโครงการลงทุนที่มีส่วนประกอบของการถมทะเล และในกรณีที่ไม่สามารถใช้ตารางราคาที่ดินได้ ราคาที่ดินที่เฉพาะเจาะจงจะต้องกำหนดตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน สภาประชาชนจังหวัดจะเป็นผู้กำหนดตารางราคาที่ดิน ประกาศใช้ และบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2569 เป็นต้นไป และแก้ไขหรือเพิ่มเติมตารางราคาที่ดินตามความจำเป็น

ในส่วนของการยกเว้นและการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน มติระบุไว้อย่างชัดเจนว่า: ในกรณีที่ได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินหรือค่าเช่าที่ดิน ไม่จำเป็นต้องกำหนดราคาที่ดิน คำนวณค่าธรรมเนียม หรือยื่นขอการยกเว้น (ยกเว้นในกรณีที่การยกเว้นมีระยะเวลาที่กำหนดไว้) ในกรณีที่ค่าเช่าที่ดินรายปีลดลงตามระเบียบของรัฐบาล ไม่จำเป็นต้องยื่นขอการลดหย่อน

เมื่อมีการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน ประชาชนจะต้องชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินเป็นจำนวนเงินก้อนสำหรับระยะเวลาที่เหลือ โดยคำนวณจากส่วนต่างระหว่างประเภทที่ดินก่อนและหลังการเปลี่ยนแปลง

สำหรับที่ดินสวน ที่ดินสระน้ำ หรือที่ดินเกษตรกรรมที่อยู่ในแปลงเดียวกันกับที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยตามที่กำหนดไว้เมื่อมีการรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน หากมีการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเป็นที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินจะคำนวณดังนี้: ร้อยละ 30 ของส่วนต่างระหว่างค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่คำนวณตามราคาที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่คำนวณตามราคาที่ดินเกษตรกรรม ณ เวลาที่ตัดสินใจอนุญาตให้เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน สำหรับพื้นที่ที่เปลี่ยนแปลงภายในวงเงินจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยของท้องถิ่น; ร้อยละ 50 ของส่วนต่างสำหรับส่วนที่เกินวงเงิน แต่ไม่เกินหนึ่งเท่าของวงเงินจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยของท้องถิ่น; ร้อยละ 100 ของส่วนต่างสำหรับส่วนที่เกินวงเงินข้างต้น ค่าธรรมเนียมนี้จะคำนวณเพียงครั้งเดียวสำหรับแต่ละครัวเรือนหรือแต่ละบุคคลในแต่ละแปลงที่ดิน

มติฉบับนี้ยังเพิ่มระเบียบเกี่ยวกับการออกใบรับรองการใช้ที่ดิน การแบ่งและการรวมแปลงที่ดิน และการจัดการข้อมูลที่ดิน กรณีที่เกี่ยวข้องกับการโอนสิทธิ์ในการทำเหมืองแร่หรือการเปลี่ยนแปลงประเภทธุรกิจที่มีเอกสารสิทธิ์ที่ดินถูกต้องตามกฎหมายอยู่แล้ว จะต้องมีการจดทะเบียนเปลี่ยนแปลง การจดทะเบียนจำนองสิทธิ์การใช้ที่ดินและทรัพย์สินที่ผูกติดกับที่ดินนั้น เพียงแค่ต้องปรับปรุงข้อมูลในฐานข้อมูล ไม่จำเป็นต้องยืนยันซ้ำในใบรับรองการใช้ที่ดิน

ครัวเรือนและบุคคลที่ใช้ที่ดินอย่างมั่นคงและได้รับใบอนุญาตใช้ที่ดินชั่วคราวที่ออกให้ตั้งแต่วันที่ 15 ตุลาคม 1993 เป็นต้นไป จะได้รับใบอนุญาตใช้ที่ดินและใบรับรองกรรมสิทธิ์สำหรับทรัพย์สินที่ติดอยู่กับที่ดินตามมาตรา 137 วรรค 3 แห่งกฎหมายที่ดิน

เมื่อทำการแบ่งแยกหรือรวมแปลงที่ดิน แปลงที่ดินนั้นจะต้องมีทางเข้าถึงถนนสาธารณะ หรือได้รับอนุญาตจากเจ้าของที่ดินข้างเคียงให้สามารถผ่านเข้าไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะได้ หากเจ้าของที่ดินสมัครใจจัดสรรที่ดินส่วนหนึ่งเพื่อเป็นทางเข้าออก ก็ไม่จำเป็นต้องเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินในส่วนนั้น

ตามข้อมูลจาก nhandan.vn

ที่มา: https://baodongthap.vn/nhieu-thay-doi-quan-trong-trong-chinh-sach-dat-dai-tu-1-1-2026-a233965.html