ข้อควรรู้ก่อนตัดสินใจซื้ออสังหาฯ

1. ตรวจสอบทรัพย์สินที่กำลังเตรียมทำธุรกรรมเพื่อดูว่ามีคุณสมบัติในการซื้อหรือขายหรือไม่

ตามมาตรา 118 แห่งพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะกระทำได้ก็ต่อเมื่อเป็นไปตามเงื่อนไข 4 ประการ ดังต่อไปนี้:

+ บ้านและที่ดินมีเล่มทะเบียนชมพูครบถ้วนและมีหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน

+ ที่ดินไม่เป็นเหตุให้เกิดข้อพิพาท ข้อร้องเรียน หรือคดีความ;

+ ไม่ยึดได้;

+ ที่ดินไม่ต้องเวนคืนหรืออยู่ระหว่างการขออนุญาตหรือแจ้งรื้อถอน

ก่อนซื้ออสังหาริมทรัพย์มีสิ่งสำคัญหลายประการที่ต้องคำนึงไว้ (ภาพประกอบ: อินเทอร์เน็ต)

ดังนั้น สิ่งแรกที่ผู้ซื้อควรตรวจสอบก่อนซื้ออสังหาริมทรัพย์คือ ผู้ซื้อต้องตรวจสอบข้อมูลว่าที่ดินอยู่ในพื้นที่ดังกล่าวหรือไม่ เพื่อตรวจสอบสถานะของที่ดินให้ชัดเจนยิ่งขึ้น หลังจากทราบข้อมูลบ้านเลขที่ เลขที่แปลงที่ดิน และหมายเลขแผนที่แล้ว ผู้ซื้อสามารถติดต่อหน่วยงานที่เกี่ยวข้องหรือสำนักงานโนตารีเพื่อตรวจสอบความถูกต้องตามกฎหมายของอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อได้

กรณีซื้ออสังหาฯจำนอง ผู้ซื้อจะต้องดำเนินการตามขั้นตอนและเอกสารทางกฎหมายเพิ่มเติมมากกว่าอสังหาฯทั่วไป

มี 2 วิธีในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่จำนองไว้:

- วิธีที่ 1: ผู้ซื้อทำข้อตกลงสามฝ่าย ได้แก่ ผู้ซื้อ ผู้ขาย และธนาคารจำนอง ด้วยวิธีนี้ ผู้ขาย ผู้ซื้อ และธนาคารจะต้องทำข้อตกลงสามฝ่ายเกี่ยวกับการวางเงินมัดจำเพื่อซื้อบ้านระหว่างผู้ขาย และการชำระเงินต้นและดอกเบี้ยที่ผู้ขายจ่ายให้กับธนาคาร รวมถึงขั้นตอนการปลดจำนองและการรับรองเอกสารสัญญาซื้อขาย

- วิธีที่ 2: เปลี่ยนทรัพย์สินที่จำนองเป็นทรัพย์สินอื่น วิธีนี้ ผู้ขายจะใช้ทรัพย์สินอื่นเป็นหลักประกันเงินกู้ และถอนหนังสือรับรองบ้านที่ต้องการขายเพื่อดำเนินการซื้อขายกับผู้ซื้อ

2. ตรวจสอบคุณสมบัติของผู้ลงนามในสัญญา

การไปดูบ้าน การเรียนรู้เกี่ยวกับบ้านโดยไม่ได้พบปะกับเจ้าของโดยตรง การทำงานผ่านนายหน้าเพียงอย่างเดียวนั้นดูเหมือนง่าย แต่อาจก่อให้เกิดผลเสียร้ายแรงได้ เนื่องจากความกดดันด้านเวลาและราคาที่นายหน้ากำหนด ผู้ซื้อจึงมักใจร้อนและรีบเซ็นสัญญาและจ่ายเงินมัดจำก่อนจะพบกับเจ้าของเพื่อเซ็นสัญญาซื้อขาย

สำหรับผู้ขาย มีเพียงผู้ที่มีชื่ออยู่ในสมุดบัญชีสีแดงหรือผู้มีอำนาจตามกฎหมายเท่านั้นที่มีสิทธิ์ลงนามวางเงินมัดจำ ลงนามในการขาย และรับเงิน ดังนั้น ในกรณีที่ผู้ซื้อทำธุรกรรมกับ "ผู้ที่ไม่ใช่เจ้าของ" ความเสี่ยงจะสูง

3. ประกาศราคาบ้าน

ในหลายกรณี ผู้ซื้อจะพบกับสถานการณ์ที่บ้านมี "ราคาสองราคา" ซึ่งหมายความว่ามีการทำสัญญาสองฉบับ ฉบับหนึ่งบันทึกมูลค่าจริงที่ผู้ซื้อจ่ายให้กับผู้ขาย และอีกฉบับบันทึกสัญญาที่รับรองโดยผู้รับรองเอกสารจำนวนเงินที่น้อยกว่ามูลค่าจริง โดยมีจุดประสงค์เพื่อจ่ายภาษีน้อยลง

ในความเป็นจริง เอกสารการโอนอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากถูกส่งคืนโดยสำนักงานทะเบียนอสังหาริมทรัพย์และหน่วยงานภาษี เนื่องจากราคาที่แจ้งไว้ในสัญญานั้นต่ำเกินไป และหน่วยงานที่มีอำนาจกำหนดให้คู่สัญญาต้องประกาศราคาที่สมเหตุสมผลและเป็นจริง

ตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน การประกาศราคาต่ำกว่าราคาจริงถือเป็นการหลีกเลี่ยงภาษี และขึ้นอยู่กับระดับของการละเมิด อาจมีการลงโทษทางปกครองหรือทางอาญา

มินห์ ดึ๊ก (การสังเคราะห์)

แหล่งที่มา