จุดเริ่มต้นของการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในจีน

กระทรวงการเคหะและการก่อสร้างในเมืองและชนบทของจีนกล่าวว่ารัฐบาลท้องถิ่นอาจขอให้รัฐวิสาหกิจช่วยซื้อบ้านบางหลังที่ขายไม่ออกจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์

Các tòa nhà tại Thượng Hải, Trung Quốc. — อาคารในเมืองเซี่ยงไฮ้ ประเทศจีน

รัฐบาล จีนได้เปิดตัวแผนการที่ทะเยอทะยานที่สุดเพื่อช่วยเหลือตลาดอสังหาริมทรัพย์

นี่คือพัฒนาการที่นักลงทุนรอคอยมานานหลายเดือน แต่มาตรการเหล่านี้จะมีประสิทธิภาพหรือไม่ยังคงเป็นคำถามสำคัญ

แผนการอันทะเยอทะยาน

ข้อตกลงแพ็คเกจดังกล่าวหมุนรอบการที่จีนนำนโยบายที่เคยใช้ไปแล้วในเมืองใหญ่แห่งหนึ่งมาใช้ นั่นคือการบังคับให้รัฐบาลท้องถิ่นซื้อบ้านที่ขายไม่ออกจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์และเปลี่ยนให้เป็นบ้านพักสังคมราคาประหยัด

แผนดังกล่าวยังรวมถึงการลดอัตราดอกเบี้ยจำนองและข้อกำหนดการชำระเงินดาวน์ และที่สำคัญกว่านั้นคือ เงินสดดอกเบี้ยต่ำจำนวน 300,000 ล้านหยวน (41,500 ล้านดอลลาร์) จากธนาคารกลางเพื่อใช้ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ขายไม่ออกของรัฐ

“ผู้กำหนดนโยบายตระหนักถึงความเร่งด่วนในการป้องกันวิกฤตอสังหาริมทรัพย์ขั้นรุนแรง” จ้าวเผิง ซิง นักยุทธศาสตร์อาวุโสของ ANZ Research กล่าว “แผนกู้ภัยฉบับใหม่นี้แสดงให้เห็นถึงความมุ่งมั่นของผู้กำหนดนโยบายจีนที่จะพลิกฟื้นสถานการณ์”

แม้ว่าความเร่งด่วนจะเป็นสิ่งที่น่ายินดี แต่ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าแพ็คเกจบรรเทาทุกข์ในปัจจุบันอาจมีขนาดเล็กเกินไปที่จะมีประสิทธิภาพ และอาจประสบปัญหาด้านเงินทุน

ตามข้อมูลของโกลด์แมนแซคส์ มูลค่ารวมของบ้านที่ขายไม่ออก โครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จ และที่ดินที่ไม่ได้ใช้งานในจีนอยู่ที่ประมาณ 30 ล้านล้านหยวน (4.1 ล้านล้านดอลลาร์)

นักวิเคราะห์ของโกลด์แมน แซคส์ ระบุในรายงานการวิจัยล่าสุดว่า จะต้องทุ่มงบประมาณกว่า 7 ล้านล้านหยวน (9.67 แสนล้านดอลลาร์สหรัฐ) ในทุกเมืองเพื่อลดอุปทานที่อยู่อาศัยให้เหลือเท่ากับปี 2561 ซึ่งเป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เฟื่องฟู ซึ่งมากกว่างบประมาณที่ธนาคารประชาชนจีน (PBoC) ประกาศไว้ถึง 20 เท่า

แม้ว่า เศรษฐกิจ จีนจะเติบโตเร็วกว่าที่คาดไว้ในช่วงต้นปีนี้ แต่โมเมนตัมนี้ถูกกดดันโดยภาคอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นภาคหลัก ซึ่งครั้งหนึ่งเคยคิดเป็น 30% ของกิจกรรมทางเศรษฐกิจ

ขนาดจำกัด

แม้จะมีการประกาศออกมามากมายในช่วงต้นเดือนนี้ แต่ก็ยังไม่ชัดเจนว่ารัฐบาลจีนจะดำเนินการโครงการซื้อบ้านอย่างไร และต้องใช้เงินทุนเท่าใด ที่สำคัญที่สุดคือ ยังไม่ชัดเจนว่ารัฐบาลท้องถิ่นที่ขาดแคลนเงินทุนจะหาเงินมาจ่ายโครงการนี้ได้จากที่ใด

โครงการรีไฟแนนซ์ล่าสุดนี้สามารถให้สินเชื่อธนาคารมูลค่า 500,000 ล้านหยวน (69,000 ล้านดอลลาร์) เพื่อสนับสนุนการซื้อบ้านในประเทศ Tao Ling รองผู้ว่าการธนาคารกลางจีนกล่าว

Tòa chung cư tại thành phố Thượng Hải, Trung Quốc. — อาคารอพาร์ทเมนท์ในเซี่ยงไฮ้ ประเทศจีน

แต่แม้แต่ตัวเลขดังกล่าวก็ยังห่างไกลจากความต้องการอย่างมาก นักวิเคราะห์บางคนประเมินว่าจำเป็นต้องใช้เงินหลายแสนล้านดอลลาร์เพื่อเคลียร์สินค้าคงคลังอสังหาริมทรัพย์ของจีน ซึ่งรวมถึงบ้านว่างเปล่าหรือบ้านที่สร้างไม่เสร็จหลายล้านหลังทั่วประเทศ

ติง ลู่ หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์จีนประจำโนมูระ ซึ่งมองว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ของจีนเป็น “ภาวะกลืนไม่เข้าคายไม่ออก” กล่าวว่า การก่อสร้างบ้านที่ขายไปแล้วจะต้องใช้งบประมาณอย่างน้อย 3.2 ล้านล้านหยวน (442,000 ล้านดอลลาร์) เขาประเมินว่าปัจจุบันมีบ้านประมาณ 20 ล้านหลังที่ขายล่วงหน้าแล้วแต่ยังไม่ได้สร้าง

เงินอยู่ไหน?

อย่างไรก็ตาม ในปัจจุบัน ผู้ออกพันธบัตรรัฐบาลท้องถิ่น (LGFV) กำลังเผชิญกับหนี้ “ซ่อนเร้น” จำนวนมาก ซึ่งไม่ได้รับอนุญาตให้ซื้อ ตามคำกล่าวของ Tao Ling รองผู้ว่าการธนาคารกลางแห่งประเทศจีน (PBOC) ซึ่งทำให้รัฐบาลท้องถิ่นมีทางเลือกในการระดมทุนน้อยมาก

จังหวัดและเมืองต่างๆ ของจีนมีหนี้สูงถึงราว 15 ล้านล้านดอลลาร์ ซึ่งส่วนใหญ่ถูกปกปิดและสะสมไว้ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาเพื่อครอบคลุมค่าใช้จ่ายในโครงการโครงสร้างพื้นฐานและการใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการระบาด

ภาวะตกต่ำของตลาดอสังหาริมทรัพย์ทำให้ปัญหาทางการเงินของรัฐบาลท้องถิ่นทวีความรุนแรงขึ้น เนื่องจากยอดขายที่ดินและที่อยู่อาศัยคิดเป็นสัดส่วนมากกว่า 40 เปอร์เซ็นต์ของรายได้รวม วิกฤตหนี้สาธารณะบีบให้หลายเมืองในจีนต้องลดการใช้จ่ายลงอย่างมาก

อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ของจีนเริ่มอ่อนแอลงในปี 2019 และตกอยู่ใน "หลุมดำ" เมื่อประมาณ 3 ปีก่อน หลังจากที่รัฐบาลออกคำสั่งให้เข้มงวดกิจกรรมการปล่อยสินเชื่อของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์

ความพยายามในการช่วยเหลือภาคส่วนสำคัญเริ่มต้นขึ้นตั้งแต่ต้นปี 2565 เมื่อภาวะเศรษฐกิจถดถอยก่อให้เกิดวิกฤตสำหรับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์บางราย และก่อให้เกิดความไม่พอใจในหมู่ผู้ซื้อบ้านหลายหมื่นคน เนื่องจากโครงการต่างๆ ล่าช้าหรือพลาดกำหนดส่ง แต่มาตรการเหล่านี้ส่วนใหญ่ไม่ได้ผล ส่งผลให้กระแสเงินสดของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ลดลง

เพียงจุดเริ่มต้น

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่า การแก้ไขปัญหาบ้านล้นตลาดเป็นเพียงก้าวแรกในการฟื้นฟูภาคอสังหาริมทรัพย์ของจีน กล่าวอีกนัยหนึ่ง นักวิเคราะห์จากโกลด์แมน แซคส์ ระบุว่า จีนจำเป็นต้องแก้ไขปัญหาสำคัญ 3 ประการ

Một dự án xây dựng ở Trung Quốc. — โครงการก่อสร้างในประเทศจีน

ขั้นตอนที่สองและสามเกี่ยวข้องกับการกระตุ้นความต้องการที่อยู่อาศัยและบรรเทาภาวะชะลอตัวของการก่อสร้าง ซึ่งจำเป็นต้องมีมาตรการที่ละเอียดมากขึ้นเพื่อเสริมสร้างความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและกระตุ้นราคาบ้าน

เป็นที่น่าสังเกตว่าสภาพแวดล้อมภายนอกกำลังเผชิญกับความยากลำบากมากขึ้นเรื่อยๆ รัฐบาลสหรัฐฯ ได้ตัดสินใจเพิ่มภาษีนำเข้าสินค้าจากจีนหลายรายการตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคมเป็นต้นไป และสหภาพยุโรป (EU) อาจดำเนินการในลักษณะเดียวกัน อดีตประธานาธิบดีสหรัฐฯ โดนัลด์ ทรัมป์ เคยขู่ว่าจะเก็บภาษีนำเข้าจากจีนถึง 60% หากเขาได้รับเลือกตั้งอีกครั้ง

นักวิเคราะห์ประเมินว่าภาษีที่นายทรัมป์เสนออาจทำให้อัตราการเติบโตของจีนลดลงมากถึง 0.9 เปอร์เซ็นต์

ในระยะยาว ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าแผนดังกล่าวอาจลดความเสี่ยงที่จีนจะตกอยู่ใน “ภาวะเงินฝืด” เช่นเดียวกับญี่ปุ่น บทเรียนสำคัญจากญี่ปุ่นคือ ผู้กำหนดนโยบายควรหลีกเลี่ยงการดำเนินการที่ล่าช้าเกินไป “นี่อาจเป็นจุดเริ่มต้นของจุดจบของวิกฤตอสังหาริมทรัพย์ในจีน” พวกเขากล่าวเสริม

ตามข้อมูลจาก Vietnamplus

แหล่งที่มา