การแก้ไขปัญหาคอขวดสำหรับผู้มีรายได้น้อยในการบรรลุ 'ความฝัน' ในการซื้อบ้าน

(Chinhphu.vn) - ในการประชุมคณะกรรมการกำกับดูแลนโยบายที่อยู่อาศัยและตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจัดขึ้นในช่วงบ่ายของวันที่ 22 กันยายน นาย Nguyen Van Khoi ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ได้แบ่งปันแนวทางแก้ไขต่างๆ มากมายในการขจัดอุปสรรค เพื่อให้ผู้มีรายได้น้อยสามารถซื้อบ้านได้

รัฐบาล ได้ออกคำสั่ง มติ และกลไกนโยบายต่างๆ มากมาย

ในบริบทของการขยายตัวของเมืองอย่างรวดเร็ว ความต้องการที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับแรงงาน แรงงานหนุ่มสาว และครัวเรือนที่มีรายได้น้อย กำลังกลายเป็นหนึ่งในความท้าทายสำคัญในเวียดนาม ผู้คนหลายล้านคนต่างปรารถนาที่อยู่อาศัยที่มั่นคง ขณะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์มักมุ่งเน้นไปที่กลุ่มธุรกิจและกลุ่มไฮเอนด์เป็นหลัก

เมื่อเผชิญกับสถานการณ์เช่นนี้ รัฐบาลได้ออกคำสั่ง มติ และกลไกนโยบายมากมายเพื่อขจัดปัญหาต่างๆ ที่เกิดขึ้นกับตลาด พร้อมกับส่งเสริมการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม อย่างไรก็ตาม คำถามสำคัญคือ เราจะนำนโยบายเหล่านี้ไปปฏิบัติจริงได้อย่างไร เพื่อสร้างอพาร์ตเมนต์เฉพาะทางในราคาที่เหมาะสม และเข้าถึงผู้คนที่ต้องการความช่วยเหลือได้อย่างเหมาะสม

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ผ่านมามีสัญญาณการฟื้นตัวที่ดี โครงการบ้านจัดสรรหลายโครงการได้เริ่มดำเนินการแล้ว บางโครงการได้ขายและเปิดดำเนินการแล้ว แสดงให้เห็นถึงความใส่ใจของพรรค รัฐบาล และความพยายามของท้องถิ่นและวิสาหกิจ ขณะเดียวกัน ภาคอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมก็ยังคงรักษาอัตราการเติบโตที่มั่นคง ซึ่งช่วยเสริมสร้างความเชื่อมั่นว่าตลาดยังมีแรงผลักดันในการพัฒนาต่อไป

การแก้ไขปัญหาคอขวดเพื่อให้ผู้มีรายได้น้อยสามารถบรรลุ 'ความฝัน' ในการซื้อบ้านได้ ภาพประกอบ: หนังสือพิมพ์สตรีนครโฮจิมินห์

ความต้องการซื้อบ้านของผู้คนมีมาก

อย่างไรก็ตาม นายเหงียน วัน คอย ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ระบุว่า ขณะนี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังแสดงให้เห็นถึงความไม่สมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทานอย่างชัดเจน ซึ่งสร้างความท้าทายอย่างมากต่อทั้งภาคธุรกิจและประชาชน ในความเป็นจริง แม้ว่าโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์จำนวนมาก โดยเฉพาะในกลุ่มไฮเอนด์ กำลังอยู่ในภาวะขาดแคลนสินค้าเนื่องจากกำลังซื้อที่ลดลง แต่โครงการบ้านจัดสรรเพื่อสังคมและที่อยู่อาศัยระดับกลางกลับประสบปัญหาการขาดแคลนอย่างรุนแรง ซึ่งไม่เพียงสะท้อนให้เห็นถึงความไม่สมดุลในโครงสร้างของผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่ยังทำให้ยากต่อการตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยของคนส่วนใหญ่อีกด้วย

หนึ่งในปัญหาที่น่ากังวลที่สุดคือการเข้าถึงที่อยู่อาศัย คุณเหงียน วัน คอย ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม วิเคราะห์ว่า ด้วยรายได้เฉลี่ยประมาณ 15 ล้านดองต่อเดือน บางครัวเรือนอาจพิจารณาซื้อบ้าน อย่างไรก็ตาม ด้วยรายได้เฉลี่ยในปัจจุบันที่ผันผวนเพียง 10 ล้านดองต่อเดือน ความฝันที่จะเป็นเจ้าของบ้านจึงแทบจะเป็นไปไม่ได้ ช่องว่างระหว่างรายได้และราคาที่อยู่อาศัยที่กว้างมากทำให้หลายคนต้องขยายระยะเวลาเช่าออกไป ขณะที่ความต้องการที่จะรักษาความมั่นคงในชีวิตก็เร่งด่วนมากขึ้นเรื่อยๆ

ผลการสำรวจแสดงให้เห็นว่าแม้ครัวเรือนจะสามารถเข้าถึงสินเชื่อที่มีอยู่ในปัจจุบันได้ แต่ด้วยระดับรายได้ในปัจจุบัน ก็ยังต้องใช้เวลามากกว่า 20 ปีในการชำระหนี้ให้หมด สินเชื่อระยะยาวนี้กลายเป็นภาระสำคัญที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อคุณภาพชีวิตและความสามารถในการออมของประชาชน

ปมหลัก

ในการประชุม นายเหงียน วัน คอย ได้ชี้แจงถึงปัญหาคอขวดที่เกิดขึ้นจริง

ประการแรก ในเรื่องการจัดการและการจัดสรรที่ดิน คุณคอยกล่าวว่าที่ดินเป็นเครื่องมือกำกับดูแลที่สำคัญที่สุด ท้องถิ่นเป็นหน่วยงานที่ตัดสินใจโดยตรงเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินสำหรับโครงการบ้านจัดสรร หากโครงการบ้านจัดสรรขาดแคลนที่ดินและไม่มีแรงจูงใจด้านโครงสร้างพื้นฐาน ราคาอพาร์ตเมนต์ก็จะสูงขึ้น ส่งผลให้เกิดช่องว่างระหว่างรายได้ของแรงงานอย่างมาก

ดังนั้นจังหวัดและเมืองต่างๆ จึงต้องกำหนดเป้าหมายกองทุนที่ดิน พื้นที่ ^{ตาราง} เมตร และจำนวนห้องชุดที่อยู่อาศัยสังคมให้ชัดเจนในแผนพัฒนาเมือง พร้อมทั้งนำกลไกสนับสนุนโครงสร้างพื้นฐานมาใช้ในโครงการและให้ความสำคัญกับกองทุนที่ดินสะอาดสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยสังคม

ประการที่สอง ในเครื่องมือกำกับดูแลทางการเงิน อัตราดอกเบี้ยเงินกู้สำหรับธุรกิจในปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 6.4% ต่อปี ซึ่งถือว่าค่อนข้างเหมาะสม อย่างไรก็ตาม ระยะเวลากู้ยืมสั้นเกินไป ก่อให้เกิดแรงกดดันอย่างมากต่อธุรกิจในการดำเนินโครงการระยะยาว ดังนั้นจึงสามารถพิจารณาระยะเวลากู้ยืมที่มากกว่า 10 ปีได้

สำหรับผู้ซื้อบ้าน อัตราดอกเบี้ยในปัจจุบันยังคงสูง ทำให้การชำระหนี้ต้องใช้เวลานานหลายสิบปี ดังนั้น ทางออกที่ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านเสนอคือการลดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านเพื่อสังคมลงเหลือประมาณ 4% ต่อปี และขยายระยะเวลาการกู้ยืมออกไป หากธนาคารพาณิชย์ประสบปัญหาในการกำหนดอัตราดอกเบี้ยพิเศษ งบประมาณท้องถิ่นสามารถเข้ามามีส่วนร่วมในการสนับสนุนอัตราดอกเบี้ยบางส่วน เพื่อลดภาระให้กับประชาชน

ประการที่สาม ในเรื่องต้นทุนวัตถุดิบและความโปร่งใสด้านราคา คุณคอยยืนยันว่าราคาวัสดุก่อสร้างมีความผันผวนอย่างมากในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อต้นทุนโครงการ ในสถานการณ์เช่นนี้ หน่วยงานท้องถิ่นระดับจังหวัดจะประกาศและปรับปรุงราคาวัสดุก่อสร้างเป็นระยะๆ ทุก 3 เดือน และปรับเปลี่ยนราคาอย่างรวดเร็วในช่วงเวลาที่ราคาผันผวน วิธีนี้ช่วยให้ธุรกิจต่างๆ ประมาณการราคาได้แม่นยำยิ่งขึ้น หลีกเลี่ยงเงินทุนเกินงบประมาณ และช่วยให้มั่นใจได้ถึงความคืบหน้าของโครงการ

ประการที่สี่ เกี่ยวกับช่องว่างทางนโยบายสำหรับกลุ่มที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้ปานกลาง ความจริงแล้วกลไกส่วนใหญ่มุ่งเน้นไปที่ที่อยู่อาศัยสังคมและที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ ขณะเดียวกัน กลุ่มที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้ปานกลาง ซึ่งเป็นที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมกับกลุ่มผู้มีรายได้ประมาณ 15 ล้านดองต่อเดือน การขาดกลไกจะนำไปสู่ความไม่สมดุลของตลาดอย่างต่อเนื่อง โดยมองข้ามกลุ่มแรงงานจำนวนมากที่มีรายได้ปานกลางแต่ยังไม่ผ่านเกณฑ์การเข้าถึงที่อยู่อาศัยสังคม

อาคาร V8 เป็นโครงการบ้านพักอาศัยสังคมสำหรับคนงานในเขตอุตสาหกรรมดงเตียน จังหวัด บั๊กนิญ

แนวทางแก้ไขในระยะสั้น ระยะกลาง และระยะยาว

การให้ความสำคัญกับกองทุนที่ดินเป็นแนวทางแก้ปัญหาที่นายคอยเชื่อว่าจำเป็นต้องดำเนินการอย่างชัดเจนและเป็นอันดับแรก “ท้องถิ่นต่างๆ จำเป็นต้องกำหนดเป้าหมายของกองทุนที่ดิน ^{พื้นที่} และจำนวนห้องชุดที่อยู่อาศัยสังคมไว้ในแผนงานและแผนงาน การจัดสรรกองทุนที่ดินที่สะอาดและโครงสร้างพื้นฐานในโครงการที่อยู่อาศัยสังคม รวมถึงการสนับสนุนอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ธนาคารสำหรับผู้ซื้อ จะช่วยลดต้นทุนการผลิตและส่งผลให้ราคาห้องชุดลดลง” นายคอยกล่าว

สำหรับมาตรการแก้ไขปัญหานโยบายสินเชื่อ คุณคอยเสนอให้ออกแบบมาตรการสินเชื่อพิเศษเฉพาะสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม อัตราดอกเบี้ย 4% ต่อปี ระยะเวลากู้ยืมที่ยืดหยุ่น 15-20 ปี ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการจำเป็นต้องได้รับการสนับสนุนโดยการขยายระยะเวลากู้ยืมออกไปมากกว่า 10 ปี เพื่อช่วยให้ผู้ประกอบการรู้สึกมั่นใจในการดำเนินโครงการและช่วยลดภาระทางการเงินของประชาชน

กฎระเบียบปฏิบัติในปัจจุบันเน้นย้ำถึงการสนับสนุนโครงสร้างพื้นฐานภายในของโครงการ โดยกำหนดให้ท้องถิ่นลงทุนเฉพาะโครงสร้างพื้นฐานภายนอกโครงการเท่านั้น ดังนั้น ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนามจึงเสนอว่า หากงบประมาณท้องถิ่นสนับสนุนโครงสร้างพื้นฐานภายใน เช่น ถนนภายใน ระบบประปาและระบบระบายน้ำ และไฟฟ้า ราคาของอพาร์ตเมนต์จะลดลงอย่างมาก นี่เป็นแนวทางปฏิบัติที่เป็นรูปธรรมเพื่อเพิ่มความเป็นไปได้

นอกจากนี้ หน่วยงานภาครัฐของจังหวัดยังประกาศรายการราคาวัสดุก่อสร้างทุก 3 เดือน และมีกลไกในการปรับเปลี่ยนราคาอย่างรวดเร็วในช่วงที่มีความผันผวน ความโปร่งใสนี้ช่วยลดความเสี่ยงจากการเพิ่มทุน และเพิ่มความเชื่อมั่นให้กับทั้งภาคธุรกิจและประชาชน

สำหรับการเปลี่ยนแปลงโครงการคงคลัง คุณคอย เปิดเผยว่า จากประสบการณ์ในตลาดช่วงปี 2550-2555 พบว่า การเปลี่ยนแปลงโครงการเชิงพาณิชย์บางส่วนเป็นโครงการบ้านจัดสรรหรือโครงการบ้านจัดสรรทั่วไป ช่วยให้โครงการคงคลังระบายออกและใช้ประโยชน์จากโครงสร้างพื้นฐานที่มีอยู่ได้ ในบริบทปัจจุบัน จำเป็นต้องมีแนวทางปฏิบัติที่ชัดเจนและกลไกการแบ่งปันความเสี่ยงระหว่างรัฐบาลและนักลงทุน เพื่อนำไปสู่การดำเนินงานในวงกว้าง

นายคอยกล่าวเน้นย้ำในการประชุมว่า ควรจัดตั้งกองทุนพัฒนาที่อยู่อาศัยแห่งชาติในเร็วๆ นี้ และควรมีกลไกเพื่อส่งเสริมการมีส่วนร่วมของธนาคารพาณิชย์และวิสาหกิจ ไม่เพียงแต่ในด้านเงินสดเท่านั้น แต่ยังรวมถึงด้านการก่อสร้างด้วย กองทุนนี้จะมีบทบาท "สนับสนุน" ในการสนับสนุนอัตราดอกเบี้ย การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน และเพิ่มอุปทานของที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมทั้งแบบให้เช่าและแบบเช่าซื้อ

“ไม่มีหน่วยงานใดหน่วยงานหนึ่งที่สามารถแก้ไขปัญหาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมทั้งหมดได้เพียงลำพัง การประสานงานอย่างใกล้ชิดระหว่าง กระทรวงก่อสร้าง ธนาคารแห่งรัฐ กระทรวงการคลัง และหน่วยงานท้องถิ่นเป็นสิ่งจำเป็นเบื้องต้น นอกจากนี้ นโยบายสินเชื่อ กลไกอัตราดอกเบี้ย ภาษี และค่าธรรมเนียมที่เหมาะสมกับแต่ละกลุ่มที่อยู่อาศัย (เช่น ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ ที่อยู่อาศัยขนาดกลาง ที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ฯลฯ) จะช่วยป้องกันการเก็งกำไรและการสิ้นเปลือง นอกจากนี้ จำเป็นต้องมีการหารือและตกลงกันเกี่ยวกับแรงจูงใจด้านที่ดินในระดับมหภาค เพื่อหลีกเลี่ยงการทับซ้อนหรือการหลีกเลี่ยงความรับผิดชอบ เมื่อมีการประสานกัน นโยบายใหม่ ๆ ก็สามารถนำไปปฏิบัติได้อย่างรวดเร็ว” นายคอยเสนอแนวทางการประสานงานระหว่างภาคส่วน ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนามกล่าวว่า นี่คือเงื่อนไขสำคัญ

“จำเป็นต้องเรียกร้องให้ภาคธุรกิจร่วมมือกับรัฐบาลและท้องถิ่นเพื่อลงทุนในโครงการบ้านพักอาศัยสังคม ลดราคา และดำเนินการตามนโยบายสังคม” นายคอยกล่าวเสริม

โดยทั่วไปแล้ว โซลูชันเหล่านี้ไม่เพียงแต่ช่วยแก้ไขปัญหาเฉพาะหน้าเท่านั้น แต่ยังช่วยสร้างตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ยั่งยืนและสมดุล และที่สำคัญกว่านั้นคือ ช่วยให้ชาวเวียดนามหลายล้านคนมีบ้านอยู่อาศัยได้

บั๊กนิญ - หนึ่งในจุดสว่างในการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม

ในปี พ.ศ. 2567 จังหวัดบั๊กนิญได้รับการยกย่องให้เป็นหนึ่งในพื้นที่ชั้นนำของประเทศในการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ตามเป้าหมายที่กระทรวงก่อสร้างกำหนด จังหวัดจะต้องสร้างอพาร์ตเมนต์ให้เสร็จประมาณ 10,500 ห้องภายในปี พ.ศ. 2567

ภายในสิ้นปี 2567 บั๊กนิญจะดำเนินโครงการและแล้วเสร็จบางส่วนไปแล้ว 10 โครงการ ซึ่งประกอบด้วยอพาร์ตเมนต์มากกว่า 7,000 ยูนิต และในขณะเดียวกันก็ดำเนินโครงการอื่นๆ อีกหลายสิบโครงการที่มีขนาดรวมหลายหมื่นยูนิต

นี่ถือเป็นก้าวสำคัญในการช่วยให้ท้องถิ่นบรรลุเป้าหมายในช่วงปี 2564-2568 โดยยืนยันบทบาทของท้องถิ่นในฐานะ “จุดสว่าง” ในการดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยสังคม 1 ล้านหน่วยภายในปี 2573

เพื่อให้บรรลุผลสำเร็จนี้ จังหวัดบั๊กนิญได้นำแนวทางแก้ไขปัญหาแบบซิงโครนัสมาใช้หลายแนวทาง จังหวัดได้ดำเนินการตรวจสอบและจัดสรรงบประมาณที่ดินอย่างเชิงรุก โดยกำหนดให้โครงการในเขตเมืองจัดสรรพื้นที่ร้อยละ 20 ให้เป็นที่อยู่อาศัยสำหรับสังคม เร่งรัดงานปรับปรุงพื้นที่ ควบคู่ไปกับการลดความซับซ้อนของขั้นตอนการบริหาร และการจัดตั้งคณะกรรมการกำกับดูแลเพื่อแก้ไขปัญหาของแต่ละโครงการ

บั๊กนิญยังเผยแพร่รายการการวางแผนและโครงการเพื่อดึงดูดนักลงทุน ขณะเดียวกันก็เพิ่มการตรวจสอบเพื่อให้แน่ใจว่าโครงการบ้านพักอาศัยสังคมจะไปถึงผู้รับประโยชน์ที่ถูกต้อง

โซลูชันเหล่านี้ได้สร้างรากฐานให้เมืองบั๊กนิญสามารถขยายอุปทานต่อไปได้ โดยมีเป้าหมายที่จะมีอพาร์ตเมนต์ 135,000 ยูนิตภายในปี 2030

เกียง โออันห์

ที่มา: https://baochinhphu.vn/thao-cac-nut-that-de-nguoi-thu-nhap-thap-cham-duoc-giac-mo-mua-nha-102250922194005824.htm