แทนที่จะให้กำลังใจ กฎระเบียบใหม่ๆ มากมายกลับ "เข้มงวด" กลไกในการส่งเสริมที่อยู่อาศัยสังคม

เมื่อวันที่ 24 ตุลาคม นายกรัฐมนตรีได้ออกประกาศอย่างเป็นทางการฉบับที่ 993 เกี่ยวกับการดำเนินการอย่างมุ่งมั่นต่อไปเพื่อพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ปลอดภัย มีสุขภาพดี และยั่งยืน พร้อมทั้งมีส่วนสนับสนุนการพัฒนา เศรษฐกิจ และสังคม

ในรายงานฉบับนี้ นายกรัฐมนตรี ได้ขอให้เร่งดำเนินการโครงการ “ลงทุนก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคมอย่างน้อย 1 ล้านยูนิตในช่วงปี 2564-2573” ต่อไป โดยรัฐบาลได้กระตุ้นให้ท้องถิ่นทบทวน วางแผน และจัดเตรียมกองทุนที่ดินเพื่อการพัฒนาบ้านพักอาศัยสังคม

เกี่ยวกับนโยบายการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ผู้มีสิทธิเลือกตั้งใน กรุงฮานอย กล่าวว่าบทบัญญัติในกฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556 และพระราชกฤษฎีกาอื่นๆ อีกหลายฉบับ ได้ระบุอย่างชัดเจนถึงความรับผิดชอบของคณะกรรมการประชาชนของจังหวัด เมือง และวิสาหกิจในการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ขณะเดียวกัน รัฐบาลยังมีกลไกจูงใจหลายประการเพื่อส่งเสริมให้วิสาหกิจมีส่วนร่วมในภาคส่วนนี้

กฎระเบียบใหม่ ๆ มากมายสนับสนุนภาพลักษณ์ที่อยู่อาศัยสังคม 1 — แทนที่จะให้กำลังใจ กลับมีกฎระเบียบใหม่ๆ มากมายที่ “เข้มงวด” กลไกส่งเสริมที่อยู่อาศัยสังคม (ภาพ: DM)

อย่างไรก็ตาม ผู้มีสิทธิลงคะแนนเสียงในฮานอยกำลังหยิบยกประเด็น 4 ประเด็นที่ "เข้าใจยาก" ขึ้นมา ซึ่งเป็นอุปสรรคต่อโครงการที่อยู่อาศัยทางสังคม

ประการแรก กฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 ระบุว่าทุกปี คณะกรรมการประชาชนของจังหวัดและเมืองต่างๆ จะต้องจัดสรรงบประมาณสำหรับการเคลียร์พื้นที่ การก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐาน และการจัดประมูลสำหรับนักลงทุนในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยทางสังคม

พระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 กำหนดให้วิสาหกิจที่มีสิทธิใช้ที่ดินตามกฎหมาย ตามแผนการก่อสร้างที่อยู่อาศัย มีศักยภาพและประสบการณ์ และมีความต้องการในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม จะได้รับมอบหมายให้เป็นผู้ลงทุนโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม

อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริง ตั้งแต่ปี 2557 จนถึงปัจจุบัน มีคณะกรรมการประชาชนของจังหวัดและเมืองเพียงไม่กี่แห่งที่บังคับใช้กฎระเบียบทั้งสองข้อนี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตั้งแต่ปี 2562 จนถึงปัจจุบัน ในกรุงฮานอย มีเพียงโครงการบ้านจัดสรรสังคม 01 โครงการเท่านั้นที่ได้รับอนุมัตินโยบายการลงทุนเพื่อดำเนินโครงการนี้

ในส่วนของกลไกการให้สิทธิพิเศษ กฎหมายที่ดินกำหนดให้ผู้ลงทุนได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเมื่อดำเนินโครงการบ้านจัดสรร

นอกจากนี้ ในพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 100 ที่ออกในปี 2558 รัฐบาลยังได้เพิ่มกฎระเบียบสนับสนุนอื่นๆ อีกหลายฉบับ เช่น "นักลงทุนในโครงการบ้านพักอาศัยสังคมที่ไม่ได้ใช้เงินทุนงบประมาณแผ่นดินจะได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน และได้รับอนุญาตให้กันพื้นที่ 20% ของพื้นที่ทั้งหมดภายในขอบเขตของโครงการก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคมเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์"

โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรณีที่ไม่มีกองทุนที่ดินแยกต่างหากสำหรับการสร้างที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ภายในโครงการ ผู้ลงทุนได้รับอนุญาตให้กันพื้นที่ที่อยู่อาศัยทั้งหมดของโครงการไว้ 20% เพื่อขายในราคาธุรกิจเชิงพาณิชย์

อย่างไรก็ตาม ในพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 49 ที่ออกในปี พ.ศ. 2564 รัฐบาลได้ยกเลิกข้อบังคับข้างต้น ต่อมาในพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 35 ที่ออกในปี พ.ศ. 2566 รัฐบาลยังคง "เข้มงวด" นโยบายพิเศษหลายประการในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง รัฐบาลกำหนดให้ผู้ลงทุนโครงการบ้านจัดสรรที่ไม่ใช้ทุนงบประมาณจะได้รับการยกเว้นเฉพาะค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเท่านั้น

เมื่อเผชิญกับสถานการณ์เช่นนี้ ผู้มีสิทธิลงคะแนนเสียงในฮานอยเชื่อว่ารัฐบาลควรมีนโยบายและแรงจูงใจมากขึ้นเพื่อดึงดูดแหล่งธุรกิจมาลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัยทางสังคม แทนที่จะออกกฎระเบียบ "ที่เข้มงวด" ใหม่เหมือนที่ทำอยู่ในปัจจุบัน

ผู้มีสิทธิลงคะแนนเสียงในฮานอยสงสัยว่าเหตุใดรัฐบาลจึงยกเลิกนโยบายสนับสนุนนักลงทุนโครงการบ้านพักอาศัยสังคมข้างต้นทั้งสองรายการ

“นี่คือกฎระเบียบพื้นฐานสองประการเพื่อสนับสนุนให้ธุรกิจต่างๆ เข้ามามีส่วนร่วมในการลงทุนในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยทางสังคมโดยไม่สูญเสียเงินทุน ในขณะที่ต้นทุนการก่อสร้างและราคาขายของที่อยู่อาศัยทางสังคมได้รับการอนุมัติจากคณะกรรมการประชาชนของจังหวัดและเมือง และกำไรสูงสุดสำหรับนักลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัยทางสังคมถูกควบคุมไว้ที่ 10%” ผู้มีสิทธิเลือกตั้งในฮานอยกล่าว

ประการที่สอง เกี่ยวกับมติที่ 610 ของกระทรวงการก่อสร้างที่ออกเมื่อเดือนกรกฎาคม พ.ศ. 2565 ในมตินี้ กระทรวงการก่อสร้างได้ประกาศอัตราเงินทุนการลงทุนก่อสร้าง

ทั้งนี้ อัตราเงินทุนการลงทุนสำหรับการก่อสร้างอาคารชุดเชิงพาณิชย์ขนาด 15-20 ชั้น อยู่ที่ 11,187,000 ดอง/ตร.ม. อัตราเงินทุนการลงทุนสำหรับการก่อสร้างที่อยู่อาศัยทางสังคมประเภทอาคารชุดขนาด 15-20 ชั้น อยู่ที่ 8,525,000 ดอง/ตร.ม.

การก่อสร้างทั้งสองประเภทอยู่ภายใต้ข้อกำหนดของมาตรฐานการออกแบบ TCVN 4451:2012 "ที่อยู่อาศัย - หลักการพื้นฐานในการออกแบบ", QCVN 04:2021/BXD ว่าด้วยอาคารชุด และ QCVN06:2021/BXD ว่าด้วยความปลอดภัยจากอัคคีภัยสำหรับบ้านและสิ่งปลูกสร้าง แต่อัตราการลงทุนของอพาร์ตเมนต์เชิงพาณิชย์สูงกว่าอัตราการลงทุนของที่อยู่อาศัยสังคมในรูปแบบอพาร์ตเมนต์ถึง 31% นอกจากนี้ กำไรของนักลงทุนในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยสังคมยังถูกควบคุมไว้สูงสุดไม่เกิน 10%

ผู้มีสิทธิลงคะแนนเสียงในฮานอยสงสัยว่าเหตุใดมตินี้จึงกำหนดอัตราเงินลงทุนในการก่อสร้างอาคารชุดไว้ 2 อัตรา โดยอัตราเงินลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัยทางสังคมต่ำกว่าอัตราเงินลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ 31% ในขณะที่กำไรสูงสุดจากการลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัยทางสังคมถูกกำหนดไว้ที่ 10%

ประการที่สาม กฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 ระบุว่าทุกปี คณะกรรมการประชาชนของจังหวัดและเมืองต่างๆ จะต้องจัดสรรงบประมาณสำหรับการเคลียร์พื้นที่ การก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐาน และการจัดประมูลการก่อสร้างที่อยู่อาศัยทางสังคม แต่ไม่สามารถจัดเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินได้

อย่างไรก็ตาม การที่รัฐบาลออกพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 49 พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 35 และคำสั่งฉบับที่ 610 ของกระทรวงก่อสร้าง มีจุดประสงค์เพื่อห้ามมิให้ภาคธุรกิจลงทุนในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม

“นี่คือมาตรการสนับสนุนที่รัฐบาลประชุมหลายครั้งเพื่อเสนอแผนช่วยเหลือการคงคลังอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ 22 แห่งหรือไม่” ผู้มีสิทธิเลือกตั้งในฮานอยถาม

ประการที่สี่ โดยอ้างอิงข้อมูลจากสมาพันธ์แรงงานทั่วไปของเวียดนาม ผู้มีสิทธิเลือกตั้งในฮานอยกล่าวว่าทั้งประเทศมีคนงานประมาณ 52 ล้านคน ซึ่ง 42% หรือ 21.84 ล้านคนไม่มีที่อยู่อาศัย

ล่าสุด รัฐบาลได้เปิดตัวโครงการ “ลงทุนสร้างบ้านพักอาศัยสังคมอย่างน้อย 1 ล้านยูนิตในช่วงปี 2564-2573” ซึ่งจะทำให้คนงาน 20.84 ล้านคนไม่มีทางซื้อบ้านพักอาศัยสังคมได้” ผู้มีสิทธิเลือกตั้งในฮานอยกล่าว

“โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ผู้มีสิทธิเลือกตั้งในฮานอยเชื่อว่า ภายใต้กฎระเบียบใหม่ที่กล่าวถึงข้างต้น กองทุนที่ดินและเงินทุนสำหรับดำเนินโครงการจะมาจากที่ใด และการลงทุนในการก่อสร้างบ้านพักสังคมสำหรับคนงาน 20.84 ล้านคน ซึ่งเป็นข้าราชการและพนักงานของรัฐ จะเริ่มดำเนินการเมื่อใด” ผู้มีสิทธิเลือกตั้งในฮานอยกล่าว

เพื่อตอบคำถามข้างต้น ผู้มีสิทธิออกเสียงในฮานอยได้ร้องขอให้คณะกรรมการประจำสภาแห่งชาติและคณะกรรมการร้องเรียนของสภาแห่งชาติร้องขอให้รัฐบาลและกระทรวงก่อสร้างรายงานต่อสภาแห่งชาติและแจ้งให้ผู้มีสิทธิออกเสียงทราบ

แหล่งที่มา