แทนที่จะให้กำลังใจ กฎระเบียบใหม่ๆ มากมายกลับ "เข้มงวด" กลไกในการส่งเสริมที่อยู่อาศัยสังคม

เมื่อวันที่ 24 ตุลาคม นายกรัฐมนตรีได้ออกประกาศอย่างเป็นทางการ 993 เรื่อง การดำเนินการอย่างต่อเนื่องเพื่อพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ปลอดภัย มีสุขภาพดี และยั่งยืน พร้อมทั้งมีส่วนสนับสนุนการพัฒนา เศรษฐกิจ และสังคม

ในรายงานอย่างเป็นทางการฉบับนี้ นายกรัฐมนตรี ได้ขอให้เร่งดำเนินการโครงการ “ลงทุนก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคมอย่างน้อย 1 ล้านยูนิตในช่วงปี 2564-2573” ขณะเดียวกัน รัฐบาลได้กระตุ้นให้ท้องถิ่นทบทวน วางแผน และจัดสรรกองทุนที่ดินเพื่อการพัฒนาบ้านพักอาศัยสังคม

เกี่ยวกับนโยบายการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ผู้มีสิทธิเลือกตั้งใน กรุงฮานอย กล่าวว่าบทบัญญัติในกฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556 และพระราชกฤษฎีกาอื่นๆ ระบุอย่างชัดเจนถึงความรับผิดชอบของคณะกรรมการประชาชนของจังหวัด เมือง และวิสาหกิจในการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ขณะเดียวกัน รัฐบาลยังมีกลไกจูงใจหลายประการเพื่อส่งเสริมให้วิสาหกิจมีส่วนร่วมในภาคส่วนนี้

กฎระเบียบใหม่ ๆ มากมายสนับสนุนภาพลักษณ์ที่อยู่อาศัยสังคม 1 — แทนที่จะส่งเสริม กฎระเบียบใหม่ ๆ กลับ “เข้มงวด” กลไกส่งเสริมที่อยู่อาศัยสังคม (ภาพ: DM)

อย่างไรก็ตาม ผู้มีสิทธิลงคะแนนเสียงในฮานอยกำลังหยิบยกประเด็น 4 ประเด็นที่ "เข้าใจยาก" ขึ้นมา ซึ่งเป็นอุปสรรคต่อโครงการที่อยู่อาศัยทางสังคม

ประการแรก กฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 ระบุว่าทุกปี คณะกรรมการประชาชนของจังหวัดและเมืองต่างๆ จะต้องจัดสรรงบประมาณสำหรับการเคลียร์พื้นที่ การก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐาน และการจัดประมูลสำหรับนักลงทุนในการสร้างที่อยู่อาศัยทางสังคม

พระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 ยังได้กำหนดด้วยว่า วิสาหกิจที่มีสิทธิใช้ที่ดินตามกฎหมาย ตามแผนการก่อสร้างที่อยู่อาศัย มีศักยภาพและประสบการณ์ และมีความต้องการในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม จะต้องได้รับมอบหมายให้เป็นผู้ลงทุนในโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม

อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริง ตั้งแต่ปี 2557 จนถึงปัจจุบัน มีคณะกรรมการประชาชนของจังหวัดและเมืองเพียงไม่กี่แห่งที่นำกฎระเบียบทั้งสองนี้ไปปฏิบัติ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตั้งแต่ปี 2562 จนถึงปัจจุบัน ในกรุงฮานอย มีเพียงโครงการบ้านจัดสรรสังคม 01 โครงการเท่านั้นที่ได้รับการอนุมัติในหลักการให้ลงทุนในการดำเนินโครงการ

ในส่วนของกลไกการให้สิทธิพิเศษ กฎหมายที่ดินกำหนดให้ผู้ลงทุนได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเมื่อดำเนินโครงการบ้านจัดสรร

นอกจากนี้ ในพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 100 ที่ออกในปี 2558 รัฐบาลยังได้เพิ่มกฎระเบียบสนับสนุนอื่นๆ อีกหลายฉบับ เช่น "นักลงทุนในโครงการบ้านพักอาศัยสังคมที่ไม่ได้ใช้เงินทุนงบประมาณจะได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน และได้รับอนุญาตให้กันพื้นที่ 20% ของพื้นที่ทั้งหมดภายในขอบเขตของโครงการก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคมเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์"

โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรณีที่ไม่มีกองทุนที่ดินแยกต่างหากสำหรับการสร้างที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ภายในโครงการ ผู้ลงทุนได้รับอนุญาตให้กันพื้นที่ร้อยละ 20 ของพื้นที่ทั้งหมดของโครงการเพื่อขายในราคาเชิงพาณิชย์

อย่างไรก็ตาม ในพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 49 ที่ออกในปี พ.ศ. 2564 รัฐบาลได้ยกเลิกข้อบังคับข้างต้น ต่อมาในพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 35 ที่ออกในปี พ.ศ. 2566 รัฐบาลยังคง "เข้มงวด" นโยบายพิเศษหลายประการในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง รัฐบาลกำหนดให้ผู้ลงทุนโครงการบ้านจัดสรรที่ไม่ใช้ทุนงบประมาณจะได้รับการยกเว้นเฉพาะค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเท่านั้น

เมื่อเผชิญกับสถานการณ์เช่นนี้ ผู้มีสิทธิเลือกตั้งในฮานอยเชื่อว่ารัฐบาลควรมีนโยบายและแรงจูงใจมากขึ้นเพื่อดึงดูดแหล่งธุรกิจมาลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัยทางสังคม แทนที่จะนำกฎระเบียบใหม่ๆ ที่ "เข้มงวด" มาใช้เหมือนในปัจจุบัน

ผู้มีสิทธิลงคะแนนเสียงในฮานอยสงสัยว่าเหตุใดรัฐบาลจึงยกเลิกนโยบายสนับสนุนนักลงทุนโครงการบ้านพักอาศัยสังคมข้างต้นทั้งสองรายการ

“นี่คือกฎระเบียบพื้นฐานสองประการเพื่อสนับสนุนให้ธุรกิจต่างๆ เข้ามามีส่วนร่วมในการลงทุนในการก่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัยทางสังคมโดยไม่สูญเสียเงินทุน ในขณะที่ต้นทุนการก่อสร้างและราคาขายของโครงการที่อยู่อาศัยทางสังคมได้รับการอนุมัติจากคณะกรรมการประชาชนของจังหวัดและเมือง และกำไรสูงสุดสำหรับนักลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัยทางสังคมถูกควบคุมไว้ที่ 10%” ผู้มีสิทธิเลือกตั้งในฮานอยกล่าว

ประการที่สอง เกี่ยวกับมติที่ 610 ของกระทรวงการก่อสร้างที่ออกเมื่อเดือนกรกฎาคม พ.ศ. 2565 ในมตินี้ กระทรวงการก่อสร้างได้ประกาศอัตราเงินทุนการลงทุนก่อสร้าง

ทั้งนี้ อัตราเงินทุนการลงทุนสำหรับการก่อสร้างอาคารชุดเชิงพาณิชย์ขนาด 15-20 ชั้น อยู่ที่ 11,187,000 ดอง/ตร.ม. อัตราเงินทุนการลงทุนสำหรับการก่อสร้างที่อยู่อาศัยทางสังคมประเภทอาคารชุดขนาด 15-20 ชั้น อยู่ที่ 8,525,000 ดอง/ตร.ม.

การก่อสร้างทั้งสองประเภทอยู่ภายใต้ข้อกำหนดของมาตรฐานการออกแบบ TCVN 4451:2012 "ที่อยู่อาศัย - หลักการพื้นฐานในการออกแบบ", QCVN 04:2021/BXD ว่าด้วยอาคารชุด และ QCVN06:2021/BXD ว่าด้วยความปลอดภัยจากอัคคีภัยสำหรับบ้านและสิ่งปลูกสร้าง แต่อัตราการลงทุนของอพาร์ตเมนต์เชิงพาณิชย์สูงกว่าอัตราการลงทุนของที่อยู่อาศัยสังคมในรูปแบบอพาร์ตเมนต์ถึง 31% นอกจากนี้ กำไรของนักลงทุนในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยสังคมยังถูกควบคุมไว้สูงสุดไม่เกิน 10%

ผู้มีสิทธิลงคะแนนเสียงในฮานอยสงสัยว่าเหตุใดมตินี้จึงกำหนดอัตราเงินลงทุนสำหรับการสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์เป็น 2 อัตรา โดยที่อัตราเงินลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัยทางสังคมต่ำกว่าอัตราเงินลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ 31% ในขณะที่ผลกำไรสูงสุดจากการลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัยทางสังคมกำหนดไว้ที่ 10%

ประการที่สาม กฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 ระบุว่าทุกปี คณะกรรมการประชาชนของจังหวัดและเมืองต่างๆ จะต้องจัดสรรงบประมาณสำหรับการเคลียร์พื้นที่ การก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐาน และการจัดประมูลการก่อสร้างที่อยู่อาศัยทางสังคม แต่ไม่สามารถเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินได้

อย่างไรก็ตาม การที่รัฐบาลออกพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 49 พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 35 และคำสั่งฉบับที่ 610 ของกระทรวงก่อสร้าง มีจุดประสงค์เพื่อห้ามมิให้ภาคธุรกิจลงทุนในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม

“นี่คือมาตรการสนับสนุนที่รัฐบาลได้ประชุมหลายครั้งเพื่อจัดทำแผนช่วยเหลือในการสำรวจอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ 22 แห่งหรือไม่” ผู้มีสิทธิเลือกตั้งในฮานอยถาม

ประการที่สี่ โดยอ้างอิงข้อมูลจากสมาพันธ์แรงงานทั่วไปของเวียดนาม ผู้มีสิทธิเลือกตั้งในฮานอยกล่าวว่าประเทศมีคนงานประมาณ 52 ล้านคน ซึ่ง 42% หรือ 21.84 ล้านคนไม่มีที่อยู่อาศัย

ล่าสุด รัฐบาลได้เปิดตัวโครงการ “ลงทุนสร้างบ้านพักอาศัยสังคมอย่างน้อย 1 ล้านยูนิตในช่วงปี 2564-2573” ซึ่งจะทำให้คนงาน 20.84 ล้านคนไม่มีทางซื้อบ้านพักอาศัยสังคมได้” ผู้มีสิทธิเลือกตั้งในฮานอยกล่าว

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ผู้มีสิทธิเลือกตั้งในฮานอยกล่าวว่า ภายใต้กฎระเบียบใหม่ที่กล่าวถึงข้างต้น ที่ดินและเงินทุนที่จะนำมาใช้ดำเนินโครงการจะมาจากที่ใด และการลงทุนในการก่อสร้างบ้านพักสังคมสำหรับคนงาน 20.84 ล้านคน ซึ่งเป็นข้าราชการและพนักงานของรัฐ จะเริ่มดำเนินการเมื่อใด

เพื่อตอบคำถามข้างต้น ผู้มีสิทธิออกเสียงในฮานอยได้ร้องขอให้คณะกรรมการประจำสภาแห่งชาติและคณะกรรมการร้องเรียนของสภาแห่งชาติร้องขอให้รัฐบาลและกระทรวงก่อสร้างรายงานต่อสภาแห่งชาติและแจ้งให้ผู้มีสิทธิออกเสียงทราบ

แหล่งที่มา