แทนที่จะให้กำลังใจ กฎระเบียบใหม่ๆ มากมายกลับ “เข้มงวด” กลไกในการส่งเสริมการเคหะสงเคราะห์

เมื่อวันที่ 24 ตุลาคม นายกรัฐมนตรีได้ออกหนังสือแจ้งอย่างเป็นทางการฉบับที่ 993 เรื่อง การดำเนินการอย่างต่อเนื่องเพื่อพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ปลอดภัย สุขภาพแข็งแรง และยั่งยืน พร้อมทั้งมีส่วนสนับสนุนการพัฒนา เศรษฐกิจ และสังคม

ในรายงานอย่างเป็นทางการฉบับนี้ นายกรัฐมนตรี ได้ขอเร่งดำเนินการโครงการ “ลงทุนก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคมอย่างน้อย 1 ล้านหน่วยในช่วงปี 2564-2573” ขณะเดียวกันรัฐบาลได้เรียกร้องให้ท้องถิ่นต่างๆ ทบทวน วางแผน และจัดสรรกองทุนที่ดินเพื่อการพัฒนาบ้านพักอาศัยสังคม

เกี่ยวกับนโยบายการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคม ผู้มีสิทธิออกเสียงใน กรุงฮานอย กล่าวว่า กฎระเบียบในกฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2014 กฎหมายที่ดินปี 2013 และพระราชกฤษฎีกาอื่นๆ จำนวนมาก ระบุอย่างชัดเจนถึงความรับผิดชอบของคณะกรรมการประชาชนของจังหวัด เมือง และรัฐวิสาหกิจในการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคม ขณะเดียวกันรัฐบาลก็มีกลไกจูงใจต่างๆ มากมายเพื่อส่งเสริมให้ธุรกิจต่างๆ เข้าร่วมในสาขานี้ด้วย

กฎระเบียบใหม่ ๆ มากมายกระตุ้นให้เกิดการเคหะสงเคราะห์ภาพ 1 — แทนที่จะให้กำลังใจ กฎระเบียบใหม่ๆ มากมายกลับ “เข้มงวด” กลไกในการส่งเสริมการเคหะสงเคราะห์ (ภาพ : DM)

อย่างไรก็ตาม ผู้มีสิทธิลงคะแนนเสียงในฮานอยกำลังหยิบยกปัญหาสี่ประเด็นที่ "เข้าใจยาก" ขึ้นมา ซึ่งเป็นปัญหาที่สร้างอุปสรรคต่อการจัดหาที่อยู่อาศัยในสังคม

ประการแรก พระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 ระบุว่าทุกปี คณะกรรมการประชาชนของจังหวัดและเมืองต่างๆ จะต้องจัดสรรงบประมาณสำหรับการเคลียร์พื้นที่ การก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐาน และจัดการประมูลสำหรับนักลงทุนในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยทางสังคม

พระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 ยังกำหนดอีกว่า บริษัทที่มีสิทธิการใช้ที่ดินตามกฎหมาย ตามแผนการก่อสร้างที่อยู่อาศัย มีศักยภาพและประสบการณ์ และมีความต้องการในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยทางสังคม จะต้องได้รับมอบหมายให้เป็นผู้ลงทุนในโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัยทางสังคม

อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริง ตั้งแต่ปี 2014 ถึงปัจจุบัน คณะกรรมการประชาชนของจังหวัดและเมืองเพียงไม่กี่แห่งเท่านั้นที่นำกฎระเบียบทั้งสองฉบับนี้มาใช้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งตั้งแต่ปี 2562 ถึงปัจจุบัน ในกรุงฮานอย มีเพียงโครงการบ้านพักอาศัยสังคมเพียง 1 โครงการเท่านั้นที่ได้รับการอนุมัตินโยบายการลงทุนเพื่อดำเนินโครงการ

ส่วนกลไกการให้สิทธิพิเศษ กฎหมายที่ดินกำหนดให้ผู้ลงทุนได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเมื่อดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยสังคม

นอกจากนี้ ในพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 100 ที่ออกในปี 2558 รัฐบาลยังได้เพิ่มกฎเกณฑ์สนับสนุนอื่นๆ อีกหลายข้อ เช่น "นักลงทุนในโครงการบ้านพักอาศัยสังคมที่ไม่ได้ใช้ทุนงบประมาณจะได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและได้รับอนุญาตให้จองพื้นที่ดินทั้งหมด 20% ภายในขอบเขตของโครงการก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคมเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์"

โดยเฉพาะในกรณีที่ไม่มีกองทุนที่ดินแยกสำหรับสร้างบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ภายในโครงการ ผู้ลงทุนสามารถสำรองพื้นที่โครงการทั้งหมดร้อยละ 20 ไว้เพื่อขายในราคาเชิงพาณิชย์ได้

อย่างไรก็ตาม ในพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 49 ที่ออกเมื่อปี 2021 รัฐบาลได้ยกเลิกกฎระเบียบข้างต้น ต่อมาพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 35 ได้ออกมาในปี 2023 รัฐบาลยังคง “เข้มงวด” นโยบายพิเศษหลายประการในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสังคม

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง รัฐบาลกำหนดให้ผู้ลงทุนโครงการบ้านพักอาศัยสังคมที่ไม่ใช้ทุนงบประมาณจะได้รับการยกเว้นเฉพาะค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเท่านั้น

เมื่อเผชิญกับสถานการณ์ดังกล่าว ผู้มีสิทธิเลือกตั้งในฮานอยเชื่อว่ารัฐบาลควรมีนโยบายและแรงจูงใจมากขึ้นเพื่อดึงดูดแหล่งธุรกิจมาลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัยทางสังคม แทนที่จะนำกฎระเบียบ "ที่เข้มงวด" ใหม่ๆ มาใช้เหมือนในปัจจุบัน

ผู้มีสิทธิลงคะแนนเสียงในฮานอยสงสัยว่าเหตุใดรัฐบาลจึงยกเลิกนโยบายสนับสนุนนักลงทุนโครงการบ้านพักอาศัยสังคมข้างต้นทั้งสองนโยบาย

“นี่คือกฎระเบียบพื้นฐาน 2 ประการเพื่อสนับสนุนให้ธุรกิจต่างๆ เข้ามามีส่วนร่วมในการลงทุนในการก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคมโดยไม่สูญเสียเงินทุน ในขณะที่ต้นทุนการก่อสร้างและราคาขายของบ้านพักอาศัยสังคมได้รับการอนุมัติจากคณะกรรมการประชาชนของจังหวัดและเมือง และกำไรสูงสุดสำหรับนักลงทุนในโครงการบ้านพักอาศัยสังคมถูกควบคุมไว้ที่ 10 เปอร์เซ็นต์” ผู้มีสิทธิเลือกตั้งในฮานอยกล่าว

ประการที่สอง เกี่ยวกับมติที่ 610 ของกระทรวงก่อสร้างที่ออกเมื่อเดือนกรกฎาคม พ.ศ. 2565 ในมตินี้ กระทรวงก่อสร้างประกาศอัตราเงินทุนการลงทุนก่อสร้าง

ทั้งนี้ อัตราเงินลงทุนในการก่อสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์เชิงพาณิชย์สำหรับโครงการสูง 15-20 ชั้น อยู่ที่ 11,187,000 ดอง/ตร.ม. ทุนลงทุนก่อสร้างอาคารที่อยู่อาศัยประเภทห้องชุดสูง 15-20 ชั้น อยู่ที่ 8,525,000 ดอง/ตร.ม.

การก่อสร้างทั้ง 2 ประเภทใช้บทบัญญัติของมาตรฐานการออกแบบ TCVN 4451:2012 "ที่อยู่อาศัย - หลักการพื้นฐานของการออกแบบ" QCVN 04:2021/BXD เกี่ยวกับอาคารชุด QCVN06:2021/BXD เกี่ยวกับความปลอดภัยจากอัคคีภัยสำหรับบ้านและสิ่งก่อสร้าง แต่มีอัตราการลงทุนของอพาร์ตเมนต์เชิงพาณิชย์สูงกว่าการลงทุนในที่อยู่อาศัยทางสังคมในรูปแบบอพาร์ตเมนต์ถึงร้อยละ 31 นอกจากนี้ กำไรสูงสุดของผู้ลงทุนโครงการที่อยู่อาศัยทางสังคมยังถูกควบคุมไว้ที่ 10 เปอร์เซ็นต์

ผู้มีสิทธิลงคะแนนเสียงในฮานอยสงสัยว่าเหตุใดมตินี้จึงกำหนดอัตราเงินลงทุนในการสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์เป็น 2 อัตรา โดยที่อัตราเงินลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัยทางสังคมต่ำกว่าอัตราเงินลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ถึง 31 เปอร์เซ็นต์ ในขณะที่ผลกำไรสูงสุดจากการลงทุนในที่อยู่อาศัยทางสังคมระบุไว้ที่ 10 เปอร์เซ็นต์

ประการที่สาม พระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 ระบุว่าทุกปี คณะกรรมการประชาชนของจังหวัดและเมืองต้องจัดสรรงบประมาณสำหรับการเคลียร์พื้นที่ การก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐาน และการจัดประมูลการก่อสร้างที่อยู่อาศัยทางสังคม แต่ไม่สามารถเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินได้

อย่างไรก็ตามการที่รัฐบาลออกพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 49 พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 35 และคำสั่งฉบับที่ 610 ของกระทรวงก่อสร้าง มีจุดประสงค์เพื่อห้ามไม่ให้ธุรกิจต่างๆ ลงทุนในการก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคม

“นี่คือมาตรการสนับสนุนที่รัฐบาลได้ประชุมกันหลายครั้งเพื่อจัดทำแผนช่วยเหลือในการคงคลังอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ 22 แห่งหรือไม่” ผู้มีสิทธิเลือกตั้งในฮานอยถาม

ประการที่สี่ โดยอ้างอิงข้อมูลจากสมาพันธ์แรงงานทั่วไปของเวียดนาม ผู้มีสิทธิเลือกตั้งในฮานอยกล่าวว่าประเทศนี้มีแรงงานประมาณ 52 ล้านคน โดย 42% หรือ 21.84 ล้านคน ไม่มีที่อยู่อาศัย

ล่าสุดรัฐบาลได้เปิดตัวโครงการ “ลงทุนสร้างบ้านพักอาศัยสังคมอย่างน้อย 1 ล้านยูนิตในช่วงปี 2564-2573” ซึ่งผู้มีสิทธิเลือกตั้งในฮานอยกล่าวว่า คนงาน 20.84 ล้านคนไม่มีทางซื้อบ้านพักอาศัยสังคมได้

“โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ผู้มีสิทธิเลือกตั้งในฮานอยกล่าวว่า ภายใต้กฎระเบียบใหม่ที่กล่าวไว้ข้างต้น ที่ดินและเงินทุนสำหรับดำเนินโครงการจะมาจากที่ใด และการลงทุนในการก่อสร้างบ้านพักสังคมสำหรับคนงาน 20.84 ล้านคนซึ่งเป็นข้าราชการและพนักงานสาธารณะจะมีผลใช้บังคับเมื่อใด” ผู้มีสิทธิเลือกตั้งในฮานอยกล่าว

เพื่อตอบคำถามข้างต้น ผู้มีสิทธิออกเสียงของฮานอยได้ร้องขอให้คณะกรรมการประจำสภานิติบัญญัติแห่งชาติและคณะกรรมการร้องเรียนของสภานิติบัญญัติแห่งชาติร้องขอให้รัฐบาลและกระทรวงก่อสร้างรายงานต่อสภานิติบัญญัติแห่งชาติและแจ้งให้ผู้มีสิทธิออกเสียงทราบ

แหล่งที่มา