ตลาดอสังหาริมทรัพย์ดานัง: เติบโตแข็งแกร่งแต่ต้องรักษาสมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์

อุปทานอพาร์ทเมนท์ในดานังมีมากมาย ตั้งแต่ส่วนริมแม่น้ำระดับไฮเอนด์ คอมเพล็กซ์รีสอร์ทริมชายฝั่งไปจนถึงที่อยู่อาศัยทางสังคม ทำให้เกิดภาพการพัฒนาที่ครอบคลุม และเปิดความคาดหวังใหม่ๆ สำหรับเมืองชายฝั่งที่มีชีวิตชีวาแห่งนี้

Báo Đà Nẵng•03/10/2025

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าตลาดอพาร์ตเมนต์ ในดานัง กำลังเข้าสู่วัฏจักรการเติบโตใหม่ ภาพประกอบ: TRONG HUNG

โครงการต่างๆ ได้ถูกเริ่มต้นใหม่อีกครั้ง

ในปี 2567 กรมก่อสร้างของเมืองดานังจะประกาศโครงการที่สามารถขายที่อยู่อาศัยในอนาคตอย่างต่อเนื่อง ซึ่งจะขจัดอุปสรรคทางกฎหมายต่างๆ มากมาย และปลดล็อกอุปทานที่ "บีบอัด" ในระยะยาว

ตัวอย่างทั่วไป ได้แก่ โครงการอพาร์ทเมนต์สูงระฟ้าในเขตเมืองเชิงพาณิชย์และบริการ ด้านกีฬา New Town (Ngu Hanh Son) ที่มีอพาร์ทเมนต์มากกว่า 1,700 ยูนิต โครงการ Olalani Riverside Towers บนแม่น้ำฮันมีอพาร์ทเมนต์มากกว่า 1,400 ยูนิต พร้อมวิวแม่น้ำและทะเล ซึ่งสัญญาว่าจะเป็นไฮไลท์ทางสถาปัตยกรรมแห่งใหม่

ในใจกลางเมือง Bac Cuong Tower ที่มีอพาร์ทเมนต์มากกว่า 100 ยูนิต ตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริง; Peninsula Da Nang เปิดขายอีกครั้งในกลุ่มสินค้าหรูหรา; The Sang Residence ส่งมอบอพาร์ทเมนต์มากกว่า 400 ยูนิตภายในหนึ่งปี

นอกจากนี้ FPT City ยังได้เพิ่มอพาร์ตเมนต์และทาวน์เฮาส์อีกหลายร้อยแห่ง ส่วนเขตฮว่าซวนก็ได้ขยายโครงการวิลล่าริมแม่น้ำกามเล ภายในเวลาเพียงปีเดียว โครงการต่างๆ ตั้งแต่ระดับกลางไปจนถึงระดับไฮเอนด์ก็กลับมาพร้อมๆ กัน นับเป็นสัญญาณของวัฏจักรการพัฒนาครั้งใหม่

นอกจากโครงการขนาดกลางแล้ว โครงการซูเปอร์แลนด์ลางวันยังถือเป็น "แรงกระตุ้น" ให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ด้วยพื้นที่กว่า 500 เฮกตาร์ และเงินลงทุนเกือบ 44,000 พันล้านดอง โครงการนี้จะก่อตัวเป็น "เมืองซ้อนเมือง" ซึ่งประกอบด้วยวิลล่า อพาร์ตเมนต์ รีสอร์ท ศูนย์การค้า และบริการด้านความบันเทิง

หลังจากได้รับการยืนยันว่ามีสิทธิ์ระดมทุนเกือบ 17,000 พันล้านดองเพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยนี้ หล่างวันให้คำมั่นไม่เพียงแต่จะสร้างแรงผลักดันให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่ยังจะสร้างงานหลายหมื่นตำแหน่ง ส่งเสริมการค้าและการท่องเที่ยวอีกด้วย โครงการนี้ยังเป็นโครงการสำคัญในยุทธศาสตร์การพัฒนาภาคตะวันตกเฉียงเหนือ ซึ่งเชื่อมโยงกับท่าเรือเหลียนเจียวและทางหลวงระหว่างภูมิภาค

นายโฮ วัน ดุย นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์จากฮานอย ให้ความเห็นว่า เมื่อโครงการลางวันเริ่มดำเนินการ อุปทานด้านที่อยู่อาศัยและบริการในดานังจะดีขึ้น ขณะเดียวกันก็ยกระดับตำแหน่งของเมืองบนแผนที่เมืองตากอากาศระดับนานาชาติด้วย

ดานังไม่เพียงแต่เน้นการพัฒนาอพาร์ตเมนต์เชิงพาณิชย์เท่านั้น แต่ยังมุ่งเน้นการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมอีกด้วย ตามโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยปี 2564-2573 ดานังได้วางแผนพื้นที่ไว้ 69 แห่ง ซึ่ง 15 แห่งกำลังอยู่ในระหว่างการดำเนินการ โครงการต่างๆ มากมาย เช่น โครงการอันจุง 2, อพาร์ตเมนต์สำหรับคนงานในเขตอุตสาหกรรมฮว่าคานห์ หรือพื้นที่ในกามเลและงูหั่ญเซิน กำลังเร่งพัฒนาโครงการ โดยเพิ่มอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัดสำหรับประชาชนหลายพันแห่ง

การพัฒนาแบบพร้อมกันของธุรกิจพาณิชย์ระดับไฮเอนด์และที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมมีส่วนช่วยสร้างความหลากหลายในตลาดและพัฒนาสายผลิตภัณฑ์ ปัจจุบันราคาสินค้าหลักมีเสถียรภาพ ขณะที่ราคาสินค้ารองเพิ่มขึ้นเล็กน้อย ประมาณ 4% เมื่อเทียบกับปลายปี 2567 แสดงให้เห็นถึงแนวโน้มการฟื้นตัวอย่างยั่งยืน ไม่ใช่ "ไข้เสมือนจริง" อีกต่อไป

สู่การพัฒนาที่กลมกลืนและยั่งยืน

นางสาวดวง ถุ่ย สุง ผู้อำนวยการบริหารฝ่ายวิจัยของ CBRE Vietnam (หน่วยงานที่เชี่ยวชาญด้านการวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนาม) เปิดเผยว่า ก่อนหน้านี้อสังหาริมทรัพย์ในดานังส่วนใหญ่เป็นบ้านที่ติดกับที่ดิน

ในช่วงสองปีที่ผ่านมา แนวโน้มดังกล่าวได้เปลี่ยนแปลงไป เนื่องจากอพาร์ตเมนต์มีการพัฒนาอย่างแข็งแกร่งและได้รับการตอบรับที่ดีจากตลาด ราคาอพาร์ตเมนต์หลักเพิ่มขึ้น 27% ภายในเวลาเพียงปีเดียว โครงการที่เปิดขายตั้งแต่ปี 2567 จนถึงปัจจุบันมีราคาอยู่ที่ 65 ล้านดอง/ ^ตร.ม. ขณะที่หลายโครงการริมแม่น้ำฮันมีราคาสูงถึง 130-200 ล้านดอง/ตร.ม. ในช่วง 7 เดือนแรกของปี 2568 อุปทานเพิ่มขึ้น 43% (มากกว่า 2,000 ยูนิต) และปริมาณการซื้อขายเพิ่มขึ้น 57%

การมีบริษัทขนาดใหญ่ เช่น Sun Group, Vingroup, Masterise Homes… ไม่เพียงแต่ช่วยปรับปรุงคุณภาพผลิตภัณฑ์เท่านั้น แต่ยังสร้างเขตเมืองที่ทันสมัยที่มีระบบนิเวศทางการค้า การศึกษา การแพทย์ และความบันเทิงที่สอดประสานกันอีกด้วย

นายโว่ ฮ่อง ถัง รองกรรมการผู้จัดการใหญ่กลุ่ม DKRA กล่าวว่า ตลาดอพาร์ตเมนต์ในเมืองดานังไม่สอดคล้องกับกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์และหรูหรา ซึ่งคิดเป็น 78% ของอุปทานทั้งหมด ขณะที่ผลิตภัณฑ์ระดับกลาง ซึ่งตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงของผู้อยู่อาศัยในท้องถิ่น มีอยู่อย่างจำกัด

ผู้ซื้อจากฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ครองตลาด โดยเน้นซื้ออพาร์ตเมนต์ระดับ Class A และระดับหรูเพื่อการลงทุน ในทางกลับกัน ชาวดานังส่วนใหญ่มองหาอพาร์ตเมนต์ระดับกลางเพื่ออยู่อาศัย แต่พบว่าเข้าถึงได้ยากเนื่องจากราคาสูงเกินกว่ากำลังทรัพย์ของพวกเขา

ปัจจุบันโครงการส่วนกลางหลายโครงการมีราคาขายอยู่ที่ 80-100 ล้านดองต่อตารางเมตร ขณะที่โครงการริมแม่น้ำฮันที่พัฒนาโดยแบรนด์ใหญ่มีราคาขายสูงถึง 150-170 ล้านดองต่อ ^{ตารางเมตร} คุณทังกล่าวว่าราคานี้ "สูงเกินเพดาน" เมื่อเทียบกับความต้องการที่อยู่อาศัยจริง

แม้ราคาจะสูง แต่สภาพคล่องในตลาดยังคงเป็นบวก ในช่วง 7 เดือนแรกของปี 2568 การบริโภคเพิ่มขึ้นมากกว่า 50% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน อย่างไรก็ตาม เพื่อการพัฒนาที่ยั่งยืน ตลาดต้องการโครงการระดับกลางที่มีราคาจับต้องได้มากขึ้น มิฉะนั้น ความเสี่ยงจากภาวะส่วนเกินภายในประเทศเมื่ออุปทานสินค้าฟุ่มเฟือยเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว แต่อุปสงค์ที่แท้จริงไม่สามารถตามทันได้นั้นเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้

คุณทังกล่าวว่า ต้นทุนที่ดิน วัสดุ และเงินทุนที่สูงทำให้ราคาที่ดินลดลงได้ยาก ช่องว่างระหว่างความสามารถในการจ่ายและราคาขายของประชาชนจะยิ่งกว้างขึ้นเรื่อยๆ ในระยะสั้น ความต้องการจากนักลงทุนจากต่างจังหวัดจะยังคงมีสภาพคล่อง แต่ในระยะกลางและระยะยาว แรงกดดันด้านการแข่งขันจะรุนแรงขึ้น ทำให้หลายโครงการต้องใช้ส่วนลดและสิ่งจูงใจ

นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ระบุว่า ตลาดอพาร์ตเมนต์ในดานังกำลังเติบโตอย่างแข็งแกร่ง สะท้อนให้เห็นถึงเสน่ห์ของเมืองชายฝั่งที่มีชีวิตชีวาแห่งนี้ อย่างไรก็ตาม หากขาดแคลนสินค้าที่เหมาะสมสำหรับคนในท้องถิ่น ความไม่สมดุลจะยิ่งเด่นชัดมากขึ้นเรื่อยๆ

เพื่อให้เกิดการพัฒนาอย่างยั่งยืน รัฐบาลจำเป็นต้องเข้าแทรกแซงในการควบคุมโครงสร้างผลิตภัณฑ์ ส่งเสริมกลุ่มตลาดระดับกลางและระดับราคาจับต้องได้ และติดตามความคืบหน้าและคุณภาพของโครงการอย่างใกล้ชิด การสร้างสมดุลระหว่างผลประโยชน์ของนักลงทุนและความต้องการที่อยู่อาศัยจริงเท่านั้นที่จะทำให้ดานังสามารถรักษาโมเมนตัมการเติบโตที่มั่นคง และมุ่งสู่การเป็นศูนย์กลางเมือง บริการ และรีสอร์ทชั้นนำในภูมิภาค

ที่มา: https://baodanang.vn/thi-truong-bat-dong-san-da-nang-tang-truong-manh-nhung-can-can-doi-cung-cau-3305311.html