ตลาดอสังหาฯ มีแนวโน้ม “ระเบิด”

ผู้เชี่ยวชาญเตือนว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มที่จะ "ระเบิด" เมื่อเปลี่ยนจาก "อุปทานน้อยเกินไป" ไปเป็น "อุปทานมากเกินไป"

ในการประชุม "การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในยุคใหม่: แนวคิดใหม่ - โอกาสใหม่" ซึ่งจัดขึ้นในช่วงบ่ายของวันที่ 3 กรกฎาคม นายเหงียน จุง วู ประธานกรรมการบริหารของกลุ่มบริษัทเซน กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับความเสี่ยงจากอุปทานล้นตลาด เนื่องจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่างเร่งพัฒนาโครงการขนาดใหญ่

" ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มที่จะ 'เฟื่องฟู' การเฟื่องฟูนี้จะเกิดขึ้นในแง่มุมที่แตกต่างออกไป ไม่ใช่ในด้านราคา เพราะราคาสูงจะทำให้ผู้คนซื้อบ้านได้ยาก แต่จะเกิดขึ้นในด้านอุปทาน " นายวูเน้นย้ำ

ผู้เชี่ยวชาญเตือนถึงความเสี่ยงจากอุปทานที่อยู่อาศัยล้นตลาด (ภาพประกอบ: มินห์ ดึ๊ก)

คุณวูยกตัวอย่างว่า ในอดีต การขาดแคลนอุปทานทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงขึ้น เช่น โครงการอพาร์ตเมนต์ 88 หลังฮา ราคาเพิ่มขึ้นจาก 40 ล้านดง/ตร.ม. เป็น 100 ล้านดง/ตร.ม. เพิ่มขึ้นถึง 2.5 เท่า อย่างไรก็ตาม ในอนาคตอันใกล้ ตลาดจะเปลี่ยนจากภาวะขาดแคลนอุปทานไปสู่ภาวะอุปทานล้นตลาด เราจะอยู่ในช่วง "อุปทานล้นตลาด" ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยอุปทานจะเพิ่มขึ้นอย่างมาก

ก่อนหน้านี้ โครงการที่มีขนาดตั้งแต่หลายร้อยถึงหนึ่งพันเฮกตาร์ถือเป็น "โครงการขนาดใหญ่" แต่ปัจจุบัน ตลาดกำลังเห็นเมืองขนาดใหญ่จำนวนมากที่มีขนาดหลายพันเฮกตาร์ หรือแม้แต่ 10,000 เฮกตาร์ "ซึ่งสร้างสนามแข่งขันที่แตกต่างไปโดยสิ้นเชิง โดยมีนักลงทุนรายใหญ่เป็นผู้นำ"

ประธานกลุ่มบริษัทเซนเตือนว่า อุปทานล้นตลาดประกอบกับราคาสูง อาจนำไปสู่ภาวะขาดสภาพคล่อง เนื่องจากราคาสูงเกินกว่ากำลังซื้อของประชากรส่วนใหญ่ ทำให้คนหนุ่มสาวหาที่อยู่อาศัยได้ยากขึ้นเรื่อยๆ

นายวูกล่าวว่า " บทเรียนจากพื้นที่เมืองร้างหลายแห่งในประเทศจีนและแม้แต่ในประเทศแสดงให้เห็นว่า โครงการที่สร้างบ้านจำนวนมากแต่ไม่สามารถดึงดูดผู้อยู่อาศัยได้นั้น ก่อให้เกิดความเสี่ยงต่อตลาด "

นายหวูยังกล่าวอีกว่า ในอีก 5-10 ปีข้างหน้า กลยุทธ์การลงทุนและธุรกิจขององค์กรต่างๆ จะเปลี่ยนแปลงไปอย่างสิ้นเชิงเมื่อเทียบกับช่วงที่ผ่านมา ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ตลาดประสบปัญหาการขาดแคลนอุปทานอย่างรุนแรง แต่จากนี้ไป ตลาดจะเข้าสู่ช่วงที่อุปทานเฟื่องฟู ซึ่งเป็นการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญมาก

ดร.เลอ ซวน เหงีย เห็นด้วยกับมุมมองนี้และเตือนว่า ในปี 2016 ความพยายามในการแก้ไขปัญหาอุปทานที่อยู่อาศัยล้นตลาดกลับสร้างความขัดแย้งโดยไม่ตั้งใจ นั่นคือ การขาดแคลนโครงการที่อยู่อาศัยในเวลาต่อมา ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงขึ้นในช่วงที่ผ่านมา

อย่างไรก็ตาม ตรงกันข้ามกับภาวะขาดแคลนอุปทานในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา นายเหงียเชื่อว่าในไม่ช้าตลาดจะประสบกับภาวะอุปทานล้นตลาด

นอกจากความเสี่ยงจากอุปทานล้นตลาดแล้ว นายเหงียน วัน ดินห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์แห่งเวียดนาม (VARS) ยังชี้ให้เห็นถึงปัญหาสำคัญอีกประการหนึ่ง คือ ราคาที่ดินในหลายพื้นที่ถูกปั่นราคาให้สูงเกินจริง ในหลายพื้นที่ ราคาที่ดินในรายการราคาอย่างเป็นทางการนั้นถูกปรับแก้มาจากธุรกรรมที่มีฟองสบู่ขนาดใหญ่ ซึ่งเป็นอันตรายอย่างยิ่ง เพราะจะลดความน่าดึงดูดใจในการลงทุนและทำให้ผู้ที่มีความต้องการที่ดินอย่างแท้จริงเข้าถึงที่ดินได้ยาก

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะวิสาหกิจขนาดเล็กและขนาดกลาง ยังคงมีศักยภาพภายในที่อ่อนแอ หลายแห่งเปิดเผยปัญหามากมาย และบางแห่งถึงกับล้มเหลวเมื่อเกิดเหตุการณ์ไม่คาดฝัน ในขณะเดียวกัน ธุรกิจเหล่านั้นที่สามารถเอาชนะช่วงเวลาที่ยากลำบากที่ผ่านมาได้ ก็ทำได้ด้วยการเตรียมทรัพยากรและการวางแผนเชิงกลยุทธ์มาเป็นอย่างดีเป็นเวลาหลายปี

นายดิงห์กล่าวเสริมว่า " การก่อตัวของเมืองขนาดใหญ่ที่ครอบคลุมพื้นที่หลายหมื่นเฮกตาร์นั้นไม่สามารถพึ่งพาธุรกิจขนาดเล็กเพียงอย่างเดียวได้ เราต้องการองค์กรขนาดใหญ่เป็นผู้นำ ในขณะที่วิสาหกิจขนาดเล็กและขนาดกลางต้องทำงานควบคู่กันไปเพื่อสร้างความแข็งแกร่งภายในอย่างค่อยเป็นค่อยไป "

อีกปัญหาหนึ่งคือคุณภาพของตลาดทุนที่จำกัด เมื่อเกิดวิกฤต สินเชื่อจะติดขัด และธุรกิจที่ขาดช่องทางการระดมทุนระยะยาวจะประสบกับวิกฤตสภาพคล่องและประสบกับการตกต่ำอย่างรวดเร็ว

เพื่อหลีกเลี่ยงการเกิดซ้ำของวัฏจักร "ฟองสบู่แตก" ผู้เชี่ยวชาญแนะนำให้เสริมสร้างการควบคุมที่โปร่งใส โดยเฉพาะอย่างยิ่งการกำหนดให้การทำธุรกรรมต้องดำเนินการผ่านตลาดหลักทรัพย์ เพื่อลดการเก็งกำไรและการปั่นราคาให้น้อยที่สุด

นายดิงห์เน้นย้ำว่า " การควบคุมที่ดีเป็นสิ่งจำเป็น แต่ก็ต้องสร้างเงื่อนไขที่เหมาะสมด้วย หากเราทำสิ่งต่างๆ อย่างไม่เต็มที่ ตลาดก็จะยังคงไม่โปร่งใสและถูกบิดเบือนได้ง่าย "

ที่มา: https://baolangson.vn/thi-truong-bat-dong-san-nhieu-kha-nang-se-bung-no-5052213.html