ตลาดอสังหาฯ มีแนวโน้ม “ระเบิด”

ผู้เชี่ยวชาญเตือนว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มที่จะ "ระเบิด" เนื่องจากเปลี่ยนจาก "อุปทานน้อยเกินไป" ไปเป็น "อุปทานมากเกินไป"

ในงานเสวนา "การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในยุคใหม่: แนวคิดใหม่ - โอกาสใหม่" ซึ่งจัดขึ้นในช่วงบ่ายของวันที่ 3 กรกฎาคม คุณเหงียน จุง วู ประธานกรรมการบริษัท Cen Group กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับความเสี่ยงจากอุปทานล้นตลาด เนื่องจากนักลงทุนต่างพากันแห่กันพัฒนาโครงการขนาดใหญ่

“ ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มที่จะ “ระเบิด” การระเบิดของตลาดจะเกิดขึ้นในอีกแง่มุมหนึ่ง ไม่ใช่ที่ราคา เพราะราคาที่สูงจะทำให้ผู้คนซื้อบ้านได้ยาก แต่เป็นการระเบิดของอุปทาน ” คุณวูกล่าวเน้นย้ำ

ผู้เชี่ยวชาญเตือนเสี่ยงที่อยู่อาศัยล้นตลาด (ภาพประกอบ: มินห์ ดึ๊ก)

คุณหวู ระบุว่า ในอดีตอุปทานที่ขาดแคลนเป็นปัจจัยผลักดันให้ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้น ยกตัวอย่างเช่น โครงการอพาร์ตเมนต์ 88 ลังห่า ราคาเพิ่มขึ้นจาก 40 ล้านดอง/ตร.ม. เป็น 100 ล้านดอง/ตร.ม. หรือ 2.5 เท่า แต่ในอนาคตอันใกล้ ตลาดจะเปลี่ยนจากภาวะขาดแคลนอุปทานเป็นภาวะอุปทานล้นตลาด เราจะอยู่ในยุคที่อุปทานอสังหาริมทรัพย์ล้นตลาด อุปทานจะเพิ่มขึ้นอย่างมหาศาล

ก่อนหน้านี้ โครงการที่มีขนาดตั้งแต่หลายร้อยถึงหลายพันเฮกตาร์ถูกมองว่าเป็นโครงการขนาดใหญ่ แต่ปัจจุบัน ตลาดได้เห็นมหานครขนาดใหญ่เกิดขึ้นมากมาย ครอบคลุมพื้นที่หลายพันเฮกตาร์ หรือแม้แต่ 10,000 เฮกตาร์ ซึ่ง “สร้างเกมที่แตกต่างอย่างสิ้นเชิงภายใต้การนำของนักลงทุนรายใหญ่”

ประธานกลุ่มบริษัทเซ็นเตือนว่า สถานการณ์อุปทานล้นตลาดแต่ราคาสูงอาจนำไปสู่การสูญเสียสภาพคล่อง เพราะเกินเกณฑ์การชำระเงินของคนส่วนใหญ่ ทำให้คนรุ่นใหม่หาที่อยู่อาศัยได้ยากขึ้น

“ บทเรียนจากพื้นที่เมืองร้างหลายแห่งในจีนและแม้แต่ในประเทศ แสดงให้เห็นว่ามีการสร้างโครงการต่างๆ มากมาย แต่ไม่สามารถดึงดูดผู้อยู่อาศัยได้ ทำให้เกิดความเสี่ยงต่อตลาด ” นายหวูกล่าว

คุณหวู่กล่าวเพิ่มเติมว่า ในอีก 5-10 ปีข้างหน้า กลยุทธ์การลงทุนทางธุรกิจของผู้ประกอบการจะเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิงเมื่อเทียบกับช่วงที่ผ่านมา ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ตลาดมีภาวะขาดแคลนอุปทานอย่างรุนแรง แต่นับจากนี้ ตลาดจะเข้าสู่ช่วงที่อุปทานล้นตลาด ซึ่งเป็นการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่

ดร. เล ซวน เงีย ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน ได้เตือนว่า ในปี 2559 ความพยายามที่จะแก้ปัญหาอุปทานที่อยู่อาศัยส่วนเกินกลับสร้างปัญหาการขาดแคลนโครงการโดยไม่ได้ตั้งใจ ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงขึ้นในช่วงที่ผ่านมา

อย่างไรก็ตาม ตรงกันข้ามกับการขาดแคลนอุปทานในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ในบริบทปัจจุบัน คุณ Nghia เชื่อว่าในไม่ช้าตลาดจะมี "อุปทานเกิน"

นอกจากความเสี่ยงจากภาวะอุปทานล้นตลาดแล้ว คุณเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ยังได้ชี้ให้เห็นถึงปัญหาสำคัญในปัจจุบัน นั่นคือ ราคาที่ดินในหลายพื้นที่ถูก "พองตัว" สูงเกินไปเมื่อเทียบกับความเป็นจริง ในหลายพื้นที่ ราคาที่ดินในรายการราคาถูกนำมาพิจารณาอย่างมีเหตุผลจากการทำธุรกรรมที่มีภาวะฟองสบู่ขนาดใหญ่ ซึ่งถือเป็นอันตรายอย่างยิ่ง เพราะลดความน่าดึงดูดใจในการลงทุนและทำให้ผู้ที่ต้องการเข้าถึงได้ยาก

ความแข็งแกร่งภายในของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงอ่อนแอ โดยเฉพาะอย่างยิ่งธุรกิจขนาดกลางและขนาดย่อม หลายหน่วยงานประสบปัญหามากมาย แม้กระทั่งล้มละลายเมื่อเกิดเหตุการณ์ขึ้น ขณะเดียวกัน ธุรกิจที่สามารถผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้มาได้ ก็ต้องขอบคุณทรัพยากรและกลยุทธ์ที่เตรียมพร้อมมาเป็นเวลาหลายปี

“ การก่อตั้งมหานครขนาดหลายหมื่นเฮกตาร์ไม่สามารถพึ่งพาธุรกิจขนาดเล็กเพียงอย่างเดียวได้ เราต้องการธุรกิจขนาดใหญ่เป็นผู้นำ และธุรกิจขนาดกลางและขนาดย่อมต้องร่วมเดินไปกับเราเพื่อสร้างความแข็งแกร่งภายในอย่างค่อยเป็นค่อยไป ” นายดิงห์กล่าวเสริม

ปัญหาอีกประการหนึ่งคือคุณภาพของตลาดทุนที่จำกัด เมื่อเกิดวิกฤตการณ์ สินเชื่อมีปริมาณมาก และธุรกิจขาดช่องทางการระดมทุนระยะยาว จึงเกิดวิกฤตสภาพคล่องและมูลค่าลดลงอย่างรวดเร็ว

เพื่อหลีกเลี่ยงการทำซ้ำแบบ "ฟองสบู่แตก" ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าจำเป็นต้องเพิ่มการควบคุมความโปร่งใส โดยเฉพาะอย่างยิ่งการกำหนดให้การทำธุรกรรมผ่านการแลกเปลี่ยนลดการเก็งกำไรและภาวะเงินเฟ้อของราคาให้น้อยที่สุด

“ การควบคุมที่ดีแต่ยังต้องสร้างเงื่อนไข หากทำอย่างไม่เต็มใจ ตลาดก็จะขาดความโปร่งใสและถูกควบคุมได้ง่าย ” คุณดิญห์เน้นย้ำ

ที่มา: https://baolangson.vn/thi-truong-bat-dong-san-nhieu-kha-nang-se-bung-no-5052213.html