ตลาดอสังหาฯ “ร้อนแรง” ระยะสั้น

กระทรวงก่อสร้างประเมินว่าตั้งแต่ต้นปี การซื้อขายที่ดินและราคาที่ดินในพื้นที่ต่างๆ มีความผันผวนอย่างมากเมื่อเทียบกับไตรมาสสุดท้ายของปี 2567 สาเหตุหลักมาจากข้อมูลเกี่ยวกับการรวมจังหวัดและเมือง ในจังหวัดและเมืองที่เลือกเป็นที่ตั้งของหน่วยงานบริหารใหม่ ระดับราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้น และจำนวนการซื้อขายก็มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเช่นกัน

โครงการบ้านจัดสรรดงออย ในเขตนิงหมี่ เมืองฮวาหลู จะเปิดประมูลในเดือนมีนาคม พ.ศ. 2568

อย่างไรก็ตาม การเติบโตของราคาและปริมาณการซื้อขายในพื้นที่ดังกล่าวเป็นการเก็งกำไรและก่อให้เกิดความเสี่ยงอย่างมากต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ หน่วยงานในหลายพื้นที่ได้ออกคำเตือนเกี่ยวกับสถานการณ์นี้และกำลังเสริมสร้างการควบคุมและการจัดการตลาดให้เข้มงวดขึ้น

จากสถิติในรายงานสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไตรมาสแรกของปี 2568 ของ กระทรวงการก่อสร้าง ที่เพิ่งเผยแพร่เมื่อเร็วๆ นี้ พบว่าทั่วประเทศมีการทำธุรกรรมซื้อขายที่ดินสำเร็จ 101,049 แปลง เพิ่มขึ้น 16.4% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และเพิ่มขึ้น 3% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว ในขณะเดียวกัน การทำธุรกรรมซื้อขายอพาร์ตเมนต์และบ้านเดี่ยวสำเร็จมีเพียง 33,500 ยูนิตเท่านั้น

เมื่อเปรียบเทียบสองส่วนนี้ จะเห็นได้ว่าปริมาณการซื้อขายที่ดินเปล่าในไตรมาสที่ผ่านมามีมากกว่าสามเท่าของปริมาณการซื้อขายบ้านแบบดั้งเดิมทั้งหมด นี่เป็น "ความแตกต่าง" ที่หาได้ยาก ซึ่งบ่งชี้ถึงการไหลเวียนของเงินทุนที่แข็งแกร่งเข้าสู่ตลาดที่ดินเปล่า

นอกจากปริมาณการซื้อขายที่สูงแล้ว ราคาที่ดินยังปรับตัวสูงขึ้นอย่างมากด้วย ตัวอย่างเช่น ใน จังหวัดบักเกียง ราคาที่ดินในบางพื้นที่ของเมืองบักเกียงเพิ่มขึ้นกว่า 20% เมื่อเทียบกับสิ้นปี 2024 ในทำนองเดียวกัน ในจังหวัดฟู้โถ ในบางพื้นที่อยู่อาศัย แม้กระทั่งพื้นที่รกร้างในอำเภอวันฟู อำเภอจุงหว่อง อำเภอโถซอน อำเภอแทงห์เมี่ยว และอำเภอเจียกัม ราคาเสนอขายก็เพิ่มขึ้น 20-30% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว หรือในจังหวัดไฮฟอง ราคาที่ดินในอำเภอเกียนทุย อำเภออันดง และอำเภอทุยเหงียน ก็ปรับตัวสูงขึ้น 15-20% เมื่อเทียบกับสิ้นปี 2024

ในภาคใต้ จังหวัดดง ไน ยังคงเป็นศูนย์กลางของ "ภาวะคลั่งที่ดิน" อย่างต่อเนื่อง ในช่วงสามเดือนแรกของปี ราคาที่ดินในบางพื้นที่ของลองโถ ฟู่ดง และฟู่คานห์ เพิ่มขึ้น 20-30% และบางแห่งเพิ่มขึ้นกว่า 40% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว

ผู้เชี่ยวชาญเชื่อว่าการควบรวมหน่วยงานบริหารระดับจังหวัดมีผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในระดับหนึ่ง โดยทำให้ราคาในบางพื้นที่พุ่งสูงขึ้น อย่างไรก็ตาม สถานการณ์นี้จะเกิดขึ้นเพียงชั่วคราวเท่านั้น

เกี่ยวกับปรากฏการณ์นี้ ดร. ตรัน ซวน ลวง รองผู้อำนวยการสถาบันวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ให้ความเห็นว่า เมื่อใดก็ตามที่มีข้อมูลเกี่ยวกับการควบรวมหน่วยงานบริหารระดับจังหวัดปรากฏขึ้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ที่เกี่ยวข้องจะแสดงสัญญาณของการผันผวนอย่างรุนแรง โดยกลุ่มเก็งกำไรบางกลุ่มฉวยโอกาสจากความคาดหวังของประชาชนและนักลงทุนเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงด้านการวางผังเมืองและโครงสร้างพื้นฐาน เข้ามาในตลาดอย่างรวดเร็วด้วยแผนการแสวงหาผลกำไรต่างๆ

นายลวงวิเคราะห์ว่า "กลไกการปั่นราคาโดยทั่วไปเริ่มต้นด้วยการปล่อยข่าวลือเกี่ยวกับการวางผังเมืองหรือที่ตั้งของศูนย์ราชการแห่งใหม่ เพื่อกระตุ้นความต้องการซื้อ จากนั้นกลุ่มเหล่านี้อาจทำการซื้อขายโดยใช้ข้อมูลภายในเพื่อสร้าง 'กระแสความนิยม' ปลอม ทำให้ราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้นในระยะเวลาอันสั้นและสูงเกินมูลค่าที่แท้จริง"

ผู้เชี่ยวชาญท่านนี้แนะนำว่า เพื่อหลีกเลี่ยงการตกหลุมพรางของฟองสบู่เก็งกำไร ลูกค้าจำเป็นต้องแยกแยะความแตกต่างระหว่างตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าที่แท้จริงกับตลาดเก็งกำไร ตลาดที่มีสุขภาพดีอย่างแท้จริงต้องตั้งอยู่บนกำลังซื้อที่แท้จริงของประชาชน ควบคู่ไปกับการวางแผนที่โปร่งใสและข้อมูลทางกฎหมายที่จัดทำโดยหน่วยงานภาครัฐ ในทางกลับกัน อสังหาริมทรัพย์ในตลาดที่แท้จริงต้องมีศักยภาพในการสร้างกระแสเงินสดผ่านกิจกรรมการให้เช่าหรือธุรกิจ และได้รับการสนับสนุนจากโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งและสิ่งอำนวยความสะดวกที่ชัดเจนหรือกำลังพัฒนา

การรวมเขตการปกครองระดับจังหวัดไม่เพียงแต่ได้รับผลกระทบ แต่ยังสร้างแรงผลักดันให้กับอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรมอีกด้วย ผู้เชี่ยวชาญคาดการณ์ว่ามันจะช่วย "กระตุ้น" ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรมของเวียดนามในช่วงการเปลี่ยนแปลงเชิงกลยุทธ์นี้ และเป็นการเอื้อประโยชน์ต่อการก่อตั้งเขตอุตสาหกรรมและเมืองขนาดใหญ่ที่ดึงดูดนักลงทุนต่างชาติได้มากขึ้น

นายโทมัส รูนีย์ รองผู้อำนวยการฝ่ายที่ปรึกษาอุตสาหกรรมของซาวิลส์ ฮานอย กล่าวว่า การรวมหน่วยงานบริหารไม่ใช่เพียงแค่การเปลี่ยนแปลงขอบเขตทางภูมิศาสตร์ แต่ยังมุ่งเป้าไปที่การปรับปรุงกลไกการบริหาร ลดความซ้ำซ้อนในการวางแผน และเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันระหว่างท้องถิ่น หากดำเนินการอย่างถูกต้อง จะเป็นการปูทางไปสู่การก่อตัวของระบบนิเวศเมืองและอุตสาหกรรมแบบบูรณาการ ทำให้ดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศที่เลือกเป้าหมายการลงทุนอย่างพิถีพิถันมากขึ้น

ด้วยเหตุนี้ จังหวัดต่างๆ จึงสามารถวางแผนจัดตั้งเขตอุตสาหกรรมใหม่ๆ ที่มีพื้นที่ขนาดใหญ่ขึ้น เพื่อเพิ่มทางเลือกให้กับธุรกิจต่างๆ เมื่อมีพื้นที่ดินเพิ่มขึ้น ธุรกิจทั้งในประเทศและต่างประเทศจะสามารถหาทำเลที่เหมาะสมในการเปิดโรงงานได้ง่ายขึ้น และหลีกเลี่ยงปัญหาการขาดแคลนที่ดินอุตสาหกรรมในพื้นที่ที่มีความต้องการสูง

นอกจากนี้ หลังจากการควบรวมกิจการ จังหวัดที่มีพื้นที่ขนาดใหญ่กว่าจะมีเงื่อนไขในการกำหนดเขตพื้นที่ของตนได้ชัดเจนยิ่งขึ้น ซึ่งจะนำไปสู่การพัฒนาเขตอุตสาหกรรมเฉพาะทางหรือกลุ่มอุตสาหกรรม เช่น เขตอุตสาหกรรมสนับสนุน หรือเขตอุตสาหกรรมสนับสนุนเฉพาะทางที่จัดหาชิ้นส่วนและส่วนประกอบสำหรับอุตสาหกรรมการผลิตขนาดใหญ่ หรืออุตสาหกรรมเฉพาะด้าน เช่น อุตสาหกรรมยานยนต์หรือเซมิคอนดักเตอร์

โทมัสวิเคราะห์ว่า "พื้นที่ต่างๆ ที่เป็นจุดเด่นในการดึงดูดการลงทุนอยู่แล้ว เมื่อรวมเข้าด้วยกันและประสานงานด้านการวางแผนอย่างใกล้ชิดยิ่งขึ้น จะส่งเสริมซึ่งกันและกันในแง่ของโครงสร้างพื้นฐาน แรงงาน และทิศทางการพัฒนา ขนาดที่ใหญ่ขึ้นจะช่วยให้พื้นที่ต่างๆ บรรลุมาตรฐานที่สูงขึ้นในด้านโครงสร้างพื้นฐานและการจัดการ ซึ่งจะช่วยเสริมสร้างตำแหน่งของพวกเขาในห่วงโซ่คุณค่าระดับโลก"

อย่างไรก็ตาม จะมีอุปสรรคในระยะสั้นก่อนที่จะเห็นผลประโยชน์ในระยะยาว เนื่องจากการปรับขอบเขตการปกครองจะส่งผลกระทบต่อหลายปัจจัยอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ตั้งแต่การวางแผนการใช้ที่ดินและการออกใบอนุญาตการลงทุน ไปจนถึงขั้นตอนทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับสิ่งแวดล้อมและการก่อสร้าง

ดังนั้น ตามที่โทมัส รูนีย์กล่าวไว้ ในระยะสั้น ธุรกิจอาจเผชิญกับความยากลำบากเนื่องจากการเปลี่ยนแปลงด้านการจัดการและนโยบายที่ยังไม่สอดคล้องกันระหว่างพื้นที่ที่ควบรวมกัน อย่างไรก็ตาม ในระยะยาว นี่เป็นโอกาสที่ดีในการสร้างกรอบกฎหมายที่โปร่งใสและมีประสิทธิภาพมากขึ้น การประสานงานและการกำหนดมาตรฐานของขั้นตอนในพื้นที่บริหารใหม่จะช่วยประหยัดเวลาและเพิ่มความเชื่อมั่นของนักลงทุน

สำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม ซึ่งความมั่นคงและความชัดเจนในการวางแผนมีความสำคัญอย่างยิ่ง การรวมขั้นตอนและนโยบายต่างๆ เข้าด้วยกันจะปูทางไปสู่การพัฒนานิคมอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ โดยบูรณาการโครงสร้างพื้นฐานด้านโลจิสติกส์ เมืองบริวาร และการเชื่อมต่อการขนส่งระหว่างภูมิภาค

หากการควบรวมกิจการดำเนินการควบคู่ไปกับการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐาน โดยเฉพาะอย่างยิ่งถนนวงแหวน ท่าเรือ สนามบิน และโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัล นิคมอุตสาหกรรมจะไม่ถูกจำกัดด้วยขอบเขตทางปกครองอีกต่อไป ธุรกิจต่างๆ จะสามารถเข้าถึงแรงงานจากหลายพื้นที่ได้มากขึ้น ด้วยต้นทุนการดำเนินงานที่เหมาะสมยิ่งขึ้น

การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานระหว่างภูมิภาคยังเป็นแรงผลักดันให้เกิดแนวโน้มการเปลี่ยนแปลงจากตลาดอุตสาหกรรมแบบดั้งเดิม ซึ่งอุปทานมีจำกัดและต้นทุนการลงทุนสูงขึ้น พื้นที่ใหม่ๆ ที่มีที่ดินกว้างขวาง ราคาไม่แพง และโครงสร้างพื้นฐานที่ได้รับการปรับปรุง จะมีโอกาสเติบโตเป็นศูนย์กลางอุตสาหกรรมแห่งใหม่

เอ็นบีโอ

ที่มา: https://baoninhbinh.org.vn/thi-truong-bat-dong-san-nong-trong-ngan-han-856556.htm