ตลาดอสังหาฯ “ร้อนแรง” ระยะสั้น

พื้นที่พักอาศัยด่งโอย เขตนิญหมี เมืองฮวาลือ จะเปิดประมูลในเดือนมีนาคม 2568

อย่างไรก็ตามการเติบโตของราคาและปริมาณธุรกรรมในพื้นที่ข้างต้นมีองค์ประกอบการเก็งกำไรและก่อให้เกิดความเสี่ยงมากมายต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ เจ้าหน้าที่ในหลายพื้นที่ได้ออกคำเตือนเกี่ยวกับสถานการณ์ดังกล่าวและในเวลาเดียวกันก็เพิ่มการควบคุมและการจัดการตลาดอีกด้วย

สถิติจาก กระทรวงก่อสร้าง ในรายงานสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ไตรมาส 1 ปี 2568 ที่ประกาศไปเมื่อไม่นานนี้ พบว่าทั้งประเทศบันทึกการซื้อขายที่ดินสำเร็จ 101,049 แปลง เพิ่มขึ้น 16.4% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และ 3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ในขณะเดียวกัน ยอดธุรกรรมที่ประสบความสำเร็จทั้งหมดของกลุ่มอพาร์ทเมนท์และบ้านเดี่ยวมีเพียง 33,500 สินค้าเท่านั้น

เมื่อเปรียบเทียบทั้งสองกลุ่มนี้ จะเห็นได้ว่าปริมาณการทำธุรกรรมที่ดินในไตรมาสที่ผ่านมามีมากกว่าปริมาณการทำธุรกรรมทั้งหมดของผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยแบบดั้งเดิมถึง 3 เท่า นี่คือ "การเปลี่ยนแปลงเฟส" ที่หายาก ซึ่งแสดงให้เห็นว่าเงินกำลังไหลเข้าสู่ที่ดินอย่างมาก

นอกจากปริมาณธุรกรรมที่เพิ่มมากขึ้นแล้ว ราคาที่ดินยังบันทึกการเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเช่นกัน เช่นใน จังหวัดบั๊กซาง ราคาที่ดินในบางพื้นที่ของเมือง ราคาที่ดินขายในอำเภอบั๊กซางเพิ่มขึ้นกว่า 20% เมื่อเทียบกับช่วงปลายปี 2567 ในทำนองเดียวกัน ในเขตฟู้เถาะ ในเขตที่อยู่อาศัยบางแห่ง หรือแม้แต่ในเขตเมืองที่ถูกทิ้งร้างมานานหลายปี ในพื้นที่ของอำเภอวานฟู จุงเวือง โทเซิน ทันเหมี่ยว ซากาม ราคาที่ดินขายก็เพิ่มขึ้น 20 - 30% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว หรือในไฮฟอง ราคาที่ดินในเขตเกียนถวี อันด่ง และทุยเหงียน ถูกปรับขึ้น 15-20% เมื่อเทียบกับปลายปี 2567

ในพื้นที่ภาคใต้ หนองตั๊ก ( Dong Nai ) ยังคงกลายเป็นจุดที่มี "ไข้แผ่นดิน" ในช่วงสามเดือนแรกของปี ราคาที่ดินในบางพื้นที่ของลองเทอ ฟู่ดง และเฟื้อกคานห์ เพิ่มขึ้น 20-30% และในบางพื้นที่ เพิ่มขึ้นมากกว่า 40% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าการควบรวมหน่วยงานการบริหารระดับจังหวัดส่งผลกระทบในระดับหนึ่งต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยมีปรากฏการณ์ราคาพุ่งสูงในบางพื้นที่ อย่างไรก็ตาม สถานะนี้จะคงอยู่เพียงช่วงเวลาสั้นๆ เท่านั้น

เกี่ยวกับปรากฏการณ์นี้ ดร. ตรัน ซวน เลือง รองผู้อำนวยการสถาบันวิจัยและประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ให้ความเห็นว่า ทุกครั้งที่มีข้อมูลเกี่ยวกับการควบรวมหน่วยงานบริหารระดับจังหวัด ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ที่เกี่ยวข้องจะแสดงสัญญาณความผันผวนอย่างรุนแรง โดยอาศัยการใช้ประโยชน์จากความคาดหวังของผู้คนและนักลงทุนเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงในการวางแผนและโครงสร้างพื้นฐาน กลุ่มเก็งกำไรบางกลุ่มได้เข้าสู่เกมอย่างรวดเร็วด้วยกลวิธีแสวงหากำไร

“กลไกการขึ้นราคาสินค้ามักเริ่มต้นด้วยการแพร่ข่าวลือเกี่ยวกับการวางแผนหรือที่ตั้งของศูนย์กลางการบริหารแห่งใหม่เพื่อกระตุ้นจิตวิทยาการซื้อ จากนั้น กลุ่มเหล่านี้อาจทำธุรกรรมภายในเพื่อสร้างเอฟเฟกต์ ‘ไข้ปลอม’ ส่งผลให้ราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงเวลาสั้นๆ และพุ่งสูงขึ้นเกินมูลค่าที่แท้จริง” นายเลืองวิเคราะห์

ผู้เชี่ยวชาญท่านนี้แนะนำว่าเพื่อหลีกเลี่ยงการติดอยู่ใน “กับดัก” ของไข้เสมือนจริง ลูกค้าจำเป็นต้องแยกแยะระหว่างตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าที่แท้จริงและตลาดเสมือนจริง ตลาดที่มีสุขภาพดีอย่างแท้จริงต้องตั้งอยู่บนพื้นฐานความต้องการซื้อที่แท้จริงและความสามารถในการชำระเงินของประชาชน ควบคู่ไปกับการวางแผนที่โปร่งใสและข้อมูลทางกฎหมายที่จัดทำโดยหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ในทางกลับกัน อสังหาริมทรัพย์ในตลาดจริงจะต้องสามารถสร้างกระแสเงินสดได้ผ่านการให้เช่าหรือธุรกิจ และได้รับการสนับสนุนจากโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งและสาธารณูปโภคที่มีการจัดตั้งหรือพัฒนาอย่างชัดเจน

ไม่เพียงแต่ที่ดินและที่อยู่อาศัยเท่านั้นที่ได้รับผลกระทบ การรวมเขตการบริหารระดับจังหวัดยังสร้างการเคลื่อนไหวให้กับอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมอีกด้วย ผู้เชี่ยวชาญยังคาดหวังว่าสิ่งนี้จะช่วย "กระตุ้น" ให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ทางอุตสาหกรรมของเวียดนามในช่วงเปลี่ยนผ่านเชิงกลยุทธ์ สร้างอิทธิพลต่อการก่อตั้งเขตอุตสาหกรรม-เขตเมืองขนาดใหญ่ให้มีความน่าดึงดูดใจในสายตานักลงทุนต่างชาติมากขึ้น

นายโทมัส รูนีย์ รองผู้อำนวยการฝ่ายที่ปรึกษาด้านอุตสาหกรรม Savills Hanoi ให้ความเห็นว่า การควบรวมหน่วยงานบริหารไม่เพียงแต่เป็นการเปลี่ยนแปลงในแง่ของขอบเขตเท่านั้น แต่ยังมีเป้าหมายในการปรับปรุงกระบวนการทำงาน ลดความแตกแยกในการวางแผน และเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันระหว่างท้องถิ่นอีกด้วย หากนำไปปฏิบัติได้อย่างถูกต้อง จะช่วยปูทางไปสู่การก่อตัวของระบบนิเวศเมือง-อุตสาหกรรมที่บูรณาการกันซึ่งน่าดึงดูดใจสำหรับกระแสการลงทุนจากต่างชาติที่มีความคัดเลือกสถานที่ปลายทางเพิ่มมากขึ้น

ด้วยเหตุนี้ จังหวัดต่างๆ จึงสามารถวางแผนสร้างเขตอุตสาหกรรมแห่งใหม่ที่มีพื้นที่กว้างขวางขึ้นเพื่อเพิ่มทางเลือกให้กับธุรกิจได้ โดยการเพิ่มกองทุนที่ดิน ผู้ประกอบการในและต่างประเทศจะสามารถค้นหาสถานที่ที่เหมาะสมในการเปิดโรงงานได้ง่ายขึ้น และหลีกเลี่ยงการขาดแคลนที่ดินอุตสาหกรรมในท้องถิ่นที่มีความต้องการสูง

นอกจากนี้ ภายหลังการควบรวมแล้ว จังหวัดที่มีพื้นที่ใหญ่กว่าก็มีเงื่อนไขที่จะแบ่งเขตพื้นที่ได้ชัดเจนยิ่งขึ้น จึงทำให้มีการพัฒนาเขตอุตสาหกรรมเฉพาะทางหรือกลุ่มอุตสาหกรรม เช่น เขตอุตสาหกรรมสนับสนุนหรือเขตอุตสาหกรรมสนับสนุนเฉพาะทางที่เชี่ยวชาญในการจัดหาชิ้นส่วนและอะไหล่สำหรับอุตสาหกรรมการผลิตขนาดใหญ่หรืออุตสาหกรรมการผลิตเฉพาะ เช่น ยานยนต์และเซมิคอนดักเตอร์

“พื้นที่ที่เป็นจุดดึงดูดการลงทุนที่ดีอยู่แล้ว เมื่อรวมเข้าด้วยกันและประสานงานกันอย่างใกล้ชิดมากขึ้นในการวางแผน จะเสริมซึ่งกันและกันในแง่ของโครงสร้างพื้นฐาน แรงงาน และแนวทางการพัฒนา พื้นที่ขนาดใหญ่ช่วยให้พื้นที่บรรลุมาตรฐานที่สูงขึ้นในด้านโครงสร้างพื้นฐานและการจัดการ ส่งผลให้ตำแหน่งของพวกเขาในห่วงโซ่มูลค่าระดับโลกดีขึ้น” นายโทมัสวิเคราะห์

อย่างไรก็ตาม จะต้องมีการท้าทายในระยะสั้นก่อนที่จะได้รับประโยชน์ในระยะยาว เนื่องจากการปรับเขตการบริหารจะมีผลกระทบต่อปัจจัยต่างๆ อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ตั้งแต่การวางแผนการใช้ที่ดิน การออกใบอนุญาตการลงทุน ไปจนถึงขั้นตอนทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับสิ่งแวดล้อมและการก่อสร้าง

ดังนั้น ตามที่นายโทมัส รูนี่ย์ กล่าว ในระยะสั้น ธุรกิจอาจเผชิญกับความยากลำบากเนื่องจากการเปลี่ยนแปลงด้านการบริหารและนโยบายที่ยังไม่สอดคล้องกันระหว่างท้องถิ่นที่รวมกัน อย่างไรก็ตาม ในระยะยาว นี่ถือเป็นโอกาสที่ดีในการสร้างกรอบกฎหมายที่โปร่งใสและมีประสิทธิผลยิ่งขึ้นขึ้นมาใหม่ การประสานงานและการรวมขั้นตอนต่างๆ ทั่วทั้งเขตการบริหารใหม่จะช่วยประหยัดเวลาและเพิ่มความเชื่อมั่นของนักลงทุน

สำหรับอสังหาริมทรัพย์ทางอุตสาหกรรมซึ่งความมั่นคงและความชัดเจนในการวางแผนถือเป็นสิ่งสำคัญ การรวมขั้นตอนและนโยบายเข้าด้วยกันจะนำไปสู่เขตอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ที่บูรณาการโครงสร้างพื้นฐานด้านโลจิสติกส์ เมืองดาวเทียม และการเชื่อมโยงการขนส่งระหว่างภูมิภาค

หากการควบรวมกิจการดำเนินไปอย่างสอดคล้องกับการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐาน โดยเฉพาะอย่างยิ่งเส้นทางสายหนึ่ง ท่าเรือ สนามบิน และโครงสร้างพื้นฐานด้านดิจิทัล เขตอุตสาหกรรมจะไม่ถูกจำกัดด้วยขอบเขตการบริหารอีกต่อไป จากนั้น ธุรกิจจะสามารถเข้าถึงแรงงานจากสถานที่ต่างๆ ได้มากขึ้น โดยมีต้นทุนการดำเนินงานที่เหมาะสมยิ่งขึ้น

การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานระหว่างภูมิภาคยังส่งเสริมการเปลี่ยนแปลงจากตลาดอุตสาหกรรมแบบดั้งเดิม ซึ่งมีอุปทานจำกัดและต้นทุนการลงทุนที่เพิ่มขึ้น พื้นที่ใหม่ที่มีกองทุนที่ดินราคาถูกขนาดใหญ่และโครงสร้างพื้นฐานที่ได้รับการปรับปรุงจะมีโอกาสในการกลายเป็นศูนย์กลางอุตสาหกรรมแห่งใหม่

เอ็นบีโอ

ที่มา: https://baoninhbinh.org.vn/thi-truong-bat-dong-san-nong-trong-ngan-han-856556.htm