ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก่อนการควบรวมจังหวัด: ระวัง "ฟองสบู่ราคาที่ดินเก็งกำไร"

เมื่อไม่นานมานี้ มีข้อมูลเกี่ยวกับการควบรวมหน่วยงานบริหารส่วนภูมิภาคจำนวนมากแพร่กระจายออกมา พร้อมกับโครงการขนาดใหญ่หลายโครงการที่กำลังดำเนินการอยู่ในจังหวัด ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มสูงขึ้น อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญต่างเห็นพ้องกันว่านี่เป็นเพียง "กระแสความนิยมชั่วคราว" เท่านั้น นักลงทุนจำเป็นต้องระมัดระวังเพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงที่ไม่จำเป็น

ราคาพุ่งสูงขึ้นในระยะสั้น

ในช่วงไม่กี่วันที่ผ่านมา หลังจากมีข่าวการรวมจังหวัด นิงห์ถวน เข้ากับจังหวัดคั้ญฮวา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดก็เริ่มแสดงสัญญาณคึกคักขึ้น นายฟานตวน ข้าราชการที่ทำงานในจังหวัดนิงห์ถวน ใช้โอกาสวันหยุดสุดสัปดาห์พาครอบครัวไปเที่ยวชมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเมืองญาตรัง “ผมอาจจะเป็นหนึ่งในคนที่ย้ายไปทำงานที่ญาตรัง ดังนั้นนี่จึงเป็นเวลาที่เหมาะสมที่จะมองหาบ้านเพื่อตั้งรกราก ผมติดต่อบริษัทตัวแทนอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งเพื่อขอความช่วยเหลือ แต่เห็นราคาตลาดสูงขึ้นทุกวันก็เลยสับสนมาก” นายตวนกล่าว

ภาพมุมมองเมืองญาตรัง

จากข้อมูลของนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ตั้งแต่กลางเดือนมีนาคม ความต้องการอพาร์ตเมนต์และที่ดินในญาตรังเพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่ใกล้เคียงกับโครงการที่เพิ่งได้รับการอนุมัติการลงทุนและคัดเลือกนักลงทุน เช่น เขตเมืองใหม่ประจำจังหวัด - สวนสาธารณะ - ศูนย์ราชการ และเขตเมืองอเนกประสงค์ญาตรัง เป็นต้น ไม่เพียงแต่ในญาตรังเท่านั้น แต่ในจังหวัดวันนิงห์ คัมรานห์ และคัมลัม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็แสดงให้เห็นถึงความคึกคักเช่นกัน เนื่องจากมีโครงการที่ได้รับการอนุมัติหลายโครงการ เช่น เขตเมืองใหม่ระดับไฮเอนด์โคมา นิคมอุตสาหกรรมด็อกดาตรัง เขตเมืองริมน้ำอ่าวคัมรานห์ และเขตเมืองอเนกประสงค์ในคัมตัน คัมเถือง สุ่ยตัน และคัมฮวา เป็นต้น

นางฟอง ฮันห์ นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ราคาที่ดินในบางพื้นที่ที่อยู่ติดกับใจกลางเมืองญาตรังเพิ่มขึ้น 10 ถึง 20 ล้านดง/ตารางเมตร ขณะที่ราคาคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วก็เพิ่มขึ้น 2 ถึง 5 ล้านดง/ตารางเมตร ขึ้นอยู่กับทำเล อย่างไรก็ตาม ราคาเหล่านี้เป็นเพียงราคาที่เจ้าของที่ดินคาดการณ์ไว้เท่านั้น ส่วนจำนวนการซื้อขายที่สำเร็จจริงนั้นยังไม่สูงนัก

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ราคาที่ดินในพื้นที่ 3-5 กิโลเมตรจากใจกลางเมืองญาตรังมีแนวโน้มสูงขึ้น โดยเฉพาะในทำเลใกล้ศูนย์ราชการแห่งใหม่และพื้นที่ที่ผังเมือง 1/2000 เสร็จสมบูรณ์แล้ว อย่างไรก็ตาม ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ระบุว่า จำนวนการซื้อขายที่สำเร็จยังคงต่ำ เนื่องจากราคาที่ดินในญาตรังในปัจจุบันสูงเกินความเป็นจริง นายเจิ่น ดินห์ กวี ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ จังหวัดคั้ญฮวา กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดกำลังแสดงสัญญาณ "ร้อนแรง" ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากข้อมูลการควบรวมจังหวัด แต่เป็นเพียงปรากฏการณ์ระยะสั้น หลังจากวันที่ 1 กรกฎาคม เมื่อมีการประกาศข้อมูลอย่างเป็นทางการและโครงสร้างองค์กรใหม่เริ่มดำเนินการ ตลาดจะมีความชัดเจนและมีเสถียรภาพมากขึ้น

ระวัง "ไข้โลกเสมือนจริง"

จากรายงานสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของกรมก่อสร้าง ในไตรมาสแรกของปี 2568 จังหวัดเวียดนามมีการทำธุรกรรมทั้งหมด 6,965 รายการ มูลค่ารวมกว่า 5,740,000 ล้านดง ซึ่งเทียบเท่ากับไตรมาสที่สี่ของปี 2567 ดังนั้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่นจึงมีเสถียรภาพติดต่อกันสองไตรมาส ที่น่าสังเกตคือ ในไตรมาสแรกของปี 2568 แม้ว่าจะไม่มีโครงการอสังหาริมทรัพย์ใดที่เข้าเกณฑ์สำหรับการดำเนินงานเชิงพาณิชย์ แต่ปริมาณการทำธุรกรรมยังคงอยู่ในระดับสูง ซึ่งแสดงให้เห็นว่าความต้องการอสังหาริมทรัพย์ที่แท้จริงยังคงสูงอยู่

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ต่างเห็นพ้องกันว่า การควบรวมหน่วยงานบริหารเป็นนโยบายที่ถูกต้องของพรรคและรัฐบาล โดยมีเป้าหมายเพื่อปรับปรุงโครงสร้างการบริหาร ขยายพื้นที่การพัฒนา และสร้างแรงผลักดันสำหรับการพัฒนาประเทศ “อย่างไรก็ตาม จำเป็นต้องยอมรับอย่างตรงไปตรงมาว่า สำหรับการลงทุน สิ่งที่สำคัญที่สุดคือกลไกและนโยบายสำหรับการพัฒนา เศรษฐกิจ และสังคมของท้องถิ่น เพื่อดึงดูดนักลงทุนรายใหญ่ให้เข้ามาพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน สร้างมูลค่าที่แท้จริงในแง่ของงานและรายได้ให้กับประชาชน นี่คือแรงผลักดันสำหรับการเติบโตอย่างยั่งยืนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งต้องใช้เวลาและแผนงานที่เฉพาะเจาะจงในการดำเนินการ ดังนั้น นักลงทุนจึงต้องระมัดระวังเกี่ยวกับ 'ฟองสบู่ที่ดินเทียม'” นายฟาน เวียด ฮว่าง เลขาธิการสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์จังหวัดคั้ญฮวา วิเคราะห์

ผู้เชี่ยวชาญหลายคนเชื่อว่า ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ประสบกับภาวะ "ไข้ที่ดิน" ที่คล้ายคลึงกันหลายครั้ง ซึ่งส่วนใหญ่เกิดจากความตั้งใจที่จะ "สร้างกระแส" เพื่อขายอสังหาริมทรัพย์ใหม่หรือระบายอสังหาริมทรัพย์เก่าออกไป อย่างไรก็ตาม จุดร่วมของภาวะไข้เหล่านี้คือ มันจะเย็นลงอย่างรวดเร็วเพราะมูลค่าที่แท้จริงไม่สอดคล้องกับราคา หากไม่ระมัดระวัง นักลงทุนอาจตกอยู่ในภาวะ FOMO (ความกลัวที่จะพลาดโอกาส) ได้ง่าย ทำให้พวกเขาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาที่สูงเกินไป ซึ่งบางครั้งอาจต้องใช้เวลาหลายปีในการคืนทุน

แมนห์ ฮุง

ที่มา: https://baokhanhhoa.vn/kinh-te/202504/thi-truong-bat-dong-san-truoc-thoi-diem-sap-nhap-tinhcan-tinh-tao-voi-sotdat-ao-0c9536d/