ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามจำเป็นต้องเพิ่มอุปสงค์โดยรวมและสร้างอุปทานอย่างเร่งด่วน

เมื่อเร็ว ๆ นี้ รัฐบาล ได้เสนอแนวทางแก้ไขปัญหาที่เข้มแข็งมากมายเพื่อสนับสนุนให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวและฝ่าฟันอุปสรรค โดยเฉพาะอย่างยิ่งในมติที่ 33 รัฐบาลได้เสนอแนวทางแก้ไขปัญหาที่เจาะจงและละเอียดถี่ถ้วนหลายประการเพื่อ "กอบกู้" ตลาด อันที่จริง ตลาดก็ได้รับสัญญาณเชิงบวกบ้าง แต่ยังไม่สามารถฝ่าฟันอุปสรรคไปได้

นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์ นครโฮจิมินห์ (HoREA) ให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์นักข่าวและความคิดเห็นสาธารณะว่า ในช่วง 7 เดือนแรกของปี 2566 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงเผชิญกับความยากลำบากมากมาย

+ ประเมินตลาดอสังหาฯ ตั้งแต่ต้นปี 2566 ถึงปัจจุบัน เป็นอย่างไรบ้าง?

แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีสัญญาณดีขึ้นหลังจากที่รัฐบาลได้หาทางแก้ไขปัญหาต่างๆ อย่างไรก็ตาม โดยรวมในช่วง 7 เดือนที่ผ่านมา ตลาดยังคงประสบปัญหาต่างๆ มากมาย ทั้งสภาพคล่องที่ย่ำแย่ และอุปทานที่จำกัดมาก

สาเหตุหลักๆ คือ ปัญหาทางกฎหมายที่ยังไม่ได้รับการแก้ไขและการเข้าถึงเงินทุนที่จำกัด เหตุการณ์หลายอย่างในช่วงครึ่งหลังของปี 2565 ที่ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของนักลงทุน และโดยทั่วไปแล้ว ปัญหาพื้นฐานของตลาดหลายประการที่ยังไม่ได้รับการแก้ไข เช่น ปัญหาทางกฎหมาย อุปทานที่ไม่เพียงพอ ความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ เป็นต้น

ในความเป็นจริง เวียดนามยังไม่ได้ใช้ประโยชน์จากศักยภาพและจุดแข็งของตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างเต็มที่ อสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม การท่องเที่ยว และความบันเทิงกระจุกตัวอยู่ในบางพื้นที่เท่านั้น ไม่ได้สร้างแรงขับเคลื่อนและดึงดูดนักท่องเที่ยวอย่างกว้างขวางในทุกพื้นที่ของประเทศ

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามจำเป็นต้องเพิ่มความต้องการและสร้างแหล่งอุปทานอย่างเร่งด่วน ภาพที่ 1

นายเล ฮวง ชาว คาดการณ์ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามจะยังคงซบเซาไปจนถึงสิ้นปี 2566 และจะสามารถฟื้นตัวและพัฒนาได้อย่างแข็งแรง โปร่งใส และมีมาตรฐานมากขึ้นตั้งแต่ไตรมาสที่สองหรือสามของปี 2567 เป็นต้นไป โดยได้รับการสนับสนุนจากความก้าวหน้าทางกฎหมาย แนวโน้มการเติบโตทางเศรษฐกิจที่เป็นไปในเชิงบวก และการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่สอดประสานกันและทันสมัย

ตลาดการลงทุนหลายกลุ่มยังคงเผชิญกับอุปสรรคสำคัญ ทรัพยากรที่ดินที่มีศักยภาพยังไม่ได้รับการใช้ประโยชน์อย่างเต็มที่ อสังหาริมทรัพย์ในเขตอุตสาหกรรม เขตเศรษฐกิจ เขตอุตสาหกรรมส่งออก และเขตเทคโนโลยีขั้นสูงยังคงพัฒนาอย่างระมัดระวังและในอัตราปานกลาง โดยมีอัตราการเข้าใช้พื้นที่ต่ำ

ความต้องการที่อยู่อาศัยสำหรับกลุ่มสังคมทุกระดับมีมาก โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง แต่ระดับการตอบสนองกลับมีจำกัด

+ สามารถวิเคราะห์ความยากลำบากของตลาดในช่วงปัจจุบันได้ชัดเจนยิ่งขึ้นหรือไม่?

- ปัจจุบันมีอุปสรรคและปัญหาหลักๆ 3 ประการที่ทำให้ตลาดอสังหาฯ ไม่สามารถฝ่าฟันไปได้

ประการแรกคือความยากลำบากที่เกี่ยวข้องกับนโยบายและกฎหมาย เช่น ความยากลำบากที่เกี่ยวข้องกับกฎหมายที่ดิน ความยากลำบากที่เกิดจากกฎหมายผังเมือง และความยากลำบากบางประการที่เกี่ยวข้องกับกฎหมายการลงทุน

เช่น ในเรื่องการวางแผน โครงการบางโครงการที่มีรายละเอียดแผน 1/500 ได้รับการอนุมัติแล้ว แต่โครงการเหล่านั้นไม่สอดคล้องกับการแบ่งเขตและแผนโดยรวม และอยู่ระหว่างการตรวจสอบ ปรับปรุง และปรับปรุงตามระเบียบข้อบังคับ

หรือหลายโครงการประสบปัญหาอุปสรรคและล่าช้าในการดำเนินการเนื่องจากข้อกำหนดวิธีการประเมินราคาที่ดิน โดยหลายกรณีมีการประกาศผังการใช้ที่ดินแล้วแต่ยังไม่มีผังการใช้ที่ดินประจำปีในระดับอำเภอ...

ประการที่สองคือความยากลำบากในการไหลเวียนของเงินทุน โดยเฉพาะอย่างยิ่งการเข้าถึงสินเชื่อสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงไม่ง่ายนัก สาเหตุหลักมาจาก 3 ประเด็น ได้แก่ อัตราดอกเบี้ยที่สูง ความถูกต้องตามกฎหมายของโครงการ และความเชื่อมั่นด้านสภาพคล่องในตลาด อันที่จริงอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงอยู่ที่ประมาณ 11-12% ต่อปี

การลดอัตราดอกเบี้ยลง 0.5-2% เมื่อเร็ว ๆ นี้ ถือเป็นความพยายามอันยิ่งใหญ่ของรัฐบาลและระบบธนาคาร การเคลื่อนไหวครั้งนี้ส่งผลดีต่อเศรษฐกิจและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

อย่างไรก็ตาม การลดระยะเวลาโครงการลง 1 ปี จะช่วยให้ธุรกิจประหยัดต้นทุนดอกเบี้ยได้ถึง 12-15% ยังไม่รวมถึงค่าแรง ค่าเครื่องจักรและอุปกรณ์ ฯลฯ ตลอดทั้งปีอีกด้วย

กฎระเบียบที่เข้มงวดในการควบคุมความเสี่ยงสำหรับสินเชื่อด้านอสังหาริมทรัพย์ช่วยให้ตลาดมีสุขภาพดีขึ้น ใกล้เคียงกับความต้องการที่แท้จริง และหลีกเลี่ยงภาวะฟองสบู่ด้านราคา

อย่างไรก็ตาม ในปัจจุบันศักยภาพทางการเงินของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ยังมีจำกัด เงินทุนจากการขายหุ้นยังมีน้อย การดำเนินงานส่วนใหญ่ต้องพึ่งพาเงินทุนสินเชื่อจากธนาคาร ส่งผลให้การเข้าถึงเงินทุนสินเชื่อเป็นเรื่องยาก

อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ภายใต้แพ็คเกจ 120,000 พันล้านดองสำหรับที่อยู่อาศัยทางสังคมนั้นสูงเกินไป (8.7% สำหรับธุรกิจ 8.2% สำหรับผู้ซื้อบ้านต่อปี) ก่อให้เกิดความยุ่งยากแก่ผู้ลงทุนและผู้ซื้อบ้าน

ประการที่สาม ปัญหาอุปสงค์รวมและความเชื่อมั่นของตลาด จะเห็นได้ว่าอุปสงค์รวมลดลงอย่างรวดเร็วในเกือบทุกภาคส่วน โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการท่องเที่ยว รีสอร์ทระดับไฮเอนด์ และที่ดิน ความเชื่อมั่นของตลาดลดลงอย่างรวดเร็ว

จากการสำรวจเบื้องต้นของสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม พบว่าบริษัทพัฒนาโครงการสองในสามแทบไม่มีกิจกรรมพัฒนาโครงการใหม่เลยในปีที่ผ่านมา

ในขณะเดียวกัน บริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ได้ลดจำนวนพนักงานลงประมาณ 50-70% นักลงทุนส่วนใหญ่ไม่ได้ลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ผ่านมา

+ แล้วมีคำแนะนำอะไรบ้างที่จะช่วยให้ตลาดอสังหาฯ เติบโตได้ดี?

- ประเด็นเร่งด่วนที่สุดในขณะนี้คือการเพิ่มอุปสงค์โดยรวมและสร้างแหล่งอุปทานหลักให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนาม ความต้องการสูงสุดในตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนามในปัจจุบันคือกลุ่มที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัด ดังนั้น เพื่อเพิ่มอุปสงค์โดยรวม จำเป็นต้องพัฒนากลุ่มนี้ให้รวดเร็ว แข็งแกร่ง และหลากหลาย

อย่างไรก็ตามในอนาคตอันใกล้นี้ รัฐบาลจำเป็นต้องดำเนินการตามแนวทางสนับสนุนตลาดอสังหาริมทรัพย์ตามแผนฟื้นฟูและพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม พ.ศ. 2566 และช่วงปี 2566-2568 ให้มีประสิทธิผล

นอกจากนี้ ให้เร่งรัดการทบทวนขั้นตอนทางกฎหมายโครงการอสังหาฯ ที่ล่าช้า/ถูกระงับ และดำเนินการให้ครบถ้วนในปี 2565 และ 2566 เพื่อสร้างเงื่อนไขให้โครงการสามารถกลับมาดำเนินการได้อีกครั้ง ให้มีสินค้าเข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง

นอกจากนี้ ฉันยังหวังว่ารัฐจะยกเว้นใบอนุญาตการก่อสร้างสำหรับงานโครงการลงทุนในพื้นที่ที่มีผังรายละเอียดที่ได้รับอนุมัติ 1/500 ตามข้อ h วรรค 1 มาตรา 2 ของมติที่ 43/NQ-CP ลงวันที่ 6 มิถุนายน 2557 ของรัฐบาลเกี่ยวกับภารกิจสำคัญหลายประการในการปฏิรูปขั้นตอนการบริหารในการจัดตั้งและดำเนินการโครงการลงทุนโดยใช้ที่ดินเพื่อปรับปรุงสภาพแวดล้อมทางธุรกิจ

ในส่วนของทุนสินเชื่อ ผมคิดว่าธนาคารพาณิชย์ควรเพิ่มการสนับสนุนอัตราดอกเบี้ย/ค่าธรรมเนียมการทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ด้วยการชำระเงินทางอิเล็กทรอนิกส์และการชำระเงินแบบไม่ใช้เงินสดด้วย

นอกจากนี้ ผมขอเสนออัตราดอกเบี้ยเงินกู้สำหรับตลาดอสังหาฯ ในช่วงปี 2566 - 2568 ดังนี้ สำหรับกลุ่มที่อยู่อาศัยเพื่อการพาณิชย์ที่เหมาะสมกับรายได้ แนะนำให้อยู่ต่ำกว่า 7%/ปี

กลุ่มที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม: สำหรับธุรกิจ อัตราดอกเบี้ยที่แนะนำต่ำกว่า 6% ต่อปี สำหรับผู้ซื้อบ้าน อัตราดอกเบี้ยที่แนะนำต่ำกว่า 4.5% ต่อปี สำหรับกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อการท่องเที่ยวและรีสอร์ท อัตราดอกเบี้ยที่แนะนำต่ำกว่า 9% ต่อปี และสำหรับกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์และกลุ่มอื่นๆ อัตราดอกเบี้ยที่แนะนำอยู่ที่ 9-10% ต่อปี

มุ่งเน้นและส่งเสริมแนวโน้มการออกพันธบัตรให้แก่ประชาชนแทนการออกโดยเอกชน ดำเนินการอย่างเคร่งครัดกับการละเมิดที่เกี่ยวข้องกับพันธบัตรของบริษัท การยกเลิกการฝาก และการประกาศ "ราคาสองเท่า" ในการโอนอสังหาริมทรัพย์ เพื่อเพิ่มการยับยั้งและรับรองสิทธิของนักลงทุน ลดการสูญเสียงบประมาณ ปรับปรุงกรอบกฎหมายเพื่อคุ้มครองนักลงทุนในพันธบัตรของบริษัทและใบรับรองกองทุน

สุดท้ายนี้ ผมขอเสนอให้ส่งเสริมการออกใบรับรองกรรมสิทธิ์สินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ด้านการท่องเที่ยวและรีสอร์ทให้แก่นักลงทุนรอง เพื่อปลดล็อกทรัพยากรมูลค่าหลายหมื่นล้านดอลลาร์สหรัฐอย่างรวดเร็ว และกระตุ้นการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ด้านการท่องเที่ยวและรีสอร์ทตามพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 10/2023/ND-CP ที่แก้ไขและเพิ่มเติมบทความจำนวนหนึ่งของพระราชกฤษฎีกาที่ชี้นำการบังคับใช้กฎหมายที่ดิน

+ ขอบคุณมากๆครับ!

เวียดวู (การนำไปปฏิบัติ)

แหล่งที่มา