เมื่อเร็ว ๆ นี้ รัฐบาล ได้เสนอแนวทางแก้ไขปัญหาที่เข้มแข็งมากมายเพื่อสนับสนุนให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวและฝ่าฟันอุปสรรค โดยเฉพาะอย่างยิ่งในมติที่ 33 รัฐบาล ได้เสนอแนวทางแก้ไขปัญหาที่เจาะจงและละเอียดถี่ถ้วนหลายประการเพื่อ "กอบกู้" ตลาด อันที่จริง ตลาดก็ได้รับสัญญาณเชิงบวกบ้าง แต่ยังไม่สามารถฝ่าฟันอุปสรรคไปได้
นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์ นครโฮจิมินห์ (HoREA) ให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์นักข่าวและความคิดเห็นสาธารณะว่า ในช่วง 7 เดือนแรกของปี 2566 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงเผชิญกับความยากลำบากมากมาย
+ ประเมินตลาดอสังหาฯ ตั้งแต่ต้นปี 2566 ถึงปัจจุบัน เป็นอย่างไรบ้าง?
แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีสัญญาณดีขึ้นหลังจากที่รัฐบาลได้หาทางแก้ไขปัญหาต่างๆ อย่างไรก็ตาม โดยรวมในช่วง 7 เดือนที่ผ่านมา ตลาดยังคงประสบปัญหาต่างๆ มากมาย ทั้งสภาพคล่องที่ย่ำแย่ และอุปทานที่จำกัดมาก
สาเหตุหลักๆ คือ ปัญหาทางกฎหมายที่ยังไม่ได้รับการแก้ไขและการเข้าถึงเงินทุนที่จำกัด เหตุการณ์บางอย่างในช่วงครึ่งหลังของปี 2565 ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของนักลงทุน และโดยทั่วไปแล้ว ปัญหาพื้นฐานบางประการของตลาดยังไม่ได้รับการแก้ไข เช่น ปัญหาทางกฎหมาย อุปทานที่ไม่เพียงพอ ความไม่สมดุลของอุปทานและอุปสงค์...
ในความเป็นจริง เวียดนามยังไม่ได้ใช้ประโยชน์จากศักยภาพและจุดแข็งของตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างเต็มที่ อสังหาริมทรัพย์ประเภทอุตสาหกรรม การท่องเที่ยว และความบันเทิงกระจุกตัวอยู่ในบางภูมิภาคเท่านั้น และยังไม่สามารถสร้างแรงผลักดันและดึงดูดนักท่องเที่ยวได้อย่างแพร่หลายในทุกพื้นที่ของประเทศ
| นายเล ฮวง ชาว คาดการณ์ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามจะยังคงซบเซาไปจนถึงสิ้นปี 2566 และจะสามารถฟื้นตัวและพัฒนาได้อย่างแข็งแรง โปร่งใส และมีมาตรฐานมากขึ้นตั้งแต่ไตรมาสที่สองหรือสามของปี 2567 เป็นต้นไป โดยได้รับการสนับสนุนจากความก้าวหน้าทางกฎหมาย แนวโน้มการเติบโตทางเศรษฐกิจที่เป็นบวก และการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่สอดประสานกันและทันสมัย |
ตลาดการลงทุนหลายกลุ่มยังคงเผชิญกับอุปสรรคสำคัญ ทรัพยากรที่ดินที่มีศักยภาพยังไม่ได้รับการใช้ประโยชน์อย่างเต็มที่ อสังหาริมทรัพย์ในเขตอุตสาหกรรม เขตเศรษฐกิจ เขตอุตสาหกรรมส่งออก และเขตเทคโนโลยีขั้นสูงยังคงพัฒนาอย่างระมัดระวังและหยุดชะงัก โดยมีอัตราการเข้าใช้พื้นที่ต่ำ
ความต้องการที่อยู่อาศัยสำหรับกลุ่มสังคมทุกระดับมีมาก โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง แต่ระดับการตอบสนองกลับมีจำกัด
+ สามารถวิเคราะห์ความยากลำบากของตลาดในช่วงปัจจุบันได้ชัดเจนยิ่งขึ้นหรือไม่?
- ปัจจุบันมีอุปสรรคและปัญหาหลักๆ 3 ประการที่ทำให้ตลาดอสังหาฯ ไม่สามารถฝ่าฟันไปได้
ประการแรกคือความยากลำบากที่เกี่ยวข้องกับนโยบายและกฎหมาย เช่น ความยากลำบากที่เกี่ยวข้องกับกฎหมายที่ดิน ความยากลำบากที่เกิดจากกฎหมายผังเมือง และความยากลำบากบางประการที่เกี่ยวข้องกับกฎหมายการลงทุน
เช่น ในเรื่องการวางแผน โครงการบางโครงการที่มีรายละเอียดแผน 1/500 ได้รับการอนุมัติแล้ว แต่โครงการเหล่านั้นไม่สอดคล้องกับการแบ่งเขตและแผนโดยรวม และอยู่ระหว่างการตรวจสอบ ปรับปรุง และปรับปรุงตามระเบียบข้อบังคับ
หรือหลายโครงการประสบปัญหาอุปสรรคและล่าช้าในการดำเนินการเนื่องจากข้อกำหนดวิธีการประเมินราคาที่ดิน โดยหลายกรณีมีการประกาศผังการใช้ที่ดินแล้วแต่ยังไม่มีผังการใช้ที่ดินประจำปีในระดับอำเภอ...
ประการที่สองคือความยากลำบากในการไหลเวียนของเงินทุน โดยเฉพาะอย่างยิ่งการเข้าถึงสินเชื่อสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงไม่ง่ายนัก สาเหตุหลักมาจาก 3 ประเด็น ได้แก่ อัตราดอกเบี้ยที่สูง ความถูกต้องตามกฎหมายของโครงการ และความเชื่อมั่นด้านสภาพคล่องในตลาด อันที่จริงอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงอยู่ที่ประมาณ 11-12% ต่อปี
การลดอัตราดอกเบี้ยลง 0.5-2% เมื่อเร็ว ๆ นี้ ถือเป็นความพยายามอันยิ่งใหญ่ของรัฐบาลและระบบธนาคาร การเคลื่อนไหวครั้งนี้ส่งผลดีต่อเศรษฐกิจและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ตาม การลดระยะเวลาโครงการลง 1 ปี จะช่วยให้ธุรกิจประหยัดต้นทุนดอกเบี้ยได้ถึง 12-15% ยังไม่รวมถึงค่าแรง ค่าเครื่องจักรและอุปกรณ์ ฯลฯ ตลอดทั้งปีอีกด้วย
กฎระเบียบที่เข้มงวดในการควบคุมความเสี่ยงสำหรับสินเชื่อด้านอสังหาริมทรัพย์ช่วยให้ตลาดมีสุขภาพดีขึ้น ใกล้เคียงกับความต้องการที่แท้จริง และหลีกเลี่ยงภาวะฟองสบู่ด้านราคา
อย่างไรก็ตาม ในปัจจุบันศักยภาพทางการเงินของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ยังมีจำกัด ส่วนของผู้ถือหุ้นยังต่ำ และการดำเนินงานส่วนใหญ่ต้องพึ่งพาเงินทุนสินเชื่อจากธนาคาร ส่งผลให้การเข้าถึงเงินทุนสินเชื่อเป็นเรื่องยาก
อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ภายใต้แพ็คเกจ 120,000 พันล้านดองสำหรับที่อยู่อาศัยทางสังคมนั้นสูงเกินไป (8.7% สำหรับธุรกิจ 8.2% ต่อปีสำหรับผู้ซื้อบ้าน) ทำให้ผู้ลงทุนและผู้ซื้อบ้านประสบปัญหา
ประการที่สาม ปัญหาอุปสงค์รวมและความเชื่อมั่นของตลาด จะเห็นได้ว่าอุปสงค์รวมลดลงอย่างรวดเร็วในเกือบทุกภาคส่วน โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ การท่องเที่ยวระดับไฮเอนด์ อสังหาริมทรัพย์รีสอร์ท และที่ดิน ความเชื่อมั่นของตลาดลดลงอย่างรวดเร็ว
จากการสำรวจเบื้องต้นของสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม พบว่าบริษัทพัฒนาโครงการสองในสามแทบไม่มีกิจกรรมพัฒนาโครงการใหม่เลยในปีที่ผ่านมา
ในขณะเดียวกัน บริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ก็ลดพนักงานลงประมาณ 50-70% นักลงทุนส่วนใหญ่ไม่ได้ลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ผ่านมา
+ แล้วมีคำแนะนำอะไรบ้างที่จะช่วยให้ตลาดอสังหาฯ เติบโตได้ดี?
- ประเด็นเร่งด่วนที่สุดในขณะนี้คือการเพิ่มอุปสงค์โดยรวมและสร้างแหล่งอุปทานหลักให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนาม ความต้องการสูงสุดในตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนามในปัจจุบันคือกลุ่มที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัด ดังนั้น เพื่อเพิ่มอุปสงค์โดยรวม จำเป็นต้องพัฒนากลุ่มนี้ให้รวดเร็ว แข็งแกร่ง และหลากหลาย
อย่างไรก็ตามในอนาคตอันใกล้นี้ รัฐบาลจำเป็นต้องดำเนินการตามแนวทางสนับสนุนตลาดอสังหาริมทรัพย์ตามแผนฟื้นฟูและพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม พ.ศ. 2566 และช่วงปี 2566-2568 ให้มีประสิทธิผล
นอกจากนี้ ให้เร่งรัดดำเนินการทบทวนขั้นตอนทางกฎหมายโครงการอสังหาฯ ที่ล่าช้า/ถูกระงับ ให้แล้วเสร็จและดำเนินการให้ครบถ้วนในปี 2565 และ 2566 เพื่อสร้างเงื่อนไขให้โครงการสามารถกลับมาดำเนินการได้อีกครั้ง ให้มีสินค้าเข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง
นอกจากนี้ ฉันยังหวังว่ารัฐจะยกเว้นใบอนุญาตการก่อสร้างสำหรับโครงการลงทุนในพื้นที่ที่มีผังรายละเอียดที่ได้รับอนุมัติ 1/500 ตามข้อ h วรรค 1 มาตรา 2 ของมติที่ 43/NQ-CP ลงวันที่ 6 มิถุนายน 2557 ของรัฐบาลเกี่ยวกับภารกิจสำคัญหลายประการในการปฏิรูปขั้นตอนการบริหารในการจัดตั้งและดำเนินการโครงการลงทุนโดยใช้ที่ดินเพื่อปรับปรุงสภาพแวดล้อมทางธุรกิจ
ในส่วนของทุนสินเชื่อ ผมคิดว่าธนาคารพาณิชย์ควรเพิ่มการสนับสนุนอัตราดอกเบี้ย/ค่าธรรมเนียมการทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ด้วยการชำระเงินทางอิเล็กทรอนิกส์และการชำระเงินแบบไม่ใช้เงินสดด้วย
นอกจากนี้ ผมขอเสนอให้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงปี 2566-2568 เป็นดังนี้ สำหรับกลุ่มที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่เหมาะสมกับรายได้ แนะนำให้อัตราดอกเบี้ยต่ำกว่า 7% ต่อปี
กลุ่มที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม: สำหรับธุรกิจ อัตราดอกเบี้ยที่แนะนำต่ำกว่า 6% ต่อปี สำหรับผู้ซื้อบ้าน อัตราดอกเบี้ยที่แนะนำต่ำกว่า 4.5% ต่อปี สำหรับกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อการท่องเที่ยวและรีสอร์ท อัตราดอกเบี้ยที่แนะนำต่ำกว่า 9% ต่อปี และสำหรับกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์และกลุ่มอื่นๆ อัตราดอกเบี้ยที่แนะนำอยู่ที่ 9-10% ต่อปี
มุ่งเน้นและส่งเสริมแนวโน้มการออกพันธบัตรให้กับประชาชนทั่วไปแทนที่จะออกโดยเอกชน ดำเนินการอย่างเคร่งครัดกับการละเมิดที่เกี่ยวข้องกับพันธบัตรของบริษัท การยกเลิกการฝาก และการประกาศ "ราคาสองเท่า" ในการโอนอสังหาริมทรัพย์ เพื่อเพิ่มการยับยั้งและรับรองสิทธิของนักลงทุน ลดการสูญเสียงบประมาณ ปรับปรุงกรอบกฎหมายเพื่อคุ้มครองนักลงทุนในพันธบัตรของบริษัทและใบรับรองกองทุน
สุดท้ายนี้ ผมขอเสนอให้ส่งเสริมการออกใบรับรองกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ด้านการท่องเที่ยวและรีสอร์ทให้แก่นักลงทุนรอง เพื่อปลดล็อกทรัพยากรมูลค่าหลายหมื่นล้านดอลลาร์สหรัฐอย่างรวดเร็ว และกระตุ้นการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ด้านการท่องเที่ยวและรีสอร์ทตามพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 10/2023/ND-CP ที่แก้ไขและเพิ่มเติมบทความจำนวนหนึ่งของพระราชกฤษฎีกาที่ชี้นำการบังคับใช้กฎหมายที่ดิน
+ ขอบคุณมากๆครับ!
เวียดวู (แสดง)
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)