ดร. ตรัน ดู่ ลิช ชี้ “โรคที่ต้องได้รับการรักษา” ของตลาดอสังหาริมทรัพย์

ในงานสัมมนาเรื่องแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจัดโดยสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) นาย Tran Hoang Quan ผู้อำนวยการฝ่ายก่อสร้างนครโฮจิมินห์ ได้นำเสนอบุคคลสำคัญหลายท่าน

ในช่วง 9 เดือนแรกของปีนี้ นครโฮจิมินห์มีโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ 15 โครงการที่ได้รับการยืนยันว่ามีสิทธิ์ขายและเช่าซื้ออสังหาริมทรัพย์ในอนาคต โดยมียูนิตที่วางจำหน่ายในตลาด 15,020 ยูนิต เพิ่มขึ้น 17.6% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน อย่างไรก็ตาม ส่วนใหญ่เป็นโครงการที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ (70%) และระดับกลาง โดยไม่มีที่อยู่อาศัยราคาประหยัด

ในช่วงเก้าเดือนแรก ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของเมืองเติบโตติดลบ 8.71% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ก่อนหน้านี้ หกเดือนแรกของปีเติบโตติดลบ 11.58% และไตรมาสแรกเติบโตติดลบ 16.2%

ขณะเดียวกัน รายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 9 เดือนแรกลดลง 4.7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกัน ก่อนหน้านี้ 6 เดือนแรกลดลง 8.3% และ 4 เดือนแรกลดลง 14.6%

นายฉวน กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงเผชิญความยากลำบากหลายประการ แต่เริ่มฟื้นตัวได้ตามลำดับ โดยการเติบโตในไตรมาสถัดไปมีแนวโน้มติดลบน้อยลงกว่าไตรมาสก่อนหน้า และมีส่วนสนับสนุนการฟื้นตัวของอุตสาหกรรมก่อสร้าง

อุปทานของที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์มีสูงกว่าช่วงเดียวกันของปีก่อน อย่างไรก็ตาม เงินทุนจากการลงทุนทั้งในและต่างประเทศที่ไหลเข้าสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีจำกัด ส่งผลให้อุปทานของที่อยู่อาศัยราคาประหยัดยังไม่มีสินค้าเข้าสู่ตลาด

นาย Tran Du Lich สมาชิกสภาที่ปรึกษานโยบายการเงินแห่งชาติ ประธานสภาที่ปรึกษาเพื่อการปฏิบัติตามมติที่ 98 เห็นด้วยกับการประเมินของนาย Tran Hoang Quan โดยระบุว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตจากติดลบเป็นติดลบเล็กน้อย ยังไม่เป็นบวก และกำลังฟื้นตัวช้าๆ

โดยรวมแล้ว เศรษฐกิจ ของเวียดนามยังคงปรับตัวดีขึ้นทุกเดือนและทุกไตรมาส แต่ในปีนี้เป็นเรื่องยากที่จะเติบโตสูง GDP จะต้องเติบโตถึง 5% ในไตรมาสที่สี่ ในกรณีนี้ อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ยิ่งยากขึ้นไปอีก เพราะเกี่ยวข้องกับตลาดการเงินและตลาดสินเชื่อ

TS Trần Du Lịch chỉ ra căn bệnh phải điều trị của thị trường bất động sản - 1 — นายทราน ดู่ ลิช ชี้ตลาดอสังหาฯ มีอุปทานไม่สมดุล (ภาพ: HQ)

คุณลิชชี้ให้เห็นถึงปัญหาคอขวดสองประการของภาคอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ ปัญหาการดูดซับเงินทุนจากสถาบันและการดูดซับเงินทุน ซึ่งปัญหาคอขวดในการดูดซับเงินทุนถือเป็นเรื่องใหญ่ นับตั้งแต่ไตรมาสที่สี่ของปี 2565 ภาคอสังหาริมทรัพย์ประสบปัญหาเรื่องแหล่งเงินทุนและอัตราดอกเบี้ยที่สูง ในช่วงปีที่ผ่านมา ธนาคารแห่งรัฐได้ให้ความสำคัญกับการควบคุมเงินเฟ้อ การรักษามูลค่าเงินดอง และการลดอัตราดอกเบี้ย แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยจะมีแนวโน้มเป็นไปในเชิงบวกตั้งแต่บัดนี้ไปจนถึงปีหน้า ซึ่งเกี่ยวข้องกับการรักษาเสถียรภาพของระบบสินเชื่อ

คุณลิช เชื่อว่าในปี 2567 คาดว่าเศรษฐกิจจะไม่ฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง แต่จะดีขึ้นกว่าปี 2566 อย่างแน่นอน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่สามารถพังทลายได้ แต่ก็ไม่สามารถฟื้นตัวได้ดีเท่าก่อนปี 2562 ตลาดอาจเปลี่ยนจากติดลบเล็กน้อยเป็นบวกเล็กน้อยในไตรมาสที่ 4 และจะดีขึ้นจากไตรมาสที่ 2 ของปี 2567

ตลาดอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องพิจารณาประเด็นเรื่องอุปทานและอุปสงค์ด้วย เนื่องจากสินค้าเก็งกำไร (ที่มุ่งเป้าไปที่ชนชั้นสูง) ครองตลาด ขณะที่สินค้าสำหรับผู้ที่มีความต้องการที่แท้จริงมีน้อยเกินไป “นี่คือปัญหาที่ต้องได้รับการแก้ไข ไม่ใช่เรื่องบังเอิญที่ รัฐบาล กำลังพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรเพื่อสังคมอย่างเข้มแข็ง แต่เป็นการประสานอุปทานและอุปสงค์ให้สอดคล้องกับความต้องการของผู้บริโภค” คุณลิชกล่าว

นอกจากนี้ ยังเกี่ยวข้องกับความไม่สมดุลของสินค้าในตลาด (สินค้าระดับบนและระดับกลางครองตลาด และไม่มีโครงการบ้านจัดสรรเพื่อสังคม) คุณเจิ่น ฮวง กวน กล่าวว่า ปัจจุบันนครโฮจิมินห์มีโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม 33 โครงการ โดยใช้กองทุนที่ดิน 20% ของมูลค่าโครงการ หากกองทุนที่ดินนี้ได้รับการพัฒนา นครโฮจิมินห์จะมีบ้านจัดสรรเพื่อสังคมมากกว่า 70,000 หน่วย

อย่างไรก็ตาม ใน 33 โครงการนี้ ยังไม่ได้รับการอนุมัติไปแล้วกว่า 50% บางโครงการประสบปัญหาในการคำนวณต้นทุนโครงสร้างพื้นฐาน มีปัญหาในการยืนยันผู้มีสิทธิ์ซื้อบ้านพักอาศัยสังคม...

ในโครงการบ้านพักอาศัยสังคม 1 ล้านยูนิตที่รัฐบาลกำหนดไว้ นครโฮจิมินห์ได้รับการจัดสรรให้สร้าง 69,000 ยูนิต แต่ตั้งเป้าไว้ที่ 92,000 ยูนิตภายในปี 2573 ปัจจุบัน นครโฮจิมินห์มีโครงการบ้านพักอาศัยสังคมอิสระ 88 โครงการหรือแทรกด้วยโครงการเชิงพาณิชย์

ในอนาคตอันใกล้นี้ หากกฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับแก้ไขและกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับแก้ไขผ่าน และมีแนวทางในการขจัดอุปสรรคต่างๆ เมืองจะสามารถสร้างสมดุลระหว่างสามกลุ่ม ได้แก่ ระดับบน ระดับกลาง และระดับล่างได้ นายฉวนกล่าว

แหล่งที่มา