การจัดการและดำเนินการประมูลที่ดินในบางพื้นที่ยังไม่ดี

(CLO) นายฮวงไห่ ผู้อำนวยการกรมการจัดการตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า การจัดการและดำเนินการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินในบางพื้นที่และบางท้องที่ยังไม่ดีขึ้น มีปรากฏการณ์นักลงทุนจำนวนมากรวมตัวกันเป็นสมาคมและกลุ่มเพื่อเข้าร่วมการประมูล

เกือบถึงปี 2024 อสังหาริมทรัพย์เวียดนามยังคงเผชิญกับความยากลำบากมากมาย

ในการประชุมฟอรั่มการพัฒนาอย่างยั่งยืนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่จัดขึ้นเมื่อวันที่ 27 พฤศจิกายน นายฮวงไห่ ผู้อำนวยการกรมการจัดการตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ กระทรวงก่อสร้าง กล่าวว่า แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 ยังคงเผชิญกับความยากลำบากมากมาย แต่ในช่วงปลายปีก็แสดงให้เห็นถึงการฟื้นตัวในเชิงบวก ขอบคุณเสถียรภาพทางเศรษฐกิจและนโยบายสนับสนุนของรัฐบาล

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 และกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 มีผลบังคับใช้เป็นทางการตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม พ.ศ. 2567 เร็วกว่ากฎหมายฉบับก่อนหน้าถึง 5 เดือน ส่งผลให้กรอบกฎหมายสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความสมบูรณ์แบบยิ่งขึ้น และเปิดวงจรใหม่ของตลาดในทิศทางที่ปลอดภัย แข็งแรง และยั่งยืนมากขึ้น

อย่างไรก็ตามราคาในพื้นที่บางส่วนและบางภูมิภาคยังคงมีความผันผวนอยู่

นายหว่าง ไห่ ผู้อำนวยการกรมบริหารจัดการตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ กระทรวงก่อสร้าง (ภาพ: ซีพี)

นายฮวงไห่ วิเคราะห์ว่า ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นบางส่วนเนื่องมาจากความผันผวนของต้นทุนที่ดินเมื่อเร็วๆ นี้ รวมทั้งผลกระทบจากการใช้วิธีการคำนวณและตารางราคาที่ดินแบบใหม่

โดยเฉพาะในบางท้องที่และพื้นที่ มีปรากฏการณ์การประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน โดยผู้ชนะการประมูลจะเสนอราคาสูงกว่าราคาเริ่มต้นหลายเท่า

“การบริหารจัดการและดำเนินการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินในบางพื้นที่และบางพื้นที่ยังไม่ดีนัก มีปรากฏการณ์ที่นักลงทุนจำนวนมากรวมตัวกันเป็นสมาคมหรือกลุ่มเพื่อเข้าร่วมการประมูล โดยจ่ายราคาที่ดินสูงกว่าราคาเริ่มต้นหลายเท่า และอาจ “ทิ้งเงินมัดจำ” หลังจากชนะการประมูลที่ดิน โดยมีเป้าหมายเพื่อสร้างระดับราคาเสมือนในพื้นที่เพื่อทำกำไร” คุณไห่กล่าว

ตามที่ผู้อำนวยการได้กล่าวไว้ ปรากฏการณ์ของการ "สร้างราคาเสมือนจริง" และ "เพิ่มราคา" โดยนักเก็งกำไรและบุคคลที่ทำงานเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ การใช้ประโยชน์จากความรู้ที่ขาดหายไปของผู้คน และการลงทุนตามจิตวิทยาของฝูงชนเพื่อแสวงหาผลกำไร

บุคคลเหล่านี้ประกอบอาชีพนายหน้าอิสระ ไม่มีใบอนุญาตนายหน้าซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ขาดความเชี่ยวชาญ มีความรู้ทางกฎหมายจำกัด ขาดความเป็นมืออาชีพ และไม่มีจริยธรรมทางธุรกิจ ทำให้เกิดการทำธุรกิจแบบฉวยโอกาส สมรู้ร่วมคิดกันขึ้นราคา ขึ้นราคาเกินจริงเมื่อเทียบกับมูลค่าที่แท้จริง บิดเบือนตลาด ก่อให้เกิดความเสียหายต่อลูกค้า และลดความโปร่งใสของตลาดอสังหาริมทรัพย์

นอกจากนี้ ตลาดยังประสบปัญหาการขาดแคลนอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยเพื่อตอบสนองความต้องการของคนส่วนใหญ่ ผู้มีรายได้น้อยและรายได้ปานกลางในเขตเมือง โดยเฉพาะ กรุงฮานอย และนครโฮจิมินห์

สาเหตุก็คือธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประสบปัญหาความยุ่งยากและอุปสรรคในกระบวนการทางกฎหมาย โดยเฉพาะการกำหนดราคาที่ดิน การคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน การเคลียร์พื้นที่ และการจัดสรรที่ดิน

ธุรกิจหลายแห่งประสบปัญหาในการขอสินเชื่อและเงินทุนจากการออกพันธบัตรขององค์กร โครงการต่างๆ มากมายที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างหรืออยู่ระหว่างการก่อสร้างเมื่อเร็วๆ นี้ต้องถูกระงับชั่วคราว ล่าช้า และดำเนินการล่าช้า

“แม้ว่ากฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 กฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 จะประกาศใช้และมีผลบังคับใช้แล้วก็ตาม แต่ยังคงมีข้อจำกัดบางประการ เนื่องจากต้องใช้เวลาสักระยะหนึ่งกว่าที่กลไก นโยบาย และกฎหมายใหม่ๆ ที่ออกมาจะได้รับการนำไปปฏิบัติอย่างมีประสิทธิผลและนำไปปฏิบัติจริง” นายไห่ กล่าว

ขอให้ผู้ลงทุนเปิดเผยข้อมูลเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ให้ครบถ้วน

เมื่อเผชิญกับสถานการณ์ดังกล่าว คุณไห่เสนอแนะว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ควรเน้นการวิจัยและดำเนินการตามกลไก นโยบาย และกฎหมายที่ออกใหม่ ๆ อย่างมีประสิทธิผล เช่น กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 กฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 กฎหมายว่าด้วยสถาบันสินเชื่อ พ.ศ. 2567... และระเบียบข้อบังคับโดยละเอียด

วิสาหกิจและนักลงทุนรายใหญ่จำเป็นต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบเกี่ยวกับเงื่อนไขทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยข้อมูลเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์และโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ดำเนินกิจการอย่างครบถ้วน ซื่อสัตย์ และถูกต้อง ขณะเดียวกัน วิสาหกิจจำเป็นต้องพิจารณาและลดต้นทุนอย่างจริงจัง ประยุกต์ใช้เทคโนโลยีสมัยใหม่ในการก่อสร้างอย่างจริงจัง เพื่อลดต้นทุนผลิตภัณฑ์ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดจริง ภายใต้แนวคิด "ประสานประโยชน์และแบ่งปันความยากลำบาก"

ภาพรวมของฟอรั่ม (ภาพ: VV)

นอกจากนี้ องค์กรต่างๆ ควรตรวจสอบพอร์ตการลงทุนและโครงสร้างผลิตภัณฑ์ของตนอย่างจริงจัง และปรับโครงสร้างธุรกิจของตนเพื่อให้แน่ใจว่าสอดคล้องกับศักยภาพทางการเงินและศักยภาพในการบริหารจัดการ และหลีกเลี่ยงการกระจายการลงทุน

นอกจากนี้ ยังจำเป็นต้องดำเนินการเชิงรุกเพื่อแก้ไขปัญหาและอุปสรรคขององค์กรและโครงการต่างๆ เกี่ยวกับความถูกต้องตามกฎหมายและแหล่งเงินทุน ทบทวนและปรับโครงสร้างแหล่งเงินทุน รับผิดชอบในการมุ่งเน้นทรัพยากรทั้งหมดไปที่การจัดการหนี้เสียและหนี้ค้างชำระ เพื่อสร้างพื้นฐานและเงื่อนไขในการเข้าถึงแหล่งสินเชื่อ พันธบัตร หลักทรัพย์ ฯลฯ เพื่อดำเนินโครงการ

ที่มา: https://www.congluan.vn/bo-xay-dung-viec-quan-ly-thuc-hien-dau-gia-dat-tai-mot-so-dia-phuong-chua-tot-post323113.html