การจัดการและดำเนินการประมูลที่ดินในบางพื้นที่ยังไม่ดี

(CLO) นายฮวงไห่ ผู้อำนวยการกรมการจัดการตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า การจัดการและดำเนินการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินในบางพื้นที่และบางท้องที่ยังไม่ดีขึ้น มีปรากฏการณ์นักลงทุนจำนวนมากรวมตัวกันเป็นสมาคมและกลุ่มเพื่อเข้าร่วมการประมูล

เกือบถึงปี 2024 อสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามยังคงเผชิญกับความยากลำบากมากมาย

ในงานสัมมนาพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืน เมื่อวันที่ 27 พฤศจิกายนที่ผ่านมา นายหวง ไห่ ผู้อำนวยการกรมเคหะและบริหารจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์ กระทรวงก่อสร้าง กล่าวว่า แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 ยังคงเผชิญความยากลำบากหลายประการ แต่ในช่วงปลายปีก็ฟื้นตัวได้ในเชิงบวก เนื่องมาจากเสถียรภาพทางเศรษฐกิจและนโยบายสนับสนุนจากรัฐบาล

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 และกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 มีผลบังคับใช้เป็นทางการตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม พ.ศ. 2567 เร็วกว่ากฎหมายฉบับก่อนถึง 5 เดือน ส่งผลให้ช่องทางกฎหมายสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความสมบูรณ์แบบยิ่งขึ้น และเปิดวงจรใหม่ของตลาดในทิศทางที่ปลอดภัย แข็งแรง และยั่งยืนมากขึ้น

อย่างไรก็ตามราคาในพื้นที่บางส่วนและบางภูมิภาคยังคงมีความผันผวนอยู่

นายหว่าง ไห่ ผู้อำนวยการกรมบริหารจัดการตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ กระทรวงก่อสร้าง (ภาพ: ซีพี)

นายฮวงไห่ วิเคราะห์ว่า ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นบางส่วนเนื่องมาจากความผันผวนของต้นทุนที่ดินเมื่อเร็วๆ นี้ รวมทั้งผลกระทบจากการใช้วิธีการคำนวณและตารางราคาที่ดินแบบใหม่

โดยเฉพาะในบางท้องที่และพื้นที่ มีปรากฏการณ์การประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน โดยผู้ชนะการประมูลจะเสนอราคาสูงกว่าราคาเริ่มต้นหลายเท่า

“การบริหารจัดการและดำเนินการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินในบางพื้นที่และบางพื้นที่ยังไม่ดีนัก มีปรากฏการณ์ที่นักลงทุนจำนวนมากรวมตัวกันเป็นสมาคมหรือกลุ่มเพื่อเข้าร่วมการประมูล โดยจ่ายราคาที่ดินสูงกว่าราคาเริ่มต้นหลายเท่า และอาจ “ทิ้งเงินมัดจำ” หลังจากชนะการประมูลที่ดิน โดยมีเป้าหมายเพื่อสร้างระดับราคาเสมือนในพื้นที่เพื่อทำกำไร” คุณไห่กล่าว

ตามที่ผู้อำนวยการได้กล่าวไว้ ปรากฏการณ์ของการ "สร้างราคาเสมือนจริง" และ "เพิ่มราคา" โดยนักเก็งกำไรและบุคคลที่ทำงานเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ การใช้ประโยชน์จากความรู้ที่ขาดหายไปของผู้คน และการลงทุนตามหลักจิตวิทยาของฝูงชนเพื่อแสวงหาผลกำไร

บุคคลเหล่านี้คือบุคคลที่ประกอบอาชีพนายหน้าอิสระ ไม่มีใบอนุญาตนายหน้าซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ขาดความเชี่ยวชาญ มีความรู้ทางกฎหมายจำกัด ขาดความเป็นมืออาชีพ และขาดจริยธรรมทางธุรกิจ ทำให้เกิดการทำธุรกิจแบบฉวยโอกาส สมรู้ร่วมคิดกันขึ้นราคา ขึ้นราคาสูงกว่ามูลค่าที่แท้จริง บิดเบือนตลาด ก่อให้เกิดความเสียหายต่อลูกค้า และลดความโปร่งใสของตลาดอสังหาริมทรัพย์

นอกจากนี้ ตลาดยังประสบปัญหาการขาดแคลนอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยเพื่อตอบสนองความต้องการของคนส่วนใหญ่ ผู้มีรายได้น้อยและรายได้ปานกลางในเขตเมือง โดยเฉพาะ กรุงฮานอย และนครโฮจิมินห์

สาเหตุก็คือธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประสบปัญหาความยุ่งยากและอุปสรรคในกระบวนการทางกฎหมาย โดยเฉพาะการกำหนดราคาที่ดิน การคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน การเคลียร์พื้นที่ และการจัดสรรที่ดิน

ธุรกิจหลายแห่งประสบปัญหาในการขอสินเชื่อและแหล่งทุนจากการออกหุ้นกู้ของบริษัท โครงการต่างๆ มากมายที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและได้เริ่มดำเนินการไปแล้วต้องถูกระงับชั่วคราว ล่าช้าในการดำเนินการ และการก่อสร้างก็ล่าช้าไปด้วย

“แม้ว่ากฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 กฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 จะประกาศใช้และมีผลบังคับใช้แล้วก็ตาม แต่ยังคงมีข้อจำกัดบางประการ เนื่องจากต้องใช้เวลาสักระยะหนึ่งกว่าที่กลไก นโยบาย และกฎหมายใหม่ๆ ที่ออกมาจะได้รับการนำไปปฏิบัติอย่างมีประสิทธิผลและนำไปปฏิบัติจริง” นายไห่ กล่าว

ขอให้ผู้ลงทุนเปิดเผยข้อมูลเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ให้ครบถ้วน

เมื่อเผชิญกับสถานการณ์ดังกล่าว คุณไห่เสนอแนะว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ควรเน้นการวิจัยและดำเนินการตามกลไก นโยบาย และกฎหมายที่ออกใหม่ ๆ อย่างมีประสิทธิผล เช่น กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 กฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 กฎหมายว่าด้วยสถาบันสินเชื่อ พ.ศ. 2567... และระเบียบข้อบังคับโดยละเอียด

วิสาหกิจและนักลงทุนรายใหญ่จำเป็นต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบเกี่ยวกับสภาพธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างเคร่งครัด เปิดเผยข้อมูลเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์และโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ดำเนินกิจการอย่างครบถ้วน ซื่อสัตย์ และถูกต้อง ขณะเดียวกัน วิสาหกิจจำเป็นต้องพิจารณาและลดต้นทุนอย่างจริงจัง ประยุกต์ใช้เทคโนโลยีสมัยใหม่ในการก่อสร้างอย่างจริงจัง เพื่อลดราคาสินค้าให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดจริง ภายใต้แนวคิด "ผลประโยชน์ร่วมกัน แบ่งปันความยากลำบาก"

ภาพรวมของฟอรั่ม (ภาพ: VV)

นอกจากนี้ องค์กรต่างๆ ควรตรวจสอบพอร์ตการลงทุนและโครงสร้างผลิตภัณฑ์การลงทุนอย่างจริงจัง และปรับโครงสร้างธุรกิจให้สอดคล้องกับศักยภาพทางการเงินและความสามารถในการบริหารจัดการ และหลีกเลี่ยงการกระจายการลงทุน

นอกจากนี้ ยังจำเป็นต้องเร่งแก้ไขปัญหาความเดือดร้อนของวิสาหกิจและโครงการต่างๆ ในด้านความถูกต้องตามกฎหมายและแหล่งเงินทุน ทบทวนและปรับโครงสร้างแหล่งเงินทุน รับผิดชอบในการรวมศูนย์ทรัพยากรทั้งหมดเพื่อจัดการกับหนี้เสียและหนี้ค้างชำระ เพื่อสร้างพื้นฐานและเงื่อนไขในการเข้าถึงแหล่งสินเชื่อ พันธบัตร หลักทรัพย์ ฯลฯ เพื่อดำเนินโครงการ

ที่มา: https://www.congluan.vn/bo-xay-dung-viec-quan-ly-thuc-hien-dau-gia-dat-tai-mot-so-dia-phuong-chua-tot-post323113.html