แนวโน้มการรีโนเวทอาคารสำนักงานและโรงแรมให้เป็นเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์

ตลาดไม่เคยร้อนแรงเท่านี้มาก่อน

ด้วยแนวโน้มการมุ่งเน้นหางานในเขตเมืองและเมืองใหญ่ ความต้องการที่อยู่อาศัยจึงเพิ่มสูงขึ้นเช่นกัน ขณะเดียวกัน อุปทานของอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัดกลับมีอย่างจำกัด ทำให้หลายคนไม่มีกำลังทรัพย์เพียงพอที่จะซื้ออพาร์ตเมนต์ระดับกลาง ดังนั้น ตลาดเช่าที่มีผลิตภัณฑ์อย่างอพาร์ตเมนต์และเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์สำหรับพนักงานที่มีรายได้ประมาณ 20 ล้านดอง จึงมักประสบปัญหา "ขาดแคลนห้องพัก" อยู่เสมอ

แม้ในช่วงที่ "คลื่น" ของการกลับมาเช่าอาคารเดิมแผ่ขยายไปทั่วนครโฮจิมินห์ ทำให้หลายพื้นที่ต้องติดป้าย "ให้เช่า" สำนักงานหลายแห่งกลับกลายเป็นห้องว่าง แต่ราคาอพาร์ตเมนต์ให้เช่าก็ยังคงเพิ่มขึ้นเล็กน้อย รายงานไตรมาสที่สองของปี 2566 ของ Batdongsan.com.vn แสดงให้เห็นว่าอัตราการเติบโตของกำไร (รวมอัตราการขึ้นราคา + ผลตอบแทนจากการเช่า) เมื่อลงทุนในกลุ่มอพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้น 97% เมื่อเทียบกับต้นปี 2558 ซึ่งมีเสถียรภาพมากกว่าช่องทางการลงทุนอื่นๆ เช่น หุ้น ทองคำ เงินออม หรือเงินตราต่างประเทศ...

แนวโน้มการรีโนเวทอาคารสำนักงานและโรงแรมให้เป็นเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ ภาพที่ 1 — เซอร์วิสอพาร์ทเมนท์กำลังดึงดูดผู้คนจำนวนมากที่ไม่มีเงินทุนหรือไม่จำเป็นต้องซื้อบ้าน

จากการสำรวจพบว่าอาคารเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์หลายแห่งในย่านใจกลางเมืองโฮจิมินห์ เช่น ฟู่ญวน บิ่ญถั่น เติ่นบิ่ญ เขต 10 และเขต 11 มีอัตราการเข้าใช้พื้นที่สูงกว่า 80% แม้แต่โครงการให้เช่าบางแห่งก็มีอัตราการเข้าใช้พื้นที่สูงถึง 100% อัตราการเข้าใช้อพาร์ตเมนต์เซอร์วิสขนาดเล็กในโฮจิมินห์เพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา และมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในช่วงฤดูร้อน ซึ่งเป็นช่วงที่นักเรียนเตรียมตัวสำหรับการเปิดภาคเรียน

ด้วยแนวโน้มเช่นนี้ ระหว่างที่รอให้ เศรษฐกิจ ฟื้นตัว เจ้าของอาคารหลายรายที่เคยให้เช่าเป็นสำนักงานหรือโรงแรม ได้เปลี่ยนแนวทางและดำเนินการปรับเปลี่ยนให้เป็นเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์แบบสตูดิโอเหล่านี้มักให้เช่าพร้อมเฟอร์นิเจอร์ครบชุด โดยมีราคาตั้งแต่ 6-12 ล้านดองต่อเดือน ขึ้นอยู่กับพื้นที่

ด้วยพื้นที่ที่เล็กกว่าอพาร์ตเมนต์ทั่วไป อพาร์ตเมนต์ประเภทนี้จึงมีข้อได้เปรียบคือราคาถูกกว่าและอยู่ใกล้ใจกลางเมืองมากขึ้น การปรากฏตัวของเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ในปัจจุบันได้กลายเป็นคู่แข่งของนักลงทุนที่ซื้ออพาร์ตเมนต์ในเขตชานเมืองเพื่อการลงทุนเช่า

แนวโน้มการรีโนเวทอาคารสำนักงานและโรงแรมให้เป็นเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ ภาพที่ 2 — เจ้าของอาคารหลายรายรวมสำนักงานธุรกิจไว้ที่ชั้นหนึ่งและมีอพาร์ตเมนต์อยู่ที่ชั้นบน

นายหน้าบางรายกล่าวว่าหลายคนยินดีที่จะแลกพื้นที่ ระบบระบายอากาศ และโครงสร้างพื้นฐาน เพื่อเลือกที่จะเช่าเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ใกล้ใจกลางเมือง แทนที่จะเช่าอพาร์ตเมนต์ในเขตชานเมืองในราคาเดียวกัน ด้วยเหตุนี้ อาคารจำนวนมากจึงถูกปรับเปลี่ยนให้เป็นรูปแบบการเช่านี้ ซึ่งสร้างกระแสเงินสด แทนที่จะปล่อยให้อาคารสำนักงานทั้งหมดว่างเปล่ารอผู้เช่า

นอกจากนี้ เจ้าของอาคารบางรายได้รวมพื้นที่สำนักงานและสำนักงานใหญ่ไว้ที่ชั้น 1 และ 2 ของอาคาร ส่วนชั้นบนๆ ได้ถูกดัดแปลงเป็นเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ให้เช่าหลายประเภท ตั้งแต่ระดับกลางไปจนถึงระดับไฮเอนด์ พร้อมพื้นที่และสิ่งอำนวยความสะดวกที่หลากหลาย

จำเป็นต้องคำนวณต้นทุนการลงทุนอย่างรอบคอบ

จากการวิจัยพบว่ารายได้จากการเช่าเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ไม่ได้ต่ำมากนัก แต่ค่อนข้างคงที่ เมื่อเทียบกับห้องพักทั่วไปในพื้นที่เดียวกัน ราคาเช่าเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์มักจะสูงกว่าห้องอื่นๆ อย่างน้อย 1.5-2 เท่า โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุนที่รู้จักใช้ประโยชน์จากพื้นที่ เพิ่มสาธารณูปโภค และบริการที่เหมาะสม ราคาอาจสูงขึ้นได้อีก

อย่างไรก็ตาม การบริหารจัดการ การดำเนินงาน และการคำนวณรายรับรายจ่ายของเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ประเภทนี้จะมีความซับซ้อนมากกว่าห้องพักให้เช่าราคาถูก นักธุรกิจจำเป็นต้องรู้วิธีการบริหารจัดการอย่างเป็นระบบและใกล้ชิด ตั้งแต่ขั้นตอนการทำสัญญา ไปจนถึงขั้นตอนการดำเนินงานและการโฆษณา เพื่อให้ได้ผลตอบแทนสูงสุดเมื่อลงทุนในเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ประเภทนี้

เพราะถึงแม้ในปัจจุบันเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์จะได้รับความนิยมและเป็นที่ต้องการของผู้คนมากมาย แต่นักลงทุนบางรายก็ประสบภาวะขาดทุนเมื่อเปลี่ยนมาลงทุนประเภทนี้ อย่างเช่นเรื่องราวของนายหง็อก อันห์ (บิ่ญ ถั่น) ที่ปรับเปลี่ยนรูปแบบโรงแรมของตัวเองให้กลายเป็นเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ให้เช่า

ในช่วงแรก เขาประสบปัญหาเกือบปีแรกของการเปลี่ยนแปลง เนื่องจากไม่รู้วิธีการบริหารรูปแบบการเช่าระยะยาว ประกอบกับการโฆษณาที่ผิดกลุ่มเป้าหมาย ประกอบกับแรงกดดันจากเงินกู้เกือบ 2 พันล้านดองเพื่อปรับปรุงรูปแบบ หลังจากขาดทุนมานานกว่า 1 ปี ด้วยการสนับสนุนจากเพื่อนๆ เพื่อหาหนทางที่ดีที่สุดในการดำเนินธุรกิจให้เช่า อพาร์ตเมนต์เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ของคุณหง็อก อันห์ ก็สามารถดำเนินการได้เต็ม 80% สร้างรายได้เกือบ 300 ล้านดองต่อเดือน

แนวโน้มการรีโนเวทอาคารสำนักงานและโรงแรมให้เป็นเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ ภาพที่ 3 — โรงแรมและอาคารสำนักงานมีข้อได้เปรียบคือมีที่จอดรถใต้ดิน ลิฟต์ และระบบป้องกันอัคคีภัย

อย่างไรก็ตาม ไม่ใช่ทุกคนที่จะโชคดีเช่นนั้น อย่างเช่นกรณีของคุณฮิว (บิ่ญเติน) เนื่องจากเขาไม่เข้าใจตลาดเป็นอย่างดี เขาและเพื่อนๆ จึงระดมเงินทุนเพื่อเช่าอาคารหลายหลังมาปรับปรุงเป็นเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ให้เช่า แต่ด้วยเงินลงทุนจำนวนมากและดอกเบี้ยเงินกู้จากธนาคาร เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ที่คุณฮิวเช่าจึงมีราคาที่แข่งขันไม่ได้เมื่อเทียบกับอพาร์ตเมนต์ในทำเลเดียวกัน

ขณะที่ในบิ่ญเติน อพาร์ตเมนต์บางห้องที่มีพื้นที่มากกว่า 50 ตารางเมตร มีค่าเช่าประมาณ 7 ล้านดองต่อเดือน แต่เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ของนายเฮี๊ยวกลับประกาศให้เช่าในราคา 6 ล้านดองต่อเดือน เมื่อรวมค่าบริการ ค่าไฟฟ้า และค่าน้ำที่มีราคาสูงกว่าอพาร์ตเมนต์แล้ว ความสามารถในการแข่งขันของอพาร์ตเมนต์ประเภทนี้ก็ลดลง ทำให้เขาไม่สามารถเช่าอพาร์ตเมนต์ได้เกิน 60% เป็นเวลาหลายเดือน ส่งผลให้หนี้สินเพิ่มสูงขึ้น เพราะรายได้มีเพียงแค่พอจ่ายค่าใช้จ่าย ดอกเบี้ย และค่าเช่าเท่านั้น

อย่างไรก็ตาม เป็นที่ทราบกันดีว่าในย่านนี้มีเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์หลายรุ่นที่สามารถดึงดูดผู้เช่าได้จำนวนมาก โดยมีอัตราการเช่าเกือบ 100% เสมอ ส่วนใหญ่เป็นเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ แต่ด้วยราคาที่เข้าถึงได้ ราคาเช่าจะอยู่ที่ 4-5 ล้านดองต่อเดือน ซึ่งถูกกว่าอพาร์ตเมนต์ในย่านเดียวกันมาก

ด้วยศักยภาพในการทำกำไรสูง หากบริหารจัดการอย่างดีและคำนวณต้นทุนอย่างรอบคอบ รูปแบบเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์จึงกำลังปรากฏขึ้นอย่างต่อเนื่อง ในบรรดาเจ้าของธุรกิจเหล่านี้ เจ้าของโรงแรมและเจ้าของอาคารสำนักงานให้เช่าหลายรายไม่สามารถรับมือกับสถานการณ์ที่รายได้ไม่เข้าบัญชีมาเป็นเวลานานได้เนื่องจากปัจจัยหลายประการ ด้วยข้อได้เปรียบของอาคารที่มีอยู่เดิม ผู้ประกอบการเหล่านี้จะกลายเป็นคู่แข่งที่แข็งแกร่งในตลาดเช่าในอนาคต ซึ่งสามารถลดต้นทุนการเช่าอาคารได้

แหล่งที่มา