Hanoi'de arsa fiyat listesi 695 milyon VND/m2: Satış fiyatı ne kadar?

(Dan Tri) - Yapılan bir araştırmaya göre, Ba Trieu, Dinh Tien Hoang, Hang Dao gibi bazı caddelerdeki müstakil evlerin satış fiyatları, Hanoi Şehri'ndeki yeni arsa fiyat listesindeki düzenlemelerden çok daha yüksek.

Hanoi'nin merkezindeki müstakil evlerin ilan edilen fiyatı metrekare başına bir milyar VND'dir

Hanoi Halk Komitesi, 20 Aralık'tan 2025 yılı sonuna kadar geçerli olacak yeni arsa fiyat listesini yayınladı. Eski arsa fiyat listesine göre düzeltilmiş konut arsa fiyat listesi 2 ila 6 kat daha yüksek.

Özellikle, Ba Trieu (Hang Khay'den Tran Hung Dao'ya), Dinh Tien Hoang, Hai Ba Trung (Le Thanh Tong'dan Quan Su'ya), Hang Dao, Hang Khay, Hang Ngang, Le Thai To, Ly Thuong Kiet, Nha Tho, Tran Hung Dao (Tran Thanh Tong'dan Le Duan'a) dahil olmak üzere Hoan Kiem bölgesindeki birçok caddede arazi fiyatları 695,3 milyonun üzerinde en yüksek fiyata sahip. VND/m2.

Önceden ayarlanmış arsa fiyat listesine göre, Hanoi şehir merkezindeki en yüksek kentsel arsa fiyatı, Hang Ngang, Hang Dao ve Le Thai To olmak üzere üç caddede 188 milyon VND/m2'dir. Dolayısıyla, en yüksek ayarlanmış arsa fiyatı, ayarlamadan önceki seviyeye göre yaklaşık 3,7 kat daha yüksektir.

Dan Tri muhabirlerinin yaptığı araştırmaya göre, gerçekte bu bölgelerdeki emlakların ilan edilen fiyatları, Hanoi Şehri'nin yeni arazi fiyat listesindeki düzenlemelerden çok daha yüksek.

Özellikle Ba Trieu Caddesi'nde satılık gayrimenkul fiyatları metrekare başına 800 milyon VND ile 1 milyar VND arasında değişiyor. Ba Trieu Caddesi'nde 3 katlı 256 m²'lik bir ev, metrekare başına 1 milyar VND'ye denk gelen 256 milyar VND'ye satılıyor. Satıcı, evin bir moda şirketine aylık 300 milyon VND'ye kiralandığını ve kira süresinin dolmasına 2,5 yıl kaldığını belirtti.

Birçok müstakil ev, yeni arsa fiyat listesinde belirtilen fiyatların çok üzerinde fiyatlarla satılıyor (Ekran Görüntüsü).

Hai Ba Trung'daki Dinh Tien Hoang Caddesi'nde, müstakil evlerin ilan fiyatları metrekare başına 800 milyon VND ile 1,2 milyar VND arasında değişiyor. Bu caddelerde ayrıca metrekare başına 1,5-1,8 milyar VND fiyatla satılık müstakil evler de bulunuyor.

Örneğin, Hai Ba Trung'da 650 metrekarelik bir müstakil ev, metrekaresi 1,85 milyar VND'ye denk gelen 1.200 milyar VND'ye satışa sunuluyor. Dinh Tien Hoang Caddesi'nde 210 metrekarelik bir müstakil ev ise metrekaresi 1,55 milyar VND'ye denk gelen 325 milyar VND'ye satışa sunuluyor.

Hang Dao, Hang Khay ve Hang Ngang caddelerinde satılık müstakil evlerin metrekare fiyatları 800 milyon VND ile 1,3 milyar VND arasında değişiyor. Şu anda Hang Khay caddesinde metrekaresi 2 milyar VND'ye satılık bir müstakil ev bulunuyor. 85 metrekarelik bu evin toplam satış fiyatı 170 milyar VND. Satıcıya göre bu ev, Hoan Kiem Gölü yürüyüş caddesine "sadece birkaç adım uzaklıkta" ve Trang Tien ticaret merkezinin yanında yer alıyor.

Le Thai To ve Nha Tho caddelerinde satılık müstakil evlerin metrekare fiyatları genellikle 900 milyon VND ile 1,5 milyar VND arasında değişmektedir. Özellikle Hoan Kiem Gölü yakınlarındaki Le Thai To caddesinde, bazı müstakil evlerin metrekare fiyatı 2 milyar VND'nin üzerindedir. Örneğin, bu caddede 58 metrekarelik 3 katlı bir ev 139 milyar VND'ye, yani metrekaresi 2,4 milyar VND'ye satılmaktadır.

Ly Thuong Kiet ve Tran Hung Dao caddelerinde, müstakil evlerin metrekare satış fiyatı 800 milyon VND ile 1,4 milyar VND arasında değişiyor.

Uzmanlar ne diyor?

1 Ağustos'tan itibaren yürürlüğe girecek olan 2024 Tapu Kanunu, eski arsa fiyat çerçevesini (her 5 yılda bir inşaat) kaldırıyor ve bunun yerine yıllık arsa fiyat listesi uyguluyor. Yeni fiyat listesi, arsa fiyat çerçevesi tarafından kontrol edilmeyecek ve piyasa fiyatlarına yakın inşa edilmesi zorunlu olacak. Uzmanlar, yeni arsa fiyat listesinin emlak fiyatlarını etkileyeceğini söylüyor.

İnşaat Bakanlığı, Eylül ayında Hükümet Konağı'na gönderdiği bir raporda, 2024 yılı arsa fiyatının uygulanması durumunda, gayrimenkul projelerinin arsa kullanım maliyetlerinin öncekine kıyasla önemli ölçüde artacağını hesapladı. Çünkü konut ve gayrimenkul fiyatlarını etkileyen başlıca maliyetler arasında; arsa kullanım ücretleri, saha temizleme tazminat maliyetleri; konut, gayrimenkul gibi proje inşaat maliyetleri; ilgili vergi ve harçlar da dahil olmak üzere 7 gider yer alıyor.

Dolayısıyla, piyasa fiyatına yakın yeni arsa fiyat listesi, arsa temizleme, arazi kurtarma tazminatı, arazi ile ilgili vergi ve harçlar vb. gibi arazi ile ilgili maliyetleri artıracaktır. Öte yandan, arsa kullanım bedelleri ile ilgili maliyetler genellikle bir konut projesinin toplam maliyetinin büyük bir kısmını oluşturmakta olup, yüksek katlı apartman projelerinde %7-20, villa ve müstakil ev projelerinde ise %25-50 arasında değişmektedir.

Hang Dao Caddesi, Hoan Kiem Bölgesi, Hanoi (Fotoğraf: Duong Tam).

Ayrıca, lokasyon ve teknik altyapının elverişli koşulları nedeniyle projeler arasındaki fiyat farklılıkları da söz konusudur. Arsa üzerindeki varlıkların tazmin maliyeti genellikle inşaat yatırım maliyetinin yaklaşık %2'si gibi önemsiz bir oranı oluşturmaktadır.

İnşaat Bakanlığı, çok sayıda projede yaptığı ön incelemede, yeni arsa fiyat listesinin uygulanmasının zincirleme etki yaratarak, emlak ve konut fiyatlarında eskiye göre yüzde 15-20 oranında artışa yol açacağını öngörüyor.

Emlak uzmanı Dinh Minh Tuan, 2024 Tapu Kanunu'ndaki yeni yasal çerçevenin proje uygulama maliyetlerini artıracağını belirtti. 2024 Tapu Kanunu'nun en önemli noktalarından biri, eski arsa fiyat çerçevesinin kaldırılması ve bunun yerine, amaç, arazi kullanım süresi, girdi bilgileri ve diğer etkileyici faktörlere göre fiyatın belirlenmesidir.

Ona göre, yeni arazi fiyat listesi piyasa fiyatına yakın ve bu da arazi temizleme maliyetleri, arazi tazminatı ve arazi vergileri gibi araziyle ilgili bütçenin artmasına neden oluyor. Temel olarak, arazi sahipleri daha fazla fayda sağlayacak ve mali açıdan güçlü işletmeler piyasa mekanizmalarına göre arazi temizlemeyi daha kolay bulacak. Ancak proje geliştirme maliyetleri de eskisinden daha yüksek, bu nedenle yatırımcılar ürün fiyatlarını artırmak zorunda.

Uzman Nguyen Thi Hong Van, tazminat ve arsa temizleme maliyetlerinde beklenen artış nedeniyle gayrimenkul fiyatlarının artmaya devam ettiğini söyledi.

2024 Tapu Kanunu'nun, arsa fiyat çerçevesi düzenlemesini kaldırdığını ve yerel yönetimlerin arsa fiyatlarını eski kanundaki gibi 5 yılda bir değil, piyasaya göre yıllık olarak belirlemelerine olanak tanıdığını savundu. Bu düzenlemenin, tazminat ve arazi tahsis sürecini kolaylaştırarak projelerin hızlı bir şekilde hayata geçirilmesine yardımcı olduğunu belirtti.

Van, "Tazminat fiyatlarının piyasa fiyatlarına yaklaşması ve tazminat desteğinin sıkı olması, projede yatırım maliyetlerini artıracak ve gayrimenkul fiyatlarının artmasına yol açacaktır" dedi.

Kaynak: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-tai-ha-noi-695-trieu-dongm2-gia-rao-ban-dang-bao-nhieu-20241223012414611.htm