Gayrimenkul yatırım getirisinde liderliğini sürdürüyor

Önümüzdeki 2 yılda ev alıcılarının psikolojisi nasıl değişecek?

Batdongsan.com.vn Genel Müdür Yardımcısı Sayın Nguyen Quoc Anh, büyük veri ve geliştirme döngüleri boyunca yapılan pazar araştırmalarına dayanarak, önümüzdeki 2 yıl içinde Vietnam emlak piyasasının şu aşamalardan geçebileceğini öngörüyor: geri dönüş, keşif, konsolidasyon, büyüme ve istikrar. Alıcılar, her aşamada gayrimenkul seçerken farklı faktörlere öncelik verecek.

Özellikle, 2024 yılı sonuna kadar, piyasa hala keşif aşamasında olduğundan, alıcılar gerçek konut ihtiyaçlarını karşılama, yasal statü, iyi finansal destek politikaları, istikrarlı kira getirileri ve maliyetlerin optimize edilmesi gibi belirli faktörlere öncelik veriyor. Bu aşamada, daireler büyük ilgi görüyor ve tüm konut tipleri arasında en iyi likiditeye sahip.

2025'in ilk çeyreğinde başlaması beklenen konsolidasyon dönemine giren alıcılar ve yatırımcılar, finansal ve yasal faktörler konusunda daha emin olacak, ancak yine de gerçek ihtiyaçlara hizmet eden ve iyi nakit akışı sağlayan ürünlere öncelik verecekler. Bu dönemde, parasal faktörler daha olumlu olursa, müstakil evler ve sıra evler gibi yüksek maliyetli konutların işlem hacmi kademeli olarak artacaktır.

Gayrimenkul piyasasının her aşamasında alıcı psikolojisi (Fotoğraf: Batdongsan.com.vn)

2025'in ikinci çeyreğinden dördüncü çeyreğine kadar olan dönemin bir toparlanma dönemi olacağı, insanların yatırım ihtiyaçlarına ve fiyat artış hızına daha fazla dikkat edeceği ve piyasanın durgun olduğu dönemde olduğu gibi satış fiyatı ve yasal faktörlere çok fazla önem vermeyeceği öngörülüyor. Bu dönemde arsa ve villalar giderek daha avantajlı hale gelecek ve daha iyi likiditeye sahip olacak. 2026'nın başından itibaren Vietnam emlak piyasasının istikrarlı bir döngüye girmesi ve alıcıların yüksek fiyat artış hızına sahip, küçük miktarlı ancak çok ilgi gören türlerde yatırım fırsatları aramaya öncelik vermesi bekleniyor.

Batdongsan.com.vn, önümüzdeki 2 yıldaki alıcı ve yatırımcı eğilimlerini tahmin etmenin yanı sıra, 2024'ün ikinci yarısındaki Gayrimenkul Tüketici Psikolojisi Anketi ile kısa vadeli tercihlerini de analiz etti. Buna göre, piyasa güven endeksi yatay seyrediyor. Alıcılar, piyasadan olumlu sinyaller, 2023'e kıyasla daha düşük faiz oranları ve insanlarda daha iyi bir psikoloji yaratmak için yürürlüğe girecek yeni yasal politikalar bekliyor.

Batdongsan.com.vn uzmanlarına göre, Hükümet'in Arazi Kanunu, Konut Kanunu ve Gayrimenkul Ticareti Kanunu'nun 1 Ağustos 2024'ten itibaren yürürlüğe girmesine izin verme önerisi, hukuk sisteminin netleşmesine ve piyasanın toparlanma sürecinin hızlanmasına yardımcı olan olumlu bir işarettir. Yürürlüğe giren yasalar, daha tutarlı ve gerçekçi arazi değerlemelerini teşvik edecek, alıcıların haklarını güvence altına almak için proje geliştirmede yatırımcılar için gereklilikleri sıkılaştıracak, yurtdışındaki Vietnamlılar için gayrimenkul sahipliği için uygun koşullar yaratacak, daha fazla yabancı yatırım çekecek ve aracı kurum camiasında profesyonellik ve şeffaflığı artıracaktır.

Ev alıcılarının "peşinat" eylemlerini yönlendiren önemli faktörler

Ayrıca, gayrimenkule olan talep her zaman mevcut olduğundan, önümüzdeki dönemde ana hedef alıcılar genç aileler, özellikle de yeni evli çiftler olacak. Bu birimin anketi, çocuksuz evli kişilerin %73'ünün gelecek yıl ev satın almayı planladığını gösteriyor. Bekarlar gayrimenkul seçerken çalışma alanına öncelik verirken, evliler en çok okul, alışveriş merkezi ve mağaza olanaklarına ilgi duyuyor. Birincil arzın düşük olması ve birincil projelerin açılış fiyatının yüksek olması nedeniyle ikincil ürün satın alma eğilimi artıyor.

2024'ün ikinci yarısında tüketici psikolojisi üzerine yapılan bir anket, alıcıların bilgi edinmek için büyük haber sitelerini ve yatırımcının resmi web sitesini öncelikli olarak araştırdığını gösterdi. Bir yatırımcıyı değerlendirirken en çok finansal potansiyele dikkat ediyorlar ve bir proje seçerken yasallık en önemli faktör. Alıcılar, işlemi destekleyecek bir emlak danışmanı ararken en çok uzmanlığa, deneyime ve tutuma, ardından da komisyon ücretlerine önem veriyor.

Gayrimenkul, yatırım kanalları arasında getiride liderliğini sürdürüyor

Batdongsan.com.vn tarafından 2024 yılının ilk 6 ayına ait gayrimenkul piyasası verileri, çoğu yatırım kanalının 2023 yılına kıyasla olumlu sinyaller verdiğini gösteriyor. Bu kanallar arasında gayrimenkul, hala en yüksek yatırım getirisine sahip kanal. Haziran 2024 itibarıyla, gayrimenkulün ortalama satış fiyatı 2023 yılı başına göre %24 arttı. Bu arada, hisse senedi fiyat dalgalanmalarını yansıtan VNIndex %19, SJC altın fiyatı %17 ve USD kuru %8 arttı.

Fiyat artışında öncü bölgelerden biri olan Hanoi , 2023 yılı başına kıyasla özel konut fiyatlarında %32, apartman dairelerinde %31, arsa, villa ve müstakil evlerde ise %10-19 oranında artış kaydetti. Bu arada, Ho Chi Minh şehrindeki gayrimenkul fiyatları, son bir buçuk yılda neredeyse hiç değişmedi; daireler %6 oranında hafif bir artış gösterirken, diğer konut tipleri aynı fiyat seviyesini korudu.

Piyasadaki gayrimenkul türlerine bakıldığında, arsa ve müstakil konutlarda 2024'ün ilk yarısında faiz ve işlem bazında belli bir toparlanma görülüyor. Özellikle müstakil konutlara olan ilgi 2021'in ilk çeyreğine göre %87, arsalarda ise %60 oranında toparlanma kaydetti. Ancak bu durum, özellikle kuzey illerinde olmak üzere bazı bölgelerde sadece yerel düzeyde bir iyileşme olarak değerlendirilebilir.

Gayrimenkul hala en etkili yatırım kanalıdır.

Sadece Hung Yen gibi bazı kuzey illerinde araziye olan ilgi %194, özel konutlara olan ilgi ise %70 arttı. Hanoi'de de araziye olan ilgi %75, özel konutlara olan ilgi ise %48 arttı. Özellikle planlama faktörleri ve açık artırma faaliyetleri sayesinde Hanoi'nin banliyö bölgelerinde ilgi ve fiyatlar keskin bir şekilde arttı. Özellikle 2024'ün ilk yarısında Dong Anh, Gia Lam, Hoai Duc, Thach That ve Quoc Oai'deki arazilere olan talep %48'den %104'e çıktı ve bu da bu banliyö bölgelerindeki arazi fiyatlarının 2023'ün ikinci yarısına kıyasla %4'ten %24'e yükselmesine yol açtı.

Ayrıca, özellikle Hanoi piyasasında daireler en canlı emlak piyasası türüdür. Bu birimin araştırması, Hanoi'de daire satın alma talebinin Mart 2024'te zirveye ulaştığını ve 2023 sonuna kıyasla yaklaşık %60 arttığını göstermektedir. Şu anda, dairelere olan ilgi "soğumuş" olsa da fiyatlar düşmemiştir. Mayıs 2024'te Hanoi'deki dairelerin satış fiyatı, Ho Chi Minh City'dekiyle aynı seviyede olup metrekare başına 50 milyon VND'ye ulaşmıştır. Aynı zamanda, daireler piyasadaki en iyi likiditeye sahip tür olmaya devam etmektedir; Batdongsan.com.vn anketine katılan brokerların %48'i, dairelerin güçlü bir büyüme döneminde olduğunu belirtmiştir.

Batdongsan.com.vn Güney Bölge Müdürü Sayın Dinh Minh Tuan, dairelerde şu anda bir "balon" belirtisi olmadığını, çünkü bu durumu yaratan faktörlerin aşırı şişirilmiş talep, yatırım talebinin gerçek talepten fazla olması, fiyatların ekonomi ve diğer türlere kıyasla yukarı itilmesi ve gevşek para politikasının piyasada sermaye kontrolü için koşullar yaratması olduğunu belirtti.

Özellikle Hanoi'de en hareketli pazar türü dairelerdir.

Batdongsan.com.vn'den alınan veriler, dünyanın diğer şehirleriyle karşılaştırıldığında, daire fiyatları ile Vietnam'ın GSYİH'si arasındaki farkın hala çok yüksek olmadığını gösteriyor. Bangkok'ta (Tayland) 50 m2'lik bir daire satın almak için insanların 47 yıldan fazla, Manila'da (Filipinler) 56 yıldan fazla, Kuala Lumpur'da (Malezya) ise yaklaşık 17 yıl harcadığı tahmin ediliyor. Hanoi ve Ho Chi Minh City'de ise benzer büyüklükte bir daire satın almak için insanların yaklaşık 14-15 yıllık bir gelir harcaması gerekiyor.

"İki büyük şehirdeki nüfus artış hızı, dairelere olan gerçek talebin hâlâ çok yüksek olduğunu gösteriyor. 2021-2030 döneminde Hanoi'de toplam konut talebinin 89 milyon metrekare, Ho Chi Minh şehrinde ise 107,5 milyon metrekare olması bekleniyor. Talep bu kadar yüksek olmasına rağmen, Hanoi ve Ho Chi Minh şehrindeki mevcut daire fiyatları dünyanın diğer şehirlerine kıyasla çok yüksek değil. Bu arada, mobilizasyon faiz oranı artırıldığında, ev satın alma faiz oranının düşük olması beklenmiyor. Dolayısıyla dairelerde bir "balon" durumu söz konusu değil. Aslında, sınırlı arz ve yüksek açılış fiyatları son dönemdeki güçlü büyümeye neden oldu." - Bay Dinh Minh Tuan açıkladı.

Tran Thi My Nhat

Kaynak: https://www.congluan.vn/bds-tiep-tuc-dung-dau-ve-loi-suat-dau-tu-nguoi-mua-dang-tham-do-thi-truong-post301219.html