Gayrimenkul, yatırım getirilerinde liderliğini sürdürüyor.

Önümüzdeki iki yılda ev satın alanların psikolojisi nasıl değişecek?

Batdongsan.com.vn Genel Müdür Yardımcısı Bay Nguyen Quoc Anh, büyük veri ve gelişim döngüleri boyunca yapılan pazar araştırmalarına dayanarak, önümüzdeki iki yıl içinde Vietnam gayrimenkul piyasasının şu aşamalardan geçebileceğini öngörüyor: gerileme, keşif, konsolidasyon, toparlanma ve istikrara kavuşma. Her aşamada, alıcılar gayrimenkul seçerken farklı faktörlere öncelik vereceklerdir.

Özellikle, şu andan 2024 yılının sonuna kadar piyasa hala bir test aşamasında. Alıcılar, çeşitli maliyetleri optimize ederken, gerçek yaşam ihtiyaçlarını karşılama, net yasal durum, iyi finansal destek politikaları ve istikrarlı kira getirisi gibi belirli faktörlere öncelik veriyorlar. Bu aşamada, daireler önemli bir ilgi çekiyor ve tüm gayrimenkul türleri arasında en iyi likiditeyi kaydediyor.

2025 yılının ilk çeyreğinde başlaması beklenen bir konsolidasyon evresine girerken, alıcılar ve yatırımcılar finansal ve yasal faktörler konusunda daha güvende hissedecekler, ancak yine de gerçek ihtiyaçları karşılayan ve iyi nakit akışı sağlayan ürünlere öncelik vereceklerdir. Bu dönemde, parasal koşullar daha elverişli olursa, müstakil evler ve sıra evler gibi yüksek maliyetli mülklerin işlem hacminde kademeli bir iyileşme görülecektir.

Gayrimenkul piyasasının her aşamasındaki alıcı psikolojisi (Resim: Batdongsan.com.vn)

2025'in ikinci çeyreğinden dördüncü çeyreğine kadar olan dönemde, piyasa durgunluğu sırasında olduğu gibi satış fiyatına ve yasal hususlara daha az önem veren insanların yatırım ihtiyaçlarına ve fiyat artışına daha fazla odaklanacağı bir canlanma dönemi yaşanması öngörülüyor. Bu dönemde arsalar ve villalar kademeli olarak avantajlarını yeniden kazanacak ve daha iyi likiditeye sahip olacak. 2026 yılının başından itibaren Vietnam gayrimenkul piyasasının istikrarlı bir döngüye gireceği, alıcıların yüksek fiyat artış oranlarına, sınırlı arza ancak yüksek talebe sahip gayrimenkul türlerindeki yatırım fırsatlarına öncelik vereceği tahmin ediliyor.

Batdongsan.com.vn, önümüzdeki iki yıl için alıcı ve yatırımcı eğilimlerini tahmin etmenin yanı sıra, 2024 yılının ikinci yarısı için yaptığı Gayrimenkul Tüketici Duyarlılık Anketi ile kısa vadeli tercihlerini de analiz ediyor. Ankete göre, piyasa duyarlılığı istikrarlı kalmaya devam ediyor. Alıcılar, 2023'e kıyasla daha düşük faiz oranları ve yürürlüğe girmek üzere olan yeni yasal politikalarla birlikte, kamuoyunda daha olumlu bir duyarlılık yaratan piyasadan olumlu sinyaller bekliyor.

Batdongsan.com.vn uzmanlarına göre, hükümetin Arazi Kanunu, Konut Kanunu ve Gayrimenkul İşletme Kanunu'nun 1 Ağustos 2024'ten itibaren yürürlüğe girmesine izin verme önerisi, yasal çerçeveyi daha net hale getiren ve piyasanın toparlanmasını hızlandıran olumlu bir sinyaldir. Bu kanunların etkin bir şekilde uygulanması, daha tutarlı ve gerçekçi arazi değerlemesini teşvik edecek, alıcı haklarını güvence altına almak için proje geliştirmede geliştiriciler için gereklilikleri sıkılaştıracak, yurtdışındaki Vietnamlılar için gayrimenkul sahipliğini kolaylaştıracak, daha fazla yabancı yatırım çekecek ve gayrimenkul aracılık topluluğunda profesyonelliği ve şeffaflığı artıracaktır.

Ev alıcılarını satın alma kararı vermeye yönlendiren temel faktörler.

Ayrıca, gayrimenkul talebi güçlü kalmaya devam ediyor ve önümüzdeki dönemdeki ana hedef grup özellikle yeni evli genç aileler. Bu birim tarafından yapılan bir anket, çocuksuz evli kişilerin %73'ünün önümüzdeki yıl içinde ev satın almayı planladığını gösteriyor. Bekar kişiler gayrimenkul seçerken çalışma alanına öncelik verirken, evli çiftler en çok okul ve alışveriş merkezi gibi olanaklarla ilgileniyor. Birincil arzın sınırlı olması ve birincil projelerin yüksek başlangıç ​​fiyatları nedeniyle ikinci el piyasasına yönelme eğilimi artıyor.

2024 yılının ikinci yarısında yapılan bir tüketici duyarlılığı araştırması, alıcıların büyük ilan sitelerinde ve geliştiricilerin resmi web sitelerinde bilgi aramaya öncelik verdiğini de gösterdi. Bir geliştiriciyi değerlendirirken en çok finansal güce dikkat ederken, bir proje seçerken yasal uyumluluk en önemli faktör oluyor. Emlakçılardan yardım alırken, alıcılar her şeyden önce uzmanlığa, deneyime ve tavra değer veriyor, ardından komisyon ücretleri geliyor.

Gayrimenkul, yatırım kanalları arasında getiri açısından en iyi performansı göstermeye devam ediyor.

Batdongsan.com.vn'nin 2024 yılının ilk altı ayına ait gayrimenkul piyasası verilerine göre, çoğu yatırım kanalı 2023 yılına kıyasla olumlu işaretler kaydetti. Gayrimenkul, en yüksek yatırım getirisi sağlayan kanal olmaya devam ediyor. Haziran 2024 itibarıyla, gayrimenkulün ortalama satış fiyatı 2023 yılının başına göre %24 arttı. Bu arada, hisse senedi fiyat dalgalanmalarını yansıtan VNIndex %19, SJC altın fiyatı %17 ve USD döviz kuru %8 arttı.

Fiyat artışı açısından önde gelen bölgelerden biri olan Hanoi'de , 2023 yılının başlarına kıyasla müstakil evlerin satış fiyatlarında %32, apartman dairelerinin satış fiyatlarında %31 ve arsa, villa ve sıra evlerin satış fiyatlarında %10-19'luk bir artış kaydedildi. Öte yandan, Ho Chi Minh şehrinde gayrimenkul satış fiyatları, apartman dairelerinde görülen %6'lık hafif artış dışında, son bir buçuk yıldır neredeyse değişmeden kaldı; diğer gayrimenkul türleri ise aynı fiyat seviyesini korudu.

Piyasa türlerine bakıldığında, arsa ve müstakil evlere olan ilgi ve işlemler 2024 yılının ilk yarısında belirli bir toparlanma gösterdi. Özellikle, müstakil evlere olan ilgi %87, arsalara olan ilgi ise 2021 yılının ilk çeyreğine kıyasla %60 oranında toparlandı. Ancak bu, özellikle kuzey illerinde olmak üzere, sadece bazı bölgelerde görülen yerel bir iyileşmedir.

Gayrimenkul, en yüksek performans gösteren yatırım kanalı olmaya devam ediyor.

Hung Yen gibi bazı kuzey illerinde arsa talebi %194, müstakil ev talebi ise %70 arttı. Hanoi'de de arsa talebinde %75, müstakil ev talebinde ise %48 artış görüldü. Planlama ve ihale faaliyetleri nedeniyle Hanoi'nin banliyö bölgelerinde ilgi ve fiyatlarda keskin bir artış yaşandı. Özellikle 2024 yılının ilk yarısında Dong Anh, Gia Lam, Hoai Duc, Thach That ve Quoc Oai'deki arsa talebi %48 ile %104 arasında artarken, bu durum 2023 yılının ikinci yarısına kıyasla fiyatlarda %4 ile %24 arasında bir artışa yol açtı.

Ayrıca, özellikle Hanoi'de, daireler gayrimenkul piyasasında en canlı mülk türüdür. Bu birimin araştırması, Hanoi'deki dairelere olan talebin Mart 2024'te zirveye ulaştığını ve 2023 sonuna kıyasla yaklaşık %60 arttığını göstermektedir. Şu anda, dairelere olan ilgi azalmış olsa da, fiyatlar düşmemiştir. Mayıs 2024'te Hanoi'deki dairelerin istenen fiyatı, Ho Chi Minh Şehri ile aynı seviyede olup, metrekare başına 50 milyon VND'ye ulaşmıştır. Aynı zamanda, daireler piyasadaki en likit mülk türü olmaya devam etmektedir; Batdongsan.com.vn anketine katılan emlakçıların %48'i dairelerin şu anda güçlü bir büyüme evresinde olduğuna inanmaktadır.

Batdongsan.com.vn'nin Güney Bölgesi Direktörü Sayın Dinh Minh Tuan, şu anda apartman piyasasında bir "balon" belirtisi olmadığını düşünüyor. Bunun nedeni olarak, bu durumu yaratan faktörlerin, gerçek talepten daha fazla yatırım talebiyle şişirilmiş talep; ekonomiye ve diğer gayrimenkul türlerine kıyasla fiyatların yükselmesi; ve gevşek para politikasının piyasada sermaye kısıtlamalarına yol açması gösterilebilir.

Daireler, özellikle Hanoi'de, piyasadaki en dinamik gayrimenkul türüdür.

Batdongsan.com.vn'den alınan veriler, dünyanın diğer şehirleriyle karşılaştırıldığında, Vietnam'da daire fiyatları ile GSYİH arasındaki farkın hala çok yüksek olmadığını gösteriyor. Bangkok'ta (Tayland) 50 m2'lik bir daire satın almak için 47 yıldan fazla, Manila'da (Filipinler) 56 yıldan fazla ve Kuala Lumpur'da (Malezya) yaklaşık 17 yıllık gelire ihtiyaç duyulacağı tahmin ediliyor. Hanoi ve Ho Chi Minh Şehrinde ise benzer büyüklükte bir daire satın almak için yaklaşık 14-15 yıllık gelire ihtiyaç duyulacağı belirtiliyor.

“İki büyük şehirdeki nüfus artış hızı, dairelere olan talebin çok yüksek kaldığını gösteriyor. Hanoi'de 2021-2030 dönemi için öngörülen toplam konut talebi 89 milyon metrekare, Ho Chi Minh Şehrinde ise 107,5 milyon metrekaredir. Bu yüksek talebe rağmen, Hanoi ve Ho Chi Minh Şehrindeki mevcut daire fiyatları, dünya genelindeki diğer şehirlere kıyasla aşırı yüksek değil. Bu arada, mevduat faiz oranları yeni yukarı yönlü ayarlandığı için ipotek faiz oranlarının düşük seviyelere düşmesi beklenmiyor. Bu nedenle, daire piyasasında bir “balon” yok; gerçekte, sınırlı arz ve yüksek başlangıç ​​satış fiyatları son dönemdeki güçlü büyümeye neden oldu,” diye açıkladı Bay Dinh Minh Tuan.

Tran Thi My Nhat

Kaynak: https://www.congluan.vn/bds-tiep-tuc-dung-dau-ve-loi-suat-dau-tu-nguoi-mua-dang-tham-do-thi-truong-post301219.html