Arazi kullanım ücretlerinin yüzde 70'e kadar düşürülmesine ilişkin teklifin özelliği nedir?

Maliye Bakanlığı, arazi kullanım ücretleri ve arazi kiralarını düzenleyen 103/2024 sayılı Kararname'nin bazı maddelerini değiştiren ve tamamlayan bir Kararname taslağını sundu.

Son zamanlarda bazı yerleşim yerlerinde, 2024 Tapu Kanunu kapsamındaki yeni arsa fiyat listesi, eski fiyat listesine kıyasla önemli ölçüde artmış ve bu durum, arazi kullanım amacını tarım arazisinden konut arazisine çeviren kişilerin kat kat daha yüksek arsa kullanım bedeli ödemesine neden olmuştur. Bu fark, gerçek konut ihtiyacı olan haneler için büyük bir yük haline gelmiştir.

z6750704606049-c323aca4fb3b12c7e9777889b6c33920-1289-6277.jpg — Vinh City, Nghe An'daki bir hane, 300 metrekarelik bahçe arazisini konut arazisine dönüştürürken yaklaşık 4,5 milyar VND vergi ödemek zorunda kaldı.

Örneğin, Nghe An eyaletine bağlı Vinh City'de bir hanenin, 300 metrekarelik bahçe arazisinin kullanım amacını konut arazisine çevirmek için başvuruda bulunurken yaklaşık 4,5 milyar VND ödemek zorunda kalması kamuoyunun özel ilgisini çekti. Bunun nedeninin, yeni yayınlanan arazi fiyat listesinden kaynaklandığı, arazi fiyatlarının eskisine göre keskin bir şekilde artması ve insanların ödenmesi zor olan çok yüksek vergiler, harçlar ve arazi kullanım bedelleri ödemek zorunda kalması olduğu belirtiliyor.

Görüşlere göre, kullanım amacının değiştirildiği, ödenecek arsa kullanım bedelinin arsanın gerçek değerinden bile yüksek olduğu durumlar mevcut. Bu durum, özellikle bahçeli arazisi ve evlerinin yanında göletleri olan ve arsa kullanım haklarını yasallaştırmak isteyen haneler için birçok soruna yol açıyor.

Maliye Bakanlığı, vatandaşların yaşadığı sıkıntıları gidermek için Hükümete iki özel seçenek sundu:

Seçenek 1 (önceki 45/2014/ND-CP sayılı Kararnamenin ruhunu devralarak): Bahçe arazisi, evlere bitişik gölet veya bahçe arazisinden kaynaklanan arazilerin (konut arazisi olarak kabul edilmeyen) kullanım amacının konut arazisine değiştirilmesi durumlarında arazi kullanım bedeli tahsilatına ilişkin ek düzenlemeler. Özel olarak: Konut arazisi tahsis sınırı içindeki alan için konut arazisi fiyatı ile tarım arazisi fiyatı arasındaki farkın %30'u; sınırı aşan alan için farkın %50'si hesaplanacaktır.

Bu seçenek, 2024 Tapu Kanunu kapsamında konut bulunan aynı parseldeki tarım arazileri için de geçerlidir.

Maliye Bakanlığı'ndan yapılan açıklamaya göre, 1. seçenek, konut parsellerine bitişik bahçe ve gölet arazileri ile aynı konut parselinde bulunan tarım arazileri için arazi fiyatlarının eski yasaya göre yüksek olması durumunda vatandaşların arazi kullanım ücreti yükümlülüklerini azaltıyor.

Ancak bu plan, harç hesaplamalarında arazi fiyatlarının artması durumunda arazi kullanım amacının salt tarım arazisinden konut arazisine dönüştürülmesi sorununu çözmemiştir.

Seçenek 2 (Maliye Bakanlığı tarafından önerilen, 103/2024/ND-CP sayılı Kararnamedeki mevcut düzenlemelerin korunmasıdır): Yüzdeye göre ayarlama yapılmamalı ve 2024 Tapu Kanununa göre mutlak fark hesaplama yöntemi uygulanmalıdır.

Bu seçeneğin avantajı, Tapu Kanunu'nun 156. maddesinin 1. fıkrası hükümlerine tam olarak uyulmasını sağlamasıdır. Ancak dezavantajı, vatandaşlar için zorluklara yol açan aşırı maliyet sorununu çözmemesi ve konut alanlarında yaygın olarak görülen evlere bağlı bahçe ve gölet arazilerinin özelliklerine uygun bir teşvik mekanizmasının bulunmamasıdır.

Maliye Bakanlığı, arazi kullanım amaçlı tarım arazisinden konut arazisine dönüşüm durumlarında arazi kullanım ücreti hesaplamasının uygulanması hakkında yerel yönetimlerden derhal bilgi vermelerini talep eden resmi bir bildiri yayınladı. Bazı yerel yönetimler, dalgalanan arazi fiyatları karşısında vatandaşları desteklemek amacıyla, sentez yoluyla 1. seçeneğe benzer bir yüzdelik ücret uygulamayı önerdi.