Taslakta arazi fiyatlarının belirlenmesi ve ek gelirlerin yönetimi için ek mekanizmalar önerilmesi

Fotoğraf yazısı — İllüstrasyon fotoğrafı: Tuan Anh/VNA

Buna göre VNREA, 5 madde hakkında görüş bildirmiş; taslakta yer alan hükümlerden 3'ünün değiştirilmesini, taslak Karar'da yer almayan 2 maddenin eklenmesini önermiştir.

VNREA, 2 ek içerik önerisiyle, Taslak Kararın 5. maddesinin, arazi tahsisi, kiralanması veya arazi kullanım amacının değiştirilmesi durumunda tüm projelerin arazi kullanım bedelleri ve arazi kiralarının belirlenmesinde arazi fiyat listesinin uygulanmasını öngördüğünü belirtti.

Ancak VNREA'nın analizine göre, gerçekte yeni gelişen alanlarda yatırım projeleri veya büyük ölçekli arazi kullanımlı projeler mevcut olup arazi fiyat listesi bulunmamaktadır veya bir arazi fiyat listesi varsa, arazi fiyat listesinin uygulanması uygun olmayacaktır. Bu durumda, arazi kullanım bedelleri ve arazi kiralarının hesaplanması için mevcut Arazi Kanunu'nda öngörülen arazi fiyat belirleme yöntemlerine göre belirli arazi fiyatlarının belirlenmesi gerekmektedir.

VNREA, Devletin arazi tahsis ettiği, kiraladığı veya arazi kullanım amacını değiştirdiği durumlarda, arazi kullanım ücretlerinin ve arazi kiralarının hesaplanmasında belirli arazi fiyatlarının uygulanmasına ilişkin düzenlemelere ekleme yapmayı öneriyor. Bu kapsamda, 100 hektar veya daha büyük arazi kullanım ölçeğine sahip projeler ve arazi fiyat listesi bulunmayan yeni gelişen alanlardaki yatırım projeleri yer alıyor.

Ayrıca, VNREA, arazi bedelinin belirlenemediği dönem için ek ücretlerin hesaplanmasına ilişkin düzenlemeler eklemeyi önerdi. 2024 tarihli Arazi Kanunu'nun 257. maddesinin 2. fıkrasının d bendi uyarınca, 103/2024/ND-CP sayılı Kararname, 1 Ağustos 2024 tarihinden önce arazi tahsis/kiralama kararı alınmış ancak arazi bedeli henüz belirlenmemiş olan kişiler için ek ücretlerin tahsil edilmesini öngörmektedir. Bu kişiler, arazi bedelinin belirlenemediği dönem için ödenmesi gereken arazi kullanım bedeli/arazi kirasının yıllık %5,4'ü (yıllık %3,6'ya düşürülmesi beklenmektedir) oranında ek ücret ödemek zorunda kalacaklardır.

Bunun nedeni, arazi kullanım bedeli/arazi kirası ödenmediğinde yatırımcının ödenmemiş tutardan faydalanmasıdır. VNREA, bu bakış açısının yanlış ve yersiz olduğunu vurguladı. Şu anda, arazi fiyatlarını belirleme yükümlülüğü, arazi kullanıcısına bağlı değil, devlet kurumunun sorumluluğundadır.

Bu durumda arazi kullanıcılarının sorumlu tutulması gerektiği iddiası asılsızdır. Arazi kullanıcıları arazi kullanım ücreti ve arazi kirası ödemediklerinde, arazi kullanıcısı olarak sahip oldukları hakları kullanamamaktadırlar: satın alma, satma/devretme/ipotek alma hakkı... çünkü düzenlemelere göre bu haklar ancak araziyle ilgili mali yükümlülükler yerine getirildikten sonra kullanılabilmektedir, VNREA analiz etmiştir.

Bu nedenle, VNREA, belirli sayıda özel durumun tespiti temelinde ek tahsilat ücretlerinin işlenmesine ilişkin hükümler eklenmesini önermektedir. Bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce arazi tahsisi, arazi kiralama, arazi kullanım amacının değiştirilmesine izin verilmesi, yıllık arazi kiralamasından tüm kira süresi için tek seferlik arazi kiralamasına izin verilmesi, arazi kullanım süresinin uzatılması, arazi kullanım süresinin ayarlanması, arazi kanunu ve diğer ilgili kanun hükümleri uyarınca detaylı planlama ayarlaması kararı alınmış ancak arazi bedeli henüz belirlenememişse, arazi kirası ve arazi kullanım ücretlerinin belirlenmesi 2024 tarihli Arazi Kanunu'nun 257. maddesinin 2. fıkrasının a, b ve c bentlerindeki hükümlere göre uygulanacaktır.

Aynı zamanda, Arazi Kanununun 257 nci maddesinin 2 nci fıkrasının a, b, c bentlerinde belirtilen arazi kullanım bedelleri ve arazi kiraları için henüz hesaplanmamış süre için, arazi kullanıcıları tarafından arazi kullanım hakkı verilen arazi alanı işletme, işletme ve kullanıma açılmış ise, ek ücretler ödenir.

Arazi kullanıcıları, Arazi Kanunu'nun 257. maddesinin 2. fıkrasının a, b ve c bentlerinde belirtilen arazi kullanım bedelleri ve arazi kiraları için henüz hesaplanmamış süre için ek ücret ödemek zorunda değildir; eğer arazi kullanıcıları, arazi kullanım hakkı verilen arazi alanını henüz işletmeye, işletmeye veya kullanıma açmamışlarsa. Arazi kullanıcıları, arazi kullanım bedelleri ve arazi kiraları için henüz hesaplanmamış süre için ek ücret ödemişlerse, ödedikleri ek ücretler kendilerine iade edilir veya Devlete karşı diğer mali yükümlülüklerinden mahsup edilir.

VNREA, önerilen 3 değişiklikle ilgili olarak şunları belirtti: Arazi geri kazanımı, tazminat, destek ve yeniden iskanla ilgili 3. maddenin 7. fıkrası şöyle diyor: "Yatırımcının avans olarak ödediği tazminat, destek ve yeniden iskan parasının ödenmesi gereken arazi kullanım bedeli ve arazi kirasından mahsup edilmesi, Tapu Kanunu'nun 94. maddesinin 2. fıkrası hükümlerine göre uygulanacak ve projenin tamamı için hesaplanacaktır."

Ancak VNREA'ya göre, Arazi Kanunu şu anda yatırımcının tazminat, destek ve yeniden yerleşim parası vermesi durumunda, bu paranın projenin arazi kullanım bedeli ve arazi kirasından düşüleceğini öngörmektedir. Projelerin arazi kullanım bedeli ve arazi kirasından düşüldükten sonra hala para kalması durumunda, bu para projenin toplam yatırım sermayesine dahil edilecektir.

Dolayısıyla bu düzenlemenin hakları gerçekten garanti altına almadığı ve yatırımcıları, özellikle arazi kullanım ücretleri ve arazi kiralarından muaf tutulan veya düşürülen projeler söz konusu olduğunda, ön ödemeli tazminat, destek ve yeniden yerleşime katılmaya gerçekten çekmediği - VNREA tarafından analiz edildi.

Bu nedenle VNREA, yatırımcıların tazminat, destek ve yeniden yerleşim için yaptıkları avans ödemelerini, yatırımcıların ödemesi gereken diğer mali yükümlülüklerden düşmeye devam etmelerine izin vermeyi öneriyor.

Aynı zamanda, 5 inci maddenin 1 inci fıkrasının d bendinde, arsa kullanım bedelinin hesaplanmasında esas alınan husus; yatırımcının Devlete devrettiği arsaya ilişkin altyapı inşaat bedelleridir; bu bentte belirtilen altyapı inşaat bedelleri, İmar Kanunu hükümlerine göre belirlenir.

VNREA'ya göre, Taslak, altyapı inşaat maliyetlerinin yalnızca yatırımcının Devlete devrettiği arsa alanı için hesaplanmasını öngörüyor ki bu da uygunsuz. Çünkü arsa fiyat listesi genel bir düzenleme niteliğinde ve arsa fiyat listesindeki arsa fiyatları genellikle mevcut arsa parsellerine göre belirleniyor. Devlete devredilmiş bir alanı olmayan altyapı geliştirme yatırım projelerinde (örneğin, sanayi bölgesi altyapı geliştirme yatırım projeleri) altyapı maliyetleri düşülmeyecektir.

Veya jeolojik koşullara ve ölçeğe bağlı olarak farklı altyapı yatırım maliyetlerine sahip yatırım projeleri, özellikle yeni alanlarda, ıslah edilmiş alanlarda yapılan yatırım projeleri, tesviye ve altyapı inşaatı için çok büyük yatırım maliyetleri gerektirecektir. Bu nedenle, altyapı maliyetlerini yalnızca yatırımcıların devlete devrettiği arazi alanı için hesaplamak adaleti sağlamayacaktır.

Bu gerçeklikten yola çıkarak VNREA, arazi fiyatları belirlenirken, sadece yatırımcının Devlete devrettiği arazi alanının değil, tüm projenin altyapı maliyetlerinin hesaplanması gerektiğini ileri sürmektedir. Aynı zamanda, arazi fiyatları belirlenirken arazi ıslah projelerine ilişkin arazi ıslah maliyetlerinin ele alınmasına ilişkin düzenlemelerin de eklenmesi gerekmektedir (mevcut düzenlemelere göre, arazi ıslah maliyetleri, fazlalık yöntemi kullanılarak arazi fiyatları belirlenirken proje geliştirme maliyetlerine dahil edilmektedir).

VNREA'nın yorum yaptığı bir diğer içerik ise, Madde 3, Madde 13, Madde b'de arazi geri kazanımı, tazminat, destek ve yeniden iskan için geçiş hükümlerinin açıkça şu şekilde yer almasıdır: "Bu Kararın yürürlüğe girdiği tarihten önce tazminat, destek ve yeniden iskan planını onaylayan bir karar olmaması halinde, arazi geri kazanımı, tazminat, destek ve yeniden iskan, Arazi Kanunu hükümlerine ve bu Madde hükümlerine göre yapılır."

VNREA'ya göre, "bu Kararın yürürlüğe girme tarihinden önce karar verilmemesi halinde" ifadesinin kullanılması, olayın zamanını doğru bir şekilde belirlememektedir. Kararın yürürlüğe girme tarihinden önce tazminat planını onaylayan bir karar verilmediği, ancak Karar yürürlüğe girdiğinde tazminat planını onaylayan bir kararın mevcut olduğu durumlar olacaktır. Bu nedenle, VNREA, bu ifadeyi "Bu Kararın yürürlüğe girme tarihinden önce karar verilmemesi halinde..." şeklinde değiştirmeyi önermektedir.

Kaynak: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/de-xuat-them-co-che-xac-dinh-gia-dat-xu-ly-tien-thu-bo-sung-trong-du-thao-20251027203731475.htm