Daire fiyatları hızla yükseliyor ve bu durum yaşanacak bir yer bulmayı zorlaştırıyor; Hanoi ve Ho Chi Minh şehrindeki yeni arazi fiyat listeleri eşit rekabet yaratıyor ve spekülatif dalgayı yavaşlatıyor

Uygun fiyatlı daire eksikliği, insanların yaşayacak yer bulmak için çaresiz kalması; Hanoi ve Ho Chi Minh City'deki yeni arsa fiyat listelerinden spekülasyon hızının azalması umuluyor... son emlak haberleri.

Uygun fiyatlı daire segmenti piyasada tamamen yok olurken, orta sınıf daireler de giderek daha az bulunuyor. (Fotoğraf: Linh An)

Daire fiyatları artmaya devam ediyor

Vietnam emlak piyasası, özellikle de daire segmenti, son zamanlarda keskin bir fiyat artışına tanık oluyor. Bu durum, elinde 3-4 milyar VND olsa bile birçok insanın uygun bir yaşam alanı bulmasını zorlaştırıyor.

Lao Dong'a göre, uygun fiyatlı daire segmenti piyasada tamamen yok ve orta sınıf daireler de giderek daha az bulunuyor. 2024 başlarında, pazarın metrekare başına ortalama 65 milyon VND fiyatla başlaması bekleniyor.

Ancak, yalnızca iki çeyrek sonra fiyatlar 68 milyon VND/m²'yi aştı ve yılın son aylarında da yükselişini sürdürdü. Bu yıl başlatılan yeni projelerin tamamı, Nam Tu Liem, Cau Giay ve Gia Lam, Dong Anh gibi bölgelerdeki üst segmente odaklanıyor ve fiyatlar düzenli olarak 70 milyon VND/m²'yi aşıyor.

CBRE Vietnam Konut Pazarlama Departmanı Direktörü Sayın Vo Huynh Tuan Kiet, daire segmentine ilişkin yaptığı açıklamada, 2024'ün dördüncü çeyreğinde Hanoi'deki dairelerin birincil satış fiyatının ortalama 72 milyon VND/m2'ye ulaştığını, bunun geçen yılın aynı dönemine göre %36, 2024'ün üçüncü çeyreğine göre ise %12 artışa denk geldiğini söyledi.

Bu artış, özellikle genç aileler olmak üzere birçok ilk ev alıcısının pazara erişimini zorlaştırıyor. Bu, 3-4 milyar VND'lik ev alıcılarının çok fazla seçeneği olmadığı, yalnızca orta büyüklükte bir daireye sahip olabildiği, uzun yıllar kullandığı veya merkezden uzak bir lokasyonu kabul etmek zorunda kaldığı anlamına geliyor. Bu nedenle, uzun süredir ev arayan birçok kişi, fiyat bütçelerinin üzerinde olduğu için planlarını askıya almak zorunda kaldı.

Bayan Ngoc Van (33 yaşında, Nam Tu Liem, Hanoi), uzun yıllar biriktirdikten sonra eşiyle birlikte 3 milyar VND bütçeyle bir daire satın almayı planladıklarını söyledi. Ancak piyasayı araştırdığında, daire fiyatlarının ailesinin ödeme gücünün çok ötesinde arttığını fark etti ve artan fiyatlar nedeniyle ev satın alma planını ertelemek zorunda kaldı.

Artan daire fiyatları bağlamında, 3-4 milyar VND bütçeli bir ev sahibi olmak, daire fiyatlarının artmaya devam etmesiyle zorlaşıyor. Bu durum, orta ve düşük gelirli kişilerin ev sahibi olmasını zorlaştırmakla kalmıyor, aynı zamanda piyasanın sürdürülebilirliğini de azaltıyor. Konut fiyatlarının düşürülmesi, insanların konuta erişimini sağlamak ve ekonomiyi istikrara kavuşturmak için acil bir gereklilik haline geldi.

Hanoi'de gayrimenkul fiyatlarını düşürmenin çözümlerinden biri sosyal konutların geliştirilmesini teşvik etmektir.

Vietnam Emlak Komisyoncuları Derneği Başkanı Dr. Nguyen Van Dinh, sosyal konutların piyasadaki konut fiyatları üzerindeki baskıyı azaltmak için önemli bir adım olduğunu söyledi. Ayrıca, piyasadaki arzı azaltmak için projelerdeki yasal engellerin kaldırılmasının hızlandırılması gerektiğini belirtti.

Hanoi'de arazi fiyatları hızla artıyor, bazı ev sahipleri konut dönüşümü için onlarca milyar dolar harcamaktan endişe ediyor

Hanoi Halk Komitesi tarafından açıklanan ve 20 Aralık 2024'ten 31 Aralık 2025'e kadar geçerli olan düzeltilmiş arazi fiyat listesi, eski arazi fiyat listesine kıyasla keskin bir artış kaydetti. Bu durum, halkın arazi kullanım maliyetlerinin de hızla artmasına neden oldu.

Bay Pham B. (My Duc bölgesi, Hanoi), 2024 yılı sonunda konut arazisinin bir kısmını bahçe arazisine dönüştürmek için arazi kullanım ücretini ödemeyi tamamladığını söyledi. Dosyanın tamamlanmasına ilişkin kararın 20 Aralık 2024'ten sonra gelmesi nedeniyle, yeni fiyat listesine göre uygulanan arazi kullanım ücreti 800 milyon VND'nin üzerindeydi. Bu arada, eski arazi fiyat listesine göre başvurulması halinde ailesi yaklaşık 350 milyon VND ödemek zorunda kalacaktı.

Bayan Nguyen T. (Long Bien, Hanoi), ailesinin 1.000 metrekarenin üzerinde bahçe arazisi olduğunu belirtti. Şimdi, bu araziyi çocukları arasında paylaşmak üzere konut arazisine dönüştürmek isterlerse, metrekare başına yaklaşık 15 milyon VND ödemek zorundalar. Dolayısıyla, tüm alanı dönüştürmenin tahmini tutarı yaklaşık 15 milyar VND. Bu miktar, ailelerinin mali kapasitelerini aştığı için, uygun bir denge kurmayı düşünüyorlar.

Arsa fiyatlarındaki artış ve buna bağlı olarak arazi kullanım harçlarındaki artış, banliyölerde tarım arazisi bulunduran birçok yatırımcıyı da yatırım planlarını yeniden düzenlemeye zorladı.

2024 Arazi Kanunu'na göre arazi fiyat listesinin uygulanmasına ilişkin son çalıştayda konuşan Eski Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakan Yardımcısı (TN-MT) Profesör Dang Hung Vo, arazi fiyat listesinin düşük ya da yüksek olmasından bağımsız olarak gerçekte "şikayetler" olduğunu belirtti.

Bay Vo, arazi fiyat listesinin piyasayla eşdeğer ve piyasaya uygun olması gerektiğini vurguladı. Sorun, bunun nasıl uygulanacağıdır. Bu bir devlet politikası meselesidir. Hangi durumlarda piyasanın %80'i, hangi durumlarda %20'si uygulanacaktır? Her özel durumda farklı uygulama oranları olacaktır. Yatırım çekmek, ekonomiyi geliştirmek ve sosyal güvenliği sağlamak için nasıl uygulanacağı devletin düzenleyici politikasına bağlıdır.

Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı Arazi Dairesi Müdür Yardımcısı Le Van Binh, gayrimenkul projelerinin (konut, tatil amaçlı gayrimenkul) arazi fiyat listelerini değil, belirli hesaplama yöntemlerini kullandığını belirtti. Arazi fiyat listelerinin temel amacı, bireysel hanelerin mali yükümlülüklerini toplamak ve yıllık arazi kiralama projeleri için geçerli olup, diğer durumlarda ise açık artırma ve teklif verme söz konusudur.

Bay Binh, araziyi konut arazisine dönüştürmenin maliyetiyle ilgili olarak, Hanoi'de konut alanlarındaki tarım arazilerinin veya konut arazisine bağlı tarım arazilerinin konut arazisine dönüştürülmesinin artık neredeyse eşit olduğunu belirtti. Daha önce, dönüştürme işlemi çok zordu çünkü insanlar için dönüştürme maliyeti konut arazilerinin fiyatının yalnızca yarısı kadardı.

Tapu Dairesi Müdür Yardımcısı'na göre, piyasa fiyatına yaklaşan arsa fiyat listesi eşit şartlarda, yani artık iki fiyat arasında fark yok. Piyasa katılımcıları da eşit şartlarda olmayı kabul ediyor, arsa fiyatları artık farklı değil. Böylece insanlar, konut arazisine dönüştürülen aile arazilerinin kamuya satılsa bile çok değerli olmadığını, dolayısıyla giderek doygunluğa ulaşacağını görebiliyor.

Savills Vietnam uzmanlarına göre, Hanoi'deki yeni arazi fiyat listesinin değerlendirilmesinde, gayrimenkul fiyatlarına etkisinin önemsiz olduğu ancak spekülatif dalgaların hızının azaltılmasına yardımcı olduğu, insanların gerçek değere yakın tazminat aldıkları belirtiliyor...

Savills Hanoi Değerleme ve Finansal Danışmanlık Departmanı Müdür Yardımcısı Bayan Nguyen Thi Hong Van, gayrimenkul alım satımında spekülasyon yapan yatırımcıların, gayrimenkul fiyatlarındaki artışın, sermaye maliyetinden, finansal kaldıraç kullanma maliyetinden ve piyasaya daha yakın yeni arazi fiyat listesine göre hesaplanan gayrimenkul transferlerinden kaynaklanan gelir vergisi maliyetinden daha yüksek olması gerektiğini belirterek, şu anda alım satım konusunda spekülasyon yapan yatırımcıların daha dikkatli düşünmeleri gerektiğini tavsiye ediyor.

Ho Chi Minh şehrinde yeni arazi fiyat listesi: Şeffaflığın artırılması ve altyapı gelişiminin teşvik edilmesi

Ho Chi Minh Şehri (HCMC), 31 Ekim 2024 - 31 Aralık 2025 tarihleri ​​arasında geçerli olmak üzere 79/2024/QD-UBN sayılı Karar uyarınca yeni bir arazi fiyat listesi açıkladı. Bu, 2020 yılından bu yana yapılan ilk düzenleme olup, arazi fiyatları bölgeye bağlı olarak 4 ila 38 kat arasında keskin bir artış gösterdi. Thieng Lieng'deki (Can Gio bölgesi) en düşük fiyat metrekare başına 2,3 milyon VND iken, Dong Khoi, Le Loi ve Nguyen Hue gibi 1. Bölge'nin merkezi caddelerinde en yüksek fiyat metrekare başına 687,2 milyon VND'dir.

Arsa fiyatlarındaki ayarlamanın sadece adaleti sağlamakla kalmayıp, aynı zamanda şehrin önemli altyapı geliştirme projelerini de hızlandıracağına inanılıyor. Piyasa değerine yakın arazi değerlemesi, Çevre Yolu 3 ve Metro Hattı 2 gibi büyük projelerin yıllardır gecikmesinin ana nedenlerinden biri olan arazi temizliğindeki anlaşmazlıkları en aza indirmeye yardımcı oluyor.

Yeni arazi fiyat listesi, piyasadaki farklı kesimleri, bireyleri, işletmeleri ve yabancı yatırımcıları birçok yönden etkiliyor. Arazileri geri alınan kişilerin haklarının eskisinden çok daha iyi güvence altına alındığı ve etkilenen ana grubun bu olduğu söylenebilir.

Fiyatlar piyasa değerine yaklaştıkça, tazminatlar daha şeffaf ve makul hale geliyor ve arazi anlaşmazlıklarının en aza indirilmesine yardımcı oluyor. Bu, özellikle Çevre Yolu 3 veya Metro Hattı 2 gibi büyük altyapı projelerinde önemli bir rol oynuyor. Savills Vietnam Danışmanlık Departmanı Direktörü Giang Do'ya göre, yeni arazi fiyat listesi yalnızca kamuoyunda fikir birliğini artırmakla kalmıyor, aynı zamanda büyük projeler için önemli bir faktör olan arazi temizleme sürecini de hızlandırıyor.

Ayrıca, yeni arazi fiyat listesi sayesinde daha şeffaf bir yatırım ortamı da bir artı. Yabancı yatırımcılar, özellikle Ho Chi Minh şehrinin bölgenin önde gelen ekonomik merkezi haline gelmesi bağlamında, maliyetleri kolayca belirleyip kârlarını hesaplayabiliyorlar. Savills Vietnam Danışmanlık Departmanı temsilcisi, "Arazi fiyat listesinin gerçek değere dayalı olarak daha şeffaf bir şekilde düzenlenmesi, yabancı yatırımcılar için daha fazla güven yaratacaktır. Bu, piyasanın sürdürülebilir gelişimini sağlamak için gerekli bir adımdır," dedi.

Öte yandan, yeni arsa fiyat listesi yatırımcılar için finansal baskı yaratıyor. Arazi kullanım maliyetlerinin yüksek olması, gayrimenkul ürünlerinin fiyatlarının artmasına ve insanların konut edinme olanaklarını doğrudan etkilemesine neden oluyor.

Bayan Giang Do, "Artan arazi kullanım maliyetlerinin, özellikle orta ve düşük gelirli kişilere yönelik konut sektöründe ürün fiyatlarına baskı yapmasından endişe duyuyoruz. Bu, dikkatlice değerlendirilmesi gereken bir zorluk," dedi. Özellikle banliyö bölgelerinde, yeni arazi fiyatları, arazi kullanımının tarım arazisinden konut arazisine dönüştürülmesini zorlaştırarak uygun fiyatlı konut projeleri geliştirme fırsatlarını azaltıyor.

Source: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-tang-vu-vu-kho-tim-noi-an-cu-bang-gia-dat-moi-tai-ha-noi-tphcm-tao-cuoc-choi-binh-dang-giam-toc-lan-song-dau-co-300820.html