Yatırımcının ödeme yeteneği

VIS Rating, gayrimenkul geliştiricilerinin borç ödeme kapasitesinin 2023-2024'teki zayıf seviyeden iyileşmeye başlamasını bekliyor.

Gayrimenkul yatırımcılarının ödeme gücünün toparlanması bekleniyor

VIS Rating, gayrimenkul geliştiricilerinin borç ödeme kapasitesinin 2023-2024'teki zayıf seviyeden iyileşmeye başlamasını bekliyor.

VIS Rating tarafından dün öğleden sonra (28 Kasım) duyurulan ve gelir bakımından en büyük 30 konut emlak şirketinin verilerine dayanan konut emlak sektörü raporunda, Hanoi ve Ho Chi Minh City'deki emlak satışlarının 2024'ün üçüncü çeyreğinde bir önceki çeyreğe göre %48 artarak son dört çeyreğin en yüksek seviyesine ulaştığı belirtildi. Konut talebi, yüksek emilim oranları ve geçen yılın aynı dönemine göre sadece %1 olan konut kredilerindeki güçlü büyümeyle yansıtılan güçlü seyrini sürdürüyor.

Yükselen konut fiyatlarına yönelik beklentiler, düşük peşinatlarla birleşerek, ev alıcılarının güçlü talebini sürdürmeye devam edecek. VHM, NLG, KDH, AGG ve HDC gibi birçok geliştirici, özellikle üst segmentlerde satışlarda artış kaydetti. Ancak, raporun izleme listesindeki geliştiricilerin 2024'ün ilk dokuz ayındaki gelir ve kârı, 2023'teki zayıf satışlar nedeniyle daha az teslim nedeniyle geçen yılın aynı dönemine göre sırasıyla %20 ve %43 azaldı. Bu nedenle, geliştiricilerin %60'ından fazlasının 2024 yılı kâr hedeflerine ulaşamayacağı tahmin ediliyor.

Yatırımcıların yüzde 60'tan fazlasının 2024 yılı tamamında kar planını tamamlayamayacağı öngörülüyor.

Son zamanlarda, 2025 ve sonrasında satış projelerinin gelişimini hızlandıracak birçok yeni gayrimenkul yönetmeliği yayımlandı. 2024'ün üçüncü çeyreğinde, revize edilen Tapu Kanunu, Konut Kanunu ve Gayrimenkul Ticareti Kanunu'nun uygulanmasını desteklemek amacıyla 20'den fazla kararname ve genelge yayımlandı. Yatırımcılar , prosedürleri yürütmek ve yeni projelerin gelişimini desteklemek için daha net bir rehberliğe sahip olacak. Bu hususlar arasında arazi değerlemesi, arazi edinimi, harçlar ve diğer birçok faktör yer alıyor.

Ayrıca, Hükümetin 2024 yılı başından itibaren önemli gayrimenkul projelerine ilişkin yasal onayları hızlandırma çabaları, 2024'ün 3. çeyreğinde satışa sunulan yeni lisanslı ve uygun projelerin sayısında artışa yol açtı.

VIS Rating, 2025 yılında geliştiricilerin yeni proje sayısını artırarak satış ve nakit akışlarını iyileştirmelerini bekliyor. Sektörün borç ödeme kapasitesi 2024'ün 3. çeyreğinde zayıf kalacak, ancak yeni düzenlemeler sayesinde kaldıraç oranının kontrol altına alınması ve geliştiricilerin nakit akışlarının artan satışlar sayesinde iyileşmesi bekleniyor.

2024'ün 3. çeyreği itibarıyla, VIS Rating tarafından takip edilen geliştiricilerin yarısından fazlasının zayıf kaldıraç ve borç ödeme profilleri vardı. Bu durum, esas olarak 2021-2023 döneminde proje geliştirme için aşırı kaldıraç kullanılmasından ve piyasa duyarlılığının 2023'ten itibaren kötüleşmesiyle birlikte tamamlanmamış projeler ve satılmamış envanterin birikmesinden kaynaklanıyordu.

Gayrimenkul yatırımcılarının borç ödeme kapasitesinin 2023-2024 dönemindeki zayıf seviyeden iyileşmeye başlaması bekleniyor.

Ancak satış ilerlemesi iyileştikçe VIS Rating, gayrimenkul geliştiricilerinin borç ödeme kapasitesinin 2023-2024'teki zayıf seviyelerden iyileşmeye başlamasını bekliyor.

Yeni proje satışları ve nakit akışları için olumlu bir görünümle, geliştiricilerin borç karşılama oranları kademeli olarak iyileşecektir. Temmuz 2024'te yayınlanan yeni düzenlemeler, yeni projeler için borç kullanımını sınırlayacaktır. Bu nedenle, VIS Rating, borç büyümesinin 2022-2023 döneminde yıllık %15'lik zirveden yavaşlamaya devam etmesini beklemektedir.

Yatırımcılar tarafından ihraç edilen yaklaşık 22.000 milyar VND tutarındaki tahvilin vadesi 2024'ün dördüncü çeyreğinde dolacak ve bunların çoğu önceki dönemlerde anapara ve faiz ödemelerinde gecikme yaşamıştı. 2024'ün dördüncü çeyreğinde vadesi dolacak yaklaşık 13.000 milyar VND tutarındaki tahvil ise 2023'te anapara ve faiz ödemelerinde gecikme yaşamış ve tahvil sahipleriyle ödemelerin bir sonraki yıla uzatılması için başarılı bir şekilde müzakere edilmiştir.

2024'ün dördüncü çeyreğinde yaklaşık 13.000 milyar VND tutarında tahvilin vadesi dolacak.

Bu tahviller Van Thinh Phat, Novaland , Hung Thinh ve Sunshine gibi gayrimenkul şirketleriyle ilişkili şirketler tarafından ihraç edildi.

Geriye kalan 9,000 milyar VND tutarındaki tahvil ise 7'si zayıf kredi profiline sahip ve yüksek riskli olan, çoğunluğu gayrimenkul şirketleriyle ilgili hiçbir faaliyeti olmayan, faaliyet geliri olmayan ve çok az nakit kaynağı bulunan 11 şirket tarafından ihraç edildi.

Olumlu tarafı, gayrimenkul şirketlerinin yeni sermayeye erişiminin iyileşmesidir. Bu yüksek riskli ihraççıların, tahvil anapara ve faiz ödemelerinde gecikmelerden kaçınmak için ilgili şirketlerden likidite desteğine güvenmeleri veya ödeme uzatmaları için tahvil sahiplerinden onay almaları gerekecektir.

Kaynak: https://baodautu.vn/batdongsan/ky-vong-kha-nang-thanh-toan-cua-chu-dau-tu-bat-dong-san-phuc-hoi-d231253.html