Yatırımcının ödeme kapasitesi

VIS Rating, gayrimenkul geliştiricilerinin borç ödeme kapasitesinin 2023-2024'teki zayıf seviyeden iyileşmeye başlamasını bekliyor.

Gayrimenkul yatırımcılarının ödeme gücünün toparlanması bekleniyor

VIS Rating, gayrimenkul geliştiricilerinin borç ödeme kapasitesinin 2023-2024'teki zayıf seviyeden iyileşmeye başlamasını bekliyor.

VIS Rating tarafından dün öğleden sonra (28 Kasım) duyurulan ve gelir bakımından en büyük 30 konut emlak şirketinin verilerine dayanan konut emlak sektörü raporunda, Hanoi ve Ho Chi Minh City'deki emlak satışlarının 2024'ün üçüncü çeyreğinde bir önceki çeyreğe göre %48 artarak son dört çeyreğin en yüksek seviyesine ulaştığı belirtildi. Konut talebi, yüksek emilim oranları ve geçen yılın aynı dönemine göre sadece %1 olan konut kredilerindeki güçlü büyümeyle yansıtılan güçlü seyrini sürdürüyor.

Yükselen konut fiyatlarına yönelik beklentiler, düşük peşinatlarla birleşerek, ev alıcılarından gelen güçlü talebi artırmaya devam edecek. VHM, NLG, KDH, AGG ve HDC gibi birçok geliştirici, özellikle üst segmentlerde satışlarda artış kaydetti. Ancak, raporun izleme listesindeki geliştiricilerin 2024'ün ilk dokuz aylık geliri ve kârı, 2023'teki zayıf satışlar nedeniyle daha düşük devir oranları nedeniyle yıllık bazda sırasıyla %20 ve %43 azaldı. Sonuç olarak, geliştiricilerin %60'ından fazlasının 2024 yılı kâr hedeflerini tutturamaması bekleniyor.

Yatırımcıların yüzde 60'tan fazlasının 2024 yılı tamamı için kar planını tamamlayamayacağı öngörülüyor.

2025 ve sonrasında satış projelerinin geliştirilmesini teşvik edecek birçok yeni gayrimenkul yönetmeliği yakın zamanda yayımlandı. 2024'ün üçüncü çeyreğinde, revize edilen Tapu Kanunu, Konut Kanunu ve Gayrimenkul Ticareti Kanunu'nun uygulanmasını desteklemek amacıyla 20'den fazla kararname ve genelge yayımlandı. Yatırımcılar, prosedürleri yürütmek ve yeni projelerin geliştirilmesini teşvik etmek için daha net bir rehberliğe sahip olacak. Bu hususlar arasında arazi değerlemesi, arazi edinimi, harçlar ve diğer birçok faktör yer alıyor.

Ayrıca, Hükümetin 2024 yılı başından itibaren önemli gayrimenkul projelerine ilişkin yasal onayları hızlandırma çabaları, 2024'ün 3. çeyreğinde satışa sunulan yeni lisanslı ve uygun projelerin sayısında artışa yol açtı.

VIS Rating, 2025 yılında geliştiricilerin yeni proje sayısını artırarak satışlarını ve nakit akışlarını iyileştirmelerini bekliyor. Sektörün borç ödeme kapasitesi 2024'ün 3. çeyreğinde zayıf kalacak, ancak yeni düzenlemeler sayesinde kaldıraç oranının kontrol altına alınması ve geliştiricilerin nakit akışlarının artan satışlar sayesinde iyileşmesi bekleniyor.

2024'ün 3. çeyreği itibarıyla, VIS Rating tarafından izlenen geliştiricilerin yarısından fazlasının zayıf kaldıraç ve borç ödeme profilleri vardı. Bu durum, esas olarak 2021-2023 döneminde proje geliştirme için aşırı kaldıraç ve piyasa duyarlılığının 2023'ten itibaren kötüleşmesiyle tamamlanmamış proje envanteri ve satılmamış envanterden kaynaklanıyordu.

Gayrimenkul yatırımcılarının borç ödeme kapasitesinin 2023-2024 dönemindeki zayıf seviyeden iyileşmeye başlaması bekleniyor.

Ancak satış ilerlemesi iyileştikçe VIS Rating, gayrimenkul geliştiricilerinin borç ödeme kapasitesinin 2023-2024'teki zayıf seviyeden iyileşmeye başlamasını bekliyor.

Yeni proje satışları ve nakit akışı açısından olumlu bir görünümle, geliştiricilerin borç karşılama oranlarının kademeli olarak iyileşmesi bekleniyor. Temmuz 2024'te yayınlanan yeni düzenlemeler, yeni projeler için borç kullanımını sınırlayacak. Bu nedenle, VIS Rating, borç büyümesinin 2022-2023 döneminde yıllık %15'lik zirveden yavaşlamaya devam etmesini bekliyor.

Yatırımcılar tarafından ihraç edilen yaklaşık 22.000 milyar VND tutarındaki tahvilin vadesi 2024'ün dördüncü çeyreğinde dolacak ve bunların çoğu önceki dönemlerde anapara ve faiz ödemelerinde gecikme yaşamıştı. 2024'ün dördüncü çeyreğinde vadesi dolacak yaklaşık 13.000 milyar VND tutarındaki tahvil ise 2023'te anapara ve faiz ödemelerinde gecikme yaşamış ve tahvil sahipleriyle ödemelerin bir sonraki yıla uzatılması için başarılı bir şekilde müzakere edilmiştir.

2024'ün dördüncü çeyreğinde yaklaşık 13.000 milyar VND tutarında tahvilin vadesi dolacak.

Bu tahviller Van Thinh Phat, Novaland , Hung Thinh ve Sunshine gibi gayrimenkul şirketleriyle ilişkili şirketler tarafından ihraç edildi.

Geriye kalan 9 milyar VND tutarındaki tahvil ise 7'si zayıf kredi profiline sahip ve yüksek riskli olan, çoğunluğu gayrimenkul şirketleriyle ilgili hiçbir ticari faaliyeti olmayan, faaliyet geliri olmayan ve çok az nakit kaynağı bulunan 11 şirket tarafından ihraç edildi.

Olumlu tarafı, gayrimenkul şirketlerinin yeni sermayeye erişiminin iyileşmesidir. Bu yüksek riskli ihraççıların, tahvil anapara ve faiz ödemelerinde gecikmelerden kaçınmak için ilgili şirketlerden likidite desteğine güvenmeleri veya ödeme uzatmaları için tahvil sahiplerinden onay almaları gerekecektir.

Kaynak: https://baodautu.vn/batdongsan/ky-vong-kha-nang-thanh-toan-cua-chu-dau-tu-bat-dong-san-phuc-hoi-d231253.html