Geliştiricinin ödeme yapabilme yeteneği

VIS Rating, gayrimenkul geliştiricilerinin borç geri ödeme kapasitesinin 2023-2024 yıllarındaki zayıf seviyelerden iyileşmeye başlayacağını öngörüyor.

Gayrimenkul geliştiricilerinin kredileri geri ödeme yeteneklerine yönelik beklentiler artıyor.

VIS Rating, gayrimenkul geliştiricilerinin borç geri ödeme kapasitesinin 2023-2024 yıllarındaki zayıf seviyelerden iyileşmeye başlayacağını öngörüyor.

VIS Rating tarafından dün öğleden sonra (28 Kasım) yayınlanan ve gelir bakımından en büyük 30 konut gayrimenkul şirketinin verilerine dayanan konut gayrimenkul sektörü raporu, 2024 yılının 3. çeyreğinde Hanoi ve Ho Chi Minh City'deki gayrimenkul satışlarının bir önceki çeyreğe göre %48 artarak son dört çeyreğin en yüksek seviyesine ulaştığını gösteriyor. Konut talebi güçlü kalmaya devam ediyor; bu durum, yüksek emilim oranı ve geçen yılın aynı dönemindeki %1'lik orana kıyasla %7'lik güçlü konut kredisi artışıyla kanıtlanıyor.

Yükselen konut fiyatları beklentisi ve azalan peşinatlar, konut alıcılarından gelen güçlü talebi körüklemeye devam edecek. VHM, NLG, KDH, AGG ve HDC gibi birçok geliştirici, özellikle üst segmentte olmak üzere satışlarda artış kaydetti. Bununla birlikte, raporda izleme listesinde yer alan geliştiricilerin 2024 yılının ilk dokuz ayındaki gelir ve karları, 2023'teki zayıf satışlardan kaynaklanan azalan teslimat hacimleri nedeniyle geçen yılın aynı dönemine göre sırasıyla %20 ve %43 oranında azaldı. Bu nedenle, geliştiricilerin %60'ından fazlasının 2024 yılı kar hedeflerine ulaşamayacağı tahmin ediliyor.

Tahminlere göre, geliştiricilerin %60'ından fazlası 2024 yılının tamamı için kar hedeflerine ulaşamayacak.

Son dönemde yayımlanan çok sayıda yeni gayrimenkul düzenlemesi, 2025 ve sonrasında satış projelerinin gelişimini hızlandıracak. 2024 yılının üçüncü çeyreğinde, değiştirilmiş Arazi Kanunu, Konut Kanunu ve Gayrimenkul İşletme Kanunu'nun uygulanmasını desteklemek amacıyla 20'den fazla kararname ve genelge yayımlandı. Geliştiriciler , prosedürler konusunda daha net bir rehberliğe sahip olacak ve yeni projelerin geliştirilmesini teşvik edebilecekler. Bu hususlar arasında arazi değerlemesi, arazi edinimi, ücretler ve diğer birçok faktör yer almaktadır.

Ayrıca, hükümetin 2024 yılının başından itibaren önde gelen gayrimenkul projeleri için yasal onay süreçlerini hızlandırma çabaları, 2024 yılının üçüncü çeyreğinde satışa sunulan yeni lisanslı ve uygun projelerin sayısında artışa yol açmıştır.

VIS Rating, 2025 yılında geliştiricilerin yeni proje sayısını önemli ölçüde artıracağını ve bunun da satışlarını ve nakit akışlarını iyileştirmeye yardımcı olacağını öngörüyor. Sektörün borç geri ödeme kapasitesi 2024'ün üçüncü çeyreğinde zayıf kaldı, ancak yeni düzenlemeler sayesinde kaldıraç seviyelerinin kontrol altında tutulması ve geliştiricilerin nakit akışının artan satışlar nedeniyle iyileşmesi bekleniyor.

2024 yılının 3. çeyreği itibarıyla, VIS Rating tarafından takip edilen geliştiricilerin yarısından fazlasının zayıf kaldıraç oranına ve borç geri ödeme kabiliyetine sahip olduğu görüldü. Bu durumun temel nedeni, 2021-2023 yılları arasında projelerin geliştirilmesinde kullanılan aşırı kaldıraç ve 2023'ten bu yana piyasa duyarlılığının kötüleşmesiyle birlikte tamamlanmamış projeler ve satılmamış stokların birikmesidir.

Gayrimenkul geliştiricilerinin borç geri ödeme kapasitesinin 2023-2024 yıllarındaki zayıf seviyelerden iyileşmeye başlayacağı bekleniyor.

Ancak, satışlardaki iyileşmeyle birlikte, VIS Rating, gayrimenkul geliştiricilerinin borç geri ödeme kapasitesinin 2023-2024 yıllarındaki zayıf seviyelerden iyileşmeye başlayacağını öngörüyor.

Yeni proje satışları ve nakit akışı için olumlu beklentilerle birlikte, geliştiricilerin borç karşılama oranları kademeli olarak iyileşecektir. Temmuz 2024'te yürürlüğe giren yeni düzenlemeler, yeni projeler için borç kullanımını sınırlayacaktır. Bu nedenle, VIS Rating, borç büyümesinin 2022-2023 dönemindeki yıllık %15'lik yüksek seviyesinden yavaşlamaya devam edeceğini öngörmektedir.

Geliştiriciler tarafından ihraç edilen yaklaşık 22 trilyon VND tutarındaki tahvilin vadesi 2024 yılının dördüncü çeyreğinde dolacak olup, bunların büyük çoğunluğu önceki dönemlerde anapara ve faiz ödemelerinde temerrüde düşmüştür. 2024 yılının dördüncü çeyreğinde vadesi dolacak yaklaşık 13 trilyon VND tutarındaki tahvilin anapara ve faiz ödemelerinde temerrüde düşmesi ise 2023 yılında gerçekleşmiş olup, tahvil sahipleriyle yapılan başarılı görüşmeler sonucunda vadesi bir sonraki yıla uzatılmıştır.

Yaklaşık 13 trilyon VND değerindeki tahvillerin vadesi 2024 yılının dördüncü çeyreğinde dolacak.

Bu tahviller, Van Thinh Phat, Novaland , Hung Thinh ve Sunshine gibi gayrimenkul holdingleriyle bağlantılı şirketler tarafından ihraç edildi.

Geriye kalan 9.000 milyar VND tutarındaki tahviller, kredi profilleri zayıf ve riskleri yüksek olan 7 şirket de dahil olmak üzere 11 şirket tarafından ihraç edildi. Bu şirketlerin büyük çoğunluğunun gayrimenkulle ilgili ticari faaliyetleri yoktu, işletme gelirleri bulunmuyordu ve nakit akışları çok azdı.

Olumlu yönden bakıldığında, gayrimenkul şirketlerinin yeni finansman kaynaklarına erişimi iyileşti. Bu yüksek riskli ihraççıların, anapara ve faiz ödemelerinde temerrüde düşmemek için ilgili şirketlerden likidite desteğine güvenmeleri veya tahvil sahiplerinin ödeme sürelerinin uzatılması için onaylarını almaları gerekecektir.

Kaynak: https://baodautu.vn/batdongsan/ky-vong-kha-nang-thanh-toan-cua-chu-dau-tu-bat-dong-san-phuc-hoi-d231253.html