Gayrimenkul ve sosyal konut piyasasında birçok eksiklik ortaya çıktı.

Ulusal Meclis'in denetleme heyeti, Hanoi ve Ho Chi Minh Şehrinde artık nüfusun büyük çoğunluğunun karşılayabileceği fiyatlarda apartman dairelerinin kalmadığına dikkat çekti.

Yüksek emlak fiyatları, birçok kentsel alanın terk edilmiş durumda kalması.

28 Ekim'de Ulusal Meclis , Ulusal Meclis Denetleme Heyeti'nin 2015'ten 2023 sonuna kadar gayrimenkul piyasası yönetimi ve sosyal konut geliştirme politikalarının ve kanunlarının uygulanmasına ilişkin raporunu görüştü.

Ulusal Meclis Ekonomi Komitesi Başkanı ve İzleme Heyeti Başkan Yardımcısı Sayın Vu Hong Thanh, 2015-2023 yılları arasında gayrimenkul piyasası yönetimi ve sosyal konut geliştirme politikaları ve yasalarının uygulanmasının izlenmesi sonuçlarına ilişkin raporda, izleme döneminin sonunda yaklaşık 11.191 hektarlık arazi kullanım ölçeğinde yaklaşık 3.363 ticari konut ve kentsel gelişim projesinin hayata geçirildiğini ve devam etmekte olduğunu; toplamda yaklaşık 87.700 hektarlık sanayi arazisi alanına sahip 413 sanayi parkının kurulduğunu belirtti. Sosyal konut konusunda ise, 567.042 birimlik ölçekte yaklaşık 800 projenin hayata geçirildiğini, bunlardan 373 projenin 193.920 birimlik ölçekte tamamlandığını; 129 projenin ise 114.934 birimlik ölçekte başlatıldığını ifade etti. Toplam 258.188 konut birimini kapsayan 298 proje yatırım onayı almıştır.

Sayın Vu Hong Thanh, Ulusal Meclis'e rapor veriyor (Fotoğraf: Quang Vinh)

İzleme sonuçları, gayrimenkul ve sosyal konut sektörlerinin hala birçok eksiklik ve yetersizliğe, sürdürülemez gelişmeye ve arz-talep dengesizliğine sahip olduğunu göstermektedir. Gayrimenkul fiyatları, nüfusun büyük çoğunluğunun gelirine kıyasla yüksek kalmaktadır. Birçok kentsel alan terk edilmiş durumda ve mini apartman binalarının yönetimi hala yetersizdir. Sakinlerin yaşam koşullarını karşılamayan eski apartman binalarının sorunlarını ele almak ve çözmek için etkili çözümler bulunmamaktadır. Birçok proje uygulamada engellerle ve gecikmelerle karşılaşmaktadır. Yeni gayrimenkul türleri birçok yasal engelle karşılaşmakta ve net ve spesifik düzenlemelerden yoksundur.

Politika ve yasa yapım süreciyle ilgili olarak, bazı düzenlemeler örtüşüyor, tutarsız, senkronize değil, gerçeklikle uyumlu değil, gözden geçirilmesi, değiştirilmesi veya tamamlanması yavaş, belirsiz, özgüllük ve ayrıntıdan yoksun olup, yorum ve uygulamada tutarsızlıklara yol açıyor. Birçok ayrıntılı uygulama yönetmeliğinin yayımlanması yavaş ilerliyor.

Düşük gelirli kişiler ve sanayi bölgesi çalışanları için en az 1 milyon sosyal konut inşa etmeyi hedefleyen konut geliştirme programı ve planı ile yatırım projesinin (2021-2030) uygulanması beklentileri karşılamadı ve çoğu yerleşim birimi sosyal konut geliştirme hedefini tamamlayamadı. Devlet bütçesinden yeterli kaynak ayrılmadığı için çoğu yerleşim birimi sadece devlet dışı sermaye ile inşa edilen sosyal konut projeleri geliştiriyor. Sayın Thanh, "Birçok yerleşim biriminde arazi değerlemesindeki gecikme, birçok gayrimenkul projesinin durmasına yol açan önemli bir engeldir. Özellikle yeni gayrimenkul ürünleri için arazi kullanım hakları sertifikalarının, konut mülkiyet sertifikalarının ve araziye bağlı varlık sertifikalarının verilmesi sorunlu olmaya devam etmektedir," diye belirtti.

Condotel ve officetel projeleri fiilen "dondurulmuş" durumda.

İzleme ekibi ayrıca, gayrimenkul ürünlerinin yapısının mantıksız olduğunu, arz ve talep arasında dengesizlik bulunduğunu, ağırlıklı olarak üst segmenti ve finansal yatırım amaçlarını hedeflediğini, nüfusun büyük çoğunluğunun karşılayabileceği ürünlere sahip olmadığını, buna karşılık talebin yüksek olduğunu belirtti. Arzın büyük kısmı önceki dönemlerde hayata geçirilen projelerden geliyor ve çok az yeni proje var. Bazı projeler, özellikle arazi kullanım hakları sertifikaları ve evler ile araziye bağlı diğer varlıklar için mülkiyet sertifikaları elde etmede yasal engellerle karşılaşıyor. Birçok gayrimenkul işletmesinin yeterli finansal kapasite ve uygulama deneyimine sahip olmaması, verimsiz projelere ve düşük kaliteli gayrimenkul ürünlerine yol açıyor. Dahası, işletmeler, arazi rezervlerini ve işletme yatırımlarını genişletmek için nakit akışı kapasitelerinin ötesinde sermaye artırımı yapıyor ve birçok finansal kaldıraç aracı kullanıyor. Bu durum, yatırım süreçlerinin uzamasına, finansal maliyetlerin artmasına ve gayrimenkul fiyatlarını gerçek değerlerine indirmeyi zorlaştırmasına yol açıyor. Condotel ve officetel gayrimenkul piyasası neredeyse "donmuş" durumda.

Sayın Thanh, “Birçok kentsel alan terk edilmiş durumda,” diyerek, emlak fiyatlarının nüfusun büyük çoğunluğunun gelirindeki artışa kıyasla fırladığını sözlerine ekledi. Hanoi ve Ho Chi Minh Şehrinde, artık insanların büyük çoğunluğuna uygun, ekonomik olarak erişilebilir daireler bulunmuyor. Piyasaya sunulan sosyal konut sayısı talebin çok altında. Çoğu yerleşim yeri sosyal konut geliştirme hedeflerine ulaşamadı. Tersine, bazı bölgelerde arz talebi karşılamıyor, bu da alıcı ve kiracı eksikliğine, kaynak israfına, makroekonomik kalkınmayı, emlak işletmelerinin ve ticari bankaların “sağlığını” olumsuz etkiliyor, tahvil piyasası için riskleri artırıyor, devlet bütçesi gelirlerini azaltıyor ve batık kredileri artırıyor. Öte yandan, sosyal istikrarsızlığa yol açarak insanların iş, istihdam ve konut güvenliğini etkiliyor.

Başlıca neden öznel faktörlerdir.

Denetim heyeti, yukarıda belirtilen eksikliklerin ve sınırlamaların hem objektif hem de sübjektif nedenlerden kaynaklandığı, ancak sübjektif nedenlerin birincil faktör olduğu sonucuna varmıştır. Buna göre, yasaların organizasyonu ve uygulanması zayıf ve etkisiz kalmaktadır. Yerel yönetimler hata yapma korkusuna ve kısa vadeli bir zihniyete eğilimlidir; bu da projeler konusunda yetersiz rehberliğe ve prosedürlerin zamanında ele alınmamasına yol açmaktadır. Sosyal konut ve sanayi bölgelerindeki işçi konutlarının geliştirilmesine yeterince önem verilmemektedir. Bağımsız sosyal konut projeleri için planlama ve arazi tahsisine de yeterince odaklanılmamaktadır. Yasaların geliştirilmesi ve iyileştirilmesinde liderlik ve rehberlik ile yasa uygulamasının denetimi ve gözetimi bazı alanlarda zamanında ve yetersiz kalmıştır. Bazı yerlerde yasalara uyum bilinci düşük kalmaktadır. Yasal ihlallerin ele alınması yavaş ve kararlılıktan yoksundur.

Kaynak: https://daidoanket.vn/lo-dien-nhieu-bat-cap-ve-thi-truong-bat-dong-san-va-nha-o-xa-hoi-10293216.html