Sosyal konut satın almak için en az 10 yıllık birikim gerekiyor: Sermayenin piyasaya göre çeşitlendirilmesi gerekiyor

Vietnam Emlakçılar Birliği'ne (VARS) göre, gayrimenkul arzının yapısı ciddi şekilde dengesiz. Yeni arzın çoğu, yatırım ihtiyaçlarını karşılayan, bazıları spekülatif olan üst düzey, yüksek değerli projelere odaklanırken, uygun fiyatlı konut segmentinde arz sıkıntısı yaşanıyor.

Arz ve talep arasındaki dengesizlik, özellikle büyük şehirlerdeki apartman dairelerindeki konut fiyatlarının keskin bir şekilde artmasına, yeni bir fiyat seviyesinin oluşmasına ve reel gelir artış hızının çok üzerine çıkmasına neden oldu. Bu durum, çoğunluk için konuta erişim imkânını daraltmakla kalmıyor, aynı zamanda bir fiyat balonu oluşma riskini de artırıyor.

Konut fiyatları ve gelirler aynı kaldığı varsayıldığında, konut satın alma imkânı keskin bir düşüş göstermektedir. Kentsel bir bölgede yaklaşık 5 milyar VND'ye mal olan iki yatak odalı bir daire için, aylık yaklaşık 50 milyon VND gibi yüksek bir gelire sahip bir aile, tüm gelirini satın almaya harcarsa yaklaşık 8 yıl, konut maliyetlerinin gelirinin 1/3'ünü geçmemesi ilkesini uygularsa ise 25 yıl sürecektir.

Bu ilkeye göre, kentsel alanlarda düşük gelirli kesimlere yönelik tasarlanan sosyal konut segmenti bile artık "ucuz" olmaktan çıkmış durumda. 60 m2'lik bir dairenin fiyatı yaklaşık 1,5 milyar VND. Bu durum, onay kriterlerine göre toplam geliri "en yüksek seviyede" olan (aylık 40 milyon VND) haneleri bile yaklaşık 10 yıl tasarruf etmeye zorluyor. Hatta kredi seçeneği kullanıldığında bu rakam çok daha yüksek.

Sonuç olarak, halihazırda varlık sahibi olan grup ile varlık sahibi olmayan grup arasındaki uçurum giderek kapanıyor ve gayrimenkul büyümesi aslında yalnızca halihazırda varlık sahibi olan küçük bir grubu zenginleştiriyor. Bu arada, ekonomik büyümeye rağmen insanların çoğu kendini "daha fakir" hissediyor, çünkü konut maliyetleri gelirden daha hızlı artıyor. Başlangıçta finansal ve varlık avantajlarına sahip olanlar, birikim ve yatırım aracı olarak daha fazla gayrimenkule sahip olma eğiliminde ve arazi değerindeki artış sayesinde "zenginleşmeye" devam ediyor. Ev sahibi olmayanlar ise, gelirlerini artırma çabalarına rağmen uzun vadeli kiralama riskiyle karşı karşıya kalıyor.

Zamanında çözümler bulunmazsa, zengin-fakir uçurumu yalnızca daha da büyümekle kalmayacak, aynı zamanda nesiller boyunca "donma" riskiyle karşı karşıya kalacak ve sosyal güvenlik hedefleri, kentleşme stratejileri ve ulusal sürdürülebilir büyüme için büyük bir zorluk haline gelecektir.

Bu nedenle VARS, gayrimenkul piyasasının hem kendisini hem de ekonomiyi riske atmadan büyümesini sürdürebilmesi için konut fiyatlarındaki hızlı artışı "frenleyecek" bir çözüme ihtiyaç olduğuna inanmaktadır. Özellikle en önemli çözüm, uygun fiyatlı konut arzının sağlanmasıdır. Arz yeterince büyük olduğunda, piyasa fiyatları gerçek arz ve talep dengesine göre kendi kendini düzenleyecektir.

Öncelikle, yeni hukuk sisteminin uygulanmasına ilişkin dokümanların hazırlanmasının hızlandırılması ve buna paralel olarak yerel kurumların uygulama kapasitesinin artırılması gerekmektedir.

İkinci olarak, gayrimenkul piyasasının banka kredisine bağımlılığını azaltmak için sermaye kanallarını çeşitlendirmek gerekmektedir. Kurumsal tahvil piyasasının etkili bir orta ve uzun vadeli sermaye kaynağı haline gelmesi için yeniden yapılandırılması gerekmektedir. Aynı zamanda, Ulusal Konut Fonu'nun kurulması ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları'nın (GYO) geliştirilmesi teşvik edilmelidir.

Üçüncüsü, sosyal konut ve uygun fiyatlı konut projelerine planlamada öncelik verilmeli ve teşvik mekanizmaları oluşturulmalıdır. Kentsel gelişim, kentsel alanı genişletmek ve merkezdeki arsa fiyatları üzerindeki baskıyı azaltmak için ulaşım altyapısı, özellikle çevre yolları, metro ve otoyollarla ilişkilendirilmelidir. Aynı zamanda, "hayatı istikrara kavuşturmak için ev sahibi olmak zorundasın" zihniyetini ortadan kaldırarak profesyonel bir kira piyasasının geliştirilmesi gerekmektedir.

Dördüncüsü, piyasa katılımcılarının faaliyetlerini değerlendirmek, sınıflandırmak ve izlemek için bir temel oluşturmak üzere, gayrimenkul piyasası gelişmelerinin izlenmesi ve erken uyarısı için kriter ve standart setlerinin araştırılması ve yayımlanması gerekmektedir. Bu gösterge sistemi sayesinde, yönetim kuruluşları spekülasyon, arz-talep dengesizliği, anormal fiyat artışları veya yerel likidite düşüşü gibi "sapma" belirtilerini anında tespit ederek uygun müdahale ve düzeltme önlemleri alabilirler. Bu proaktif izleme mekanizmasının oluşturulması, sorunlar ortaya çıktığında, zincirleme reaksiyonlara neden olduğunda ve kontrol altına alınması zorlaştığında bunlarla ilgilenmek yerine, risklerin önlenmesine ve piyasanın erken ve uzaktan istikrara kavuşturulmasına yardımcı olacaktır.

Ayrıca, ülke genelindeki arsa, konut ve gayrimenkul piyasalarına ilişkin birleşik, eşzamanlı ve şeffaf bir veri tabanının oluşturulması ve tamamlanmasının hızlandırılması gerekmektedir. Bu, devlet yönetim kurumlarının, araştırma kuruluşlarının ve işletmelerin piyasayı zamanında ve doğru bir şekilde izlemelerine, analiz etmelerine, tahmin etmelerine ve işletmelerine yardımcı olacak önemli bir bilgi altyapısı olacaktır.

Source: https://baodautu.vn/mat-it-nhat-10-nam-tiet-kiem-moi-mua-duoc-nha-o-xa-hoi-phai-da-dang-von-cho-thi-truong-d431997.html