Sosyal konutlar hem kıtlık hem de "mevcutluk" açısından paradoksal bir durumla karşı karşıyadır.

Zorluk üstüne zorluk

Vietnam Emlakçılar Birliği'nin (VARS) araştırma verileri, 2018'den bu yana konut arzının ciddi şekilde azaldığını gösteriyor. Yeni onaylanan konut projelerinin sayısı giderek azalıyor. Bu arada, yaklaşık 30 milyar ABD doları değerindeki yaklaşık 1.200 proje uygulamada zorluklarla karşı karşıya. 2022 yılı sonundan bu yana ise sadece yaklaşık 500 proje sonuçlandırılabildi.

2018'den bu yana konut arzı ciddi oranda azalma eğiliminde. (Fotoğraf: baochinhphu)

Sınırlı konut arzı, uygun fiyatlı konut eksikliği, proje uygulamasının her aşamasındaki yüksek maliyetler... özellikle büyük şehirlerdeki daireler olmak üzere gayrimenkul fiyatlarının sürekli artmasına ve durma belirtisi göstermemesine neden oluyor. Sosyal konutlar, çoğu insan için yerleşme hayalini gerçekleştirebilecekleri neredeyse tek fırsat.

Devlet, son zamanlarda işletmeleri sosyal konut projelerine katılmaya teşvik etmek ve sosyal konut arzını artırmak için politikalar geliştirmek adına büyük çaba sarf etmiştir. Ancak bu politikalar hâlâ birçok eksikliğe ve uyumsuzluğa sahip olup, yatırımcıların sosyal konutlara erişimini zorlaştıran birçok darboğaz yaratmaktadır.

VARS'ın 2023 3. çeyrek raporunun duyurulduğu etkinlikte, VARS Pazar Araştırma Çalışma Grubu Üyesi ve G-Home Genel Müdürü Sayın Nguyen Hoang Nam, sosyal konutlarla ilgili yasal mekanizmanın oldukça karmaşık olduğunu söyledi. Bir proje inşaat izni başvurusu da uzun sürüyor ve ticari bir konut projesinden bile daha fazla zaman alıyor. Bir inşaat izni "vermek" için, sosyal konut geliştiricilerinin prosedürleri tamamlamak için en az 2 yıl harcamaları gerekiyor.

Mevcut düzenlemeler, sosyal konut projelerinin arazi kullanım ücretlerinden muaf tutulması için teşvikler sağlasa da, sosyal konut projelerinin bundan önce hala arazi değerlemesi "denemesinden" geçmesi gerekiyor; bu da değerleme yöntemleriyle ilgili birçok sorun ve tartışmayla karşı karşıya. Aynı zamanda, yatırımcıların indirim yapmasına izin verilmiyor, ancak yine de M3 (mevcut yasaya göre yatırımcının devlet bütçesine olan yükümlülüklerine ek olarak, ihale dokümanlarında yatırımcı tarafından devlet bütçesine nakit olarak önerilen ödeme tutarı) ödemek zorundalar. Dahası, yatırımcılar arsayı temizlemek için hala peşin ödeme yapmak zorundalar. Bu tutar daha sonra diğer projelerden düşülecek veya arsa bedelinden mahsup edilecek.

Ayrıca, 2 yıllık yatırım sürecinin ardından sosyal konut projesinin inşası ve konutların müşterilere teslimi yaklaşık 2 yıl daha sürüyor. Sonrasında ise yatırımcının sosyal konut projelerinde kiraya verilecek sosyal konut alanının en az %20'sini ayırması gerekiyor ve ancak 5 yıllık kullanım süresinin ardından satışı gerçekleştirebiliyor.

Bu süreç 9 yıla kadar sürer ve ardından proje denetlenir. Denetim tamamlandıktan sonra işletme %10 sabit kâr elde eder. Bu arada, proje uygulama süreci boyunca işletme hangi giderlerin makul ve geçerli olarak kaydedileceğinden, hangi ücretlerin ödenmeyeceğinden veya reddedileceğinden emin değildir. Bu nedenle, sosyal konut işletmeleri sürekli bir "kumar" gibi "şans-şanssızlık" durumuyla karşı karşıyadır.

Zorluklar bununla da bitmiyor; sermayeye erişim de yatırımcılar için büyük bir engel. Araştırmalara göre, Vietnam'da yatırım yapılan ve inşa edilen gayrimenkul projelerinin çoğunda, sahiplerinin sermayesi yaklaşık %20'yi oluşturuyor; %30'u müşterilerden temin ediliyor ve %50'ye kadarı kredi kuruluşlarına bağımlı kalıyor. Ancak, yatırımcıların teminat eksikliği nedeniyle krediye erişimde zorluk çektiği durumlar da oldu. Zira, "sosyal konut projeleri geliştirmek için arazinin değeri 0 VND" ve arazi kullanım ücretlerinden muafiyet teşviki var. Şu anda, teşvikler ortada yok, sadece işletmeler için görünmez zorluklar var.

Projenin 1 milyon sosyal konut inşa etme hedefine ulaşması için çok fazla zorluk, engel ve eksiklik var, bu da projenin çok zor olduğunu gösteriyor.

Satın almak isteyen satın alamıyor.

Uygulama sürecindeki zorluklar, piyasaya arzı giderek azaltsa da, piyasada hâlâ hem kıtlık hem de satılamayan sosyal konut olgusu mevcut. Sosyal konutlara olan talep çok büyük ve şehirleşme hızı ve emlak fiyatlarındaki artış oranı ile gelir arasındaki uçurumun giderek açılmasıyla birlikte artıyor.

Sosyal konut, çoğu insan için yaşanacak bir yere sahip olma fırsatıdır, ancak şu anda birçok zorlukla karşı karşıyadır. (Fotoğraf: baochinhphu)

Kentleşme oranının 2022'de %41,5'e ulaşması ve 2030'da yaklaşık %50'ye yükselmesi bekleniyor. Vietnam'ın her yıl yaklaşık 70 milyon metrekare kentsel konut inşa etmesi gerekiyor. İnşaat Bakanlığı'na göre, 2021-2030 döneminde düşük gelirli kesimler ve sanayi bölgesi çalışanları için sosyal konut talebi yaklaşık 2.400.000 adet.

Dolayısıyla, 1 milyon sosyal konut inşa etme projesi tamamen hayata geçirilse bile, arz talebi karşılamaya yetmeyecek. Öte yandan, merkezden yerele tüm kademeler projenin hayata geçirilmesi için büyük çaba sarf etse de, mevcut rakamlar projenin hedefinden henüz çok uzak olduğunu gösteriyor.

VARS'ın sosyal konut projelerinin satışa sunulduğu bölgelerdeki araştırma bilgilerine göre, birçok projeye yoğun ilgi ve başvuru olurken, satışa çıkar çıkmaz stoklarının neredeyse tamamı tükenirken, yüz binlerce göçmen işçinin çalıştığı ihracat işleme bölgeleri ve sanayi bölgeleri gibi bazı bölgelerde ise defalarca satışa sunulmasına rağmen "durgun" bir durum yaşandı.

Bac Ninh ili Halk Komitesi, geçen ağustos ayında İnşaat Bakanlığı'na gönderdiği raporda, Bac Ninh ilinin on binlerce işçi evi inşa etmek için yatırım yapmasına rağmen, ilde çalışan işçilerin işçi evi satın almakla ilgilenmediği belirtilmişti.

Buna göre Bac Ninh'te tamamlanmış ve kısmen tamamlanmış 7 işçi konut projesi arasında, pazara yaklaşık 4.000 tamamlanmış daire sunulmasına rağmen, sanayi bölgelerinde çalışan ve konut satın almak için kayıt yaptıran işçi sayısı oldukça azdır.

Raporda, proje sahiplerinin son dönemde 1.681 adet işçi konutu için satış ilanı verdiği, ancak çok azının satıldığı belirtildi. Şu anda 7 projede 1.324 adet konutun kaldığı belirtildi.

Bay Nguyen Hoang Nam'a göre bunun temel nedeni, satın almaya ihtiyacı olanların satın alamaması ve politikanın satın almaya ihtiyacı olmayanlara yönelik olmasıdır.

"Sosyal konut yasası alıcılar için çok katı. Birçok il sadece işçilere satış yapıyor. Birçok il sadece sanayi bölgesindeki işçilere satış yapıyor. Bazı illerde ise sadece sanayi bölgesindeki işçilere satış yapılıyor, ama sadece bir ilçede. Bu arada, işçiler ile mahalle arasındaki bağ çok yüksek değil," diye paylaştı Bay Nam.

Bu nedenle, sosyal güvenliği sağlamak ve hem sosyal konut eksikliği hem de satılamayan konut sorununu önlemek için, özel girişimleri sosyal konut geliştirme projelerine yatırım yapmaya teşvik edecek mekanizma ve politikalar üzerinde araştırma ve uygulama yapmaya devam etmek gerekmektedir. Aynı zamanda, özellikle sosyal konut olmak üzere konut politikalarından yararlananların kapsamı genişletilmelidir. Sosyal konut destek politikalarından (kira, taksitli satın alma, satın alma) yararlananların, konut durumu, gelir düzeyi vb. gibi belge ve idari prosedürlere ilişkin gereklilikleri en aza indirerek, basit ve kolayca anlaşılabilir kriterlerle düzenlenmesi gerekmektedir.

Ayrıca, sosyal konut geliştirme anlayışını değiştirmek gerekiyor. Sosyal konut projelerinin kalitesini artırması ve insanların uzun vadede yaşayabilecekleri yeterli koşulları sağlaması gerekiyor. Kaliteyi artırırken makul fiyatlar sağlamak için yatırımcıların kâr elde etmesi ve sosyal konut projelerinin uygun ölçekte geliştirilmesi gerekiyor.

Sosyal konut politikalarından yararlananlara ilişkin düzenlemelerin de daha uygun hale getirilmesi gerekiyor. Sosyal konutlar zenginlere satılmıyor, aynı zamanda vergiye tabi geliri olan, birikimleri olan ancak yüksek fiyatlı ticari konutlara erişemeyen kişileri de hedeflemeli. Çünkü eğer insanlar çok düşük gelirliyse, yoksul veya neredeyse yoksul hanelerse, kişisel gelir vergisi ödeme sınırının altındaysa, bu kişilerin geçim masraflarını karşılayacak yeterli paraları olmadığı ve birikimleri olmadığı anlamına gelir. Dolayısıyla sosyal konut satın alamazlar.

N.Giang

Kaynak: https://www.nguoiduatin.vn/nha-o-xa-hoi-dang-doi-mat-voi-tinh-trang-nghich-ly-vua-thieu-vua-e-a632293.html