Bir dizi gayrimenkul zengininin sıra dışı "tasarruflarından" ne anlıyoruz?

Ödemeler dengesi

Gayrimenkul işletmelerinin finansal tablolarında, alıcılardan/müşterilerden alınan kısa vadeli peşin ödemeler "tasarruf" olarak değerlendirilir. Muhasebe ilkelerine göre, işletmenin projelerde gayrimenkul satın alan ancak henüz teslim etmemiş müşterilerden aldığı para burada muhasebeleştirilir. Bu tutar, işletmenin tamamlanmış gayrimenkulleri tamamlayıp müşterilere teslim etmesiyle gelir olarak kaydedilir.

Dan Tri'nin piyasadaki çok sayıda büyük konut emlak işletmesiyle ilgili istatistikleri, birimlerin "tasarruflarında" önemli farklılıklar olduğunu gösteriyor.

31 Aralık 2024 itibarıyla, Vinhomes Anonim Şirketi'nin (hisse senedi kodu: VHM) kısa vadeli ön ödemeleri 46.383 milyar VND olarak gerçekleşmiş olup, bu rakam 2023 yılı sonuna göre %32 artışa işaret etmektedir. Bu rakam, diğer 5 işletmenin kaydettiği toplam tutarın 1,7 katıdır. 2022 yılı sonunda bile, müşteriler Vinhomes'a 62.337 milyar VND'ye kadar ön ödeme yapmıştır; bu rakam, diğer birimlerin toplamından 2,7 kat daha yüksektir.

Bu kalemin büyük kısmı, Vinhomes ve bağlı ortaklıklarının projelerinde gayrimenkul satın alma sözleşmesi imzalayan müşterilerden alınan hakediş ödemelerinin bakiyesidir. Vietcap Menkul Kıymetler Anonim Şirketi'nin istatistikleri, geçen yıl Vinhomes ve bağlı ortaklıklarının piyasada en çok proje satış lansmanı yapan birimler olduğunu göstermektedir.

2024 yılında konut emlak sektörünün temel atma ve açılış etkinlikleri (Fotoğraf: Vietcap).

Kısa vadeli peşin ödeme değeri açısından ikinci sırada No Va Gayrimenkul Yatırım Grubu Anonim Şirketi ( Novaland - hisse senedi kodu: NVL) yer almaktadır. Bu kategori, 2023'ün aynı dönemine kıyasla %1 oranında hafif bir düşüş göstermiştir. Bu durum, kısmen bu işletmenin büyük projelerinin kaldırılmasını ve işlem hacminin 2023'e kıyasla değişmemesini yansıtmaktadır.

Geçtiğimiz yıl, İnşaat Geliştirme Yatırım Anonim Şirketi'nin (DIC Corp - hisse senedi kodu: DIG) "tasarrufları" önemli ölçüde iyileşerek 2.426 milyar VND'ye ulaştı ve %37 arttı. Özellikle en güçlü büyüme, 2023 yılı sonunda aynı döneme göre 4,9 kat artarak 843 milyar VND'yi aşan A2-1 apartman projesinden geldi.

Öte yandan, Khang Dien House Yatırım ve Ticaret Anonim Şirketi (hisse senedi kodu: KDH), Nam Long Yatırım Anonim Şirketi (hisse senedi kodu: NLG) ve Dat Xanh Grup Anonim Şirketi (hisse senedi kodu: DXG) şirketlerinin tamamında ön ödemeli müşteri sayısında düşüş kaydedildi. Bunun nedeni, 2023 yılında bu birimlerin hepsinin önemli bir büyüme kaydetmesidir.

Örneğin, 2023 yılı sonunda Nha Khang Dien, müşterilerinden 2,7 kat daha fazla olan 2.388 milyar VND tutarında kısa vadeli ön ödeme kaydetti. 2024 yılında bu işletme satışa sunulan herhangi bir projeye sahip değildi.

"Tasarruflar" paraya dönüşüyor

Kısa vadeli ön ödemeli müşteri ürünlerindeki büyüme olumlu bir sinyal olarak değerlendirilse de, işletmelerin gelir elde edebilmeleri için ürünleri başarıyla tamamlayıp müşterilere teslim etmeleri gerekiyor.

Bir menkul kıymet şirketinin analiz ekibinin başkanı, gayrimenkul şirketlerinin müşterilerden aldıkları avansları tahsil etmelerine rağmen projeleri teslim edemedikleri durumların hâlâ mevcut olduğunu söyledi. Projenin hukuki statüsündeki sorunlar, projeyi hayata geçirmek için yeterli sermayenin olmaması ve dava anlaşmazlıkları bunlardan bazıları.

Bunu Vinhomes ve Novaland'ın finansal verilerinde görmek mümkün. Bu iki birimin kısa vadeli ön ödemeli müşteri portföyü hızla büyüdü ve diğer işletmeleri geride bıraktı. Bunun nedeni, bu devlerin son yıllarda büyük ölçekli mega projelere imza atmış olmaları.

Ancak projeyle ilgili yasal sorunlar nedeniyle, Novaland'ın kayıtlı değeri şirketin kârına yansıtılamadı. Vinhomes'un kârı, ön ödemeli müşteri kalemleriyle aynı yönde artarken, Novaland'ın kârı tam tersi yönde. 2024 yılında şirketin vergi sonrası zararı yaklaşık 4.351 milyar VND oldu. Nha Khang Dien, Nam Long ve Dat Xanh gibi diğer işletmeler de 2024 yılında kârda güçlü bir büyüme kaydetti.

2025 Yatırım Stratejisi raporunda, menkul kıymet şirketleri, revize edilen Arazi Kanunu'nun uygulanmasının hukuki süreçlerin daha sorunsuz ilerlemesine yardımcı olacağı ve 2025 yılından itibaren birincil piyasada satışa açılacak birçok yeni proje için uygun koşullar yaratacağı görüşünü paylaştı.

Buna göre, Vinhomes, Nha Khang Dien, Nam Long veya Dat Xanh gibi büyük işletmeler, yaklaşan yasal reformlar öncesinde önemli bir avantaja sahip olacak. Araştırma birimleri, yeni ve devam eden projeler sayesinde 2025 yılında ülke genelindeki satış faaliyetlerinin keskin bir şekilde artacağını öngörüyor.

Vinhomes'un bu yıl, Long An eyaletindeki Phuoc Vinh Tay ve Hai Phong şehrindeki Duong Kinh gibi çeşitli projeleri hayata geçirmesi bekleniyor. Royal Island, Ocean Park 2 ve Ocean Park 3 gibi projelerin mevcut satış faaliyetlerine de devam edilecek. Khang Dien House'un Thu Duc şehrinde yeni bir projeyi hayata geçirmesi bekleniyor. 2024'ün üçüncü çeyreğinde inşaat ruhsatı alan Dat Xanh, 2025'in başlarında Ho Chi Minh şehrinde Gems Riverside'ı da hayata geçirmeyi planlıyor.

Bazı işletmelerin bu yıl çift haneli satış büyümesi kaydetmesi bekleniyor. Projelerin 2025'te teslim edilmesiyle birlikte satış büyümesinin kârlarda keskin bir artışa yardımcı olması bekleniyor.

Kaynak: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/thay-gi-tu-khoi-cua-de-danh-bat-thuong-cua-loat-dai-gia-dia-oc-20250205153123390.htm