Ho Chi Minh City konut piyasası toparlanıyor, sermaye banliyölere güçlü bir şekilde akıyor

Ho Chi Minh City'deki konut piyasası, bir durgunluk döneminin ardından 2025'in üçüncü çeyreğinde işlemlerde ve yeni arzda görülen keskin artışla kademeli olarak toparlanıyor.

Ancak, yüksek satış fiyatlarının devam etmesi, sermaye akışı ve konut satın alma talebinin Binh Duong (eski), Long An (eski) ve Ba Ria-Vung Tau (eski) gibi komşu bölgelere kayma eğilimini daha da belirgin hale getirerek, genişleyen Ho Chi Minh City metropol alanı için yeni bir geliştirme aşamasının başlamasına neden oldu.

Konut piyasası toparlanıyor ancak fiyat baskısı yüksek kalmaya devam ediyor

CBRE Vietnam'ın raporuna göre, 2025'in üçüncü çeyreğinde Ho Chi Minh şehrinde 2.549 yeni açılan daire ve 220 alçak konut kaydedildi. Bu, yılın ilk yarısına kıyasla önemli bir artış.

Arzın büyük kısmı, mevcut projelerin yeni aşamalarından veya uzun bir aradan sonra yeniden başlatılan projelerden geliyor. Doğu, toplam yeni daire arzının %75'inden fazlasını oluşturarak "parlak bir nokta" olmaya devam ediyor.

Ho Chi Minh şehrinde dairelerin birincil satış fiyatı, bir önceki çeyreğe göre %6,3 ve 2024'ün aynı dönemine göre %31 artarak 87 milyon VND/m2'ye ulaştı. İkincil fiyat da keskin bir şekilde artarak 60 milyon VND/m2'ye ulaştı. Bu durum, alıcıların fiyat dalgalanmalarına karşı daha temkinli olma eğiliminde olmasına rağmen, konut satın alma talebinin yüksek kaldığını gösteriyor.

JLL Vietnam'a göre, üst segmentte pazar, 2025'in ikinci çeyreğinde 739 başarılı işlem kaydetti; bu sayı, yılın ilk çeyreğine kıyasla altı kat artışa denk geliyor. Dhome (DHA Corp.) veya Opus One (Long Binh bölgesi) gibi inşaat süreci iyi giden projeler yüksek emilim oranlarına ulaştı.

Bu arada, müstakil ev segmentinde satılan ünite sayısı 54'e ulaşırken, bu rakam ilk çeyreğe göre neredeyse iki katına çıktı. Sholi Binh Tan projesi ise rekabetçi fiyatları sayesinde %70'in üzerinde bir emilim oranına ulaştı.

Lüks dairelerin metrekare satış fiyatı, bir önceki çeyreğe göre %0,6 azalarak 5.076 ABD doları/m2'ye geriledi, ancak geçen yılın aynı dönemine göre %1,6 arttı. Müstakil evlerin metrekare satış fiyatı ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %3 artarak 16.842 ABD doları/m2 oldu.

JLL Vietnam Genel Müdürü Bayan Trang Le, "Hem birincil hem de ikincil piyasalardaki istikrarlı fiyat artışı, yüksek seviyede olmasına rağmen, alıcıların ve yatırımcıların Ho Chi Minh şehrindeki konut gayrimenkulünün uzun vadeli kâr potansiyeline olan güçlü güvenini gösteriyor" dedi.

CBRE Ho Chi Minh Şehri Araştırma ve Danışmanlık Departmanı Direktörü Pham Ngoc Thien Thanh, "Uzun bir durgunluk döneminin ardından Ho Chi Minh Şehri'ndeki alçak katlı gayrimenkul piyasası yavaş yavaş toparlanıyor" dedi.

Üçüncü çeyrekte 170'ten fazla başarılı işlem kaydedildi, bu bir önceki çeyreğe kıyasla %100'den fazla bir artışa işaret ediyor. İşlemler çoğunlukla Binh Tan ve Binh Chanh gibi Batı bölgelerinde yoğunlaştı; buralarda hala arazi fonu ve daha uygun fiyatlar bulunuyor."

Ancak Bayan Thanh, yüksek fiyatlar ve giderek daralan orta sınıf arzının gerçek alıcılar için zorluk yarattığını da belirtti.

Banliyölere sermaye akışı - piyasanın kaçınılmaz bir eğilimi

Uzmanlar, toparlanma belirtilerine rağmen Ho Chi Minh şehrinin özellikle orta segmentte gerçek bir arz kıtlığı içinde olduğunu söylüyor.

CBRE Vietnam Genel Müdürü Duong Thuy Dung, "Yeni arzdaki artışa rağmen, Ho Chi Minh City pazarı gerçek talebe kıyasla hala ciddi oranda yetersiz. Fiyat baskısı, birçok alıcı ve yatırımcının arazi kaynaklarının bol ve fiyatların daha makul olduğu komşu bölgelere taşınmasına neden oldu," dedi.

Eski Binh Duong bölgesindeki konut gayrimenkulleri. (Fotoğraf: Hong Dat/VNA)

CBRE Vietnam'a göre, Binh Duong bölgesinde (eski) bu yılın ilk 9 ayında yaklaşık 11.000 yeni daire satışa sunuldu ve bunların ortalama metrekare fiyatı 60 milyon VND'nin altındaydı; bu rakam Ho Chi Minh şehrinin fiyatının sadece yarısı kadardı.

Ba Ria-Vung Tau ve Long An (eski) bölgelerinde de işlem hacminde artış kaydedildi; özellikle Çevre Yolu 3, Bien Hoa-Vung Tau Otoyolu, Tan Van-Nhon Trach gibi yoğun trafik altyapısı yatırımı yapılan bölgelerde.

Bay Lam Toan Ton (35 yaşında, Tan My semti, Ho Chi Minh City) şunları paylaştı: "Eşim ve ben şehir merkezinde bir daire satın almak istiyorduk ama fiyat çok hızlı artıyordu. Banliyö bölgesini inceledikten sonra Di An'da bir daire seçmeye karar verdik. Fiyat, eski Thu Duc şehir bölgesine kıyasla sadece %60 daha ucuzdu ama altyapı çok iyiydi. İşe gitmek hâlâ kolaydı ve maliyeti çok daha makuldü."

JLL Vietnam'ın tahminine göre, Ho Chi Minh Şehri 2025 yılında 5.000-5.500 lüks daire ve 1.300 yeni müstakil eve ev sahipliği yapacak. Aynı zamanda, Terminal T3, An Phu kavşağı ve Çevre Yolu 3 gibi önemli altyapı projeleri de gelecek yıl pazara ivme kazandıracak.

Ancak JLL, idari sınırların yeniden yapılandırılması ve kamu yatırım prosedürlerinin reformu sürecinin, piyasanın yeni bir büyüme döngüsüne girmeden önce geçici bir temkinlilik döneminden geçmesine neden olabileceğine inanıyor.

Ticari açıdan bakıldığında, Binh Tho bölgesindeki bir konut projesi geliştirme şirketinin temsilcisi Bay Nguyen Van Hien şunları söyledi: "Şu anda en büyük zorluklar hukuki sorunlar ve sermaye maliyetleri. Talep hala çok iyi olsa da, birçok yatırımcı nakit akışını sağlamak için uygulama sürecini ayarlamak zorunda kalıyor. Ancak, 86 durdurulan projenin kaldırılmasından gelen olumlu sinyallerle, piyasanın dördüncü çeyrekte ve 2026 başlarında tekrar canlanmasını bekliyoruz."

Birçok uzman, bölgesel bağlantının geri döndürülemez bir trend haline geldiğine inanıyor. Trafik, sosyal altyapı ve kamu hizmetleri açısından senkronize planlamaya sahip uydu bölgeleri, gerçek konut ihtiyaçları olan ancak finansal kapasitesi sınırlı olan genç müşterileri cezbediyor.

Vung Tau semtindeki gayrimenkul. (Fotoğraf: Huynh Son/VNA)

CBRE Vietnam CEO'su Duong Thuy Dung, "Genişleyen Ho Chi Minh Şehri, önümüzdeki birkaç yıl içinde ülkenin en dinamik gelişen bölgesi olacak. Şehir merkezi ile banliyöler arasındaki fiyat farkı hala büyük olduğundan, sermaye ve alıcıların uydu şehirlere kayma eğilimi kaçınılmazdır," diye vurguladı.

Ho Chi Minh City ve çevresindeki bölgelerdeki konut piyasası, işlem hacmi ve arz açısından belirgin toparlanma belirtileri gösteriyor, ancak yüksek fiyat baskısı ve orta segmentteki kıtlık zorlu sorunlar olmaya devam ediyor.

Bölgesel altyapıya yapılan güçlü yatırımlar ve yasal politikaların kademeli olarak kaldırılması bağlamında, sermaye akışları ve konut talebi komşu yerleşim yerlerine doğru genişliyor ve çok kutuplu bir kentsel alanın oluşumuna katkıda bulunuyor; bu da Güney kilit ekonomik bölgesinin kaçınılmaz bir gelişme eğilimidir.

Kaynak: VNA

Kaynak: https://htv.com.vn/thi-truong-nha-o-tp-ho-chi-minh-phuc-hoi-dong-von-chuyen-manh-ra-vung-ven-222251017092605102.htm