Konut fiyatlarındaki artış, gelir artışını geride bırakıyor.

Vietnam Gayrimenkul Araştırma Enstitüsü (VIRES) tarafından yakın zamanda düzenlenen ilk Southern Dynamic Gayrimenkul Forumu'nda konuşan Thang Loi Group'un kurucusu ve Yönetim Kurulu Başkanı Duong Long Thanh, şirketin on yıldan uzun bir süre önce Ben Cat'ta (eski adıyla Binh Duong ) yaklaşık 300 milyon VND'ye bir ev sattığını söyledi. O dönemde, işçi ve memurların ortalama aylık geliri yaklaşık 7 milyon VND idi; bu da ev satın almak için 5-6 yıl boyunca birikim yapabilecekleri anlamına geliyordu.

Ona göre, gerçek konut talebi bugüne kadar tüm pazarın %70-80'ini oluşturuyor, ancak konut fiyatlarındaki artış hızı, çalışanların gelirlerindeki artışın çok üzerinde. Bu durum, birçok insanın konuta erişim imkânında büyük bir açık yaratıyor.

"Son 10 yılda ortalama gelir yılda yüzde 6-8 artarken, konut fiyatları yılda yüzde 12-20 oranında arttı ve bu durum alıcıları giderek daha fazla yoruyor" dedi.

Bay Thanh'a göre, bunun başlıca nedenlerinden biri, arzın çoğunlukla büyük daireler ve pahalı inşaat malzemeleriyle üst segmentte olması. Konut fiyatları üzerindeki baskı, yüksek girdi maliyetlerinden (hukuk, vergi, arsa fiyatı, inşaat maliyetleri ve kredi faiz oranları) de kaynaklanıyor.

"Bu bireysel bir sorun değil, tüm piyasanın sorunu. Eğer bu çözülmezse, birçok işçinin yerleşik hayata geçme hayali daha da uzaklara gidecek," diye itiraf etti Bay Thanh.

Ho Chi Minh Şehri'nin doğusundaki apartman projeleriyle gayrimenkul. Fotoğraf: Quynh Tran

Yüksek konut fiyatları, İnşaat Bakanlığı'nın yakın zamanda yayınladığı rapora da yansıdı. Bakanlık, üçüncü çeyrekte konut piyasasındaki metrekare başına ortalama fiyatın 78 milyon VND'ye ulaştığını, yeni konut arzının %30'undan fazlasının 100 milyon VND'yi aştığını kaydetti. Ho Chi Minh şehrinde ise metrekare başına ortalama fiyat yaklaşık 91 milyon VND iken, birçok merkezi projede metrekare başına 120-150 milyon VND'ye ulaşıldı.

Benzer şekilde CBRE ve Knight Frank, Ho Chi Minh şehrindeki yeni dairelerin %60'ının metrekare fiyatının 100 milyon VND'nin üzerinde olduğunu; kalan envanterin çoğunlukla metrekare başına 60 milyon VND'nin üzerinde olması nedeniyle uygun fiyatlı konut arzının neredeyse tamamen ortadan kalktığını söyledi.
Bu arada, Genel İstatistik Ofisi'ne göre, yılın ilk 9 ayında çalışanların ortalama geliri aylık 8,3 milyon VND'ye ulaşarak aynı döneme göre %10 arttı. Şehirde çalışanlar aylık yaklaşık 10 milyon VND, yani yıllık 120 milyon VND kazandı. Bu, bir yıl boyunca çalışan her çalışanın yalnızca yaklaşık 1 metrekarelik bir ev satın alabileceği anlamına geliyor (yaşam giderleri, birikimler veya diğer finansal kaynaklar hariç). 5 yıl sonra, ortalama gelir yalnızca 2 milyon VND artarken, konut fiyatları metrekare başına ortalama 10-15 milyon VND arttı.

One Mount Group'un araştırması ayrıca, yıllık geliri 200 milyon VND olan bir ailenin, ek ücretler hariç, iki yatak odalı bir ticari daire satın almak için 36 yıldan fazla birikim yapması gerektiğini gösteriyor. Şu anda Hanoi ve Ho Chi Minh City'deki hanelerin %54'ünün yıllık geliri 200 milyon VND'nin altında, yani çoğu şehir merkezinde ev satın alamıyor.

Bcons Group Yönetim Kurulu Başkanı Sayın Le Nhu Thach, Vietnam'da şu anda 53 milyondan fazla çalışma çağında insan bulunduğunu, kentleşme oranının %41'in üzerinde olduğunu ve büyük şehirlere göçün konut talebini önemli ölçüde artırdığını belirtti. Günümüz alıcıları şeffaf yasal statüye, gerçek kullanım değerine, makul işletme maliyetlerine ve iyi likiditeye öncelik veriyor. Ancak piyasa gerçekleri, talep ile sahip olma kapasitesi arasında giderek artan bir uçurum olduğunu gösteriyor.

Thach'a göre, arz 40 milyon üniteye yaklaştığında pazar doygunluk döngüsüne girebilir, bu nedenle bundan sonra konut erişilebilirliğini iyileştirmek önemli bir görev haline geliyor.

Bay Thach, maliyet ve kâr sorununu dengeleyerek piyasayı gelire uygun konut geliştirmeye yönlendirmenin yolunun ürün geliştirmede yattığını söyledi. Konut fiyatlarını erişilebilir bir eşiğe düşürmek için işletmelerin alanı ve işlevi optimize etmesi gerektiğini gösteren uluslararası deneyimlere atıfta bulundu.

Ona göre, alıcılar metrekare fiyatından ziyade toplam sahip olma maliyetiyle daha fazla ilgileniyor. Bu nedenle, küçük ve tam işlevli daireler geliştirmek, başlangıçtaki finansal baskıyı azaltmaya yardımcı oluyor. Fiyatları erişilebilir bir aralıkta tutmak için, işletmeler tasarımdan inşaata, proje yönetimi ve işletmeye kadar tüm süreçleri eş zamanlı olarak kendi kendilerine uygulayabilir ve ara maliyetleri azaltabilirler. Ancak, proje sürekli değilse, bu durum makine ve işletme maliyetleri açısından risklerle de karşı karşıyadır.

Bay Duong Long Thanh, işletmelerin çabalarına ek olarak, hükümetin uygun fiyatlı arzı teşvik edecek politikalara, prosedürleri yeniden düzenleyip maliyetleri düşürmeye ve ilk kez ev sahibi olacakları destekleyecek mekanizmalara sahip olması gerektiğini söyledi. Yasal prosedürler kısaltıldığında, maliyetler ve riskler azaldığında, konut fiyatlarında düşüş için daha fazla alan açılacaktır.

Ayrıca, piyasanın öz değerine, yani sadece yatırım amaçlı değil, yaşanabilir konutlara geri dönmesi gerektiğini vurguladı. Bu, planlama, politika ve ürün geliştirme süreçlerinin senkronize bir şekilde yürütülmesini gerektiriyor. Yerel olarak, kompakt kentsel model - 15 dakikalık seyahat yarıçapı - büyük şehirlerde alçak katlı konutların yerini kademeli olarak yüksek katlı apartmanların alması bağlamında, konuta erişimi artırmaya yardımcı olacak bir yönelim olarak görülüyor.

Yorum (0)