Aylık geliri 30 milyon VND olan çiftlerin Hanoi'de daire satın alması zorlaşıyor.

(Dan Tri) - Genel İstatistik Ofisi'nin yaptığı araştırmaya göre, Hanoi ve Ho Chi Minh'deki en yüksek gelir gruplarının da ev sahibi olma konusunda zorluk çektiği, bu da düşük gelir gruplarının neredeyse hiç şansı olmadığı anlamına geliyor.

En yüksek gelir grubuna ev alma sorunu

Genel İstatistik Ofisi (GSO) tarafından yapılan 2023 Nüfus Yaşam Standartları Araştırması, beş büyük yerleşim yerindeki beş nüfus grubunun gelir düzeylerini açıkladı.

Buna göre, nüfusun %20'sini oluşturan en yüksek gelire sahip grup (5. grup), Hanoi'de kişi başına düşen ortalama aylık geliri 14,47 milyon VND; Da Nang'da 13,8 milyon VND; Ho Chi Minh Kenti'nde 13,26 milyon VND; Dong Nai'de 13,9 milyon VND ve Binh Duong'da 18,38 milyon VND'dir.

Vietnam Emlakçılar Birliği (VARS), bu grubun Hanoi veya Ho Chi Minh City gibi büyük şehirlerde hükümet desteğine ihtiyaç duymadan ev sahibi olabileceği tahmin ediliyor. Ancak gerçekte, yukarıda belirtilen iki büyük şehirde ev sahibi olma sorunuyla karşı karşıya kaldıklarında, bu grup bile birçok engelle karşılaşıyor.

Bu birim, çalışma çağındaki 2 kişinin bulunduğu ve her ikisinin de en yüksek gelir grubunda olduğu bir haneyi varsayar; bu durumda bu ailenin ortalama geliri yaklaşık 30 milyon VND/ay'dır. Yıllık gelir ise 360 ​​milyon VND'ye denk gelmektedir.

Uzmanların finansal güvenliği sağlamak için sıklıkla önerdiği yaygın bir finansal kural, konut giderlerinin gelirin 1/3'ünü geçmemesi gerektiğidir. Dolayısıyla, anket grubundaki yüksek gelirli 2 kişilik bir ailenin konut giderlerine en fazla 180 milyon VND harcaması gerekir.

Yukarıda adı geçen büyük şehirlerdeki her ticari dairenin metrekare fiyatı, bulunduğu bölgeye ve segmente bağlı olarak 40-70 milyon VND arasında değişmektedir. Yaklaşık 60 metrekarelik küçük bir dairenin fiyatı ise yaklaşık 2,5-3,5 milyar VND'dir.

Yukarıdaki hane halkı yaklaşık 3,5 milyar VND'ye 60 m2'lik bir daire satın almaya karar verirse ve bankadan evin değerinin %70'ini, yani 2,45 milyar VND'yi, 20 yıl vadeli %8/yıl faiz oranıyla borç alırsa, aylık taksit tutarı yaklaşık 25-27 milyon VND olacaktır; bu da yıllık yaklaşık 300 milyon VND'den fazla bir miktara denk gelmektedir. VARS, yıllık maksimum 80 milyon VND ödemeyle bu grubun ev satın almasının neredeyse imkansız olduğu sonucuna varmıştır.

Hanoi'de bir apartman binası (Fotoğraf: Ha Phong).

Konut fiyatları insanların ödeme gücünü aşıyor

Bu birim, son birkaç yılda konut satın alınabilirliğindeki keskin düşüşün nedenlerini açıklarken üç ana neden sıraladı.

Öncelikle, büyük şehirlerdeki gayrimenkul fiyatları, nüfusun çoğunluğunun maddi kapasitesini çok aşmış durumda ve gelir artışından kat kat daha hızlı artıyor.

Özellikle Covid-19 pandemisinin ardından Hanoi, Da Nang ve Ho Chi Minh City gibi büyük şehirlerde gayrimenkul fiyatları, özellikle de daireler sürekli artarak 2019'a göre yüzde 30 daha yüksek bir seviyeye ulaştı.

Bu arada, 2023 yılında kentsel alanlarda kişi başına düşen ortalama gelir, 2019'daki GSO istatistiklerine kıyasla yalnızca yaklaşık %4 arttı. 2023 yılında Hanoi ve Da Nang'daki en yüksek gelir grubunun ortalama geliri, 2019'a kıyasla sırasıyla yalnızca %3 ve %7 arttı.

Ho Chi Minh şehrinde bu grubun ortalama geliri %8'lik negatif bir büyüme oranına bile ulaştı. Bu durum, özellikle orta ve üst-orta sınıf haneler için gelir ile konut fiyatları arasındaki uçurumu daha da derinleştiriyor.

İkincisi, uygun konut arzının eksikliğidir. Mevcut konut arzı ağırlıklı olarak orta ve üst segmentlerde yoğunlaşmaktadır. Bu segmentteki talep de oldukça yüksek olsa da, uygun fiyatlı konut talebi piyasanın ana talebini oluşturmaktadır. Çok az konut projesi metrekare başına 30 milyon VND'nin altında fiyatlandırılmakta ve bu da en üst grup da dahil olmak üzere nüfusun çoğunluğunu uygun seçeneklerden mahrum bırakmaktadır.

VARS ayrıca, bazı yatırımcıların piyasadaki arz kıtlığından faydalanarak satış fiyatlarını mantıksız bir şekilde artırdığını ve bunun da altyapı avantajı olmayan bölgelerde bile gayrimenkul fiyatlarının yükselmesine neden olduğunu düşünüyor. Bu durum, gayrimenkul satın almak isteyenler için de zorluk yaratıyor.

Üçüncüsü, spekülatif davranışlardan kaynaklanmaktadır. Diğer yatırım kanallarının hala dalgalanmalar yaşadığı bir ortamda, varlık biriktirme ve gayrimenkul fiyatlarının artmaya devam etmesini bekleme psikolojisi, birçok kişinin gerçek kullanım amacı olmadan gayrimenkul satın almasına neden olmaktadır. Bu kişiler gayrimenkul satın alıp, daha sonra kullanmayarak, fiyatın artmasını bekleyerek terk etmekte ve arz-talep arasındaki dengesizliği daha da ciddi hale getirmektedir.

Ayrıca, daha az bahsedilen ancak büyük etkisi olan bir diğer faktör de finansal maliyetlerdir. Faiz oranları düşmüş olsa da, ev alıcıları yaklaşık %10 veya daha fazla teşvikten sonra bile değişken faiz oranları ödemek zorunda kalıyor. Bu da büyük bir finansal baskı yaratıyor.

Yatırım maliyetleri ve arsa maliyetleriyle birlikte finansal maliyetler sürekli artmakta, gayrimenkul işletmelerinin proje geliştirme sürecini etkilemekte ve doğrudan konut fiyatlarını artırmaktadır.

VARS, uzun vadede, sosyal konut projeleri ve uygun fiyatlı ticari konutlar için arazi, vergi ve kredilerde tercihli politikalar araştırmaya ve uygulamaya devam etmenin yanı sıra, devletin bağlantı altyapısının iyileştirilmesini teşvik etmeye ve toplu taşımaya odaklanan bir kentsel kalkınma modeli olan TOD modeline göre kentsel gelişimi genişletmeye devam etmesi gerektiğine inanmaktadır. Bu, Vietnam'daki kent sakinlerinin konut sorununu çözmek için kaçınılmaz bir eğilimdir.

Kaynak: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/vo-chong-thu-nhap-30-trieu-dongthang-kho-long-mua-duoc-chung-cu-ha-noi-20241209111945482.htm