Новий прайс-лист на землю в Хошиміні та питання, які слід врахувати

Потрібно дотримуватися ринкових цін.

Згідно із Законом про землю 2024 року, який набрав чинності з 1 серпня 2024 року, населеним пунктам дозволено застосовувати старий прейскурант на землю до 31 грудня 2025 року та застосовувати новий прейскурант на землю з 1 січня 2026 року. Новий прейскурант не буде контролюватися системою цін на землю та має бути побудований таким чином, щоб наблизитися до ринкової ціни.

Хошимін став першим населеним пунктом, який запросив думки щодо проекту скоригованого прейскуранта цін на землю. Ціни у скоригованому прейскуранті цін на землю значно вищі, ніж у старому прейскуранті, наприклад, у місті Тху Дик ціни зросли в 10-15 разів; у районах Нябе, Бінь Чань, Кан Зіо та Ку Чі ціни зросли в 10-20 разів. Тільки в районі Хок Мон є багато доріг, де очікується зростання цін на землю в 15-30 разів.

З цього питання експерти Savills зазначили, що прайс-лист на землю в Хошиміні не встигає за фактичною ринковою вартістю та часто значно нижчий за неї. Ця давня різниця в цінах створила систему «двох цін», що призвело до багатьох серйозних наслідків.

За словами пані До Тхі Тху Зіанг, директорки консалтингової компанії Savills у Хошиміні, це питання ускладнює управління земельними ресурсами штату. «Наприклад, різниця між ціною, заявленою в нотаріально засвідченому договорі, та фактичною ціною угоди часто використовується для зменшення податку на передачу землі. Або в інших випадках сплата річної орендної плати за землю на основі прейскуранта, нижчого за ринковий, призводить до втрат у державному бюджеті», – зазначила пані Зіанг.

Пані До Тхі Тху Зіанг, директорка з консалтингових послуг, Savills HCMC

Експерти Savills також зазначили, що розвиток проектів нерухомості також зіткнувся з багатьма труднощами, особливо на етапах придбання землі та очищення ділянки. Рівні компенсації, засновані на прайс-листах на землю, які не близькі до ринкових цін, спричинили затримки, невдоволення та фінансові втрати для постраждалих, що призвело до тривалих суперечок та судових позовів щодо землі.

Через ці невирішені питання пані Джанг вважає, що застосування прейскуранта цін на землю, заснованого на ринкових принципах, є неминучим та необхідним. Ця прогресивна зміна допоможе подолати попередні обмеження, забезпечуючи прозорість та справедливість у системі. Зокрема, прейскурант цін на землю, що наближається до ринкових цін, сприятиме процесу компенсації та очищення ділянок, особливо у важливих проектах розвитку інфраструктури, сприяючи досягненню консенсусу серед людей щодо рівня підтримки та компенсації.

Коментуючи запропонований прайс-лист на землю, експерти Savills також зазначили, що між запропонованою ціною на землю та фактичною ціною угоди все ще існує значна різниця. Наприклад, на вулиці Као Тханг (3-й район) ринкова ціна угоди становить близько 525 мільйонів донгів/м2, тоді як запропонована ціна на землю становить лише 330 мільйонів донгів/м2. На вулиці Тан Тханг (район Тан Фу) ціна угоди становить близько 150 мільйонів донгів/м2, тоді як запропонована ціна становить 90 мільйонів донгів/м2. Загалом, запропонований прайс-лист на землю досягає лише близько 60%, а в деяких інших районах – 70% від ринкової ціни, що свідчить про наявність значної різниці.

Питання, які слід врахувати перед подачею заявки

Пані До Тхі Тху Зіанг зазначила, що відповідно до статті 159 Закону про землю 2024 року, прейскурант на землю використовується в 11 випадках. Крім того, статті 109 та 111 Закону про землю 2024 року про підтримку та організацію переселення також використовують ціни на землю відповідно до прейскуранту. Таким чином, запропонований прейскурант на землю міста Хошимін безпосередньо вплине на дві різні групи суб'єктів, як вигідних, так і невигідних.

До бенефіціарів належать ті, хто отримує підтримку від держави під час повернення землі та організації переселення (відповідно до статей 109 та 111 Закону про землю 2024 року).

До постраждалої групи належать домогосподарства та особи, яких було визнано та які змінили цільове призначення землі. Згідно з попереднім Законом про землю 2014 року, фінансові зобов'язання оцінювалися по-різному для земель у межах та поза межами ліміту: для земель у межах ліміту вони розраховувалися відповідно до таблиці цін на землю, а для земель поза лімітом – відповідно до конкретної ціни на землю.

Однак, чинний Закон про землю 2024 року більше не робить цього розмежування, але на всій території застосовуватиметься ціна згідно з прейскурантом земель. Таким чином, оскільки ціна згідно із запропонованим прейскурантом земель буде у багато разів вищою за чинний прейскурант земель, це збільшить фінансові зобов'язання на ділянці в межах ліміту. Оскільки запропонований прейскурант земель буде у багато разів вищим за чинний прейскурант земель, це збільшить вартість фінансових зобов'язань на цій ділянці.

Негайне застосування нового прейскуранта цін на землю в Хошиміні вплине на багато груп людей.

Запропонований прейскурант цін на землю в місті Хошимін, який, як очікується, набуде чинності з 1 серпня 2024 року, було відкладено для подальшого розгляду. Експерти Savills вважають, що це відкладення є доцільним, оскільки запропонований прейскурант значно збільшився порівняно зі старим прейскурантом, і його пропонується застосувати у короткі терміни. Це створює великий фінансовий тиск на постраждалі групи. Тому розробку та застосування прейскуранта цін на землю необхідно ретельно продумати, щоб збалансувати інтереси всіх сторін, особливо надаючи пріоритет захисту прав людей.

Крім того, методи, що використовуються для визначення цін на землю, досі не є єдиними та простими. У деяких районах з високою вартістю землі метод побудови таблиць цін на землю, схоже, полягає лише у множенні фіксованого коефіцієнта для всіх маршрутів.

Наприклад, у Першому окрузі для всіх локацій та маршрутів застосовується мультиплікатор 5,0. В результаті, вартість вулиці Донг Кхой пропонується вартістю 810 мільйонів донгів/м2 (порівняно з поточними 162 мільйонами донгів/м2), а вулиці Хай Ба Чунг (від пристані Бах Данг до Нгуєн Тхі Мінь Кхай) – 484 мільйони донгів/м2 (порівняно з поточними 96,8 мільйонами донгів/м2). Аналогічно, четвертий округ має мультиплікатор 11,3, а п'ятий – 5,58.

«Цей підхід по суті нічим не відрізняється від застосування старого прайс-листа та множення його на коефіцієнт K, тому він не відображає достовірно ринкову вартість кожного маршруту, як це передбачено Законом про землю», – сказала пані Джанг.

На завершення пані До Тхі Тху Зіанг зазначила, що хоча оновлення прейскуранта земельних ділянок з урахуванням ринкової вартості є важливим кроком уперед, поточна пропозиція потребує подальшого вдосконалення. Метод має бути більш досконалим та специфічним для кожної області, а не просто застосовувати загальні коефіцієнти. Поступовий, прозорий перехід, який гарантує інтереси всіх зацікавлених сторін, є важливим для забезпечення довгострокового успіху цієї нової системи.

Джерело: https://www.congluan.vn/bang-gia-dat-moi-tai-tp-hcm-va-nhung-van-de-can-can-nhac-post309016.html