Прайс-лист на землю в Ханої 695 мільйонів донгів/м2: Яка ціна продажу?

(Ден Трі) - Згідно з опитуванням, насправді ціна продажу таунхаусів на деяких вулицях, таких як Ба Трієу, Дінь Тьєн Хоанг, Ханг Дао..., набагато вища, ніж зазначено в новому прейскуранті цін на землю міста Ханой .

Рекламована ціна таунхаусів у центрі Ханоя становить один мільярд донгів/м2

Ханойський народний комітет щойно опублікував новий прейскурант на землю, який діє з 20 грудня до кінця 2025 року. Порівняно зі старим прейскурантом на землю, скоригований прейскурант на землю для житлової забудови у 2-6 разів вищий.

Зокрема, ціни на землю на багатьох вулицях району Хоан Кієм, включаючи Ба Трієу (від Ханг Хай до Тран Хунг Дао), Дінь Тьен Хоанг, Хай Ба Трунг (від Ле Тхань Тонг до Куан Су), Ханг Дао, Ханг Кхай, Ханг Нганг, Ле Тай То, Лі Тхуонг Кіт, Ня Тхо, Тран Хунг Дао (від Тран Тхань Тонг до Ле Duan) мають найвищу ціну понад 695,3 млн донгів/м2.

Згідно з попередньо скоригованим прейскурантом цін на землю, найвища ціна на міську землю в центральній частині Ханоя становить 188 мільйонів донгів/м2 на трьох вулицях: Ханг Нган, Ханг Дао та Ле Тай То. Таким чином, найвища скоригована ціна на землю майже в 3,7 раза вища, ніж до коригування.

Згідно з опитуванням журналістів Dan Tri , насправді рекламовані ціни на нерухомість у цих районах значно вищі, ніж зазначені в новому прейскуранті цін на землю міста Ханой.

Зокрема, на вулиці Ба Трієу ціна на нерухомість коливається від 800 мільйонів донгів до 1 мільярда донгів/м2. Будинок площею 256 м2 з 3 поверхами на вулиці Ба Трієу продається за 256 мільярдів донгів, що еквівалентно 1 мільярду донгів/м2. Продавець сказав, що будинок здається в оренду модній компанії за 300 мільйонів донгів/місяць, при цьому договір оренди має діяти ще 2,5 роки.

Багато таунхаусів продаються за цінами, значно вищими за ті, що вказані в новому прейскуранті на землю (скріншот).

На вулиці Дінь Тьєн Хоанг у районі Хай Ба Чунг рекламовані ціни на таунхауси коливаються від 800 мільйонів донгів до 1,2 мільярда донгів/м2. Примітно, що на цих вулицях також продаються таунхауси за ціною 1,5-1,8 мільярда донгів/м2.

Наприклад, таунхаус у Хай Ба Чунг площею 650 квадратних метрів пропонується на продаж за 1 200 мільярдів донгів, що еквівалентно 1,85 мільярда донгів/квадратний метр. Інший таунхаус на вулиці Дінь Тьєн Хоанг площею 210 квадратних метрів пропонується на продаж за 325 мільярдів донгів, що еквівалентно 1,55 мільярда донгів/квадратний метр.

На вулицях Ханг Дао, Ханг Кхай та Ханг Нганг ціни на таунхауси коливаються від 800 мільйонів до 1,3 мільярда донгів за квадратний метр. Примітно, що наразі на вулиці Ханг Кхай продається таунхаус за ціною 2 мільярди донгів за квадратний метр. Цей будинок має площу 85 квадратних метрів, загальна ціна продажу — 170 мільярдів донгів. За словами продавця, цей будинок знаходиться «лише за кілька кроків» від пішохідної вулиці озера Хоан Кіем, поруч із торговим центром Транг Тьєн.

На вулицях Ле Тхай То та Ня Тхо таунхауси на продаж зазвичай коштують від 900 мільйонів до 1,5 мільярда донгів за квадратний метр. Зокрема, на вулиці Ле Тхай То поблизу озера Хоан Кієм деякі таунхауси оцінюються в понад 2 мільярди донгів за квадратний метр. Наприклад, 3-поверховий будинок площею 58 квадратних метрів на цій вулиці пропонується на продаж за 139 мільярдів донгів, що еквівалентно 2,4 мільярда донгів за квадратний метр.

На вулицях Лі Тхуонг Кіет та Тран Хунг Дао ціна продажу таунхаусів коливається від 800 мільйонів донгів до 1,4 мільярда донгів/м2.

Що кажуть експерти?

Закон про землю 2024 року, який набрав чинності 1 серпня, скасовує стару систему цін на землю (яка складалася кожні 5 років) і натомість застосовує щорічний прейскурант на землю. Новий прейскурант не буде контролюватися системою цін на землю і буде змушений складатися близько до ринкових цін. Експерти кажуть, що новий прейскурант на землю вплине на ціни на нерухомість.

У звіті, надісланому до Урядового офісу у вересні, Міністерство будівництва підрахувало, що якщо застосовувати ціну на землю 2024 року, витрати на використання землі для проектів нерухомості значно зростуть порівняно з попереднім рівнем. Оскільки основні витрати, що впливають на ціни на житло та нерухомість, включають 7 витрат, зокрема: плата за використання землі, витрати на компенсацію за розчищення ділянки; витрати на будівництво проектів, таких як житло, нерухомість; пов'язані з цим податки та збори...

Таким чином, новий прайс-лист на землю, близький до ринкової ціни, збільшить витрати, пов'язані з землею, такі як розчищення ділянки, компенсація за повернення земель, податки та збори, пов'язані з землею, тощо, тоді як витрати, пов'язані з платою за користування землею, часто становлять значну частку загальної вартості житлового проекту, коливаючись від 7 до 20% для проектів багатоповерхових квартир та 25-50% для проектів вілл та таунхаусів.

Вулиця Ханг Дао, район Хоан Кієм, Ханой (фото: Дуонг Там).

Крім того, ціна між проектами відрізняється через розташування та сприятливі умови технічної інфраструктури. Вартість компенсації за активи на землі зазвичай становить незначну частку, близько 2%, від інвестиційної вартості будівництва.

Міністерство будівництва, провівши попереднє дослідження низки проектів, вважає, що застосування нового прейскуранта цін на землю матиме ланцюгову реакцію, спровокувавши зростання цін на нерухомість та житло на 15-20% порівняно з попереднім рівнем.

Пан Дінь Мінь Туан, експерт з нерухомості, зазначив, що нова правова база, передбачена Законом про землю 2024 року, збільшить витрати на реалізацію проектів. Одним з найважливіших пунктів Закону про землю 2024 року є скасування старої системи цін на землю, натомість ціна визначатиметься на основі цільового призначення, періоду використання землі, вхідної інформації, інших факторів впливу...

За його словами, новий прайс-лист на землю близький до ринкової ціни, що призводить до збільшення бюджету, пов'язаного з землею, такого як витрати на розчищення земель, компенсація за землю та податки, пов'язані з землею. По суті, власники землі отримають більше вигоди, а фінансово сильним підприємствам буде легше розчищати землю відповідно до ринкових механізмів. Однак витрати на розробку проектів також вищі, ніж раніше, тому інвестори повинні підвищувати ціни на продукцію.

Експерт Нгуєн Тхі Хонг Ван зазначила, що ціни на нерухомість продовжують зростати через очікуване збільшення компенсацій та витрат на розчищення ділянки.

Вона стверджувала, що Закон про землю 2024 року скасував положення про систему цін на землю, дозволяючи місцевим органам влади визначати ціни на землю відповідно до ринку щорічно, а не кожні 5 років, як у старому законі. Це положення допомагає оптимізувати процес компенсації та очищення ділянок, сприяючи швидкій реалізації проектів.

«Наближення цін компенсації до ринкових цін разом із жорсткою підтримкою компенсації збільшать інвестиційні витрати в проект, що призведе до зростання цін на нерухомість», – висловила свою думку пані Ван.

Джерело: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-tai-ha-noi-695-trieu-dongm2-gia-rao-ban-dang-bao-nhieu-20241223012414611.htm